会所经营管理方案.doc

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1、珠海五洲花城会所经营理念方案健康，是人类永恒的话题。“浪漫之城，康居之城”，是珠海对外的城市形象，五洲花城作为珠海目前唯一超百万平米的、规模最大的城中旧村改造项目，潜心致力于国家“健康住宅”的建设，对于提高珠海城市形象，有着重要的作用，根据五洲花城会所图纸的情况，我部建议对会所实行以下经营方案：五洲花城会所建筑面积2500m2，设置综合性运动、娱乐、餐饮、亲子、休闲项目12个，建成后为珠海中型会所之一，亦是目前珠海新山潮房地产有限公司在珠海开发的楼盘中面积较大、功能较全的综合性会所。五洲花城会所无论对开发商还是对物业管理公司都具有积极的意义，它可以充分体现珠海新山潮公司在大型会所建设及经营管理

2、方面的实力；进一步提升珠海新山潮公司的品牌、扩大珠海新山潮公司的知名度。一、 会所设计理念1、 鉴于目前开发商普遍将小区会所视为房地产的卖点之一，小区会所已被赋予越来越多的功能和使命，所以必须对五洲花城小区会所从前期规划和今后的管理、经营方面通盘考虑，便于物业管理公司接管后的实际操作；2、 按照五洲花城会所的现设计图纸，我们可以看出设计思路一是如何兑现发展商对小区业主的售楼承诺，二是如何在会所有限的空间内，尽可能的填充服务项目，并没有考虑到物业管理公司今后的实际经营和管理等一系列问题；3、 根据中海物业管理公司多年的会所经营管理经验和成功案例，我们认为会所的规划设计必须从小业主的实际需求和会所

3、经济效益两个方面出发，在这个大前题下进行项目的合理规划和布局。二、 会所各项目科学布局及选址建议：1、 小区会所的概念包括两个方面：一是免费的公共健身娱乐设施设备（即泛会所），如室外简单健身器械组合（单双杠、摇摆机、绳网、走路机等）、室外球场（篮球、羽毛球等）、室外缓跑小径、按摩走道、儿童娱乐场、休闲长廊（休憩桌椅）等，一般散布于小区的各公共区域；二是以经营为主的拟招商、招租、招合作或自己经营的商业项目，一般都设在一个建筑物内，例如健身房、跳操室、棋牌室、酒吧、网吧、西餐厅、美容美发室、乒乓球室、游泳池等。2、 免费的公共健身娱乐设施设备（泛会所项目）设计要考虑合理性，尽量避免给邻近或楼上居住

4、的小业主的生活带来不良影响，在分布上要尽量面面俱到，不要过于集中，并有意识的引导人流分向。例如晨练舞蹈广场、休憩桌椅、儿童娱乐场不能过于靠近住宅楼，以免噪声扰民。建议在小区总平面图上就注明该区域的活动项目，并在该区域显著位置立标识牌予以限制。3、 会所内的项目设置，必须考虑到以下几点（1） 总居民数、家庭成员的构成；（2） 小区业主（长住居民）的年龄、文化程度、职业、收入水平、休闲时间；（3） 当地居民的生活习惯、民俗民情、时行潮流；（4） 是否代表了绝大多数长住居民的需求； （5） 对外招租、招包、招合作的可能性和可操作性；（6） 服务项目的安全性，是否会涉及社会公共治安管理所限制的黄、赌、

5、毒等违法犯纪和其他国家行政管理部门严格管理的项目（会所内建议不安排歌舞、卡拉OK等娱乐项目及产生大量废气、废水等影响小区环境的中式餐饮项目。）；（7） 是否利于物业管理公司的日常管理；（8） 投入和产出的比值。三、会所各项目的招商1、 拟招商、招租、招合作经营的商业项目建议直接面向小区业主招商、招租、招合作，但注意不能将几个项目过于集中到一人手中。2、 项目设计要避免雷同，每一项目只能有一家垄断经营，否则会产生恶性竞争。3、 售楼时可作为吸引潜在买楼者的一个附加的优惠条件。4、 招商、招租前作好经营场地隔断、面积丈量、水电单独装表等工作。5、 招商程序：确定项目 确定地点 场地分割 测算面积

6、安装水电表 招商招租。6、 编制统一格式的招商招租协议书，除极个别项目外，一般不再对协议书条款进行修改，只是承租者姓名、承租时间、承租价格不同。7、 签约租金的收取：2个月租金，2个月押金共4个月。8、 签约前承租者必须提交书面的经营管理方案，并纳入物业管理公司对小区会所的统一管理体系之下。四、会所内部管理方案1、 会所员工的配置与选定：（1） 高中或中专毕业，性格外向型；（2） 从旅游职高（中专）直接招收或酒店服务行业转行人员；（3） 男女比例要合理搭配，至少12名男生。2、 招商项目的管理（1） 找品牌单位合作；（2） 要提前作好“会所管理规定”的编制，将招商、合作单位划为会所统一管理范围

7、内。3、 会所财务管理（1） 所有项目服务人员不得收取现金，只能在收款处凭一次性消费单结帐，由专职收银员收取；（2） 所有消费票、消费单、消费券统一印制，由财务部管理，进出有帐，进出帐、票根、回收票、现金相符；（3） 程序：客人消费先收押金 开一次性消费单 打钟卡计时 娱乐开始 娱乐结束 打钟卡计时 持一次性消费单结帐 退押金五、会所经营模式设想：建议采用“三三制”经营模式。1、 会所项目1/3招租（租赁经营）除经营场地外，其他一切都由承包者个人承担，包括装修、设备、人员、资金、执照、税收等。所收租金要能维持或部分分担会所开展正常经营活动所需费用，包括会所员工工资、部分水电费等开支。类似有西餐

8、厅、酒吧、美容美发室、书店、花店、洗衣店等投资较小、单间租金较低、改变功能较容易等项目。2、 会所项目1/3合作经营（承包经营）找专业公司或专业人士合作经营，由我方出场地、装修、设备、执照等经营手续，交对方经营。一种方式是收取固定的承包金，二是按商定比例利润分成。此1/3项目持平或略亏损都可接受，目的是充实小区会所经营项目的专业水平，吸引业主经常性光顾，从而提高小区的知名度；类似的有健身房、跳操室、社康中心、桑拿、保健按摩等项目。3、 会所项目1/3自营投入小、管理简单、收效大、专业要求不高的项目，如游泳池、乒乓球、棋牌室等，由自己直接经营管理。六、五洲花城室内会所规划建议 根据贵司提供的会所

9、设计图纸，我们认为此设计比较简单，不能很好的突出健康住宅的主题风格。我司设想贵方应从以下几方面明确主线：1、 规划理念：按该建筑物的建筑风格、文化内涵、周边环境、内部结构等诸因素，建议划分为文化、体育、餐饮娱乐、儿童教育四大部分；（1） 文化部分主要面对有文化底蕴、喜欢轻松、休闲、宁静的消费群体，包括图书音像专营店、网吧（兼音像视听鉴赏）、书报阅读长廊、影视厅（兼会议厅）。（2） 体育部分以现代健身、运动为设计主题，主要面对追求时尚、喜欢快节奏、热闹、有氧运动的消费群体，包括球类室（乒乓球、桌球）、全民健身知识宣传长廊（兼棋类活动区）、健身房（含跳操室）、游泳池（含露天和室内温泉）。（3） 餐

10、饮娱乐包括西式茶餐厅（含观景音乐酒吧、麻将大厅及包房）。（4） 儿童教育包括练琴房、文化活动室（兼课外作业室）。2、具体项目规划及设置建议：（1） 首楼：A 乒乓球、桌球活动室：建议自营；B 健身房含跳操室、儿童舞蹈室：建议承包经营；C 全民健身知识宣传长廊（兼棋类活动区）：公益性；D 西式茶餐厅：建议同观景音乐酒廊、麻将房整体出租或承包经营；E 观景音乐酒廊（大厅）；F 图书音像专营店：建议同网吧（兼音像视听鉴赏）整体出租或承包经营；G 网吧兼音像视听鉴赏；（2） 二楼： A 儿童舞蹈室：同健身房一起整体承包经营；B 练琴房：建议出租或合作经营；C 麻将房：同西式茶餐厅、观景音乐酒廊整体出租

11、或承包经营；D 影视厅兼会议厅第二层。3、其它建议：（1） 在会所内单独设置保健中心意义不大，纯保健的社区服务和无病保健的思想在现阶段国民尚不能接受，况且一整套体能测试仪器，保守估计在25万人民币左右，投入大，收益小。如果只是量血压、身高、体重，完全可以设在健身房内。所以建议与现国家再三推广的社区健康中心（治疗、保健、预防一体化）合作进行。（2） 在商业面积出售或出租时，对将来所要开办的项目要有所限制或指定经营，保证各项目的独一性，避免恶性竞争的局面出现。（3） 练琴房建议与当地著名的琴行合作经营，既办各层的次学习班，又籍此展示自己的产品，以教促售。（4） 健身房一定要请当地有较高声望的教练来

12、主持，可用月卡、季卡、次卡、年卡的不同促销方式，组建会员制健身俱乐部。（5） 住宅小区内开设按摩保健项目，除非是以出租为主、居民大多数是临时居民的小区，可以说除美容性质的按摩美容院外，很少有人光顾，所以建议取消此项目设置。（6） 为保证公共区域和小区环境不受破坏，建议在公共区域最好不设置供小业主休憩用圆形桌椅，而改用双人长椅替代（或者圆形桌只配两个椅子），防止有小业主长时间占用打麻将或下棋，噪声扰民，烟头、垃圾乱扔，既影响其他业主的使用，又有可能影响邻近的居民休息，应该正确诱导他们到会所娱乐。七、会所与社区文化建设的关系1、 社区文化离不开会所这个载体，会所是社区文化开展的舞台；2、 会所内开

13、展的所有活动都可以视为社区文化的一部分；3、 只有把会所经营和管理与社区文化紧密相连，会所才有可能真正发挥设计功能并取得良好的社会效益和经济效益。4、 操作提示：（1） 组建小区老年/儿童合唱团、舞蹈团，参加社会上公益活动，树立良好的社区形象和社区精神；（2） 组建儿童课外兴趣小组，如航模小组（利用室外游泳池空闲期活动）、绘画小组等；（3） 举办各类儿童训练班，如暑假儿童游泳训练班、跆拳道班等；（4） 利用架空层兴建儿童绘画长廊，有意识引导儿童到指定地点随意发挥，作品可保留一个月，优秀作品可长期保存；（5） 挖掘业主潜力，在酒吧定期举办业主收藏品讲座与观赏、酒类品赏等专题活动；（6） 邀请知名作家、文学家、音乐家到小区内与小业主举办专题交流，如签名售书、电影观赏、音乐讲习等；（7） 将球类、棋类等比赛纳入全年社区文化开展计划。 深圳市中海物业管理有限公司 2003年6月18日