南京中院关于审理房地产纠纷案件若干问题的意见.docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第36页 共36页关于审理房地产纠纷案件若干问题的意见(征求意见稿)为统一房地产纠纷案件裁判标准，根据法律法规及司法解释的规定，结合我市实际情况，就房地产纠纷案件中若干问题提出以下指导意见，供审判中参照执行。一、物权法适用纠纷1、（违法建筑确权之诉是否受理问题）当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的应驳回起诉。违法建筑的建造人、继受人或者占有人因其对违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属民事案件受案范围。2、（未经抵押权人同意转让房地产合同效力问题）房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，

2、不影响房屋转让合同的效力。抵押人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使受让人无法办理房屋产权转移登记，受让人请求解除合同，并要求抵押人承担相应违约责任的，应予支持。受让人要求继续履行合同，办理房屋产权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但受让人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。二、房屋买卖纠纷（一）商品房买卖合同纠纷方面3、（认购金、订购金、诚意金定性及处理）房地产开发企业收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议

3、及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（2）认购协议、预购协议及意向书等虽具备了商品房买卖合同的主要内容，但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，拟购房人要求继续履行，且能够继续履行的，应予支持。拟购房人不愿意

4、继续履行的，一般可以解除认购协议、预购协议及意向书，认购金、订购金、诚意金等根据双方约定的性质处理。（3）拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，但经开发商通知，拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持。开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同，拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的，应予支持，但双方另有约定的除外。（4）认购协议、预购协议及意向书等不具备商品房买卖合同的主要内容，但构成预约合同的，按预约合同相关规则处理。4、（未取得权属证书情况下转让商品房合同的

5、效力问题）房地产开发企业获得行政审批后，依法销售可以登记领取权属证书的商品房，买受人与房地产开发企业签订商品房买卖合同后未登记领取权属证书情况下，再与他人签订转让该商品房的合同，受让人在转让人取得权属证书或已可以领取权属证书情况下，请求转让人履行转让合同的，应予支持。转让人尚未领取权属证书，受让人请求转让人履行转让合同的，应当追加房地产开发企业为第三人。受让人依据转让合同，直接请求房地产开发企业协助其领取权属证书或请求人民法院确认房屋产权归其所有的，不予支持。5、（商品一房数卖的处理问题）房地产开发企业就同一商品房订立数个预售合同，在预售合同均有效，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理

6、：（1）已经办理过商品房预售合同登记备案的买受人，请求履行合同的，应予支持；（2）均未办理商品房预售合同登记备案，先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持；（3）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，亦未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持；(4)均未办理商品房预售合同登记备案，合同均未履行，合同成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。 6、（经有关部门审核的设计图是否是合同组成部分问题）商品房买卖合同对层高、外立面等未约定或约定不明的，买卖受人主张将经有关部门审核批准的设计图视为合同内容的，应予支持。 7、（商品房质量问题的处理）房地产开发企业向买受人

7、交付的房屋存在地基及主体结构工程质量问题，买受人有权拒收。买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。存在其他质量问题足以影响买受人正常使用的，买受人有权拒收。买受人要求房地产开发企业履行修复义务并赔偿损失的，合同有约定按约定处理，没有约定或约定不明的，买受人不能按时使用房屋所产生损失，参照迟延交房的违约责任确定。存在质量问题不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，请求房地产开发企业承担迟延交房违约责任的，不予支持。但在保修期内，房地产开发企业应承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。8、（房地产开发

8、企业按买受人要求改造房屋问题的处理）房地产开发企业按买受人的要求，对房屋结构进行改造，产生质量问题的，参照本上一条规定处理。但质量问题是因买受人改造设计原因产生，且与施工无关的除外。9、（精装房质量及装修标准问题的处理）商品房买卖合同中包含装饰装修条款，或房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同时要求买受人与其签订的装饰装修合同的，因装饰装修部分存在质量，参照本意见第7条第二款、第三款规定处理。装饰装修部分用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定进行审查，没有约定或约定不明的，结合房地产开发企业销售时口头或书面宣传内容等进行审查。10、房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同时，要求买

9、受人与第三方装修企业另行签订装饰装修合同的，对于装饰装修质量问题，合同有约定的按约定处理，没有约定或约定不明，房地产开发企业与装修企业对装饰装修质量问题承担连带责任。装饰装修部分用材和施工工艺应达到的标准，合同有约定的按约定进行审查；没有约定或约定不明的，结合房地产开发企业或装修企业口头或书面宣传内容等进行审查。11、（设计瑕疵和变更设计问题的处理）房屋存在设计瑕疵或在合同签订后变更设计，房地产开发企业不能证明买受人明知并接受的，如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的，买受人主张解除合同的，应予支持。通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的，可判令开发商采取补救措施或根据

10、影响程度，予以赔偿。12、房屋内铺设有公共管道，房地产开发企业不能证明买受人明知并接受的，如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的，买受人主张解除合同的，应予支持。通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的，可判令开发商采取补救措施或根据影响程度，予以赔偿。13、（住宅商品房土地使用年限缩水问题处理）房地产开发企业因变更土地用途、从他人处取得土地使用权，或使用土地性质本不属于住宅用地等情况，开发建设的住宅商品房土地使用权年限少于七十年的，房地产开发企业在销售时未尽到告知义务，买受人要求房地产开发企业承担违约责任的，应予支持。在违约责任的承担方式上，可以责令房地产开发企业退还多

11、收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以责令其支付费用而由买受人办理续展手续。14、（套内面积缩水问题的处理）房地产开发企业交付房屋的建筑面积与合同约定相差在合理范围内，而套内面积少于合同约定且超出合理范围的，买受人请求依据江苏省城市房地产交易管理条例第十七条的规定，解除合同或进行结算的，应予支持。15、（房屋交付问题的处理）房地产开发项目未向建设行政主管部门备案并取得工程竣工验收备案证明的，或房地产开发企业作为出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。买受人明知交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然

12、接受房屋后要求出卖人承担迟延交付的违约责任的，不予支持。16、（办证问题的处理）房地产开发企业作为出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因房地产开发企业未尽协助义务，导致买受人迟延或不能取得房屋权属证书的，房地产开发企业应当承担违约责任。合同未约定由房地产开发企业代为办理房屋权属证书的，出卖人完成协助办证义务的时间，为其采用了合理的通知方式，将办证所需的相关资料交付给买受人之时；双方约定由房地产开发企业代为办理房屋权属证书，买受人主张出卖人未尽办证义务的，应证明其已向出卖人提供了身份证复印件等办证所需的材料。房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用证。

13、由于房地产开发企业的原因导致买受人只能办理部分房屋权属证书，买受人要求出卖人承担违约责任的，应予支持，但可酌情降低违约金的计算标准。（二）二手房买卖纠纷17、（未取得权属证书情况下买卖二手房的效力）出卖人未依法登记房屋领取权属证书转让房屋的，转让的标的物属于违法建筑的，应当认定合同无效。转让的标的物属于因生效法律文书、继承或者受遗赠、合法建造取得物权而未办理登记领取权属证书的，应当依照物权法第三十一条规定认定合同有效，并判决办理相关权属变更登记手续。转让的标的物属于连环买卖中登记在他人名下但出卖人有权处分的，应当认定合同有效。最后一手买受人起诉前手出卖人，要求协助办理过户登记手续的，应当将登记

14、权利人列为第三人参加诉讼，并可判决其协助办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人，可视案情需要追加为第三人。18、（未经共有人同意擅自转让房屋问题的处理）出卖人将登记在其个人名下的共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人符合物权法第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件，并办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。（另一意见为：买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。）前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该

15、规定。（婚姻法司解一第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。）19、（擅自转让被采取强制措施房屋问题的处理）出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一

16、审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第二条第二款、第三款规定处理。20、（一房多份交易合同问题的处理）就同一房屋的买卖，出卖人与买受人签订两份或多份内容不同的合同的，应当按合同双方的真实意思表示来确定应当履行的合同内容。出卖人与买受人交房地产交易管理部门备案的合同存在规避交易税费的，人民法院应当建议相关管理部门予以查处。21、（名为买卖，实为借款担保问题的处理）借款人以房屋作为

17、借款的担保，与出借人虚构买卖事实，订立房屋买卖合同，借款人在偿还借款后，请求解除房屋买卖合同的，应予支持。借款人未能按约定偿还借款，出借人直接请求履行双方之间的房屋买卖合同的，不予支持。借款人无力偿还借款，借款人与出借人经自愿协商达成以房抵款协议的，出借人请求借款人履行的，原则上予以支持。22、（为骗取贷款而签订的买卖合同问题的处理）房屋所有权人作为名义出卖人与名义买受人虚构买卖事实，订立买卖合同，通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的，名义出卖人与名义买受人之间签订的买卖合同无效。23、（共同居住人主张买卖无效的处理）出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆

18、迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。24、（借名买卖问题的处理）当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要

19、求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人未经确权诉讼，直接以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持（另一种意见：应予支持），但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。25、(二手房一房数卖的处理)一房数卖情况下，出卖人与多个买受人之间签订的房屋买卖合同均有效合同，且均未办产权过户手续，买受人均请求履行合同的，按以下顺序处理：（1）先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持；（2）均未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行

20、合同的，应予支持；(3)合同均未履行，合同成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。26、（买受人基于买卖合同请求确权问题的处理）买卖合同成立后，出卖人未按约定自动履行产权过户义务，买受人直接请求人民法院确认房屋产权归其所有，不予支持。买受人请求出卖人履行产权过户义务，应予支持。27、（户口迁移问题的处理）当事人在买卖合同中就户口迁移事宜有明确约定，出卖人不履行迁出户口义务，买卖人请求出卖人履行迁出户口义务的，不属于民事案件的受理范围。出卖人不履行迁出户口义务，买卖人请求出卖人承担赔偿责任的，属于民事案件的受理范围。28、（买卖合同无效或被撤销后房屋抵押权问题的处理）房屋买卖合同被确认无效或

21、被撤销，买受人与抵押人已办理抵押登记，且抵押权人依照物权法第一百零六条的规定构成善意取得的，抵押人不因房屋买卖合同被确认无效或被撤销而丧失抵押权。29、（出卖人就房屋相关信息的披露义务问题）出卖人故意隐瞒房屋质量存在瑕疵的，买受人请求出卖人应承担赔偿责任，应予支持。出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，买卖人请求出卖人赔偿责任的，不予支持。房屋的隐蔽瑕疵系房屋本身所固有，并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，且没有证据证明出卖人是知晓的，出卖人不承担瑕疵担保责任。 30、出卖人就房屋面积、建造年代等基本信息，应当如实造知买受人，出卖人对上述基本信息故意隐瞒或作为虚假陈述，买受人请求出卖人承担

22、赔偿责任的，应予支持。对于基本信息以外，可能影响房屋价值的其他信息，经买受人询问后，出卖人故意隐瞒或作为虚假陈述的，买受人请求出卖人应承担赔偿责任，应予支持。 31、（一方恶意违约不履行问题的处理）合同签订后，买受人已支付大部分房款，一方不愿意继续履行合同，而另一方坚决要求继续履行，且能够继续履行的，一般应当责令双方继续履行。合同签订后，出卖人已向买受人交付了房屋，一方不愿意继续履行合同，而另一方坚决要求继续履行，且能够继续履行的，一般应当责令双方继续履行。合同签订后，买受人仅支付了订金或不超过10%的房款，一方不愿意继续履行合同的，且根据案情不适合继续履行的，可以解除合同。合同签订后，买受人

23、支付了部分房款，房屋尚未转移占有，出卖人不愿意继续履行合同，且出卖人有能力退还房款并承担违约责任的，可以解除合同。合同被解除的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和房屋差价在内的预期可得利益损失。 守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价格涨跌而产生的差价损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。32、（房差损失确定问题是）因一方或双方过错导致房屋买卖合同无效、被撤销或被解除的，房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。房屋价格涨跌而产生的差价损失的确定，双方可以通过协商确定的，从其约定；双方不能协商确定的：（1

24、）可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。发布：ms4 发布时间：2011-5-30 10:05:35（三）农村集体土地上房屋买卖纠纷33、（宅基地上房屋买卖合同效力问题）当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效。买卖双方为不同农村集体经济组织成员的，经房屋所在地农

25、村集体经济组织同意，也可以认定合同有效。城镇居民买受农村宅基地使用权及地上住宅房屋的，应认定合同无效。34、（宅基地上房屋买卖合同被确认无效后的处理）买卖农村宅基地使用权及地上住宅房屋的合同被认定无效的：（1）房屋未予交付的，或者买受方愿意返还房屋的，应判令双方互相返还房屋与价款。（2）房屋已实际交付，买受方已入住多时并已付清房款，或房屋面临征地拆迁等的，可根据案件具体情况，对于出卖方返还房屋的请求，不予支持。（3）房屋不予返还的，征地拆迁时，土地征收取得的收益归农村宅基地使用权人所有，地上房屋所产生的收益归买受人所有。35、（小产权房买卖的处理）就农村集体土地上修建的“小产权房”所签订的买卖

26、合同无效，由此而造成的损失由合同双方按过错责任大小承担。“小产权房”被征地拆迁时，因土地征收所取得的收益归集体经济组织所有，地上房屋所产生的收益归房屋买受人所有。（四）经济适用房买卖纠纷36、（借名申购经济适用房的处理）不具备经济适用房申购资格的人借用具备申购资格人的名义申购经济适用房后，请求人民法院确认房屋所有权归其所有的，不予支持。具备经济适用房申购资格的人请求人民法院确认其与不具备申购资格的人之间签订的，诸如经济适用房购买权转让等合同无效的，予以支持。37、（不满五年买卖经济适用房问题的处理）购买经济适用房不满五年,经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，违反国家关于经济适用房上

27、市交易的规定，属于效力待定的合同。五年期间内，合同当事人请求确认经济适用房买卖合同无效的，人民法院应依据城市房地产管理法第四十条的规定，予以支持。五年期间届满，且具备本地区经济适用房上市转让其他条件的，合同当事人请求人民法院确认经济适用房买卖合同无效，不予支持。（五年期间届满，合同当事人请求人民法院确认经济适用房买卖合同无效，不予支持。因不具备本地区经济适用房上市转让其他条件导致合同无法履行的，当事人请求解除合同的，应予支持。）38、（经济适用房买卖合同无效的处理）经济适用房买卖合同被确认无效的（或因不具备上市转让其他条件而解除的），出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。买受

28、人已占有使用房屋的，应当将房屋返还出卖人。（另一种意见：买受人确无法返还，且出卖人另有住房的，除外）买受人使用期间已形成附合的装饰装修物，以及房屋价格涨跌部分等损失，由合同双方各自按导致合同无效的过错分担损失。39、（以经济适用房抵偿问题的处理）购买经济适用房不满五年,经济适用房申购人与他人签订的以经济适用房抵偿债务合同，人民法院应依据城市房地产管理法第四十条的规定，确认合同无效。（五）宏观调控相关房屋买卖纠纷40、（宏观调控相关房屋买卖纠纷的处理原则）强化和完善房地产市场宏观调控措施，是党和国家为维护房地产市场健康有序发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署，在审理相关房地产案件时，要坚

29、持司法审判与国家宏观调控政策导向相一致；要在加强维护交易安全和稳定性的前提下，充分平衡各方当事的利益；要对此类案件进一步强化调解，并加强与政府相关职能部门的沟通和联系。41、（税费变化的引发问题处理）房屋买卖合同的当事人以国家房地产市场宏观调控政策调整导致交易税费变化为由，请求解除或变更合同的，不予支持。 合同当事人对税费的承担方式有约定的，按约定处理；约定不明的，按国家规定处理。买受人能够举证证明出卖人合同隐瞒房屋相关情况，造成其实际需要支付税费超过其合理预期数额时，对于超出合理预期部分买受人要求出卖人承担或赔偿的，应予支持。42、（信贷政策变化引发问题的处理）国家住房信贷等宏观调控政策的变

30、化，原则上不能作为买受人以导致其无履约能力为由请求解除合同的合法事由。买受人坚持不愿意继续履行合同的，可以解除合同，出卖人要求买受人按合同约定承担违约责任，或要求买受人赔偿包括房屋市场交易差价在内损失的，应予支持。43、对合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例增加、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，可以以不可归责于当事人双方的事由为由解除合同。44、合同未明确约定以按揭贷款式付款的，买受人一般不得以信贷政策变化为由请求解除买卖合同，但买受人能够举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的除外。45、合同明确约定以按揭贷款方式付款

31、，出卖人能够举证证明因房地产宏观调控导致买受人已不能办理按揭贷款的，如买受人不能举证证明其具备付款能力的，出卖人可以中止履行合同或请求解除合同。46、（限购政策引发问题的处理）房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购措施的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人有权解除合同。47、（因宏观调控引发合同解除相关问题的处理）属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的而解除房屋买卖合同的，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（另一种意见：利息不应返还。）48、对于宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当

32、区分基本住房、改善性住房、投资性住房予以公平处理。（另一种意见不需要区分，事实上也很难区分：属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的而解除房屋买卖合同的，损失由合同双方分担。）对购房人购买基本住房或改善性住房的，购房人在解除合同后一般无需承担损失赔偿责任。出卖人能够举证证明买受人属于投资性购买住房的，在合同解除后，可以依据公平原则要求买受人对出卖人承担相应的补偿责任，补偿数额一般以合同约定的定金数额为限，没有约定定金的，一般不宜超过合同标的额的10%。出卖人能够举证证明购房人属于以投机炒作为目的购房的，经审查合同无法继续履行的，应当依据合同法的相关规定承担相应的违约责任。49、（因过错导致

33、合同迟延履行产生问题的处理）因合同一方或双方过错，造成合同迟延履行，并因房地产宏观调控导致税费增加的，以及合同解除、变更所产生的损失，按过错责任比例承担。因不可归责于双方的原因，造成合同迟延履行，并因房地产宏观调控导致税费增加的，以及合同解除、变更所产生的损失，按照公平原则，由双方分担。50、（伪造资料引发问题的处理）房地产宏观调控措施实施期间，因合同一方当事人伪造相关资料签订房屋买卖合同，信贷机构不予贷款或相关部门不予办理产权过户手续的，合同相对方可以请求撤销合同或解除合同，并要求对方支付违约金或赔偿损失。51、（借名购房问题的处理）房地产宏观调控措施实施期间，当事人为规避限购规定，借用他人

34、名义签订房屋买卖合同并已办理产权过户手续后，请求人民法院确认房屋所有权归其所有的，不予支持。52、房地产宏观调控措施实施期间，当事人为规避住房信贷规定，借用他人名义签订房屋买卖合同并已办理产权过户手续后，请求法院确认房屋所有权归其所有的，可认予以支持，但因就此情况通知相关信贷机构。53、（宏观调控引发中介纠纷问题的处理）房屋买卖双方因中介机构的居间服务行为签订房屋买卖合同，因房地产宏观调控导致买卖双方无法继续履行合同的，人民法院可以依据当事人的请求，根据案件具体情况，适用公平原则对中介合同约定的居间费用适当酌减。合同当事人存在过错或合同另有约定的除外。（另一种意见：房屋买卖双方因中介机构的居间

35、服务行为签订房屋买卖合同，因房地产宏观调控导致买卖双方无法继续履行合同的，房屋买卖双方支付中介机构的居间费用一般不宜超过合同约定的30%。合同当事人存在过错或合同另有约定的除外。）中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法继续履行的，中介机构不得要求委托人支付居间费用，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的赔偿责任。三、房屋租赁纠纷54、（在建房屋租赁合同的效力）当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的租赁合同，不存在违反法律、法规强制性规定情形的，合同有效。55、（消防验收对租赁合同的影响问题）房屋未经消防验收或者经消防验收不合格，关于房屋租赁合同的

36、效力：（一）根据中华人民共和国消防法第十一条、第十三条，国务院公安部门规定必须经过公安消防机构验收的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效;（二）租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；（三）租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。56、（部队房屋租赁合同的效力）部队未领取军队房地产租赁许可证，作为出租人与承租人签订房地产租赁合

37、同的，合同无效。部队领取军队房地产租赁许可证，作为出租人与承租人签订房地产租赁合同后与承租人发生纠纷，部队不愿意继续履行租赁合同的，原则合同应当予以解除。双方按各自的过错承担责任。57、（承租人擅自转租或擅自改造部分房屋问题的处理）承租人擅自转租部分房屋，或擅自变动部分房屋建筑主体、承重结构及扩建，并在出租人要求的合理期限内仍不解除转租合同或仍不予恢复原状的，出租人请求解除租赁合同，应予支持。56、（出租人就转租六个月异议期定性问题）出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。该六个月为除斥期间，不适用诉讼时效关

38、于中断、中止与延长的规定。四、房地产中介纠纷56、（房屋出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同定性问题）房屋出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中，具备了房屋买卖合同主要内容的，应视为该合同中包含房屋中介和房屋买卖两个法律关系。当事人可以在一个案件中就房屋中介和房屋买卖两个法律关系同时提起诉讼，也可以仅就一个法律关系提起诉讼。57、（中介机构的义务范围）房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构

39、应当承担相应的损害赔偿责任。58、（看房协议的效力）看房人、出卖人与房地产中介机构签订有看房协议，中介机构提供了房源信息、看房服务等后，看房人与出卖方在没有中介机构参与的情况下签订房屋买卖合同，中介机构请求看房人、出卖人承担违约责任的，应予支持。看房人、出卖人应承担的违约责任，有约定的按约定处理，没有约定或约定不明的，一般不超过正常促成交易中介费用的50%。59、（中介机构促成合同签订后双方未办理过户问题的处理）房地产中介机构已促成买卖双方签订房屋买卖合同，因买卖双方或一方原因导致没有办理房屋产权过户的，对于中介费用的支付，中介合同有约定的按约定处理，没有约定或约定不明的，人民法院斟定的中介费

40、用一般不应少于合同约定的全部中介费用的70%。60、（中介指导价问题）中介合同约定的中介费用超过政府相关部门公布的指导价，中介机构不能就中介费用相关信息已向合同相对人作出了充分、准确说明的，合同相对人请求降低中介费用的，应予支持。61、（中介机构是否可以取得房屋交易差价问题）房屋出卖人明确表示将房屋出卖给房地产中介机构的，其与房地产中介机构间形成房屋买卖合同关系。房地产中介机构再行出售房屋产生的差价应归房地产中介机构。62、房屋出卖人明确表示委托房地产中介机构以不低于一定价格出卖房屋的，其与房地产中介机构间形成销售房屋的委托代理关系。房地产中介机构以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋

41、买卖合同，而房屋出卖人与房地产中介机构对溢价部分归属无约定或约定不明，且无法依据合同法第六十一条确定的，则该溢价部分应归属委托人（即房屋出卖人）。房地产中介机构以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出的，属于违背其对委托人应尽忠实义务，对房屋进行转卖而产生的溢价部分，可以作为委托人的实际损失，由房地产中介机构赔付。五、物业服务纠纷63、（业主委员会的诉讼主体资格问题）业主委员会在下列情形下作为原告参加诉讼，以其主要负责人作为代表人： （1）房地产开发企业未按规定或合同约定移交住宅规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及

42、物业管理用房、商业用房的，业主委员会经业主大会授权，可以自己的名义提起诉讼。（2）因履行业主与房地产开发企业之间商品房买卖合同而产生的纠纷，业主委员会不得以自己名义提起诉讼。但涉及配套公用设施的交付的，应由业主委员会经业主授权后，以其名义提起诉讼。（3）因签订、履行、变更、解除物业服务合同等而与物业服务企业间发生的纠纷，业主委员会经业主大会授权，可以自己的名义代表全体业主提起诉讼或应诉。（4）物业服务企业侵占业主公用设施、擅自利用业主公共部位谋取利益，业主委员会经业主大会授权，可以自己名义提起诉讼。（5）物业服务企业在物业服务合同终止或解除后，未按规定或约定，及时向业主委员会移交物业档案资料和

43、有关账务账册，移交业主共有的房屋、场地和其他财物的，业主委员会经业主大会授权，可以自己名义提起诉讼。（6）个别业主存在违章搭建、拒不执行业主大会作出的决议等侵害其他业主共同利益行为的，业主委员会经业主大会授权，可以自己名义提起诉讼。（7）其他涉及物业管理区域公共利益的事项。（另一种意见不规定该兜底条款）业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼，业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会的同意。 64、业主委员会在没有财产给付内容的物业服务纠纷中可以作为被告。业主委员会在下列情形下作为被告参加诉讼，以其主要负责人

44、作为代表人： （1）业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主请求人民法院予以撤销的； (2）拒绝或拖延与业主大会决定聘请的物业服务企业签订物业服务合同的； （3）业主委员会与物业服务企业共同损害业主利益，业主诉请解除业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的； （4）其他违反物业服务合同及管理规约的情形。 65、业主委员会在诉讼中的地位及其承担的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响；业主委员会承担的损害赔偿责任，应当由全体业主共同承担；有证据证明该损害是因部分业主委员会委员的故意或者重大过错造成的，则应由该直接责任人承担赔偿责任。 66、（业主代表的诉讼主体资格问题）有证据证明，

45、虽经15以上业主或业主代表要求，业主委员会仍拒不组织召开业主大会或业主代表大会，讨论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50以上（另一种意见2/3以上）的业主议决决定，可以选派诉讼代表人，对涉及上一条第一款的事项，提起民事诉讼。未成立业主委员会的小区，经物业管理区域内50以上（另一种意见2/3以上）的业主决议决定，可以选派诉讼代表人，对涉及本意见第63条第一款的事项，提起民事诉讼。 67、（业主的诉讼主体资格问题）业主以物业服务企业未履行或者未适当履行服务职能，对物业服务企业提起诉讼的，仅限于其个体利益受到妨碍或损害的情形。其他情形应由业主委员会依照法定程序决定并提起

46、诉讼。 68、（不予受理的物业案件）人民法院对下列起诉，不予受理。 （1）因选任、罢免业主代表、业主委员会委员发生纠纷，要求提起民事诉讼的； （2）业主之间对是否起诉、选聘物业管理企业等内部事务无法形成一致意见，要求提起民事诉讼的。 69、（不具备资质企业提供物业服务问题处理）物业服务企业具有法人资格但不具备相应资质或超越资质，以及具备相应资质但不具有法人资格，但事实上提供物业服务且业主接受的，可以确认物业服务合同的效力。 70、（未签订合同但实际提供了物业服务问题的处理）物业服务企业与业主委员会虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业要求业主交纳相应物业服务费的，

47、应予支持。物业服务费计算的标准，人民法院可参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准予以确定。 71、（物业服务存在瑕疵情况物业费支付问题）单个业主就公共部位以物业服务企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定为由，拒付物业费或请求降低物业费的，一般不予支持。物业服务企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定严重影响业主正常生活的除外。 单个业主以物业服务企业对其专有部分的物业管理不到位为由，请求降低物业费标准的，人民法院可参照服务子项收费标准斟情降低。 物业服务企业履行服务合同确有瑕疵的，业主需要补交物业管理费的，无须支付滞纳金。 72、（物业服务费保护的诉讼时效）物业服务企业就物业费向人民法院请求保护的诉讼时效，应根据物业服务合同的约定，分期计算。 73、物业服务企业未履行书面催交手续，诉讼请求业主支付物业费的，案件受理费用由物业服务企业负担。（另一种意见：物业服务企业未履行书面催交手续，诉讼请求业主支付物业费的，驳回其诉讼请求。） 74、（物业服务区域内人身损害、财产损失问题的