注会税法-第八章土地增值税法(2).doc

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1、【例题多项选择题】以下工程中，让渡新建房地产跟让渡旧房产打算其地盘增值税增值额均能扣除的工程有。A.取得地盘应用权所支付的金额C.与让渡房地产有关的税金【答案】ACB.房地产开拓本钞票D.旧房及建筑物的评估价钞票【难点归纳2】从差异让渡主体的差异让渡举动看扣除工程的差异。归纳图表：企业状况让渡房地产状况可扣除工程1.取得地盘应用权所支付的金额2.房地产开拓本钞票3.房地产开拓费用4.与让渡房地产有关的税金营业税；城建税跟教诲费附加房地产开拓企业让渡新建房5.财政部规那么的其他扣除工程加计扣除从事房地产开拓的纳税人可加计扣除=取得地盘应用权所支付的金额+房地产开拓本钞票20%1.取得地盘应用权所

2、支付的金额2.房地产开拓本钞票非房地产开拓企业让渡新建房3.房地产开拓费用4.与让渡房地产有关的税金营业税；印花税；城建税跟教诲费附加1.取得地盘应用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价钞票评估价钞票重置本钞票价成新度折扣率不克不迭取得评估价钞票的，按发票所载金额并从购买年度起至让渡年度止每年加计新增5打算扣除种种企业让渡存量房3.让渡环节交纳的税金营业税；印花税；城建税跟教诲费附加；购房时交纳的契税按发票每年加计5%的纳税人有用纯挚让渡未经开拓的地盘1.取得地盘应用权所支付的金额2.让渡环节交纳的税金种种企业第五节应纳税额的打算一、增值额的确定一通过收入减除扣除工程求得二关于评估价钞票的应

3、用纳税人有以下状况之一的，按照房地产评估价钞票打算征收：1隐瞒、虚报房地产的成交价钞票的；2供应的扣除工程不实的；3让渡房地产的成交价钞票低于房地产评估价钞票，又无公正因由的。【阐明】1.房地产评估价钞票是由政府赞同设破的房地产评估机构按照一样地段、综合评定的价钞票。不是由税务结构停顿评估。2.税务结构可按照评估价钞票判定房地产让渡收入。3.税务结构可按照评估价钞票判定扣除工程金额。【提示】评估价有评估寻收入跟评估本钞票之分。同类房地产停顿【例题单项选择题】按照地盘增值税有关规那么，纳税人供应扣除工程金额不实的，在打算地盘增值税时，应按照。2001年A.税务部分估定的价钞票扣除B.税务部分与房

4、地产主管部分协商的价钞票扣除C.房地产评估价钞票扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C二、应纳税额的打算方法一打算地盘增值税的步伐跟公式第一步，打算收入总额第二步，打算扣除工程金额第三步，用收入总额减除扣除工程金额打算增值额地盘增值额=让渡房地产收入-规那么扣除工程金额第四步，打算增值额与扣除工程之间的比例，以判定有用税率的档次跟速算扣除系数第五步，套用公式打算税额。公式为：应纳税额=增值额税率-扣除工程金额速算扣除系数二地盘增值税打算的命题法那么关于地盘增值税的打算的命题，已经经历了从传统“步伐型到“关系加分摊型的变化。【例题打算题】某房地产开拓公司与某单位于取得让渡收入1500

5、0万元，公司即按税法则那么交纳了有关税金营业税税率率为营业税税额的7%,教诲费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5。已经明白3000万元；1200万元不克不迭按让渡,也不克不迭供应金融机构证明。另知该公司所在省国夷易近政府规那么1997年3月正式签署一写字楼让渡公约，5%，城建税税该公司为取得地盘应用权而支付的地价款跟按国家分歧规那么交纳的有关费用为投入房地产开拓本钞票为4000万元；房地产开拓费用中的本钞票收入为房地产工程打算分摊本钞票收入的房地产开拓费用的打算扣除比例为1997年10%。请打算该公司让渡此楼应纳的地盘增值税税额。【答案及分析】这是一个传统的地盘增值税的打算题，调

6、查传统的打算步伐跟各工程的全然扣除规那么。1判定让渡房地产的收入：让渡收入为15000万元。2判定让渡房地产的扣除工程金额：取得地盘应用权所支付的金额为房地产开拓本钞票为4000万元房地产开拓费用为：3000万元3000+400010%=700万元与让渡房地产有关的税金为:150005%+150005%7%+3%=825万元从事房地产开拓的加计扣除为：3000+400020%=1400万元让渡房地产的扣除工程金额为：3000+4000+700+825+1400=9925万元3打算让渡房地产的增值额15000-9925=5075万元:4打算增值额与扣除工程金额的比率5075992551.13%:

7、5打算应纳地盘增值税税额：第一种打算方法：应纳地盘增值税税额=992550%30%+5075-992550%40%=1533.75万元第二种打算方法：应纳地盘增值税=507540%-99255%=1533.75万元。【例题打算题】李某系某市住夷易近，于2005年2月以50万元购得一临街市肆，同时支付相关税费1万元，购置后不时对外出租。5月，将临街市肆改租为卖，以80万元转让给不人，经相关评估机构评定，房屋的重置本钞票价为70万元，成新度折扣率为80。恳求：按照上述材料，按以下序号打算回答以下征询题，每征询需打算出合计数。原制度1李某让渡市肆应交纳的营业税、城建税、教诲费附加。2李某让渡市肆应交

8、纳的印花税。3李某让渡市肆应交纳的地盘增值税。4李某让渡市肆应交纳的集团所得税。【答案及分析】1营业税、城建税跟教诲费附加80-505%17%3%1.65万元2印花税800.05%0.04万元3可扣除工程7080%1.650.0457.69万元增值额80-57.6922.31万元增值率22.31/57.6938.67%50%地盘增值税22.3130%6.69万元4略。【关系加分摊型打算方法归纳】未开拓弗成扣销售跟视同销售产权属全体业主所有无偿移交给政府地价总额已售出可扣已开拓已动工建筑总收入未售出弗成扣建筑本钞票未动工弗成扣【例题打算题】某房地产开拓公司于支付让渡方地价款6000万元，当月办好

9、地盘应用权权属证书。70其他30尚未应用的面积开拓建筑一栋写字楼。5800万元；发生的本钞票费用为300万元，不高于同期银行存款利率且可以公正分摊并能供应金融机构的证1月受让一宗地盘应用权，按照让渡公约2月至3月中旬该房地产开拓公司将受让地盘在开拓过程中，按照建筑承包公约支付给建筑公司的劳务费跟材料费合计明。3月下旬该公司将开拓建筑的写字楼总面积的20转为公司的结实资产并用于对外出租，其他部分对内销售。4月6月该公司取得房钞票收入合计60万元，销售部分全部售完，合计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开拓跟销售过程中，费用800万元、销售费用400万元。阐明：该公司有用的都市爱护建破税税

10、率为合计发生管理7：教育费附加征收率为3；契税税率为3；其他开拓费用扣除比例为5。恳求：按照上述材料，按照以下序号打算回答以下征询题，每征询需打算出合计数。1打算该房地产开拓公司2打算该房地产开拓公司46月合计应交纳的营业税。46月合计应交纳的城建税跟教诲费附加。3打算该房地产开拓公司的地盘增值税时应扣除的地盘本钞票。4打算该房地产开拓公司的地盘增值税时应扣除的开拓本钞票。5打算该房地产开拓公司的地盘增值税时应扣除的开拓费用。6打算该房地产开拓公司销售写字楼地盘增值税的增值额。7打算该房地产开拓公司销售写字楼应交纳的地盘增值税。【答案及分析】1该房地产开拓公司46月应交纳的营业税=605+14

11、0005=3+700=703万元2该房地产开拓公司46月应交纳的城建税跟教诲费附加=37+3+7007+3=0.3+70=70.3万元3该房地产开拓公司的地盘增值税时应扣除的地盘本钞票：应交纳的契税=60003=180万元应扣除的地盘本钞票=6000+180701-20%=3460.8万元4该房地产开拓公司的地盘增值税时应扣除的开拓本钞票=58001-20%=4640万元5该房地产开拓公司的地盘增值税时应扣除的开拓费用：3001-20%+3460.8+46405=240+405.04=645.04万元6该房地产开拓公司销售写字楼应交纳地盘增值税的增值额=14000-700+70+3460.8+

12、4640+645.04+3460.8+464020=14000-11136=2864万元7打算该房地产开拓公司销售写字楼应交纳的地盘增值税增值率=2864/11136100=25.72销售写字楼应交纳的地盘增值税=286430=859.2万元。三、房地产开拓企业地盘增值税清算要点要紧规那么1地盘增值税以国家有关部分审批的房地产开拓工程为单位停顿清算，对于分期开拓的工程，以分期工程为单位清算清算单位2开拓工程中同时包含普通室庐跟非普通室庐的，应分不打算增值额1房地产开拓工程全体动工、完成销售的纳税人应停顿地盘增值2全体让渡未动工决算房地产开拓工程的税的清算的三种状况3开门见山让渡地盘应用权的1已

13、动工验收的房地产开拓工程，已让渡的房地清算条件主管税务结构可恳求纳税人停顿地盘增值税清算的四种状况产建筑面积占全体工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未逾越85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2取得销售预售容许证满三年仍未销售终了的3纳税人恳求登记税务登记但未料理地盘增值税清算手续的4省税务结构规那么的其他状况将开拓产品用于职工福利、褒奖、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同收入按以下方法跟次第确认：1按本企业在一致地区、一致年度销售的同类房地产的平均价钞票判定非开门见山销销售房地产2由主管税务结构参照本地当年、同类房地产的市场价钞票或评估价

14、值判定售跟自用房地产企业用建筑的该房地产的工程房地产安排回迁户收入判定的，安排用房视同销售处理将开拓的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的状况下不征收地盘增值税，在税款清算时不列收入，不扣除呼应的本钞票跟费用1开拓建筑的与清算工程配套的居委会跟派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、黉舍、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等群众装备：建成后产权属于全体业主所有的，其本钞票、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用奇观单位用于非营利性社会公共事业的，其本钞票、费用可以扣除；建成后有偿让渡的，应打算收入，并准予扣除本钞票、费用2房地产开拓企业

15、销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开拓本钞票3房地产开拓企业在工程动工验收后，按照公约约定，扣押建筑安装施工企业肯定比例的工程款，作为开拓工程的质量保证金，在打算地盘增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开拓企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除可据实扣除的工程扣除工程规那么4房地产开拓企业为取得地盘应用权所支付的契税，应视同“按国家分歧规那么交纳的有关费用入“取得地盘应用权所支付的金额中扣除5房地产开拓企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开拓企业的补差价款，应抵减本工程拆迁补偿费，计6货币安排拆迁的，房地产开拓企业凭合理有效痛处计入拆迁补偿费前期工程

16、费、建筑安装工程费、基础装备费、开拓间接费用的把柄或材料不符合清算恳求或不实的1扣除取得地盘应用权所支付的金额、房地产开可鉴定扣除工程弗成扣除的工程发本钞票、费用及与让渡房地产有关税金，须供应合理有效把柄；不克不迭供应合理有效把柄的，不予扣除2房地产开拓企业的预提费用，除另有规那么外，不得扣除3动工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开拓企业未开具发票的，扣押的质保金不得打算扣除4房地产开拓企业过时开拓交纳的地盘闲置费不得扣除1按照法律、行政法则的规那么应当设置但未设置账簿的税务结构可以参照与其开拓范畴跟收入水平相2擅自销毁账簿或者拒不供应纳税材料的3虽设置账簿，但账目混乱或者本钞票材料、

17、收入把柄、费用把柄完好不全，难以判定让渡收入或扣除工程金额的近的本地企业的地盘增地盘增值值税税负状况，按不低税的鉴定于预征率的征收率鉴定4符合地盘增值税清算条件，未按照规那么的限日料理清算手续，经税务结构责令限日清算，过时仍不清算的征收新变化征收地盘增值税的五种举动5申报的计税按照清楚偏低，又无公正因由的为了标准鉴定义务，鉴定征收率原那么上不得低于各省级税务结构要结合本地理论，区分差异房地产类型制定鉴定征收率5，鉴定征收率的规那么在地盘增值税清算时未让渡的房地产，清算后销售或有偿让渡时，纳税人应按规那么停顿地盘增值税的纳税申报，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钞票费用乘以销售或让渡面积打算

18、清算后再让渡房地产单位建筑面积本钞票费用=清算时的扣除工程总金额清算的总建筑面积清算后应补税与滞纳金纳税人按规那么预缴地盘增值税后，清算补缴的地盘增值税，在主管税务结构规定的限日内补缴的，不加收滞纳金【例题单项选择题】对房地产开拓公司停顿地盘增值税清算时，A.方案申报工程【答案】B可作为清算单位的是。B.审批备案工程C.商业履行工程D.方案建筑工程【例题多项选择题】以下状况中，纳税人应当停顿地盘增值税清算的有A.开门见山让渡地盘应用权的。B.全体让渡未动工决算房地产开拓工程的C.房地产开拓工程全体动工并完成销售的D.取得销售预售容许证【答案】ABC2年仍未销售完的【例题单项选择题】清算地盘增值

19、税时，房地产开拓企业开拓建筑的与清算工程配套的会所等群众装备，其本钞票费用可以扣除的状况是A.建成后开拓企业转为自用的。B.建成后开拓企业用于出租的C.建成后开门见山赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的【答案】D第六节税收优惠要紧税收优惠如下：1.建筑普通标准室庐出售，增值额未逾越扣除工程金额20%的免税。普通标准室庐与其他室庐的具体分不界限，在2005年平常由各省、自治区、直辖市人夷易近政府规那么。2005年6月1日起，普通标准室庐应同时称心：室庐小区建筑容积率在以上；单套建筑面积在120平方米以下；理论成交价钞票低于同级不地盘上住房平均买买价钞票1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要按

20、照理论状况，制定本地区享受优惠政策住房具体标准。赞同单套建筑面积跟价钞票标准适当浮动，但向上浮动的比例不得逾越上述标准的2.因国家建破需要依法征用、收回的房地产，免征地盘增值税1.020%。3.因都市实施方案、国家建破的需要而搬迁，由纳税人自行让渡原房地产的，免征地盘增值税。4.集团因义务变卦或改进居住条件让渡原自用房的，依原房产应用时辰长短判定免税或减半纳税。【例题多项选择题】以下工程中，按税法则那么可以免征地盘增值税的有。2006年考题改编A.国家结构让渡自用的房产B.税务结构拍卖欠税单位的房产C.集团因义务变卦让渡居住满5年的原自用住房的D.因为国家建破需要而被依法征用的房产【答案】CD

21、【例题多项选择题】以下各项中，符合地盘增值税征收管理有关规那么的有。200420的，减半征收地盘20的，免征地盘增值20的，应对其逾越部分20的，应就其全体增值年A.纳税人建筑普通标准室庐出售，增值额未逾越扣除工程金额增值税B.纳税人建筑普通标准室庐出售，增值额未逾越扣除工程金额C.纳税人建筑普通标准室庐出售，增值额逾越扣除工程金额税的增值额按规那么征收地盘增值税D.纳税人建筑普通标准室庐出售，增值额逾越扣除工程金额额按规那么征收地盘增值税【答案】BD第七节征收管理纳税人应在公约签署后7日内向房地产所在地主管税务结构申报纳税，并向税务结构提供相关公约材料。纳税人让渡的房地产坐落在两个或两个以上地区的，不申报。应按房地产所在地分