采购内容及总体要求_10054.doc

《采购内容及总体要求_10054.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《采购内容及总体要求_10054.doc（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、采购内容及总体要求一、采购清单服务名称（标的名称）数量单位所属行业马鞍山市交通运输局2021-2024年物业服务1项物业管理二、技术要求（一）项目概况物业服务范围：慈湖河路1000 号，主楼 7层，地下 1 层,附楼 2层.占地面积20亩，总建筑面积约9853.35平方米。 （二）服务内容1、供电设备的管理及维护1.1、服务范围（1）负责对办公楼院内配电房、低压配电箱的管理、维护工作。（2）负责办公楼各楼层照明、室外灯照设施以及配电间的日常供电及管理、维护、更换工作。（3）负责停电时的应急处理，并设有应急方案。1.2、主要服务内容（1）建立各项供电设备的安全技术档案，做到安全、合理、节约用电。

2、（2）建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，人员必须持证上岗。（3）建立 24 小时运行维护值班制度，及时排除故障；若供电出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证完好，确保用电安全。（5）定期对配电房进行检查，发现问题及时处理，以确保供电畅通、安全。（6）定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、无损坏，发现问题及时处理，确保供电安全；定期检查配电柜接触器的触点，对影响较严重的应立即上报，通知维修人员进行维修或更换。对按扭开关、指示灯进行检查、更换；定期对配电柜的防火封堵进行检查，发现问题及

3、时处理，以符合消防要求。值班人员定时对所有配电设施、设备进行巡查工作，发现问题及时汇报处理。（7）每日检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。（8）与供电部门联系有关事项。2、强电、房门及门锁的管理及维护2.1、服务范围（1）负责办公楼内外照明灯具的维护、维修、更换。（2）负责办公楼所有房门、门锁的维修、更换。2.2、主要服务内容（1）建立强电设备的安全技术档案，确保使用安全。（2）建立强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工操作人员必须持证上岗。（3）负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。（4）根据规定及要求开启或关

4、闭室外照明亮化灯具。（5）对室外灯具定期进行除锈、刷漆、加固。（6）对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。（7）对一些用电量较大的设备进行跟踪，提高节能措施。对供电、防火装置进行检查、补添。（8）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。3、空调的管理及维护3.1、负责办公空调检查维护，发现问题及时联系空调维保厂家进行故障维修。3.2、负责空调系统的一般维护维修、运行、管理，包括开、闭。4、电梯的维保与安全管理4.1、服务范围负责办公楼 1台电梯的日常保洁、维保及运行安全管理。4.2、主要服务内容（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理

5、制度，按照要求建立电梯的安全技术档案。（2）确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其他附属设备完好，保持场地干净。（3）严格执行国家有关电梯管理的规定和安全规程。（4）制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知后 3 分钟内赶到现场。发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维护保养单位施救，紧急情况下，直接拨打 110 求援，由 110 联动专业救援队伍进行救援。（5）负责完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。（6）负责申报电梯年审资料，联系市特种设备监督检验中心定期检验、办理电梯检验合格证。（7）配备持有电梯安全管理员资格证件人员负责大楼

6、电梯的日常安全管理工作。（8）提供电梯维保所需工具和劳务，涉及电梯维保所需零部件、材料费用由发包方承担。5、给排水设备的管理及维护5.1、服务范围（1）负责办公楼及其附属设施的给排水设备、消防设备、供排水管道的检查维护（含配件材料、维修、吊装等一切费用）。（2）负责办公楼及其附属设施的给、排水管网系统所有水阀的维护、疏通。（3）负责对办公楼卫生间洗面盆、拖把池、大小便池及水龙头进行维修、维护、疏通。（4）负责对办公楼及其附属设施的管网系统进行检查、维护。5.2、主要服务内容：（1）建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。（2）建立正常的给排水管理制度。（3）定期对蓄水装置进行排污、清洁，对管网

7、系统进行排污、清洁、除锈， 吊架的紧固、调整。（4）定时对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。6、秩序维护及保安服务6.1、服务范围（1）负责办公区域及工作人员的安全。（2）负责监控设施的应用、维护。（3）负责突发公共事件的处置。（4）负责办公区域车辆停放的管理。（5）负责院内洗车场的日常管理。6.2、主要服务内容（1）门卫安全保护。主出入口安排 24 小时值岗，对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度， 拒绝危险物品进入。（2）安全巡视。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少

8、每 3 小时巡视一次并记录，发现违法、违章行为应及时制止。巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施。（3）安全监控。物业范围内的监视监控设施 24 小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。保持治安电话畅通，接听及时。（4）车辆管理。对各类车辆进出停放进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。指挥非机动车定点停放，对院内洗车场日常运行进行管理、保洁。（5）突发公共事件处

9、置。制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于 1 次的突发公共事件应急演习。发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助有关部门、人员处理相关事宜。7、消防监控中心的管理和维护7.1、服务范围（1）负责消防监控中心工作室的管理、维护。（2）负责全天 24 小时监控，保证消防监控中心的正常运转，确保办公区域内的安全。（3）负责对所有烟感探头、温感探头、消防栓、防火门等进行巡查及维护。（4）

10、负责对避雷设施的管理、维护。7.2、主要服务内容（1）建立消防监控中心的安全技术档案。（2）建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规程。（3）定期对消防指挥中心进行检查、保养、除尘、清理误报数据。检查备用电源是否正常，测试绝缘是否良好，检查静电等接地是否良好，确保指挥中心正常运行。（4）定期对烟感探头、温感探头进行测试、除尘，确保报警正常。（5）定期对消防气溶胶灭火设备进行检查、保养、除尘，做好冬、春季梅雨季节消防设备防潮工作，确保消防设施在突发紧急事故时能正常运行。（6）定期对手动报警器、消防通讯设备进行检查、维护、清洁。确保报警灵敏、通讯畅通。（7）定期对各楼层区域火灾报警器进行检查、维

11、护、除尘，检查 24V 电压是否正常，接触器、继电器是否正常，检查各接点是否紧固，外观是否损坏、生锈， 确保正常工作。（8）上岗前做好交接记录承诺情况，交接班共同巡查一次。（9）每日巡查消防自动灭火控制系统运转是否正常，如信号显示不正常， 警示、故障，应迅速查明原因。（10）当出现火警信号时，应立即通知就近当值保安（或巡逻队员）前去报警位置核查信号真伪情况，若属误报，则及时复位；若火情属实，立即按火灾应急规程执行。（11）出现火灾情况，值班人员不得擅自离开值班室，并参与指挥各部门救火，操作控制系统，关闭通风通道，保持与消防部门救火人员联系。（12）每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、顶

12、层屋面设备的接地装置进行全面检查；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好。8、对楼宇智能化设备和安防监控中心的管理、维护8.1、服务范围对所有摄、录像设备，显示设备，有线电视，监控设施、设备等进行管理、维护，确保设备运行良好。8.2、主要服务内容（1）建立楼宇智能化设备和安防监控中心的安全技术档案。（2）建立楼宇智能化设备和安防监控中心运行管理制度和安全操作规程， 负责 24 小时监控。（3）每班至少进行一次各类信号检查，确认是否正常，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报。当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知电梯安全管理员及电梯维修人员前往

13、处理。（4）监视系统收到故障报警时，应立即通知维修人员，并一同前往处理。（5）按要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报表。（6）每季度检查一次报警系统，每半年检查一次消防系统。对显示屏幕定期进行检查、除尘，确保正常使用。（7）负责火灾报警系统工程的维护、维修，保证系统开通率、完好率达 100% 。注：电梯、空调、消防专业维保由采购人确定的专业维保单位维保，不在本次采购范围内。9、环境卫生及日常清洁9.1、服务范围负责办公区域内外的卫生保洁，包括会议室、接待室、楼梯、大厅、停车场、走廊、内墙、玻璃门窗、电梯间、卫生间等所有公共部位。负责指定办公室的卫生保洁。负责室内活动场所的卫生保洁。

14、负责分发各办公室的信件、报刊杂志。负责临时看管大楼工作人员的快递包裹。负责办公区域内外的垃圾分类。9.2、物业服务内容（1）建立环境卫生保洁管理制度。（2）实行标准化清扫保洁，保洁时间为每天 7：00-17：00，（遇业主单位加班应做到正常保洁）由专人负责检查和监督，服务范围内随时保持清洁。无随意堆放杂物和占道现象，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水积雪，确保服务区域内整洁。（3）一年内开展两次灭蟑、灭鼠活动。对违反清洁管理规定的行为进行劝阻。10、办公楼（区）花卉租赁及树木、花草、绿地的日常养护负责办公楼（区）树木、花草、绿地的日常养护，修枝、除草。物业公司负责办公楼花卉租赁及

15、绿植养护服务，局办公室负责定期检查监督。10.1花卉养护范围。市交运局办公楼领导办公室、一至六层走廊及公共区域的花卉绿植养护。10.2花卉养护标准（1）植株丰满健壮，株型自然匀称。叶面干净光亮，无灰尘赃物，无明显病斑，无明显虫害，无残留害虫。（2）植株无残枝、黄叶。对叶片叶尖存有少许黄尾的，要合理修剪，保持株形美观自然。（3）保证植物见干见湿，不过量浇水，又不缺水份，保持植物对生长水分的需求。（4）保持植物的花盆、器皿干净整洁，无脏污，花盆内无杂物、垃圾，对损坏残缺的花盆套缸及时更换，无烂盆坏盆。（5）植物的底碟、套缸、花盆应合适配套，不大不小美观大方，底碟、套缸、花盆的颜色搭配适当。（6）保

16、持花盆、底碟，套缸内无泥垢、脏水，定期清洗，干净整洁，每次养护完毕，清理现场保持现场清洁。（7）植物花卉在摆放期间要保证其生长需要，必需定期施用肥料，施用的肥料应无异味、无毒的有机肥或高效无机肥。但要保证无刺激性气味，保证摆放环境清新自然。对虫害严重的应更换。（8）养护人员每次养护工作完毕必须接受客户监督并检查，给予评定，采购人在护理卡上签字评定，项目负责人每天检查护理卡及时解决采购人反映的问题。10.3服务标准（1）配备三名专业养护人员每周23次对花木进行管理，浇水、施肥、病虫害防治，修剪整形，清洁叶片等。（2）租赁花木的配套用品，如花盆、托盘、花架等由专业养护人员负责清理。（3）及时更换长

17、势不好的花木。保证租花单位的观赏效果。（4）保证摆放植物观赏性，对叶片少于植株12以上的、或没有观赏性的植物定期更换。原则上每月换花不少于二次。（5）植物摆放时间较长或采购人提出更新植物品种，安排定期更换调整。（6）养护完毕，请采购单位相关人员在养护单上签字。（7）租赁花卉的质量标准：植物造型美观、丰满。叶色自然，花色鲜艳，清洁卫生，叶面无尘土。无枯枝落叶，无病虫害，盆土无异味。定期进行质量服务检查，征求采购人意见，及时解决出现的问题。花卉租赁及养护清单1、花卉租赁楼层摆放位置绿植品种数量（盆）规格花卉租赁部分 一楼入口大厅幸福树、发财树、散尾8二楼走廊绿萝 美人铁 夏威夷5高1.6米三楼走廊

18、绿萝 美人铁 夏威夷5高1.6米四楼走廊白掌、美人铁 夏威夷7高1.6米五楼走廊绿萝 美人铁 夏威夷8高1.6米六楼走廊绿萝 发财树 美人铁5高1.6米办公室部分局领导办公室澳洲杉、绿萝、发财树、幸福树、非洲茉莉26高1.6米以上共计：64盆2、绿植养护绿植面积养护范围公共区域部分办公楼绿植养护3200平米门前广场、大楼两侧、大楼背面、附楼公共区域绿植养护（三）对物业服务人员的要求1、总体要求序号岗位名称数量/单位1项目负责人1人2保安6人3保洁人员5人合计12人1.1遵纪守法，品行良好，身体健康。1.2具备相关的专业知识，熟悉业务。1.3具有全心全意为业主服务的意识，服从安排，认真负责，重操

19、守、重诚信。1.4无刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制戒毒或者被开除公职、开除军籍等不良记录。1.5统一着装、保安必须着新式保安制服，挂牌上岗。2、具体要求2.1项目负责人要求具有丰富的管理经验，年龄在 45 周岁以下（1976年5月以后出生，不含5月）。2.2电工应符合下列条件之一，合同签订后向采购人提供相应证书（若证书有有效期的，须在有效期内）：（1）电工操作证；（2）电工等级证；（3）高压电工操作证或低压电工操作证；（4）年龄在 55 周岁以下（1966年5月以后出生，不含5月），男性，工作经验丰富。2.3其他设备的管理、维护人员应具有相应的专业技术职称、从业资格证书或培训上岗证。2.4

20、保洁人员，应经过相应的教育培训。2.5本项目保安年龄应在55周岁以下（1966年5月以后出生，不含5月）。（四）考核办法实行百分制考核；采购人每月对成交供应商履行合同情况、提供服务情况进行定期或不定期考核。按考核细则扣分，每半年考核累计扣分数作为最终考核结果：当考核分数95分时，当半年服务费按100%支付，当考核分数为95（不含）分至85分（含）时，每低1分扣物业服务费150元/分；85分以下（不含85分）每低1分扣物业服务费250元/分；得分75分以下为不合格，累计两次不合格时，采购人有权终止合同。百分制考核标准项目细则要求扣分标准分值扣分内容实际得分基本要求（15分）（本项可以倒扣分）按要

21、求报送管理人员双休节假日值班表、员工考勤表、工作计划、工作总结、培训记录、社保缴纳等没有及时报送，每少一项扣0.5分4对于检查发现的问题、采购人建议及时做出整改整改不及时一次扣0.2分3必须按要求的人数安排工作人员少1人扣0.5分6统一服装，文明、主动服务，在岗在位，不得串岗发现1人次扣0.2分2保洁（50分）PVC、大理石等地面干净、有光泽，发现一处扣0.5分5墙壁、墙砖没有浮灰、蜘蛛网，标识标牌干净无浮灰，内外玻璃洁净光亮。发现一处扣0.2分5天花板、出风口干净，没有蛛网、没有黑斑、霉点发现一处扣0.5分8厕所、水池、龙头、马桶、等擦拭洁净光亮，没有黑斑、霉点，垃圾桶（篓）及时更换，没有外

22、溢发现一处扣0.5分18楼梯间干净整洁，扶手没有浮灰，地面没有烟头发现一处扣0.2分2电梯门、轿厢内表面无灰尘、无污迹、无手印、洁净光亮。电梯箱地面无垃圾、纸屑、烟头、杂物等。风扇及时擦拭，没有灰尘。发现一处扣0.2分3室外路面无垃圾、杂物、积水等，绿化带、花盆内无杂草、枯枝、烟头、塑料袋等杂物发现1处扣0.5分5室内外（含楼顶、平台等）排水通畅，排水沟内没有烟头、废纸等杂物发现1处扣1分4运送（10分）生活垃圾及时分类收集、运送发现1处不符合要求扣1分10安保、秩序维护（25分）坚守岗位，不脱岗。严格做好出入登记不到岗扣3分，弄虚作假1例扣2分10及时引导车辆停放，劝阻不按规定停放车辆并宣传

23、车辆停放规定发现1例不劝阻扣1分5严格执行规章制度，着装同一规范，文明服务。 发现1项扣1分10二、商务要求（一）进场时间：接到采购人通知之日起5日内完成进场工作。（二）服务期限：3年。服务期限内由采购人每月对其服务质量进行监督，对不按规定要求提供服务的，采购人有权要求其整改，整改后仍不能达到规定的，采购人有权解除合同。（三）付款方式合同款实行每半年一结，在成交供应商切实履行了该半年的全部合同义务后，将正规的发票原件、工作小结等交于采购人，经采购人审核同意后于30日内支付该半年的合同款。（结合考核结果）（四）成交供应商应按照国家相关规定，为本项目所有服务人员及时、足额缴纳社会保险费、住房公积金

24、及其他相关费用。（五）服务地点：马鞍山市交通运输局。（六）合同履行期间，如遇最低工资标准调整，采购人按照以下计算公式相应增减物业费用：合同履行期间，如遇我市最低工资标准调整，采购人按照以下计算公式相应增减物业费用：月物业费增减额=每人每月最低工资标准调整金额70%当月总人数。调整后的物业费与调整前相比，增减幅度不得超过10%。上述费用增减已经综合考虑了包括社保缴费基数调整、物价上涨等所有变动因素，除此之外，成交供应商不得以任何理由要求采购人增加物业费。费用调整自新最低工资标准生效之日起执行。但最低工资标准发生增减变动，成交供应商未提出增加物业费，且已结清费用的期间不予补付；采购人未提出减少物业

25、费，且已结清的期间不予补扣。注：成交供应商为一般纳税人的，调整前月物业费（按12人/月计算）=(成交金额-208119.35元)/12+当月实际缴纳的社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及一般纳税人税金；成交供应商为小规模纳税人的，调整前月物业费（按12人/月计算）=(成交金额-195310.32元)/12+当月实际缴纳的社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及小规模纳税人税金。（1） 每月工会教育经费=月工资总额*3.5%；每月一般纳税人税金=（月工资总额+月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）*6.72%，每月小规模纳税人税金=（月工资总额+月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）

26、*3.36%；（2）当月实际缴纳的社会保险费和住房公积金费，以采购人审定后的实际缴纳数为准。（七）本项目总报价包含了履行合同所有内容的全部费用，包括服务人员的工资、社会保险费用（含个人和单位缴纳社会保险费用、大病保险费用）、住房公积金费用、法定税费及公众责任保险费和合理利润外，还应包括管理、劳动、工作服、教育培训、设备设施、维修、通讯、保洁、绿化养护费、花卉租赁及养护费、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，用于服务的劳动用品用具、维修工具、保安器材、清洁工具（所有的保洁工具/用品、生活垃圾袋及其他器具材料）等费用，办公费（包括电话费）、固定资产折旧费及服务中损坏物赔偿费由成交供应商承

27、担，以及为完成磋商文件规定的服务工作所涉及到的一切相关费用。注：1、服务期为3年，但供应商只需报一年服务价格，如成交，服务期内均以成交金额为合同价。2、本项目所需其他一切费用（含税金）由供应商自行测算，一旦成交，在履约过程中产生的经营风险由供应商自行承担。3、为保证本项目的正常运行，当供应商的总报价出现下列情况之一时，供应商需提供详细的成本测算及依据（测算时人员工资不得低于我市最低工资标准，不得以部分或全部人员不缴纳社保、大病保险和住房公积金为由进行测算，也不得以不缴纳或未完全缴纳职工教育经费、税金为由进行测算），未提供成本测算及依据，或虽提供但未被磋商小组接受的，磋商小组应当认定为磋商响应文件无效：供应商为一般纳税人，总报价低于406839.35元/年的；供应商为小规模纳税人，总报价低于394030.32元/年的。如供应商以小规模纳税人税金费率报价，磋商响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致磋商响应文件无效。