商铺投资的十二个技巧 把握投资时机有诀窍.docx

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1、Usr 商铺投资的十二个技巧 把握投资时机有诀窍 这年头，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”来。要想让钱更多地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。 商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。 商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。下面教你12个投资商铺的小技巧，仅供参考哦！ 技巧一：因地制宜选行业 位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价

2、格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。 技巧二：坚决“傍大款” 如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。 技巧三：巧用“物以类聚” 管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。

3、技巧四：独立门面不可少 有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。 技巧五：周边民众购买力需知晓 商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。 技巧六：人流量很重要 投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。 技巧七：路边店能讨巧 如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。 技巧八：建筑结构必须好 建筑物的结

4、构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。 技巧九：了解商铺的开发商 选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。 技巧十：周边交通要便利 理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。 技巧十一：不忽略发展空间 投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位

5、置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。 技巧十二：把握投资时机有诀窍 从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。如何投资商铺：三大方法轻松解决时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在

6、风险。借助多年的行业经验，谈谈一些心得，希望对大家的投资有所帮助。一，如何评估商铺物业的价值 经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小研究，答案就在我们自己的手中。商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营餐饮业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次，(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。比如对

7、于一个200平米的餐饮铺，除去厨房、洗手间等公共部分，餐位为3040个，初期投入，转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元，房租每天1.5元，月租金为9千元，总投入26.8万元。平均每天上座率为八成，每人消费为20元，每天有100人消费，那么每日的营业额为2000元，每周营业额为1.4万元，每月营业额为5.6万元，每年营业额为67.2万元，1到2年之后，如果经营好的话，净收益远远高于前期投入资金，营业额将会成倍增长。投资餐饮属于比较稳健，风险小的投资项目，其见效快，收益快。一般餐饮的回收期为8-12个月，而且是当日见钱，就目前而讲，餐饮行业是投资当中高回报的一种

8、！如果说资金不多、没有太多经验的投资者来说，选择新兴地区商铺投资会更具优势。二，什么是好的商铺物业好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上，位于离CBD最近的通州区桃花岛金街是最佳的商铺。其据守八通线梨园站南，客流量之大，桃花岛金街不同于一般的住宅底商和商场内铺，为全独立并且铺铺临街，无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，其周边众多高尚社区云集，80%CBD白领以及准白

9、领，50多万常住人口，消费实力非常强劲。三，如何收取回报如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失？首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次，寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为商铺一次的经营失败，大大影响到继任承租人的信心，会影响到新的租金；第四，我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要！好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户；同时，租户也得选择信誉比较好

10、的物业公司，来解决后顾之忧。位于通州核心的桃花岛金街，始终坚持统一定位，集娱乐、休闲、餐饮、购物等业态于一体的商业街区，并打造出通州24小时全天候休闲商业地标，同时聘请赛科物业对金街的管理，提供出较高的物业服务，同时也设立招商管理处和租赁中心。就区域发展来看，梨园镇作为通州发展重中之中的区域，增值潜力无限攀升，桃花岛金街就位居20万现代生活文化体验街区核心。目前，梨园镇已形成了3万平米的餐饮娱乐第一街，领衔京东休闲商业。八通线轻轨经济带以及奥运商机的来临，在未来1-3年内通州将会形成一个核心商圈。其在此投资，前景被广泛看好！ 商铺投资资金门槛高，技术含量也高，如何投资才能降低风险，21世纪不动

11、产青岛鑫居加盟店商铺投资置业顾问陈志丹介绍了两点：一、多了解要购买的商铺周边铺面的成交价格，尽量不要过分高于周边商铺的成交价格。二、要多打听周边商铺的租金价格，商铺价格是由租金决定的。只要租金价格清晰，今后的投资收益就能知道个八九不离十，会有效控制风险。有两种情况会使投资商铺出现风险，要注意规避：一、商铺周边的商圈或业态发生改变，比如过去的美食一条街云霄路和中山路出现过因商圈萧条带来的租金下降。二、在购买商铺当年，该商铺周边租金价格虚高。上述两种情况，出现的可能性较小，但也要认真考察。商铺投资基础知识一、如何评估商铺物业的价值经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家

12、，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等情况，一般而言，场地成本占其总成本的1/51/4。只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量

13、，存在较多不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。现在我们知道了，评估商铺的价格，也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍，即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。希望这个方法不但对投资者，对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。二、什么是好的商铺物业好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要

14、远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；是否是人气也是另外一个指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。想单独讨论是现在较多出售的位于商厦内部的分割铺位，笔者认为这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦

15、有空租，总是位置不佳的首当其冲；全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。三、如何收取回报如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失？首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次，寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为商铺一次的经营失败，大大影响到继任承租人的信心，会影响到新的租金；第四，我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要！好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，著名如麦当劳，除了印尼骚乱以外，从来没有因为经营不善而关门大吉，就成为非常好的租户。所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。长期的回报在于商铺经营者/承租者是否取得良好的业绩，因而减轻经营者的资金压力也成为投资人的重要工作。比如，当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候，可以合理减少押金，或者延付押金，以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营，可能开始良好的资金状况会使生意财源滚滚，而资金不足则可能导致恶性循环。另外，在租约到了之后也尽量挽留，其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。