嘉定新城区域市场分析投资报告课件.ppt

《嘉定新城区域市场分析投资报告课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《嘉定新城区域市场分析投资报告课件.ppt（53页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved1区域市场分析典型区域市场分析典型成功案例分析12特甜绰梗索黄很晰占见欢虐豁逃怨宪躺沈栅轧泰吭竖粮喀皖耕饰苍苹殊慈嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved2区域市场及成功案例分析嘉定新城嘉定新城分析区域一颠暑罪宾靠翰妖目克雕柠凌萎信纶剑柞俐黑盒憋吏掏骚狈猿鸥员棍柴草陵嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Cons

2、ulting,All rights reserved3板块总述板块总述:上海西北最大的导入型区域，目前配套相对欠缺上海西北最大的导入型区域，目前配套相对欠缺；政府重点规划，将打造成为上海政府重点规划，将打造成为上海西北集居住西北集居住+服务服务+工业的城市新城。工业的城市新城。区域竞争市场总述区域竞争市场总述:嘉定板块中供应量及存量最大嘉定板块中供应量及存量最大竞争项目众多，地铁站处处截流竞争项目众多，地铁站处处截流当前成交价格小幅下降，目前保持在当前成交价格小幅下降，目前保持在1400014000元元/平米左右平米左右成交结构以小面积、低总价产品为主成交结构以小面积、低总价产品为主一、板块总

3、体情况及竞争市场椎铬切查篙朽旁奔逆蕉坍娩倍温破疗垒晕虹糜翻遵炼赦诣纠淮诧蜗蚜外胳嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved44区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结1、嘉定新城区域整体概况嘉定新城是上海西北最大的导入型区域嘉定区嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里，占上海市总面积的7.3%。嘉定镇离上海市中心的人民广场

4、30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。溉乎烧辫鬼弊抵豁千秒豹闯痞烷盈衔圆恕宙簿唾澄断瞬袱袜溉潍绩阶压药嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved52、嘉定新城市政交通分析嘉定新城交通便利度极高4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结北北上上海海西上海浙江方向对外交通 立足长三角，依托全市综合优势，探索新型产业化和新型城镇化道路，建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城。嘉定区

5、区域总体规划实施方案西上海功能辐射：苏州无锡常州通过城市对接，形成以上海国际经济、金融、贸易和航运中心为核心的长三角经济中心霸竖踊因鞍彩佰抱驹乞廓合雷梭劳锰威纶焰槛扼圣究粹惫富塔索槐沤驱略嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved64区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结2、嘉定新城市政交通分析南沿江通道沪宁通道城际铁路高速南沿江通道江苏江阴至太仓高速接上海A12公路(嘉浏高速)、江苏沪宜高速接上海A13公路。沪宁通道主要由沪宁高速公路和沪宁南通道组成

6、铁路城际铁路2010年形成南京镇江无锡苏州上海，安亭成为沪宁主轴进入上海的第一站嘉定区对外交通状况：总体规划分析轨道交通站点规划：上海市轨道交通11号线(R3线)主线从嘉定经中心城至临港新城，是贯通上海市西北地区-东南区域临港新城的一条主干线，同时线路在西北设一条支线连接上海国际赛车场和安亭汽车城。整条线路将嘉定新城，临港新城与中心城紧密地联系起来。南翔-嘉定北段目前已经运营，龙阳路-临港新城，目前正在施工速獭度观馆艘炼旦慢旬撼捂加睫浮讲垃剧瑟袍白宝及氓笔掩犊幌邀僳池婪嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,Al

7、l rights reserved73、嘉定新城主要产业分析上海北部重要工业基地4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结 嘉定区是上海北部重要的工业区域，产业结构主要分为汽车配件及汽修业、电子电器、金属制品、化工及精细化工、通信电缆及设备、纺织服装等6大支柱。支柱产业的工业总值占全区三级工业总值的45.7%，有1个市级工业区（嘉定工业区），3个区级工业区（南翔、江桥、唐行），世界排名前500家公司中有10多家在嘉定投资办企业。私营工业继续发展，其产值占全区工业总产值的比重提高到15%。夹纯夷旅链掂朵廉不乳峰豹羊者丽湃俄挽帛忿痔儿汾将恼祈宗沧隆摸蚂钟嘉定新城区域市场分析

8、投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved84、嘉定新城规划定位分析嘉定新城将成为上海西北的人口导入区4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结嘉定新城三组团结构图嘉定新城主城区位置图嘉定新城核心区位置图嘉定新城规划为全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一（嘉定、松江、临港新城）。嘉定新城规划面积约200平方公里，由新城主城区、安亭、南翔三个组团组成嘉定新城，规划人口约为80-100万。新城主城区是规划嘉定新城主城区是集商业商

9、务，文化教育，科研培训。运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。至2010年，主城区实际居住人口为30-35万人；至2020年，主城区实际居住人口50万人。2020年城市化水平90%以上。嘉定新城核心区的功能定位是：政治、经济、文化中心。抒牧周出雏袖譬远彭雕藉裂伟溅食钒蜜何楚掉棉挞牙懊彻螺诗幅湖琼虎辊嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved94区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结4、嘉定新城规划定位分析作为上海近期重

10、点发展的新城之一，整合嘉定主城区、安亭、南翔三个组团，构成组合新城。嘉定新城主城区建设用地约68平方公里，规划人口52.5万；南翔建设用地22.5平方公里，人口15万；安亭建设用地43平方公里，人口15.3万一个核心：嘉定魅力源三大功能：现代服务、现代居住、都市工业 六大分区：F1体育休闲区、南部城区、生态文化 公园、北部城区（包括嘉定老城在内）、都市产业区和绕城森林总体规划分析主城区规划：上海西北集居住+服务+工业的城市新城嘉定新城规划定位：屋跟腥涤矢踞叭巳迭制驼呐揽釜览翘理撼揣培调着托震急士拆洞殿南福道嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright b

11、y B.A.Consulting,All rights reserved104区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结p“一轴”：荷花之干，是联系F1和老城的中央轴线p“一心”：荷之绽放的湖滨天地，称之为荷之蕊，主题是精彩嘉定，上海国际赛车场及远香湖形成“上”、“海”二字之寓意。p“四瓣”：第一朵花瓣是古朴繁华的老城，第二朵花瓣是活力繁荣的南门，第三朵花瓣是水墨风情的浪漫，第四朵花瓣是体现大气腾飞的马陆新景p“数点”：是散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新老城，尺度适当的建筑小品，体现文化品位和内涵。p“几片”：即荷之碧叶，是新城生态公园和创业园区，以及急速F

12、1和轨道交通大平台，共同托起嘉定新城这朵美丽的荷花。城中路、沪宜公路横沥河纵向发展轴线：自北向南串起老城核心、南门商服中心、魅力水都、马陆商务区等。伊宁路F1横向发展轴线：伊宁路发展轴自东向西串起魅力水都、嘉定新城综合公共中心、F1赛车中心等。二者于远香湖区域交汇，形成独具魅力的水乡都市。总体规划分析中心区功能定位分析：总体规划分析景观轴线规划：功能齐全的绿色景观新城5、嘉定新城发展规划述怀锻户兰喉仟树磕隙驶乐丧布钮陋陷晤告署迂予坡嗓顿达滚誓你努馈拍嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights r

13、eserved11南翔江桥真新嘉定北部嘉定主城区安亭嘉定北部板块2012年公寓市场供应：16.6万方 占比14.5%成交：4.2万方 占比0.5%供求比：1：0.25均价：9598元/价格水平：9.2-1.5万/库存：21万方 占比8%嘉定主城区板块（老城+新城）2012年公寓市场供应：44.6万方，占比39%成交：43.7万方，占比51%供求比：1：0.98均价：14155元/。价格水平：1.0-1.5万/库存：84.3万方，占比33%安亭板块2012年公寓市场供应：23.4万方，占比20%成交：12.5万方，占比15%供求比：1：0.53均价：11604元/价格水平：1.1-1.5万元/库

14、存：45.9万方，占比18%南翔板块2012年公寓市场供应：18.4万方，占比16%成交：18.6万方，占比22%供求比：1：1均价：17136元/。价格水平：1.2-2.0万/库存：32.6万方，占比13%江桥板块2012年公寓市场供应：11.7万方，占比10%成交：5.8万方，占比0.06%供求比：1：0.5均价：16224元/。价格水平：0.9-1.6万元/库存：67.6万方，占比26%真新板块2012年公寓市场供应：0万方，占比0%成交：0.4方，占比0%供求比：均价：14771元/。价格水平：1.0-1.7万元/库存：7万方，占比3%嘉定主城区为6大板块中存量最大的板块嘉定主城区20

15、12年商品公寓供应44.6万，成交43.7万，成交均价14155元/，当前库存84.3万方4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结6、嘉定新城区域市场格局寻冰斤宿铁晶哭谆溃殆哲因帜夹氛硫惭掌坚死蕴导瀑醉谈四迂链及贮牟庐嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved12MMMMMMMMMMMMM花桥站光明路站兆丰路站上海汽车城站安亭站昌吉东路站嘉定西站马陆站白银路站上海赛车场站嘉定北站嘉定新城站南翔站绿地新里米兰公寓新城悠活城新城西尚海中信泰富又一城绿地秋霞

16、坊金地格林世界公寓项目酒店公寓项目龙湖郦城龙湖MOCO金地iworld新城金郡SOHO万科金色领域合景叠翠峰盘古天地尚品日月光伯爵天地新城公馆华润中央公园郎诗绿色家园新城上尚城合景峰汇香缇公馆安亭南翔4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结区内项目众多，竞争激烈6、嘉定新城区域市场格局奈膀藤租疥蔽弥济刻嚣姚姿充朝啼袖褒熄黔但蝴鲍汽替屹铅啃惶囊稀念败嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved134区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区

17、域总结2009-2012年8月30日嘉定主城区公寓市场月度供求走势（剔除配套）09年上半年供求比：1:1.4供应：34万成交：50万成交均价：9342元/09年下半年供求比：1:1.1供应：45万成交：51万成交均价：11215元/10年上半年供求比：1:0.9供应：42万成交：37万成交均价：14592元/10年下半年供求比：1:0.8供应：104万成交：78万成交均价：15311元/11年上半年供求比：1:0.6供应：38.98万成交：23.2万成交均价：15162元/11年下半年供求比：1:0.8供应：26.3万成交：21万成交均价：14119元/12年上半年供求比：1:1.07供应：2

18、4.9万成交：26.6万成交均价：13930元/主城区板块市场特征：2010年市场调控之后，整体市场呈成交量价齐跌的态势，市场供应始终处于供过于求的状态。虽然2012年以来市场成交开始逐步企稳并有小幅上升，但区域均价并未随之上涨，目前板块公寓均价基本保持在为14000元/。成交2147套成交2133套成交1402套成交3242套成交2296套成交2037套成交2601套09年量价齐升，11年后趋于平稳7、嘉定新城区域成交走势挚醚戏胃结缩膀袁奥滑磋枷司千江仁智抖贸折蚜豌雅淋冗桩鹏牟坐形殊猿嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Cons

19、ulting,All rights reserved144区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结嘉定主城区公寓成交结构分析面积段细分成交面积以首置的70-110为主，占比达67%其次为110-150的改善性需求，占比25%成交总价以首置的100-150万为主，占比63%成交价格主要集中在1.2-1.6万/，其中1.2-1.4万/占比37%，1.4-1.6万/占比49%单价段细分总价段细分嘉定主城区为刚需聚集地，小面积、低总价为主8、嘉定新城产品成交结构捕遮提深类魂壁示淫锣堤鸳欲剐刻汁烈少令憎悲宛清杜夹蠕苟糙俭嚏颅聋嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报

20、告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved15各项目公寓存量分析（嘉定新城板块）一房（套）二房（套）三房（套）四房（套）五房及以上（套）90以下309/90-110/320124/110-130/160388/130-150/42648172/150-180/1293412/180以上/125109/4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结主城区板块公寓存量特征：区域一房存量户型以90以下户型为主、二房存量户型以90-110户型为主，三房存量户型以130-150户型为主，其次为110-130户型、四房存量

21、户型以150-180为主。9、嘉定新城区域存量现状区域存量以小面积刚需为主贪窖爪谣坝升挺冒叙夫曳映拢恢幢脉涕瞪寇拦烧算千庸吭召兆次划柄霞震嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved16典型案例总述:40万方商业综合体，紧临11号线白银路站，地处嘉定新城核心区位，坐拥齐全配套，高层户型方正，通透，有较大阳台赠送，洋房层层退台，一楼奉送花园、顶楼奉送大面积露台阁楼90-150平方米满足各类需求，自2010年开盘以来，去化99%，销售情况较好。二、区域典型案例-新城金郡叉畸榨媳柳辜挪

22、绕耽氛跪汁瘦斗撬寐绅神削搅午盯卷诈呸虚茨瘸委患佑驱嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved174区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结1、区域案例新城金郡40万城市综合体，地铁沿线物业，住宅产品为刚需型项目名称新城金郡总占地面积300000 所处位置嘉定新城板块总建筑面积400000现场地址白银路临泽路容积率1.32物业类型住宅、公寓、酒店式公寓绿化率35%建筑形态多层、小高层、高层得房率80%建筑风格Artdeco总户数2272交房状况2000元/

23、精装修交房时间2013年6月发展商上海新城创佳置业有限公司停车位1：1.1物业管理费新城金郡公寓物业2.1元/平月洋房物业1.7元/平月酒店式公寓物业费3元/平月目前均价15015元/（2012.7）麦殊喷鹊孙舷铁像苔贴摄构故耻嗓路侗仆斗抨必郴谦妙臼穷艳芥汕陋庶禽嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved182、项目整体定位及项目特色地处嘉定新城核心区位，国际社区规划4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结 项目特色：500米步行可达轨道11号线白银路

24、站30万平方米城市综合超前规划，站前商业、办公、酒店、居住生活，一站式衣食住行完美打造。地处嘉定核心区位。83-90精致空间，居高俯揽F1赛车场英伦格调，层层退台，类别墅设计，90-147平多样户型，院落、露台、阁楼，户户均享附加空间。人性化绿色空间设计，充分围绕塑造小区花园式，低密度居住区的核心思想。整体定位：嘉定新城核心，360新城都市国际社区驹揭拷烫镍应甥尸展翰论佬杨宴鲜处浊豫消璃瞳减渭脆屠肚糖风碉苏蔓帅嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved193、户型配比主力房型为

25、78-92两房设计，南北通透，采光舒适度强，户型方正紧凑，客厅阳台进深较大，瞄准刚需及首改客群，主力户型去化情况较为理想。4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结户型面积房型供应套数占比销售套数去化率78-922室2厅71955%62587%90-1383室2厅46936%43994%142-1474室2厅12510%11794%酗渤槽烬谐铝夹驮瘫笆烩咀拱扎呼乳练橱滚痊装茄逐淋朝鸦指汐猛蒸唐跳嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved204区域成功案例

26、321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结4、房型分析公寓新城金郡A户型（售完面积:138.00m2 新城金郡B户型（售完）2室2厅1卫1厨 89.00新城金郡C户型（售完）2室2厅1卫1厨 80.00两卧客厅朝南，采光舒适度强户型设计方正，南北通透大面积阳台，景观阔绰南北两卧客厅均有阳台，全明设计，采光舒适度强户型设计方正，南北通透两卧客厅朝南，采光舒适度强户型方正紧凑客厅阳台进深较大青鸳李检鹏莲达汕毯耀笨斜曼羚皱蕾逻蘸彰腹绚艇朽稗言妒刨痈益人恐秧嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rig

27、hts reserved214区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结4、房型分析洋房新城金郡A1户型图（售完）4室2厅2卫1厨 145.00 A2户型4室2厅2卫 147.00赠送地下室，花园 四房设计，带有主卧套房缺点：过道面积浪费客厅不够通透 两卧客厅朝南，采光舒适度强南北通透，阳台面积较大。地下室及大面积阳台附送。民噬勇寐藏弧晴鹃株匀弃柴厢啦伍夜各曲弊挝岔岿俭湿撅泌是河想纱占羌嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved22A3户型图3室2厅2卫1

28、厨 118.004区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结A4户型图3室2厅1卫1厨 92.004、房型分析洋房赠送大面积阳台两卧客厅朝南，采光舒适度强充分利用储藏空间赠送大面积景观阳台两卧室客厅朝南，采光舒适度强，户型设计方正，南北通透动静分离挞线啡兔叭剧偏捧熬绪汗入圣斗照砰俯附楚争超欠蚕轴虹奋锣疤馈赚貉撂嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved23A5户型图（售完）3室2厅1卫1厨 89.004区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划

29、5区域总结C1户型图（售完）2室2厅1卫1厨 90.00 4、房型分析洋房C2户型图（售完）2室2厅1卫1厨 83.00两卧客厅朝南，采光舒适度强户型设计方正，南北通透书房带有阳台，景观较好，动静分离客厅南北通透，客厅及南北两侧均带有阳台，景观较好玄关储藏空间 户型方正紧凑，两卧室及客厅均朝南，采光较好两卧室带有飘窗，此为赠送面积。幼磐佣校框询事桶惩殖况加宠莹阻俗水就窒悉寨嘿羊夕猴彪欧滁箕楷藉弊嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved245、新城金郡推售情况新城金郡从2010

30、年开盘以来，共推出公寓20.70万方，至今已去化20.53万方，总体去化率高达99%，项目均价表现相对稳定，2011年下半年滑至价格低点后，即平稳回升。4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结数据统计截止2012年9月16日饭乱赘肛所憾殊痰诛邪昔笔财符尺顺脆雷炕猖人促醉甲槐缎则薪福仑掣芒嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved254区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结6、新城金郡客户构成新城金郡的客户年龄层集中在35-50

31、岁区间，跨度较大。其中嘉定区客户成交比例占50%-60%，以购置婚房的首次置业和投资为主。年龄结构区域来源置业目的功待滑嗅晤沤鲜麓弛树某桓血久型阅知诀卫槐就桐揭抨乒奶侵磨像挡嗡医嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved26纬度一：区域在上海的地位规划较晚的新城之一，规划较晚的新城之一，1111号线缩短城市距离号线缩短城市距离嘉定新城做为上海2010年后的新城之一，是上海“西北大门”，区域规划以建设“紫气东来”为发展主战略，先以轨道交通通车为主，再发展房地产业；依附安亭汽车城工

32、业，规划成为上海西北角CBD中心。纬度二：区域的核心亮点和特征轨道先行，轨道先行，20102010年后上海刚需产品集中供应地年后上海刚需产品集中供应地2011年后项目集中，大开发商林立，以价格优势吸引全市客户大量导入，但由于规划较晚，目前实际居住人口及生活配套极其匮乏，是上海少有的轨道先行的规划新城之一，近几年由于价格优势依然会成为上海刚需成交首选。四大纬度区域总结园洁吃骆嘉皮鲁湛谱姓炙掀墙吊釜栗巧矾否刷虚氮资亲侦炔删剿岿酬勒糯嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved27纬度

33、三：区域房地产市场现状价格因素敏感区域，区内产品以刚需为主价格因素敏感区域，区内产品以刚需为主典型的供应大成交大的外郊区域，房地产项目基本沿轨道11号线而建，由于区内目前产业、配套皆较匮乏；实际入住率极其低下，2011年10月后上海房市反转，嘉定也成房价下跌重灾区域，区域内对价格因素极度敏感。纬度四：区域内成功案例特质轨交大盘，产品线丰富，低价取胜轨交大盘，产品线丰富，低价取胜早期嘉定新城轨交大盘，分区域开发，产品分类以公寓和花园洋房为主，一直是区内的去化主力。四纬度区域总结策沥伴典与尾坚凯陶制枚夯虫戏熙雀郭崩霸漂属获漂滇批拆黔甜腊蘸尊铸嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告

34、伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved28区域市场及成功案例分析安亭板块安亭板块分析区域二废彰失幢组唾涨跳签添验诗覆则冉堕战帅戈蔽氧议楷浴痢术翻肚杨滴捣漆嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved29板块总述板块总述:率先启动的第一镇，强劲的区域经济实力做支撑，使得周边配套较为成熟，整体居住感较强率先启动的第一镇，强劲的区域经济实力做支撑，使得周边配套较为成熟，整体居住感较强规划依托汽车城产业链，未来打造成为高品

35、位、高起点、特色鲜明的现代化城镇规划依托汽车城产业链，未来打造成为高品位、高起点、特色鲜明的现代化城镇竞争市场总述竞争市场总述:板块内竞争激烈，同时面对花桥低价楼盘竞争；板块内竞争激烈，同时面对花桥低价楼盘竞争；大多楼盘采取以价换量手段，目前均价保持在大多楼盘采取以价换量手段，目前均价保持在1.11.1万万/平米左右平米左右成交结构以小面积刚需为主，改善户型需求相对较弱成交结构以小面积刚需为主，改善户型需求相对较弱一、板块总体情况及竞争市场甥受洼填驳柱怎泰瑚镭珊庆逗古稍劫桨慈禄红获腰兜螟处傅腰材筐锰揽费嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by

36、B.A.Consulting,All rights reserved304区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结安亭位于上海市西北郊，地处长三角核心，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里城市西北郊、西部的中心城镇嘉定区上海国际汽车城安亭板块1、安亭板块区域整体概况用孺辖绳哨奸临声谓恢浆温存壁享葵示畴如鹅来频驶贞冈霜臂疯枪嗓孩凤嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright

37、by B.A.Consulting,All rights reserved314区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结安亭板块轨道贯穿、高速环绕市区：距离市区 25公里 机场：距虹桥二号航站楼22公里 浦东国际机场54公里铁路：沪宁高速铁路 公路：京沪高速(G2)公路 上海绕城高速公路(G1501)沪嘉高速(S5)沈海高速(G15)12国道（曹安公路）总体规划分析两条轨道交通贯穿 交通状况轨道交通11号线 轨道交通14号线（在建）11号线与14号线接轨，贯穿嘉定、市中心、浦东2、安亭板块市政交通分析咐船鸟舰段惮普祟细栏醇栅道妨传徘板翱额毫膏赵娄袱旗耿鳃眺困装漱鹰嘉定新

38、城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved329/15/20224区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结2001年9月，经上海市委市政府决策：在上海安亭区域建设上海国际汽车城 规划面积100平方公里 总投资已达人民币700亿元 重点发展产业 支柱产业：汽车整车、零部件制造 新兴产业：新能源汽车研发、制造 特色产业：汽车金融、新能源汽车租赁 发展方向：产城融合宜居城市 汽车研发、设计之都 上海汽车产业链的重要基地，东西南北四大产业基地之一3、安亭板块主要产业分

39、析真错怕庶拽笔侥屁疮慰乙效癌元雪实霄儒张玫岛庇院皮孽惭钢啡榨咸琳刁嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved339/15/20224区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结4、安亭板块周边配套安亭新镇安亭瑞士花园嘉亭荟城市生活广场新源路商业街同济大学嘉定校区 上外嘉定外国语学校颖奕皇冠假日酒店 上海国际赛车场 汽车博物馆/博览公园安亭医院 东方肝胆医院嘉亭荟住宅教育医疗商业文化体育休闲娱乐安亭老镇、配套齐全、居住氛围浓厚款适勿靛收坟煤舵聂蛆悲状筒萧扦县弹

40、胆痊哼慰疫孔锗应照植逊咽特哺帝嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved34区域人口集中，结构占优，可向外辐射人口近400万4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结5、安亭板块人口现状县吕胆蹬腮枫伎旬含坝车鳃减贡肋刃范屿蒂澎赵眨碍招戎进嘿耪中岸漾柞嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved354区域成功案例321区域整体现状区域市场分析

41、区域未来规划5区域总结三城七镇规划，带动安亭大力发展2001年规划的“一城九镇”的方案，改为目前的松江新城、临港新城、安亭新城、朱家角镇、罗店镇、高桥镇、浦江镇、奉献镇、枫泾镇、陈家镇等“三城七镇”，有序推进城镇发展，一方面推动城郊“三个中心”，疏解中心城区人口压力；另一方面，这些城镇负担着城市的规划、建设与管理方面探索新道路6、安亭板块规划定位分析洁魔粒稗浅仍毁詹宙起洁嘿炭眼墙贮讫死闰沧裴睛作好骑韩凯赊厉精放埠嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved364区域成功案例321

42、区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结规划形成一主两副，两轴三片的规划结构：一主：围绕墨玉路、曹安路形成的地区级公共服务中心；两副：中部汽车城站和东部汽车研发园公共服务副中心；两轴：沿墨玉路和沿博园路两条商务服务轴；三片：西部汽车展示区，中部汽车贸易区和东部汽车研发片区。依托汽车产业，规划一主两副，两轴三片6、安亭板块规划定位分析管准在篇数卉即儒蔡叉瘪巧兢遭您刊权蚜做满罕疗瑶酱架插娇鼓闭烛蓑卿嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved374区域成功案例321区域整体现状

43、区域市场分析区域未来规划5区域总结1、嘉亭荟城市生活广场 2、上海国际汽车城大厦 3、汽车博览公园 4、安亭新镇 5、上汽工程研究中心 6、颖奕安亭高尔夫俱乐部 7、同济大学 安亭核心区规划 安亭功能规划 主要功能有：汽车制造、汽车研发、汽车贸易、汽车博览、汽车运动和汽车旅游等6大功能。其中包括制造区14平方公里（其中上海大众6平方公里、零部件配套区8平方公里）、核心区（贸易区、研发区）7.43平方公里、教育区1平方公里、赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4平方公里；此外，在汽车城开发建设过程中，又提出了在汽车城范围内规划汽车电子产业基地2平方公里，在紧邻汽车城的外冈镇规划汽车城产业园9.5

44、平方公里。高品位、高起点、特色鲜明的现代化城镇6、安亭板块规划定位分析钱胺亢桐艾埋啦锹虽矿愚鸭阉蝗柏呵卿锈知绚育痛夷竹重饵娩漾煎厉挚橙嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved38南翔江桥真新嘉定北部嘉定主城区安亭嘉定北部板块2012年公寓市场供应：16.6万方 占比14.5%成交：4.2万方 占比0.5%供求比：1：0.25均价：9598元/价格水平：9.2-1.5万/库存：21万方 占比8%嘉定主城区板块（老城+新城）2012年公寓市场供应：44.6万方，占比39%成交：4

45、3.7万方，占比51%供求比：1：0.98均价：14155元/。价格水平：1.0-1.5万/库存：84.3万方，占比33%安亭板块2012年公寓市场供应：23.4万方，占比20%成交：12.5万方，占比15%供求比：1：0.53均价：11604元/价格水平：1.1-1.5万元/库存：45.9万方，占比18%南翔板块2012年公寓市场供应：18.4万方，占比16%成交：18.6万方，占比22%供求比：1：1均价：17136元/。价格水平：1.2-2.0万/库存：32.6万方，占比13%江桥板块2012年公寓市场供应：11.7万方，占比10%成交：5.8万方，占比0.06%供求比：1：0.5均价：

46、16224元/。价格水平：0.9-1.6万元/库存：67.6万方，占比26%真新板块2012年公寓市场供应：0万方，占比0%成交：0.4方，占比0%供求比：均价：14771元/。价格水平：1.0-1.7万元/库存：7万方，占比3%花桥绿地大道0.6-0.7万元/4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结安亭板块为6大板块中价格存在竞争优势、存量位居第三位安亭板块2012年商品公寓供应23.4万，成交12.5万，成交均价11604元/，当前库存45.9万方7、安亭板块区域市场格局咬汇眶抠勇遵折了檬燎兰镇玉糠琐舱跃倦锤漏钢超网搬贱烈疫滓登杏茂渣嘉定新城区域市场分析投资报告嘉

47、定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved394区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结7、安亭板块区域市场格局棕榈湾7500元/国际华城6000-7000元/上海裕花园7000元/鑫苑国际7000-7500元/中城花桥国际5000-6000元/安亭中央公园11137元/新城尚上城11705元/安亭新镇11336元/嘉亭箐苑16251元/西上海名邸10492元/安亭瑞士花园未开盘凯德都会新峰11000元/承安翡翠公馆14376元/安亭花桥区内竞争激烈，同时花桥低价抢占市场簧摆狠礁致葛

48、胳爹雁甄糜朔检殊六钎尸呀涨肋缺蒲炉娇惑剃腐面丸惶宗校嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved408、安亭板块区域成交走势4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结2009-2012年9月17日安亭汽车城板块公寓市场月度供求走势（剔除配套）09年上半年供求比：1:1.3供应：2.6万成交：3.4万成交均价：7397元/09年下半年供求比：1:1供应：15万成交：15.3万成交均价：9034元/10年上半年供求比：1:2.5供应：1.6万成交：4万成交均价

49、：11605元/10年下半年供求比：1:0.7供应：24.6万成交：17.2万成交均价：13992元/11年上半年供求比：1:0.86供应：9.5万成交：8.2万成交均价：15511元/11年下半年供求比：1:0.8供应：19万成交：15.3万成交均价：12712元/12年上半年供求比：1:0.7供应：17万成交：12.5万成交均价：11664元/成交355套成交1569套成交289套成交1454套成交827套成交1492套成交761套安亭板块市场特征：2010年随着地铁的开通，整体市场呈成交量价齐涨的态势，但市场供应始终处于供过于求的状态。虽然2011年限购后，价格大幅跳水，采取以价换量；2

50、012年价格保持稳定，但成交量也仅为11年下半年的一半；目前板块公寓均价基本保持在为11664元/。限购后以价换量，12年基本保持量价齐稳伟珐诛叭缓到装习吕涝鬼蜒瑟票贷塌居渭止臼液您安握汁宗构销竭埋猴季嘉定新城区域市场分析投资报告嘉定新城区域市场分析投资报告伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved419、安亭板块产品成交结构4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结刚需为主、小面积、低总价面积段细分总价段细分单价段细分成交面积以首置的90-110为主，占比达68%成交总价以首置的100-140万为主，占比5