房地产中小企业融资渠道构造与运作.pptx

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1、2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资1房地产中小企业融资渠道构造与运作房地产中小企业融资渠道构造与运作主讲人：陈德强2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资2房地产中小企业融资渠道构造与运作房地产中小企业融资渠道构造与运作 的内容的内容第一讲、房地产中小企业融资思路与决策第一讲、房地产中小企业融资思路与决策第二讲、第二讲、房地产中小企业债权房地产中小企业债权融资渠道构造与运作融资渠道构造与运作第三讲、房地产第三讲、房地产中小企业中小企业股权融资股权融资渠道构造与运作渠道构造与运作第四讲、房地产第四讲、房地产中小企业中小企业资产融资资产融资渠道构造与运作渠道构造与运作第五讲、房地产第五讲

2、、房地产中小企业中小企业衍生融资衍生融资渠道构造与运作渠道构造与运作第六讲、房地产融资观念总结与运用解剖第六讲、房地产融资观念总结与运用解剖 2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资3第第1 1种模式、银行信贷融资种模式、银行信贷融资第第2 2种模式、工程垫付融资种模式、工程垫付融资 第第3 3种模式、预售融资种模式、预售融资 第第4 4种模式、拆借典当融资种模式、拆借典当融资 第第5 5种模式、租赁融资种模式、租赁融资房地产房地产中小企业中小企业债权融资债权融资 房地产房地产中小企业中小企业股权融资股权融资 第第6 6种模式、权益合作融资种模式、权益合作融资第第7 7种模式、股权转让融资种

3、模式、股权转让融资第第8 8种模式、种模式、企业并购融资企业并购融资第第9 9种模式、权益管理融资种模式、权益管理融资房地产中小企业融资渠道构造与运作房地产中小企业融资渠道构造与运作 的内容的内容2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资4第第1 10 0种模式、票据贴现融资种模式、票据贴现融资第第1 11 1种模式、项目融资种模式、项目融资 第第1 12 2种模式、债务重组融资种模式、债务重组融资 第第1 13 3种模式、无形资产营运融资种模式、无形资产营运融资房地产房地产中小企业中小企业资产融资资产融资 房地产房地产中小企业中小企业衍生融资衍生融资 第第1 14 4种模式、资产证券化融资种

4、模式、资产证券化融资第第1 15 5种模式、种模式、房地产投资基金融资房地产投资基金融资 第第1 16 6种模式、回租回购融资种模式、回租回购融资 第第1 17 7种模式、远期合约融资种模式、远期合约融资房地产中小企业融资渠道构造与运作房地产中小企业融资渠道构造与运作 的内容的内容2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资5第一讲、房地产中小企业融资思路与决策第一讲、房地产中小企业融资思路与决策 1.1、房地产中小企业融资的原因房地产中小企业融资的原因 1.2、房地产中小企业融资的特点房地产中小企业融资的特点 1.3、房地产中小企业融资的分类框架房地产中小企业融资的分类框架 1.4、房地产中小

5、企业融资的评价选择标准设定房地产中小企业融资的评价选择标准设定 1.5、房地产中小企业融资的过程环节分解房地产中小企业融资的过程环节分解2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资61.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因中国中小企业总数约在中国中小企业总数约在10001000万家左右，在工商注册登记的中小企业占全部万家左右，在工商注册登记的中小企业占全部注册企业总数的注册企业总数的99%99%以上。中小工业企业总产值、销售收入、实现利税和出以上。中小工业企业总产值、销售收入、实现利税和出口总额分别占全部工业总量口总额分别占全部工业总量 的的60%60%、57%57%、40%4

6、0%、60%60%。中小流通企业占全。中小流通企业占全国零售网点的国零售网点的90%90%以上。以上。美、日、中对比美、日、中对比美国美国20002000万个万个 2 2亿亿 人均人均0.1 0.1 个个 10 10人一个人一个 中国的中国的1313倍倍日本日本650650万个万个 1.3 1.3亿亿 人均人均0.050.05个个 20 20人一个人一个 中国的中国的6.56.5倍倍中国中国10001000万个万个 13 13亿亿 人均人均0.00770.0077个个 130 130人一个人一个 按美国标准中国应有按美国标准中国应有1.31.3亿家；按日本标准中国应有亿家；按日本标准中国应有6

7、5006500万家。万家。1.1.11.1.1、宏观分析、宏观分析-中小企业的重要性中小企业的重要性2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资71.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.11.1.1、宏观分析、宏观分析-房地产开发企业市场份额房地产开发企业市场份额2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资8万科万科0404年年-07-07年主营业务收入分别为年主营业务收入分别为76.6776.67亿元亿元,105.59,105.59亿元亿元,178.48,178.48亿和亿和355.27355.27亿元亿元,万科主营业务收入中万科主营业务收入中,商品商品房销售占房销售

8、占99%99%以上。以上。可见可见0404年年-07-07年万科在全国的市场份额分年万科在全国的市场份额分别为别为.73%,0.59%,0.85%.73%,0.59%,0.85%和和1.18%1.18%。可见房地产开发企业的主体是中小企业。可见房地产开发企业的主体是中小企业。1.1.11.1.1、宏观分析、宏观分析-房地产开发企业市场份额房地产开发企业市场份额2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资91.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.11.1.1、宏观分析、宏观分析-房地产行业资金来源构成房地产行业资金来源构成2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资101

9、.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.11.1.1、宏观分析、宏观分析-房地产行业资金来源构成房地产行业资金来源构成2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资111.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.2 1.1.2、微观分析、微观分析-中小企业资本经营分析中小企业资本经营分析债务资本的索取权债务资本的索取权 债权人支付企业价值支付额度2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资121.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.2 1.1.2、微观分析、微观分析-中小企业资本经营分析中小企业资本经营分析权益资本的或有索

10、取权权益资本的或有索取权 股东支付企业价值支付额度2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资131.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.2 1.1.2、微观分析、微观分析-中小企业资本经营分析中小企业资本经营分析债务资本与权益资本的或有索取权债务资本与权益资本的或有索取权 债权人支付 股东支付企业价值支付额度2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资141.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.3 1.1.3、中小企业财富积累观念的树立、中小企业财富积累观念的树立 实例实例1 1：自有资本经营：自有资本经营项目全为自有资本项目全为自有资本1

11、00100万元万元资产收益率资产收益率20%20%100100X20%=20X20%=20万元万元资本收益率资本收益率=资产收益率资产收益率=20%=20%2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资151.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.3 1.1.3、中小企业财富积累观念的树立、中小企业财富积累观念的树立 实例实例2 2：权益合作经营：权益合作经营项目扩大化，需项目扩大化，需500500万元万元自有资本自有资本100100万元万元权益合作融资权益合作融资400400万元，资本成本万元，资本成本15%15%500500X20%=100X20%=100万元万元10

12、0-60=40100-60=40万万资本收益率资本收益率=40=40万万/100/100万万=40%=40%2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资161.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.3 1.1.3、中小企业财富积累观念的树立、中小企业财富积累观念的树立 实例实例3 3：长期负债经营：长期负债经营项目扩大化，需项目扩大化，需10001000万元万元自有资本自有资本100100万，权益合作融资万，权益合作融资400400万万长期负债长期负债500500万，资金成本万，资金成本10%10%10001000X20%=200X20%=200万元万元200-60-5

13、0=90200-60-50=90万万资本收益率资本收益率=90=90万万/100/100万万=90%=90%2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资171.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.3 1.1.3、中小企业财富积累观念的树立、中小企业财富积累观念的树立 实例实例4 4：流动负债经营：流动负债经营项目扩大化，需项目扩大化，需15001500万元万元自有资本自有资本100100万，权益合作融资万，权益合作融资400400万万,长期负债长期负债500500万，万，短期负债短期负债500500万，资金成本万，资金成本6%6%15001500X20%=300X20

14、%=300万元万元200-60-50-30=160200-60-50-30=160万万资本收益率资本收益率=160=160万万/100/100万万=160%=160%2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资181.1、房地产中小企业融资的原因、房地产中小企业融资的原因 1.1.3 1.1.3、中小企业财富积累观念的树立、中小企业财富积累观念的树立 实例实例5 5：股权转让经营：股权转让经营自有资本转让自有资本转让作价：作价：160/10%160/10%=1600=1600万元万元资本收益率资本收益率=1600=1600万万/100/100万万=160%=160%800800万元分拆出售万元分

15、拆出售800800万元控股万元控股2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资191.2、房地产、房地产中小企业中小企业融资的特点融资的特点 1.2.11.2.1、房地产中小企业融资的项目化、房地产中小企业融资的项目化 1.2.21.2.2、房地产中小企业融资的阶段化、房地产中小企业融资的阶段化 1.2.31.2.3、房地产中小企业融资的组合化、房地产中小企业融资的组合化 1.2.41.2.4、房地产中小企业融资的证券化、房地产中小企业融资的证券化2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资201.3、房地产、房地产中小企业中小企业融资的分类框架融资的分类框架 1.3.1 1.3.1、房地产中小企

16、业融资的资金分类、房地产中小企业融资的资金分类2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资211.3、房地产、房地产中小企业中小企业融资的分类框架融资的分类框架 1.3.2 1.3.2、房地产中小企业融资的标的属性分类、房地产中小企业融资的标的属性分类房地产中小企业债权融资房地产中小企业债权融资房地产中小企业股权融资房地产中小企业股权融资房地产中小企业资产融资房地产中小企业资产融资房地产中小企业衍生融资房地产中小企业衍生融资2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资221.3、房地产、房地产中小企业中小企业融资的分类框架融资的分类框架 1.3.3 1.3.3、房地产中小企业成长与融资的关系、房地

17、产中小企业成长与融资的关系2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资231.41.4、房地产、房地产中小企业中小企业融资的评价选择标准设定融资的评价选择标准设定 1.4.1 1.4.1、房地产中小企业融资的、房地产中小企业融资的资金成本标准资金成本标准开发项目投资收益率开发项目投资收益率(资产收益率资产收益率)资本成本率资本成本率加加权权平平均均资资本本成成本本率率=（不不同同资资金金来来源源所所占占比比重重 不同资金来源的资金成本率）不同资金来源的资金成本率）经营收益经营收益资本成本率资本成本率 投资总额投资总额自自有有资资本本收收益益率率=资资产产收收益益率率+(+(资资产产收收益益率率-

18、资资本本成本率成本率)融资额融资额/自有资本自有资本 2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资241.41.4、房地产、房地产中小企业中小企业融资的的评价选择标准设定融资的的评价选择标准设定 1.4.2 1.4.2、房地产中小企业融资的流动性、房地产中小企业融资的流动性标准标准融资构成的期限配合与搭接融资构成的期限配合与搭接与开发项目流动性的匹配与开发项目流动性的匹配与资产构成的匹配与资产构成的匹配与房地产周期的契合与房地产周期的契合2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资251.41.4、房地产、房地产中小企业中小企业融资的的评价选择标准设定融资的的评价选择标准设定 1.4.31.4.3

19、、房地产中小企业融资的风险控制、房地产中小企业融资的风险控制标准标准(全行业全行业)指标 程度 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值资产负债率资产负债率45.658.778.892.398.5已获利息倍数已获利息倍数6.34.82.60.8-1.7速动比率速动比率134.199.258.842.828.9现金流动负债比率现金流动负债比率17.510.61.7-5.2-13带息负债比率带息负债比率21.431.8447084.6或有负债比率或有负债比率0.41.36.114.723.82022/9/15陈德强陈德强 房地产融资261.41.4、房地产、房地产中小企业中小企业融资的的评价选择标准

20、设定融资的的评价选择标准设定 1.4.31.4.3、房地产中小企业融资的风险控制、房地产中小企业融资的风险控制标准标准(中型企业中型企业)指标 程度 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值资产负债率资产负债率46.762.581.491.598.5已获利息倍数已获利息倍数7.55.13.11.4-0.3速动比率速动比率118.990.857.940.826.8现金流动负债比率现金流动负债比率18.711.53-3.1-8带息负债比率带息负债比率20.730.242.669.788.1或有负债比率或有负债比率0.41.36.114.723.82022/9/15陈德强陈德强 房地产融资27 1.4

21、.21.4.2、房地产中小企业融资的风险控制、房地产中小企业融资的风险控制标准标准(小型企业小型企业)指标 程度 优秀值 良好值 平均值 较低值 较差值资产负债率资产负债率56.370.485.99399已获利息倍数已获利息倍数6.24.22.10.3-2.5速动比率速动比率137.1104.36144.727.2现金流动负债率现金流动负债率147.3-1.2-8.3-16.5带息负债比率带息负债比率20.933.544.473.287.4或有比率或有比率0.41.36.114.723.81.41.4、房地产、房地产中小企业中小企业融资的的评价选择标准设定融资的的评价选择标准设定2022/9/

22、15陈德强陈德强 房地产融资28 1.1.4.44.4、房地产开发企业资产负债率状况、房地产开发企业资产负债率状况1.41.4、房地产、房地产中小企业中小企业融资的的评价选择标准设定融资的的评价选择标准设定2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资291.41.4、房地产、房地产中小企业中小企业融资的的评价选择标准设定融资的的评价选择标准设定 1.1.4.54.5、房地产及其他行业资产负债率标准、房地产及其他行业资产负债率标准2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资301.51.5、房地产、房地产中小企业中小企业融资的融资的过程环节分解过程环节分解 1.5.11.5.1、房地产中小企业融资的

23、准备环节：信用管理、房地产中小企业融资的准备环节：信用管理 1.5.21.5.2、房地产中小企业融资的、房地产中小企业融资的营运环节：成本控制营运环节：成本控制 1.5.31.5.3、房地产中小企业融资、房地产中小企业融资的回收环节：策划营销的回收环节：策划营销 1.5.31.5.3、房地产中小企业融资、房地产中小企业融资的退出环节：包装运作的退出环节：包装运作2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资31第二讲、房地产第二讲、房地产中小企业中小企业债权融资债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资 2.22.2、房地产中小企业融资

24、模式之二、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资工程垫付融资 2.32.3、房地产中小企业融资模式之三、房地产中小企业融资模式之三-预售融资预售融资 2.42.4、房地产中小企业融资模式之四、房地产中小企业融资模式之四-拆借典当融资拆借典当融资 2.52.5、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资32第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资受理阶段受理阶段2.1.12.1.1、银行信贷融资模式、银行信贷

25、融资模式递交申请递交申请受理调查受理调查评价阶段评价阶段项目评估项目评估审批阶段审批阶段核查审批核查审批2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资33第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资审批审批阶段阶段2.1.12.1.1、银行信贷融资模式、银行信贷融资模式审核审批审核审批发放发放阶段阶段办理手续办理手续资料归档资料归档贷后贷后阶段阶段贷后管理贷后管理收贷拆保收贷拆保2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资34第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2

26、.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资1 1、信信用用业业务务书书面面申申请请报报告告（必必须须明明确确用用途途、金金额额、期期限限、效效益、偿还资金来源及偿还计划）。益、偿还资金来源及偿还计划）。2 2、企企业业基基本本情情况况简简介介，以以及及法法定定代代表表人人、总总经经理理和和财财务务负负责责人等主要领导成员身份证明文件以及简历情况。人等主要领导成员身份证明文件以及简历情况。3 3、经年检有效的、经年检有效的“企业营业执照企业营业执照”复印件，法人代码证。复印件，法人代码证。4 4、企业贷款卡，公司章程，法定代表人证明文件。、企业贷

27、款卡，公司章程，法定代表人证明文件。5 5、企业验资报告，注册资本数额，企业股东构成。、企业验资报告，注册资本数额，企业股东构成。6 6、董事会贷款决议及授权委托书、董事会成员签章。、董事会贷款决议及授权委托书、董事会成员签章。2.1.22.1.2、银行企业贷款、银行企业贷款(授信授信)需提供资料需提供资料2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资35第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资7 7、经会计（审计）师事物所审计的前三年的年终财务报告。经会计（审计）师事物所审计的前三

28、年的年终财务报告。8 8、近近期期的的资资产产负负债债表表、损损益益表表、现现金金流流量量表表，并并书书面面说说明明与与上年比较的变化原因。上年比较的变化原因。9 9、企企业业在在其其他他银银行行开开户户、贷贷款款情情况况，以以及及企企业业融融资资、对对外外担担保、授信情况。保、授信情况。1010、资产明细表。、资产明细表。1111、担保人资料（内容同上述、担保人资料（内容同上述2 29 9项）。项）。1212、担保人同意担保的有关证明文件原件。、担保人同意担保的有关证明文件原件。2.1.22.1.2、银行企业贷款、银行企业贷款(授信授信)需提供资料需提供资料2022/9/15陈德强陈德强 房

29、地产融资36第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资1313、抵抵押押物物、质质押押物物清清单单，抵抵押押（质质押押）物物所所有有权权、使使用用权权证书，估价文件、保险证明文件。证书，估价文件、保险证明文件。1414、有权处分人同意抵押的证明文件。、有权处分人同意抵押的证明文件。1515、房地产项目、房地产项目“五证五证”。1616、房地产项目可研报告及相关文件。、房地产项目可研报告及相关文件。2.1.22.1.2、银行企业贷款、银行企业贷款(授信授信)需提供资料需提供资料202

30、2/9/15陈德强陈德强 房地产融资37第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资1 1、个人贷款业务送审表。、个人贷款业务送审表。2 2、个人贷款申请表。、个人贷款申请表。3 3、借款人收入证明（夫妻双方）。、借款人收入证明（夫妻双方）。4 4、借款人身份证明（夫妻双方身份证及户口本）。、借款人身份证明（夫妻双方身份证及户口本）。5 5、借借款款人人婚婚姻姻证证明明复复印印件件（结结婚婚证证、离离婚婚证证、法法院院离离婚婚判判决决书，以及民政、街道（非居委会）、派出所出具婚姻状况

31、证明）。书，以及民政、街道（非居委会）、派出所出具婚姻状况证明）。2.1.32.1.3、银行、银行个人额度循环贷款应提供的资料个人额度循环贷款应提供的资料2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资38第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资6 6、银银行行要要进进行行征征信信系系统统查查询询，如如有有逾逾期期、欠欠息息记记录录需需由由贷贷款款银行作出说明。银行作出说明。7 7、贷贷款款抵抵押押物物预预评评估估报报告告及及照照片片（抵抵押押率率在在40-50%40-50%）抵抵押押

32、物物购购买买发发票票、合合同同（或或收收据据、如如是是自自建建留留用用由由自自建建公公司司作作出出说说明明自自建建时时的的价价格格），抵抵押押物物目目前前用用途途，如如是是公公司司财财产产作作抵抵押押的的需需出出具具董董事事会会决决议议、股股东东签签字字模模版版，如如抵抵押押物物对对外外出出租租的的还还应应附附租租赁赁合合同同、协协议议。承承租租人人在在租租赁赁合合同同上上签签字字：“知知晓晓该该抵抵押押物物抵抵押押给给XXXX银银行行如如贷贷款款不不能能按按时时归归造造成成的的租租赁赁损损失失银银行行不不承承担担责责任任”。8 8、贷款的真实用途说明。贷款的真实用途说明。2.1.32.1.3

33、、银行、银行个人额度循环贷款应提供的资料个人额度循环贷款应提供的资料2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资39第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地中小企业融资模式之一、房地中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资9 9、款款人人资资产产例例出出清清单单（如如房房产产、汽汽车车等等证证复复印印件件。尽尽量量多多提提供供此此资资产产不不作作抵抵押押只只用用于于参参考考借借款款人人的的资资产产实实力力资资产产越越多多贷贷款款的可能性越大的可能性越大)。1010、此此项项贷贷款款借借款款人人原原则则上上应应是是法法人人代代表表（私私营营企企业业主主

34、）还还应应提提供供：经经年年检检的的公公司司执执照照、企企业业代代码码证证、法法人人代代表表资资格格证证书书、法法人人身身份份证证、税税务务登登记记证证（地地、国国），前前二二年年末末财财务务报报表表、近近期期（月月、季季）财财务务报报表表（盖盖公公章章），并并对对近近期期财财务务报报表表中中的的货货币币资资金金、短短期期投投资资、应应收收票票据据、应应收收帐帐款款、其其他他应应收收款款、存存货货、固固定定资资产产、短短期期借借款款、应应付付票票据据、应应付付帐帐款款、其其他他应应交交款款、其其他他应应付付款款等等科科目目金金额额在在5050万万元元以以上上列列出出清清单单并并说说明明帐帐龄龄

35、，公公司司章章程程、验验资资报报告告、贷贷款款卡卡、近近期期三三个个月月纳纳税税凭凭证证、开开户户银银行行三三个个月月对对帐帐单单、公公司司业业务务往往来来所签订的协议或合同或相关文件或销售授权书。所签订的协议或合同或相关文件或销售授权书。2.1.32.1.3、银行、银行个人额度循环贷款应提供的资料个人额度循环贷款应提供的资料2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资40第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.12.1、房地产中小企业融资模式之一、房地产中小企业融资模式之一-银行信贷融资银行信贷融资房地产项目贷款封闭式管理模式与实例房地产项目贷款封闭式管理模式与实例2

36、.1.42.1.4、房地产银行信、房地产银行信贷融资案例贷融资案例2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资41第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.32.3、房地产中小企业融资模式之二、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资工程垫付融资 2.3.12.3.1、工程垫付融资模式工程垫付融资模式硬垫融资硬垫融资软垫融资软垫融资签订交易合同签订交易合同结算抵付结算抵付2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资42第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.32.3、房地产中小企业融资模式之二、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资工程垫付融资

37、一个下不来，二个上不去。1、垫资工程招标时价格下不来。2、垫资工程进度上不去。3、垫资工程质量上不去。拖欠链：业主建筑商分包商农民工。2.3.22.3.2、工程垫付融资的影响与规避、工程垫付融资的影响与规避2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资43第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.32.3、房地产中小企业融资模式之二、房地产中小企业融资模式之二-工程垫付融资工程垫付融资 建筑施工合同与建筑施工合同与垫资垫资补充协议的补充协议的案例案例 2.3.22.3.2、工程垫付融资的案例、工程垫付融资的案例2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资44第二讲、房地产中小

38、企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.42.4、房地产中小企业融资模式之三、房地产中小企业融资模式之三-预售融资预售融资 分期付款分期付款2.4.12.4.1、预售融资模式、预售融资模式一次付清一次付清银行按揭银行按揭定金集资定金集资套期保值套期保值2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资45第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.42.4、房地产中小企业融资模式之三、房地产中小企业融资模式之三-预售融资预售融资 会员卡融资案例。2.4.22.4.2、预售融资案例、预售融资案例2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资46第二讲、房地产中小企业债权融资第二

39、讲、房地产中小企业债权融资 2.52.5、房地产中小企业融资模式之四、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资典当拆借融资 2.5.12.5.1、典当拆借融资模式、典当拆借融资模式典当登记典当登记价格评估价格评估合同文件合同文件213公证保险公证保险42022/9/15陈德强陈德强 房地产融资47第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.52.5、房地产中小企业融资模式之四、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资典当拆借融资 2.5.12.5.1、典当拆借融资模式、典当拆借融资模式公证保险公证保险抵押登记抵押登记取得他项权利证取得他项权利证546出票放贷出票放贷720

40、22/9/15陈德强陈德强 房地产融资48第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.52.5、房地产中小企业融资模式之四、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资典当拆借融资 1、简单：认物不认人。2、灵活：每个客户都是一个新品种。3、快捷：时间取胜。2.5.22.5.2、典当拆借融资优势、典当拆借融资优势2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资49第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.52.5、房地产中小企业融资模式之四、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资典当拆借融资 典当收费包括综合费用及贷款利息。典当收费包括综合费用及贷款利息。

41、综合费用包括各种服务及管理费用，每月收取标准为：综合费用包括各种服务及管理费用，每月收取标准为：动产质押典当不超过动产质押典当不超过4.24.2，房地产抵押典当为，房地产抵押典当为2.72.7，财产权利质押典当为财产权利质押典当为2.42.4，综合费用在当金中预扣。，综合费用在当金中预扣。当当金金利利率率按按中中国国人人民民银银行行公公布布的的银银行行机机构构6 6个个月月法法定定贷贷款款利率及典当期限折算后执行。利率及典当期限折算后执行。2.5.22.5.2、典当拆借融资成本、典当拆借融资成本2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资50第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债

42、权融资 2.52.5、房地产中小企业融资模式之四、房地产中小企业融资模式之四-典当拆借融资典当拆借融资 银行贷款置换业务案例2.5.22.5.2、典当拆借融资案例、典当拆借融资案例2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资51第二讲、房地产中小企业债权类融资第二讲、房地产中小企业债权类融资 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 2.6.12.6.1、租赁融资模式、租赁融资模式商业地产融资租赁商业地产融资租赁2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资52第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.62.6、房地产中小企业融资

43、模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 1、项目融资项目融资2、设计信托设计信托3、购买信托计划购买信托计划 4、信托方式信托方式5、租赁合同租赁合同2.6.12.6.1、租赁融资模式、租赁融资模式商业地产融资租赁商业地产融资租赁6、购买合同购买合同7、价值往来价值往来8、实物往来实物往来 9、租金支付租金支付2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资53 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 2.6.22.6.2、租赁融资模式、租赁融资模式设备融资租赁设备融资租赁(9)2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资54第二讲、房地

44、产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 1、项目融资项目融资2、设计信托设计信托3、购买信托计划购买信托计划 4、信托方式信托方式5、租赁合同租赁合同2.6.22.6.2、租赁融资模式、租赁融资模式设备融资租赁设备融资租赁6、购买合同购买合同7、价值往来价值往来8、实物往来实物往来 9、租金支付租金支付2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资55 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 2.6.32.6.3、租赁融资模式、租赁融资模式基础设施融资租

45、赁基础设施融资租赁2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资56第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 1 1、项目融资、项目融资2 2、设计信托、设计信托3 3、政府支持、政府支持4 4、信用增级、信用增级5 5、信用成本、信用成本6 6、国资盈利、国资盈利2.6.32.6.3、租赁融资模式、租赁融资模式基础设施融资租赁基础设施融资租赁7 7、购买信托计划、购买信托计划8 8、信托方式、信托方式9 9、项目合作、项目合作1010、委托资金、委托资金1111、租赁合同、租赁合同 121

46、2、购买合同、购买合同1313、价值往来、价值往来1414、实物往来、实物往来 1515、维护保养、维护保养1616、租金支付、租金支付1616、折旧资源、折旧资源 2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资57第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 第第二二条条 租租赁赁，是是指指在在约约定定的的期期间间内内，出出租租人人将将资资产产使使用用权权让让与承租人，以获取租金的协议。与承租人，以获取租金的协议。第第三三条条 下下列列各各项项适适用用其其他他相相关关会会计计准准则则：出出租租

47、人人以以经经营营租租赁赁方方式式租租出出的的土土地地使使用用权权和和建建筑筑物物，适适用用企企业业会会计计准准则则第第3 3号号投资性房地产。投资性房地产。第第三三十十条条 承承租租人人和和出出租租人人应应当当根根据据本本准准则则第第二二章章的的规规定定，将将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。2.6.42.6.4、企业会计准则第、企业会计准则第2121号号租赁租赁2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资58第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融

48、资 商商业业企企业业（有有融融资资租租赁赁资资质质），将将货货物物销销售售的的分分期期付付款款业业务务，改改为为融融资资租租赁赁业业务务，税税法法适适用用从从对对销销售售额额按按17%17%征征增增值值税税变变为为对对租租金金收收入入减减承承担担的的实实际际成成本本后后的的余额按余额按5%5%征营业税。征营业税。有有融融资资租租赁赁资资质质的的租租赁赁企企业业，将将不不动动产产的的经经营营租租赁赁，改改为为融融资资租租赁赁，房房产产税税从从按按租租金金收收入入的的12%12%计计征征变变为为按按不动产原值适度减值后之余值的不动产原值适度减值后之余值的1.2%1.2%计征计征。2.6.42.6.

49、4、融资租赁避税行为、融资租赁避税行为 2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资59第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 无无融融资资租租赁赁资资质质的的租租赁赁企企业业，将将货货物物以以经经营营租租赁赁的的方方式式出出租租给给承承租租方方，租租赁赁期期满满后后以以极极低低价价格格转转让让给给承承租租人人，税税法法适适用用从从全全价价适适用用17%17%的的增增值值税税变变为为租租金金按按5%5%计征营业税和转让额按计征营业税和转让额按17%17%计征增值税。计征增值税。增增值值税

50、税一一般般纳纳税税人人（无无融融资资租租赁赁资资质质），将将设设备备平平价价转转让让给给非非一一般般纳纳税税人人的的关关联联企企业业，再再用用融融资资租租赁赁方方式式出出租租给给有有购购买买意意愿愿的的承承租租人人，承承租租人人期期满满购购入入，出出租人只须按租人只须按4%4%缴纳增值税缴纳增值税。2.6.42.6.4、融资租赁避税行为、融资租赁避税行为 2022/9/15陈德强陈德强 房地产融资60第二讲、房地产中小企业债权融资第二讲、房地产中小企业债权融资 2.62.6、房地产中小企业融资模式之五、房地产中小企业融资模式之五-租赁融资租赁融资 商业物业的租赁融资模式。商业物业的租赁融资模式