某住宅小区物业管理方案(doc 59页).docx

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1、 CCPM物业秀泊经典小区物业管理方案CCPM/ 2007 编制： x 审核： x 批准： 日期： 2007年10月1日深圳市长城物业管理股份有限公司南昌分公司秀泊经典管理处目 录1.0 项目基本情况（详见附表1、附表2、附表3）2.0 管理处愿景、使命和主要绩效目标2.1 管理处愿景2.2 管理处使命2.3 2008年度主要绩效目标3.0 项目分析3.1 客户群体分析（详见附表4）3.2 客户需求分析3.3 项目管理的重点及难点分析（详见附表5）3.4 项目关键成功因素（详见附表6）4.0 管理处的人力资源配置4.1 管理处组织架构图4.2 人力资源编织计划4.3 管理职员主要职责分工（详见

2、附表7）4.4 管理处服务时间表4.5 各类组织成员名单4.6 管理处年度培训计划（每年更新）5.0 物业管理日常运作5.1 客户服务5.1.1 客户服务承诺5.1.2 关键客户清单（每年更新）（详见附表8）5.1.3 业主委员会的成立和运作（详见附表9）5.1.4 管理处公共关系的建立（详见附表10）5.2 入住及装修管理5.2.1 入住策划及实施方案（包括现场商业摊点方案等）5.2.2 二次装修管理方案5.3 安全管理5.3.1 治安情况分析5.3.2 人员进出控制5.3.3 物品进出控制5.3.4 应急响应预案5.3.5 主要危险源管理方案（每年更新）。5.4 停车场管理5.4.1小区交

3、通组织图5.4.2 现有交通状况分析5.4.3 车辆进出控制5.4.4 非机动车的管理5.5 消防管理；5.5.1 消防演习方案5.5.2 灭火应急预案5.5.3 存在隐患分析及整改设想5.6 保洁服务：5.6.1 保洁员责任区域分工及排班表（详见附表11）5.6.2 保洁计划（详见附表12）5.6.3 生活垃圾处理及垃圾分类管理方案（详见附表13）5.6.4 重大环境因素识别管理（每年更新）5.6.5 保洁应急方案（详见附表14）5.7 园艺养护；5.7.1 小区绿化平面图；5.7.2 主要苗木清单及特性表（详见附表15）5.7.3 园林保养计划；（详见附表16）5.7.4 绿化租摆方案；5

4、.7.5 年度消杀计划；（详见附表17）5.8 共用设施设备管理；5.8.1 设备设施运行；5.8.2 房屋本体及共用实施维修养护计划；（每年更新）（详见附表18）5.8.3 机电设备维修养护计划；（每年更新）（详见附表19）5.8.4 设备设施大中修计划；（每年更新）（详见附表20）5.8.4.1 电梯大中修计划；（每年更新）5.8.5 公共能耗使用计划；（每年更新）5.8.6 房屋本体及设备设施完好率评估；5.9 社区文化；5.9.1 客户需求分析；5.9.2 社区文化活动计划；（需每年更新）5.9.3 节假日小区美化装饰布置方案；5.10 空置房的管理5.11 公共广告位的管理5.12

5、商铺及店面的管理5.13 标识系统的管理（详见附表22）6.0 财务管理6.1 管理处收费标准一览表6.2 特约服务项目及收费标准一览表6.3 管理处服务费收支测算表（每年更新）6.4 停车场收支测算表（每年更新）6.5 集中供暖系统收支测算表（每年更新）6.6 中央空调系统收支测算表（每年更新）7.0 供应商管理（详见附表23）1.0 项目基本情况秀泊经典小区基本概况秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧。东邻青山湖大道，西邻规划江大东路，南至青湖村，北靠城东四路，占地面积99435平方米，总建筑面积14万平方米，一期住宅建筑面积约7.1万平方米，二、三期建筑面积约7万平方米。总户数共8

6、54户，其中一期住户528户，二期326户。车位数量510个，其中地面车位86个、地下车位424个。23.3%的建筑密度，住宅部分1.4的容积率，49%的绿地率，其建筑形式为欧式风格，产品由花园洋房、小高层、高层景观公寓以及度假式酒店公寓和商业步行街组成，是一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的综合社区。 秀泊经典由南昌金昌利房地产开发有限公司开发，宁波联合集团的骨干企业宁波联合地产和杭州钱塘集团共同投资建设，在秀泊经典的设计上檐廊是秀泊经典一期的典型建筑符号，而围绕檐廊演绎的江南庭园是一期景观的主题。为了实现社区价值的升级，高层庄园专为“庄园领主”营造了亚太海滨风情，秀色、宁静、通透、自然；文

7、化、休闲、健身无一不足，可亲可近，又可赏可用。以整体效果带动局部个性空间，纵横交错，层次分明，主题突出。平面视觉依托立体空间，整体效果个性鲜明，从而形成了“一个社区，两种景观主题”的独特景观。呈现亚太海滨风情的园林刚柔并济，阴阳共生，丰富的空间层次让每一处视角都雍容典雅。简单与厚重交织中如华丽乐章，情韵如诗，铸造一个可以生长的、可亲可近的绿色空间。同时，在小区的文化内涵上秀泊经典是第一个在南昌提出人与环境、人与建筑、建筑与环境、建筑与建筑、人与人之间的五重和谐的高档社区，低层低密度、亲和邻里、睦邻文化是秀泊经典的最佳形式和产品。项目基本情况项目名称秀泊经典座落位置南昌市青山湖大道888号项目四

8、至东临青山湖大道，西临规划江大东路，南至青湖村土地，北靠城东四路。占地面积（M2）99435M2容积率1.4绿化率49总建筑面积（M2）14万M2可收费面积12万M2绿化面积48723.15 M2竣工时间2005.04（一期）2007.12（二期）入住时间2005年7月（一期）发展商简介投资商：宁波联合地产、杭州钱塘集团发展商：南昌金昌利房地产开发有限公司设计商：中美华盛建筑设计有限公司住宅面积（M2）多层（25 ）栋（6.8万 ）M2、高层（6 ）栋（4.3万）M2，公 建（幼儿园）： 2000 M2写字楼无商业面积（ 2300 ）M2（临街商铺）会所（M2）约2000功能配置物业办公室、社

9、区办公室、麻将休闲包房停车场停车位共（510 ）个；其中地下停车位共（424 ）个，地上停车位（86 ）个，已租（52 ）个，已售（68 ）个。停车场出口共（ 4）个，入口共（ 4）个；小区出入口（2）个。垃圾站无化粪池8个水池（箱）70M3燃气市政燃气； 专用燃气站； 其它空置房情况一期空置26套，二期未入住主要设备设施一览表（因二期开发商尚未移交资料，故部分设备暂无法统计型号）序号设备设施名称品牌型号数量规格安装位置购置时间生产厂家1变压器2电梯许继西门子18XJE9000FK二期高层2006年7月河南许昌3变频水泵4加压水泵5消防水泵6智能道闸系统富士7套FJC-T6一二期2007年7月

10、富士智能7监控摄像头8煤气报警系统9红外报警系统物业管理用房清单序号房屋类型位置面积（M2）原设计用途租金备注1管理处办公室幼儿园30幼儿园无2客户服务中心幼儿园30幼儿园无3职员宿舍26栋200会所无暂为幼儿园4职员食堂26栋70会所无暂为幼儿园5消防控制室幼儿园20幼儿园无6保安监控室幼儿园20幼儿园无7库房幼儿园20幼儿园无8维修操作间幼儿园10幼儿园无9保安岗亭大门口15门岗无合计4152.0管理处愿景、使命和主要绩效目标2.1管理处愿景南昌市优秀样板小区2.2管理处使命服务秀泊千家万户，构建和谐经典小区长城物业企业理念服务宗旨：服务业主 报效社会企业愿景：创中华物业管理民族品牌我们深

11、信公司的价值源于顾客满意经营。只有每时每刻用心关注顾客的需求和期望，并及时行动，才能赢得顾客的认可和社会的认同，从而赢得更多的市场分额.我们致力于创造一个使职员获得工作乐趣、实现个人梦想的工作环境，同时倡导：严守工作程序，勇于承担责任；用心做事，创新思维；少计较一时得失，以诚相待，信守承诺。在管理工作中，我们强调结果和绩效，遵循“结果驱动过程”的管理准则，我们所做的一切都应不断改进，追求卓越。企业文化建设在20年的发展历程中，长城物业的管理层始终高度重视企业文化的培育和建设，并视她为企业可持续发展的动力源泉和核心竞争力。在实践中，我们提出了“服务业主、报效社会、创中华物业管理民族品牌”的最高使

12、命。以此为指引，长城物业努力培育“全员参与、追求卓越”的企业精神，积极塑造“专业、诚信、亲切”的企业形象，形成“结果驱动过程”的管理文化、“顾客满意经营”的服务文化、“质量成本双否决”的经营文化以及“增值及效能最大化”的团队文化。通过企业文化力的作用，很好的调整了职员的工作心态，通过对职员进行有效地激励及约束，使职员的发展方向和公司的成长高度统一，人力资源最终发挥最大化效能。 2.3 2008年度主要绩效目标费用收缴率预算执行率管理责任事故职员满意度指标值80801783.0项目分析3.1客户群体分析结构划分所占比例需求分析措施数量比例年龄儿童（12岁以下）766游乐场举办各种活动青少年（12

13、-20岁）15613足球场运动场地加大社区活动力度青年（20-35岁）42635运动器材少举办业主与员工联谊中年（35-50岁）43136绿化加强养护和移植老年（50岁以上）1149健身器材和场地少增设健身器材和游乐设施职业公务员46338上班时间车辆进出口经商16814车辆进出小区企业职员918出门交通问题赋闲在家48140就近菜市场租住业主3.2客户需求分析需求分析：就上述住户结构，结合2007年业主意见调查问结果分析，业主需求或表示对当前服务不满的业主要集中在以下几个方面： 游乐设施设备绿化的种植及其养护房屋质量问题停车场收费问题及其停车问题3.3项目管理的重点及难点分析内容摘要 共用设

14、施设备存在的主要工程遗留问题单元门闭门器和可视电话问题，房屋墙体裂缝和渗水现象。物业权属纠纷群体性投诉保洁打扫卫生及其保安不巡逻问题过激维权重大法律投诉 开发商在开发管理上存在的问题、问题的历史情况做详细 的分析储藏间渗水及下储藏间处放车不方便问题，属于设计问题。从入伙到现在一直有储藏间渗水问题得不到彻底解决，下车道设计也有问题，使得车辆进出及其不方便。3.4项目关键成功因素4.0 管理处的人力资源配置4.1管理处组织架构图（附图）经 理客服中心护卫组工 程组保 洁组4.2人力资源编织计划职 位岗位职责编制（人）总编制（人）经 理负责小区全面工作11行政组厨 师做饭、伙食采购等11客户服务中心

15、客户主管客户服务工作、品质督察、社区活动等15物管助理客户服务、资料归档、客户入伙、装修手续办理、收缴费用4护卫组护卫主管小区公共秩序维护、车辆管理、突发事件处理等工作130护卫员公共秩序维护及车辆指挥工作29工程组工程主管负责工程方面整体工作16技工班长公共设备设施维修养护、日常维修、物料管理、装修管理、分包方监管等工作1技 工公共设备设施日常维修养护、维修服务4保洁组保洁员26外包绿化工4总编制（人）434.3管理职员主要职责分工（详见附表7）姓名职位主要职责具体工作内容月度年度实际绩效邹鹏经理全面负责全面监管小区各项工作，督导并考核。完成2008年全班绩效熊双平物管助理客户服务工作、品质

16、督察收费及其日常全面工作。费用收缴率达到88.王壮红理物管助客服费用催缴、装修手续办理、联系关键客户、上门回访上门回访及时率100。俞丁路物管助理行政物料管理、客户服务、资料归档、各种通知通告归档、员工档案的整理物料消耗控制在预算内，员工满意度80.彭军伟物管助理环境清洁绿化分包监管，客户中心投诉、建议、请修受理、信息维护，把业主投诉卫生状况控制到最低。陈亚勤物管助理外联客户入伙、收缴费用、社区活动、外联及交办日常事务一年内不少于社区活动4次。4.4管理处服务时间表时间段班次当班人次8：30-11：30行政班114：00-17：30行政班18：00-14：30早班114：30-20：00晚班1

17、4.5各类组织成员名单（如消防义务小分队、应急预案工作小组等）消防义务小分队：敖中辰 张闻闻 蔡猛 何贵春 黄茂英应急预案小组：陶庆 夏金斌 夏招金 熊伟 赵培4.6管理处年度培训计划（每年更新）年度培训计划培训对象：管理处基层职员 计划人数：30序号培训课程培训时间学 分培训类别课程类别培训方式培训师必修选修能力心态基本拓展基本拓展1行政资源组织与组织战略1月1内培2行政资源管理与管理纲要2月1内培3人力资源职业支持3月1内培4流程资源前期与入伙管理4月1内培5流程资源安保与车管服务5月2内培6流程资源服务供方管理6月1内培7流程资源园艺与保洁管理7月1内培8流程资源设施与设备管理8月1内培

18、9流程资源流程绩效测量9月1内培10客户资源客户保持10月2内培11客户资源目标客户11月1内培12客户资源客户绩效测量12月1内培5.0 物业管理日常运作5.1 客户服务5.1.1 客户服务承诺（附表）客户服务承诺表项目内容目标运作时间管理处办公室每天08：3017：30客户服务中心每天08：0020：00投诉处理紧急事件立即处理口头投诉3天内回复书面投诉3天内书面回复电梯故障有人被困15分钟内救援无人被困2小时内恢复运行水池清洗生活水箱每半年清洗一次并送检水样中水水箱每年清洗一次供水中断一般情况1小时内到场处理非办公时间2小时内到场处理供电中断一般情况1小时内到场处理非办公时间2小时内到场

19、处理空调系统保养检查每三月一次供电系统发电机检查每半年保养并试机一次配电房检查半年保养、年保养全面检查每年全面检查一次供水系统保养检查每月保养每年全面检查一次消防系统一般检查每月一次全面检查每年全面检查一次防火演习有业主参加每年必须至少进行2次全管理处的灭火应急方案的演练，其中应当至少1次需要组织小区内客户参与。客户满意度测评测评每年1次（11月份进行）项目管理报告月度工作管理报告每月10日前公示管理费收支报表本体维修基金收支报表每季度第一个月20日前公示年度管理工作报告每年1月底前公示上述服务承诺，我们定必竭尽所能，务求达到指定目标。5.1.2 关键客户清单（每年更新）1. 关键客户名单：序

20、号业主姓名房号联系方式出生日期教育程度特长爱好工作单位1. 备注性格、脾性；2. 个人特点；为何列为管理处关键客户等1刘蔚16-2-5021376717210110.25本科唱歌，跳舞，主持江西电视台生活新发现1. 活泼开朗，2. 在电视台工作，为媒体事业单位。2曾敏16-1-1011397086797907.08本科江西省文化厅3罗丹5-3021317783091607.21本科南昌市国税局4李利锋5-2021387008819212.17本科医生江西省医学院一附院江西医学院移植中心5杨侃25-2-602138.350035311.20本科市公安局6戴持4-1-10113807081170本

21、科副处长江西省公安消防总队对物业工作非常支持7夏越云23-2-2021370703068804.05江铜集团银山矿业有限公司（副总经理）湖南人，大力支持物业8邓哲9-2-5021380791109605.14本科武汉理工大学对物业相当支持与配合9孟范昆10-2-501809816903.23本科教师和蔼可亲，大力支持物业工作10葛方琼16-2-2021397097826201.09唱歌，跳舞南昌十七中学退休教师有亲合力，号召力，大力支持物业11卢光明，陶菁7-1-3021397095608610.2508.11省检察院侦查监督处把车位建成了车库，经常无理取闹12张发寿13-1-30213970

22、015670由于下水井盖和单元门的问题已经一年多拒绝缴物业管理费13付海平20-1-402626232012.21南昌金像专业冲印有限公司垃圾问题及其墙体发霉等问题一直拒绝缴纳物业管理费14谈浔17-2-2011397090247409.08东湖区委提出相当多要求管理处关键客户数量：14占小区总户数比例3；5.1.3 业主委员会的成立和运作（未达到法定条件，未成立）5.1.4 管理处公共关系的建立部门姓名职务职责范围联系电话与之重要业务沟通记录关系维护情况关系状态管理处对口联系人社区工作站涂书记书记主管社区13970018662社区沟通正常良好邹鹏派出所辖区民警熊警官民警社区民警1360708

23、0677业主堵车正常良好邹鹏居委会涂春生社区主任社区工作13970061723共同举办“六一”钢琴晚会正常良好邹鹏城管执法队王队长李队长队长违章搭建1370791656813007221110共同维护小区整体形象正常良好邹鹏开发商姚总副总分管物业8192233车场开放正常良好邹鹏开发商瞿成东水电工程师主管工程13870639661修复小区漏水储藏间166个正常良好邹鹏5.2 入住及装修管理5.2.1 入住策划及实施方案（包括现场商业摊点方案等）序号步骤顾客感受期望或需求满足措施 （提供过程）运作绩效指标(工作标准）1入住手续 办理担心长时间等待。能够迅速办理各种手续。加强物管助理培训，能够熟练

24、并有步骤的办理手续。手续办理及时率90%及客户满意度90%。2验房1、担心自己验房时发现的问题，不能够尽快的解决。2、房屋存在严重的质量问题。验房时发现的问题能够在最快的时间内解决。1、验房时维保单位应派人跟随，具体问题现场给予业主答复。2、如房屋质量问题严重的应及时、尽快与施工单位协调负责人去现场处理。维保及时率及回复率90%。3收费物业公司是否会乱收费？提供合理收费依据.业主交费时,为业主提供收费依据及测算标准.客户满意度80%.4留存钥匙管理或申办装修钥匙放物业是否安全？装修怎么收费？物业对钥匙有严格的管理要求.最好是物业给施工单位开门,现场安排工作人员监督施工单位.装修收费，提供合理的

25、收费依据。1、制定领用钥匙规定.2、每天下班前对户内进行检查。3、装修注意事项，做好防水处理，装修巡查监管。客户满意度80%。5.2.2 二次装修管理方案一、业主申办二、审批三、装修巡查及其监管四、验收装修装饰管理方案一、 业主（用户）在对房屋进行装饰装修时，必须会同其委托的装修者提前三天向物业公司申报登记，填写房屋装饰装修申请表一式二份，如实申报装修项目、标准、施工人数，拟开工时间和竣工时间等内容，并签定装饰装修协议。二、 申请人如为业主，须向物业公司提供业主的购房合同（或房产证）及本人身份证的复印件，如为承租人须向物业公司提供业主的购房合同（或房产证）、业主委托书、承租人身份证等资料的复印

26、件。三、 申请人应向物业公司提交装修合同复印件，交验装修者承建资格证书原件。四、 确需改变建筑物主体或承重结构，明显加大负荷的，应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。五、 确需改动、暗藏燃气管道设施，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。六、 装修施工作业应遵守消防规定，需消防报建项目，应得到消防主管部门批准后实施，装修施工作业现场至少应配备两个灭火器。七、 装修需向环境保护主管部门申报的，应得到环境保护主管部门批准后实施。八、 装修需改变原房屋功能的，应向规划主管部门批准后实施。九、 如为复杂的装修，申请人应向物业公司提供相应设计图纸

27、。十、 开工申请登记完成后，装修作业人员应到秀泊经典客户中心办理登记手续，并领取临时出入证。装修期间，申报人应积极配合物业公司进行的监督检查，及时整改物业公司提出的违章问题。5.3 安全管理5.3.1 治安情况分析秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧。东邻青山湖大道，西邻规划江大东路，南至青湖村，北靠城东四路，位置较偏僻，主要是在人员控制方面做得不是全面，不能做到进入小区外来人员都询问确认；晚上进出小区车辆到凌晨4点左右，治安情况较为稳定。5.3.2 人员进出控制对进出人员进行登记，包括装修，来访，商贩。5.3.3物品进出控制任何物品，工具进出小区都进行登记，家具等各类物品要出小区必须出

28、具客服中心发放的放行条。备注：应包括护卫岗位设置平面图、巡逻路线图、布防图秀泊经典护卫布置方案一班二班三班岗位备注赵培朱俊蔡猛301岗： 班长巡逻实行签到制敖中辰何贵春熊伟302岗：大门岗徐嘉豪熊明亮夏招金302岗 ：侧门岗张闻闻吴刚涂烈304岗 ：售楼部周迪翔向德耀李强305岗 ：巡逻岗熊颐黄茂英邓华妹306岗：消防中心胡根云303岗 ：车场巡逻岗实行签到制301负责班长职位，负责全班工作状态的监督和小区内巡查工作；302负责进出大门口的人员、车辆控制，发现陌生、可疑人员及时通知各岗位进行跟踪；303负责停车场的巡查及其次序，发现乱停乱放现象及时整改，发现可疑人员及时通知各岗位巡查跟踪；30

29、4负责售楼部的开门及其安全问题，及时通知各岗位跟踪；305负责小区内各栋的巡查，发现可疑人员和车辆及时询问并跟踪；306负责监控中心的监控，发现可疑现象及时通知各岗位跟踪。5.3.4 应急响应预案（具体包括：A、停电；B、停水；C、停热；D、燃气泄漏；E、刑事（治安）事件；F、失窃；G、外来人员挑衅滋事；H、自杀I、意外伤亡（触电、溺水、煤气中毒）；J、病危人员救助；K、跑水；L、防汛；M、防风（台风或沙尘暴）；N、恐怖袭击；O、公共卫生事件（如传染病等）；P、地震；Q、电梯困人；R、聚众集会；S、媒体曝光；T、设施设备故障、损坏；U、车辆损坏、割伤；V、简易交通事故处理等）；水侵事故的应急处

30、理流程图出现事故关闭事故阀门维修排除故障清理现场记录并汇报向受损用户道歉出现事故安抚被困人员通知维修人员解救被困人员维修排除故障维修排除故障维修排除故障B. 电梯困人事故处理A公共卫生突发事件应急处理预案A.1定义公共卫生事件是指具有危害人体健康甚至危及人的生命的传染性病菌及侵害人们生活环境的害虫等事件。A.2工作流程A.3适用范围适用SARS、禽流感等疫情地区A.4职责A组织机构为应对公共卫生突发事件的发生，管理处部成立防治工作领导小组，做到统一领导、统一指挥。组长：邹鹏副组长：陶庆、熊双平组员：黄勇，蔡猛，赵鹏，夏金斌B小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发公共卫生事件时，及时做好组

31、织、指挥、协调和服务保障等工作，准确了解和掌握小区疫情及防治工作动态，及时向公司及小区居民传递相关信息和情况。A.5演习要求A 每年管理处组织一次演习、培训，全面掌握处理事故的个人防护知识和技巧，积累了应对突发公共卫生事件的经验。B 灭火应急预案C存在隐患分析及修改设想B停电事件应急预案B.1目的为应对突发停电事件，正确、迅速、有序地组织和恢复电力供应，减轻停电成的影响和损失，促进事故应急工作的制度化和规范化，提高事故应急的快速反应能力，制订本预案。B.2适用范围管理处停电事件。B.3组织机构与职责B.4停电应急领导小组及职责。成立停电应急领导小组组长： 黄勇副组长： 陈洪标组员： 胡一中，陈

32、国泉 统一领导指挥停电事件应急处置工作。B.5相关部门(应急机构)及职责。客户服务中心：电话通知供电局及做好业主解释工作工程组： 立即检查原因及其检修 护卫组： 做好小区安全防范措施 ，按照统一部署和各自职责配合做好停电应急工作。C、防风突发事件应急处理预案防风事件是指由于台来临致使建筑物、树木等受到破坏，影响人们正常生活的事件。适用范围适用本小区突发台风事件职责及组织机构为了应对台风突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工协作。组长： 陶庆副组长：黄勇组员：蔡猛，赵培，朱俊小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在台风突发事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握

33、本在小区台风突发事件时的动态，及时向上级和客户通告台风事件相关信息。工作流程序号工作内容执行人工作要点备注1确认突发台风事件当值班长通知客户中心、电梯公司人员、当值技工2通知技工当值技工迅速查看现场，果断进行处理，检查所的地漏及水泵，固定高大树木及容易被吹落的物品3紧急处理黄勇关闭所有门窗，指挥车辆全部进入地库，检查招牌及可能会吹落的物品4张贴温馨提示蔡猛说明此次突发台风情况，提示客户注意防范事项5总结报告陶庆总结此次突发台风事件处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发台风事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发台风事件处理的程序。 5.3.5 主要危险源管理方案（每

34、年更新）序号危险源（现状）目标 指标控制方案负责人进度要求检查人完成情况1电梯机房温度过高导致设备故障。保持温度在40OC以下，避免电梯设备因温度过高而引发故障事故下降率为零1、加装温度计对温度进行监控. 2、电梯周、季检查表.3. 电梯周、季检查表 4、打开机房门，在机房门外加装通风网。电梯公司与工程技工加装温度计管理处经理21、消杀药品使用不当2自身防护不当3消杀药品将药品给小区人员带来的伤害降至最低中毒率为零提前出通知，并注明用药范围、地点，并在小孩易到的地区打药后，设置明显标志。监督作业人员防护用品的使用情况，并作相应提示。客服每次作业管理处经理3火灾发生时1、防护器具失效或不全导致的

35、人身伤害 2、消防设备器材损坏导致火灾扩大 3、人员培训不到位，导致救火时人身伤害防护器具配置满足要求，全部合格有效。消防设备器材完好合格率100%1、 按作业指导书对消防设备进行检查、保养。2、 消防系统出现故障及时修复。3、 灭火器材到期失效及时更换。4加强义务消防队，消防知识的培训。5.组织进行消防演习强化消防知识，增强应变能力6、加强消防知识宣传7、制定灭火应急方案全体员工每年两次培训管理处经理5.4 停车场管理秀泊经典停车场管理方案一、车辆管理规定 车辆停放是精神文明的重要体现，秀泊经典管理处将向业主、使用人做好宣传工作，共同劝阻、制止乱停放现象的发生，自觉到指定停车泊位停车。1.

36、对秀泊经典的业主、使用人和单位的车辆进行详细的登记，并建立车辆档案（车辆型号、车牌号码、颜色等），对已登记备案的车辆发给秀泊经典出入通行证。2. 为业主临时停车提供方便，秀泊经典设有地面停车场和地下停车场，地下停车场停放已购买车位的业主车辆，其它车辆一律停放在地面车场；地面停车采取按时收费办法，暂不实行包月收费，地下车场实行包月收费方式，收费依据参照南昌市物价局洪价费字 (2004)17 号关于制定南昌市住宅小区停车管理服务收费标准的通知和业主与开发商签定的商品房买卖合同实行。3. 已购买地下停车位的车主，可到秀泊经典客户服务中心办理停车位使用手续。4. 对业主、使用人已租赁的泊位，秀泊经典管

37、理处将负责做出相应控制，确保停车方便。5. 各种车辆不得在秀泊经典小区道路上随意停放，临时进入秀泊经典的机动车应在指定地点停放，严禁车辆在道路交叉口停放。6. 停放在停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，带走贵重物品。车场管理人员如发现车辆门窗未关好等情况，应及时通知管理处客户服务中心联系车主，同时派护卫现场职守，防止车内物品丢失。7. 停车场只提供场地、车位有偿使用，不负责车辆的保管，如车辆丢失或损坏，停车场不负责赔偿。8. 车辆进入秀泊经典应减速慢行，最高时速不得超过秀泊经典限速标志的规定，进出车场时遇对面行来车辆，应做到先出后进。9. 秀泊经典停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意

38、鸣喇叭。10.谢绝出租车进入秀泊经典小区（紧急情况除外），紧急情况下进入小区的出租车同样实行计卡出入，按小时收费，对外来人员乘坐的出租车谢绝其进入入内。11.对进入秀泊经典的车辆维持一定的清洁度，保证其不污染道路；5吨以上大型机动车未经秀泊经典物业管理处许可，不得进入秀泊经典小区内。车辆停放必须服从现场护卫员指挥，注意前后、左右车辆的安全，不得停放在绿化带和人行通道上。12.装载装修材料的车辆进入秀泊经典，应停在规定场地装卸材料，不得影响秀泊经典的交通，装载装修材料的车辆驶离秀泊经典还需出示业主的书面证明或经业主确认，方可驶离。13.对所有进出秀泊经典的车辆都实行凭车辆出入卡进出，门岗在值班记录上做好外来车辆的登记工作，包括写清车辆进出的时间、车牌号码及门岗保安的姓名。14.应妥善保管好在使用中的车辆临时出入卡，必须保证有具可查，不能有流失现象发生。