养老地产六大盈利模式.docx

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1、独家！养老地产六大盈利模式原创：小土豆昱言养老2018-08-23昱言人口老龄化催生养老服务业，不少房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产， 开发了养老社区、养老公寓等产品。养老地产虽然前景广阔，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成 为每个房企操作养老地产工程的难题。那么，养老地产如何赚钱？盈利模式都有哪些？今天，昱言养老就给您盘点一下“养老地产六大盈利模式 希望能给大家有所 启发。行业背景十九大提出新时代我国社会主要矛盾发生变化，人民对“美好生活”的要求以及 由此带来巨大康养市场需求，具有时代必然性。35号文养老产业定调政策文件，明确地方各级政府责任和中央政府后续 扶持政策方向，为各

2、地相关政策制定留下了空间。国务院关于加快开展养老服务业的假设干意见(国发(2013) 35号)要求中央务院相关部门要根据本部门职责,制定具体政策措施。民政部、 开展改革委、财政部等部门要抓紧研究提出促进民间资本参与养 老服务业的具体措施和意见。开展改革委、民政部和老龄工作机 构要加强对本意见执行情况的监督检查，及时向国务院报告。要求地方要通过制定扶持政策措施,开展居家养老便捷服务地方政府要支持社区开展老年人文体娱乐服务地方政府要支持企业和机构开展居家网络信息服务紧急医疗康复生活昭料社区日托养老服务老人代购信息关爰| 整到Alt +A)2007年，上海首提“9073”养老格局至今，以居家为基础、

3、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系初步形成。上海十一提出-9073养老格局家庭自我照顾占全市户籍老年人90%左右，社区居家养老半考人数占7%以上；养老机构床位开展到10万张,约占3%以上自2010起，在养老产业相关的公开报酒中,开始涌现9073的提法，并逐渐成为很多地方民政部门齐名政策制定的耳础性依据和开展目标国务院公布的（十三五”国家 老龄事业为展和养老体系狎设规 划提出,以居家为基础、社区 为依处机构为补充、医界相结 合的养老服务体系2009年-O-2009年-O-2009年-O-2011 年OO2010 既2017 年北京市市民居家共军（助残）服务（九弄）方法会时-9064

4、-90%的假设年人居案与妻6%的电年人在吐区持fe、4%的老年人集中养电北京市市民居家共军（助残）服务（九弄）方法会时-9064-90%的假设年人居案与妻6%的电年人在吐区持fe、4%的老年人集中养电北京市市民居家共军（助残）服务（九弄）方法会时-9064-90%的假设年人居案与妻6%的电年人在吐区持fe、4%的老年人集中养电国政部发布社会养老服分体系建设“十二规划.提出以居家养君为密础、社区 养老为补充、机构养老为支及 的养衮服络格局口基于生命周期理论和实践，国家医养服务体系建设和产业开展应当按照老龄社 会开展时间表，倒计时制定战略、规划和行动计戈I。避人尬知滋会（7%） （年饰）igacs

5、Ht6(20%)|测会年协）rrlR(F)貂W罚第，会（年制）美国19506S201S152030莫国1950251975552030融1950251975352010法B19SO401990302020如1950251975452020日本19702S1995IS2010198S302015102025螃即1970SO2020302050兴旺国东1950502000252025黄澄达国家2055402095中国1999232022142036世界200S352040402080主妾特a代m冷交配施代川越入Nlflll料酬g美系雷植瑞需免雷罂去耳最震1没收匕35匕故%攵6建股3C司t卸ase人

6、由3 6安她3、口皿达14%”冠坛y . 6陵R 1999年我国进入老龄社会，老龄人口的开展呈现以下十大特征。数量规模大：预计2053年，60岁及以上老龄人口 4.87亿，占亚洲老龄人 2/5,全球老龄人口的1/4。开展速度快：60岁及以上老龄人口 2000-2010年，增加4761.66万人，增长 率为 36.63%o高龄化显著：80岁以上高龄老人，2000-2010年增899.8万，占60岁及以 上老龄人口 9.22%11.82%,预计2050年将到达1亿，占比达22.3%,相当于 兴旺国家总和，占世界总量的1/4。波动幅度大：1950-1957、1962-1972,二次生育高峰导致人口开

7、展不平衡， 未来40年将经历三次老龄人口增长高峰，波动幅度大，超过50%。开展不均衡：城乡不平衡，农村,城镇，预计2033年，差值最高达13.4%； 区域不平衡，东部西部，上海1979年进入老龄社会西部2012年进入老龄社 会。“四化”并发：高龄化一2010年2098.9万，预计2053年1.18亿；失能化一 2014年4000万，预计2050年超过1亿；空巢化一2014年超过1亿；少子化一 出生率12.37%o,严重少子化。未富先老：1999年我国进入老龄社会，人均GDP仅有840美元；同期新加 坡进入，人均GDP2.5万美元；兴旺国家进入老龄社会，人均GDP1万美元。未备先老：人口老龄问题

8、尚未列入规划引起重视；养老金制度尚未全覆盖、 可持续性；分级诊疗、家庭医生、医养服务体系，尚未健全。实际赡养负担重：法定劳动人口数量需减去在校生人数、失业人数、低收 入人数、早退休人数，可得到实际赡养比。患慢性病率高：截至2016年底，我国60岁以上老龄人口达2.3亿，患有慢 性病老龄人占比超过65%,总数接近1.5亿人。资料来源：昱言养老根据银色经济与嵌入式养老服务、2016年中国老龄 化与健康国家评估报告、国家统计局数据整理。注：国际上通常把60-69岁称为低龄老人，70-79岁称为中龄老人，80岁以上 称为高龄老人。人口出生率21.0%。以上为超多子化;21.0%。19.0%。为严重多子

9、 化；19.0%）17.0%。为多 子化；17.0%。15.0%。为正常；15.0%）13.0%。为少子 化;13.0%。11.0%。为严重少子化;11.0%。以下为超少子化。纵观21世纪100年，我国人口老龄化将呈现出四个重要开展阶段。老柒人口数品（亿）1L312.684.234.873.8_ _ _人EU?龄化*平（）110.318.529.134.81/3年份1999年2022年2036年2053年2100年开展险段tWiiSA 老龄社会期2速浅质 老龄社会解君敌社会海持揉超1 君静社会NI疾3降者少JLA【两M、it 更减少上要特征劳动力供给先充分，后缺乏拐点上至2012年总人口耐电修

10、 金并H入fijJS云老龄人口现2 心长快专向红中 爆发人口负增亚心12而swta烤二哥社台钙负担: 加型并到达号大值（102%）闻以口.劳动年8人口.建於人口 规模共同遍少各自比例柜稳暖爰尔化装唉行材会抚养比的行90iXt开展历程养老市场开展共经历4个阶段，目前国内养老市场已经进入资本竞争的4.0时 代，将迎来“三期叠加”的爆发式开展机会。法 -=Jft3Q6 :工中BBKSISB.5的区至W3M; 9 f三五 Wtt元年，3R99KAIB;收航段划分1.0时代政府主导20时代民企介入3.0时代品牌进入4.0时代资本涌入时同段1949-20072007-20132013-20152015-今

11、阶段特点以国蜀（欣9 ：民营企业资源竞争时代福利空神为主;创幅国企 地f险资介入行业开始跑马图地资本市场关注养老市场 资本企业并购养老机构 的时代来箍国内市场已形成地产商、险资、央企国企、资本方四大主体模式，各主体多依 托核心主业多产品线试水运营，关注运营和资产布局。开发者后地产前 保险公司 央企、国企 其a型企业日体日体日体市疗身地或股侬奥&SS8布局*14 表现小区S用也、有域全地 股超产?8冷公或砒租变物业收购月有资金投纸,开发限权收购盈利模式养老地产的六种盈利模式会员卡模式优势：资金回流快且多，仅次于产权销售劣势：具有一定的法律风险；需要工程竣工才可销售。使用权销售模式优势：资金回流快且较多；销售方式灵活。劣势：存在一定的法律风险；需要工程竣工才可销售。长租模式优势：资金回流快；可享受一定的产品溢价。劣势：存在一定的法律风险。保险模式优势：资金回流快且多；与保险结合，可超售；风险较小。劣势：需要具备开发险资养老社区的资质。共有产权模式优势：资金回流快；可预售。劣势：需要工程产权可分割销售；存在市场信任风险。信托模式优势：具有一定法律效力；对持有型养老工程实现产权分割；提升客户权 益，并且可转让。劣势：需取得养老机构设立许可证；现房租赁权销售。