南海项目设计任务书-商业综合体.doc

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1、.目录DOC版本.第一章项目概况1.2.3.4.5.项目概括项目定位设计理念背景简介目标市场定位第二章技术经济指标1. 技术经济指标2. 用地性质、现状、市政条件3. 设计要求第三章第四章设计原则总体规划要求1.2.3.4.5.6.7.总体规划总则总体规划细则基地出入口及建筑出入口交通组织停车设计地基处理其它第五章建筑设计要求1.2.3.4.甲级写字楼五星级酒店商业综合体地下部分第六章结构、机电系统设计要求1.2.3.4.5.6.7.8.9.无障碍设施结构系统楼内交通采暖通风和空调设备系统和注意事项管道和排水设备电力供应防雷和接地系统安保系统110.防火安全措施11.通讯设备12.智能写字楼设

2、计13.公共设施部分14.项目经济成本要求第七章设计成果要求1.2.3.4.5.6.7.8.规划设计及概念设计阶段方案阶段初步设计阶段有关阶段的论证报告施工图设计阶段设计文件提交成果深度要求规划设计成果的提交形式各设计阶段提供图纸时间2第一章 项目概况1. 项目概况1) 项目名称：*广场（暂定名）2) 开发商：*集团XX3) 基地位置：基地位于XX市南海区桂城83街区C-02地块。北临海六路，锦园路以西。4) 交通状况：基地北面为待扩建海六路，东面接锦园路。除待扩建海六路外，周边道路已建成并投入使用。5) 区位分析：（请策划填写）。2. 项目定位“集 5A 甲级写字楼、五星级酒店、商业综合体于

3、一体的大型商业地产”（定位由策划定）1) 定位：l 本项目定位为超高层的国际 5A 甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档 CBD 区域，并具有地区标识性。l本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足南海区桂城的办公、商业、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务X围跨行业跨区域。l 打造*商业地产品牌，*广场”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。2) 要求：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到

4、投资级品质，其质量标准应与国际 5A 甲级办公、五星级酒店建筑执行管理标准一致。3. 设计理念主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台”l 融合当地地理位置、文化特色，结合*“优质生活、完美体现”的企业文化，引进国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成XX市东北部城市板块的划时代的标志性的大型综“合商业地产，具备市场竞争的差异化，为XX市提供更多的城市景观和活动舞台。l 商业地产设计需要全新的创意， *广场”将引领未来国际新的生活方式，是品牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。l 本项目应提升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育

5、、咨询各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为南海区乃至XX市的一个标志性建筑，并达到“共生”-功能的互联共生；过去、现在、将来的共生。4. 背景简介1)公司简介（请建设方填写）2) 项目背景（请策划填写）5. 目标市场定位1) 本项目锁定的客户，是认同区域价值、认同*品牌价值、认同项目定位的高端客户群体。2) 目标客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。3) 客户应包括国际、国内、XX本地客户。4) 商业出租和办公出出租以长期投资客户为主。5) 商户定位为具有一定影响力的国内外知名品

6、牌及经销商。（上述内容由策划定）4“第二章 技术经济指标1. 技术经济指标基地面积：13941.8m2总建筑面积：约7.5万 m2地上总建筑面积：55000 m2（计容积率面积）其中：商业：约 *万 m2五星级酒店：约 *万 m2甲级写字楼：约*万 m2建筑限高：不超过170米地下总建筑面积：约* 万 m2（地下*层）容积率：3.5，且4.0绿化率：不小于20%建筑退建设用地红线要求：按照国家及XX市相关规定。2. 用地性质、现状、市政条件用地性质：商务金融用地兼容批发零售用地。用地现状：（请建设方填写）。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；

7、具体道路方案及管网综合方案详见。（请建设方落实）3. 设计要求1)项目拟规划成一栋国际 5A 甲级写字楼、星级酒店以及大型商业综合体，三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。2)商业：地上约 * 万 m2，（请建设方落实是否设置地下商业）。3)五星级酒店：地上约 *万 m2（包括裙房）至少 *套房间。4)甲级写字楼：地上约 * 万 m2（包括裙房），建筑限高不超过 170 米。5)地下部分：地下共*层，地下一层、二层设置*，地下三层为*，地下是尽量基地满铺。5第三章 设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化

8、经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。规X性原则：符合国家、XX市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规X，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性原则：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术

9、和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。适应性原则：设计应符合当地的风俗习惯，体现文化特色。新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。6第四章 总体规划要求1. 总体规划总则l 项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。l 总体规划中要注重酒店、写字楼与商业的和谐统一。l 场地规划中，必须考虑建筑、交通

10、流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等XX有关规X总体合理布局。2. 总体规划细则在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设置在朝向*的位置，保证商业的主要沿街面。3. 基地出入口及建筑出入口l 甲级写字楼、酒店、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置在*及*，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。l 基地出入口应满足规X规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。l 建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。l 要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和

11、冷却塔等。l 到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。l 室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口底层商业；l 外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；l 主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；4. 交通组织1) 总则l 重点研究整个区域的交通组织，以及周边市政道路等与基地的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。l 重点研究商业、酒店和办公人流和车流的关系，应完全分流，避免相互干扰；处理好上下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应

12、的技术分7析。l 各物业的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。l 人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。l 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷；2) 主要交通流线设计要点l 车流、人流分离；l 商业、酒店、办公三种业态的人流、车流分离；l 重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下；l 通勤停车与来访停车应分离停靠管理；l 结合底层商业，在用地内合理组织内部人行交通；l 后勤服

13、务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面；l 室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用；l 地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、酒店、办公主出入口过近。5. 停车设计地上停车位：l 要设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。l 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。地下停车库：l 主要停车库安排在地下*层。为重要人物及客人设定临时停车位。l 应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。l 机动车位总量按项目规划指标设置。l 非机动车标准参照XX市有关规定的下限设置。l 商业、酒店、办公的地下停车库应明确划分，建议办公、酒店在电梯厅与停车场

14、间设置前厅。6. 地基处理设计方根据地质勘察报告情况，制定地基处理原则、方式及其他有关施工方案及意见报告，并保证地基处理、使用符合国家、XX市政府有关规定。对地基处理及对项目有重大问题，设计方应及时书面告知业主，并明确提出解决意见及后果。并请设计提供8本项目的建筑所需地基承载力等相关指标要求。7. 其它l 室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；l 高层的夜景照明应便于维护管理；9第五章 建筑设计要求总则l 甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通。l地下商业价值极高，因此地下一层尽量最大化设置商业面积。l 写字楼、酒店标准层设计尽量规整简洁。l 甲级写

15、字楼、酒店、商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。 甲级写字楼l 建筑限高：不超过 170 米l 地上建筑面积：约* 万 m2l 主楼人均办公设计标准：* m2/人1. 写字楼总体设计要求l 写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；l 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；l 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置；l 写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实现建筑造型；l 写字楼达到国际 5A 级智能写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性；l 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护；l 写字楼幕墙配置擦

16、窗机系统；l 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规X要求，包括室内和室外部分。2. 与商业、酒店关系要求l 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性；l 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。3. 首层l 大堂可考虑挑空处理。10l 大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；l 大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；l 大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于* 米；l 大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间，l 大堂内

17、结合总服务台设置会客等候区；l 大堂内应考虑预留*家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在*平米左右；l 大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要；l 大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；l 电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客户顺畅抵达；l 大堂考虑金融营业厅位置，金融营业厅面积控制在*，吊完顶后净高不应小于*米，出入口单独设置，具备停车落客条件；不设集中空调，预留上下水条件，结构地层应作加固处理。结合建筑整体立面效果，室外应考虑首层金融营业厅 Logo 的安放位置；l 在大堂内金融营业厅附近位置设

18、置 ATM 机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；4. 电梯厅及电梯l 电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能；l 电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施；l 电梯轿厢净高建议不低于* 米；并符合电梯装潢的要求；l 电梯轿厢内应注意解决通风问题；l 客梯门不小于* 米（W）X*米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件；l 用作 VIP 的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理；l 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜。l 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达；l 电梯厅不易过深，一般为并排* 组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心

19、筒的走廊内，不应布置在电梯厅内；l 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑；l 电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施。l 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规X的要求。l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。115. 标准层l 标准层平面控制在* 平方米以内。l 标准层平面设计尽量规整简洁。l 标准层办公区吊顶、设网络地板（10-15 厘米）后，净高不小于*米。l 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；l 核心筒形式应与建筑平面外形相适应

20、，保证写字楼进深为适宜的尺度空间；l 合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于*%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。l 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为 2.5 米） 建议柱间净距按 2.5 米的倍数设计）；l 最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为*米；l 作为多租户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活；

21、l 办公主力单元为套内面积* 平米，建议按照套内建筑面积*平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性；l 标准层外柱沿外幕墙设计。l 套内新风空调系统灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；l 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质；l 外幕墙设计应合理考虑室内采光要求；l 标准层应考虑茶水间设置。6. 走廊l 走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；l 标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置电视监控设施l 走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；l 走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于

22、客户对强弱电、空调系统进行改造；l 走廊吊完顶后净高不小于* 米；7. 卫生间l 标准层便器按有关设计规X设置，男女卫生间中便器最少不得低于 3 个，洗手盆应各不少于两个；l 卫生间入口不应面对办公单元门；12（l 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；l 卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；l 冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统；l 座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水；l 注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；l 地面选材注意防滑；

23、卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高,避免视线干扰；8. 写字楼屋顶l 屋顶应保证设置不少于* 个卫星基座的条件，布置在屋顶南侧；l 写字楼顶层设计为高档咖啡休闲区，预留充足电力及上、下水条件，不配备专用电梯。及前期物业顾问的服务建议书。 五星级酒店l 地上建筑面积：约*万 m2l 酒店约* 套客房l 平面布局及功能应满足凯悦酒店管理公司的“五星”标准要求1. 酒店总体设计要求l 酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。l 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。l 建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护；l 施工材料选用节能、隔音材料，并达到防

24、火等级要求。l 满足环保、节能要求。设计标准以国家、XX最新节能标准设计。l 充分采用节能材料，降低使用能耗。l 尽量使用本土材料，有效控制成本。2. 与商业、写字楼关系要求l 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性；l 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；13l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在东侧国定东路。3. 建筑首层l 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适l 大堂应面积宽敞，与接待能力相适应l 大堂建议挑空处理l 有与酒店规模、相适应的总服务台；并

25、在入口、服务梯附近设置行李房；l 在非经营区设客人休息场所l 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务l 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私l 设置宴会展示。4. 客房及标准层l 标准层平面设计尽量规整简洁。l 客房包括标准间、套房l 设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求。l 层使用率不小于*(层套内建筑面积/层建筑面积)；l 客房包括四个主要区域：入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、壁橱/换衣区域（布局和平面将会按照整体开间的大小和形状结构而改变。）l 套房也必须最低限

26、度的具有以上* 个区域，并根据整体大小，考虑以下布置：客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房/餐具/食品室；独立的生活区域、独立的学习区域l 客房：配有彩色电视机，并有闭路电视演播系统。l 客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施。l 客房区走廊净高不低于*米。l 所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求。l 标准层需设置后勤服务用房及清洁间、布草道。l 最少每个客房的单间都必须配备冷，热送风管。多单间的套房必须在开放式位置配备相同的遥控，在私人房间配备单独的遥控。5. 酒店配套功能l 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、14超市、多功能厅、医务室

27、、后勤用房等。l 会议设施包括：有至少容纳*人会议的会议厅，配有衣帽间配有多个小型、中型会议室配专门的复印室有至少*平方米的展览厅提供同声传译设施（至少4种语言）配会议设施配现场视音频转播系统配供出租的电脑及投影仪l 酒店餐厅/宴会厅：总餐位数与客房接待能力相适应有大堂酒吧有咖啡吧、茶室、面包房有布局合理、装饰豪华的高级西餐厅，配专门的西餐厨房有布局合理、装饰豪华的中餐厅有至少容纳*人正式宴会的宴会厅，配专门的宴会厨房行政酒廊l 酒店商务设施：商务中心间、洽谈室等应提供国际互联网服务提供笔译、口译和专职秘书服务l 公共及娱乐设施：多功能厅歌舞厅、卡拉ok厅或KTV包房、棋牌室、图书室健身房、按

28、摩室、桑拿浴、室内游泳池（至少40平方米）、室外游泳池（至少100平方米）、网球场、保龄球室（至少4道）、壁球室、桌球室美容美发室婴儿看护及儿童娱乐室商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品l 后勤用房：宴会厨房/员工厨房/厨房备餐间/送餐厨房/食品储存/洗涤区/送货区洗衣房/织物间/布草间员工办公室/家具库房/员工更衣淋浴等运营行政办公室15机电设备间及经营方提供的设计要求。6. 设备配置要求l 电梯配置要达到或接近舒适型标准。l 提供 24 小时热水；l 电梯配置数量以高峰等候时间不超过 30 秒为宜；l 设公用l 自备发电系统7. 电梯厅及电梯、扶梯l 在 30 层或以上的高楼大

29、厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。l 拥有*多个房间和(或)*层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速度要求。l 客梯必须达到最高* 米的要求，开门尺寸不小于 1.2 米（W）*2.5 米（H），货梯开门尺寸 1.8 米（W）*2.5 米（H）l考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规X的要求。l应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。l扶梯最大倾斜角度 30 度，平段为两个步级。及经营方及相关机电顾问要求。商业综合体l 地上建筑面积：约*万 m2l（地下是否设置商业？）1、设计总则l 考虑将大型商业

30、设置朝向，保证商业的主要沿街面。l 设计要求大胆创新，引进全新商业设计理念。l 商业主入口前设置大型入口广场。16l 本项目中的商业业态呈多元化，涵盖了大型主力店、零散店面、超市、步行街、餐饮、娱乐、健身等，每种商业业态对店面的要求均有所不同，在进行商业建筑设计时应注意。2、功能配比（应付商业顾问服务建议书内容）。3、商业设计要求l 商业定位为大型主力店、时尚商铺、精品品牌店、餐饮、娱乐等；l 商业以挑空中庭为枢纽，联系各层商业出入口。通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为商业人流集散、水平垂直交通的枢纽。l 沿中庭四周布置休息茶座，使之成为公共空

31、间中的半私密休息空间，给消费者一种领域感和放松休息。中庭内布置透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。l 沿街商业设计应保证路面人流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离；l 商业应考虑橱窗、店铺招牌位置设计，保证各层的通透感；l 合理设计建筑外墙、屋顶以及外部广场空地的广告位置；l 商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下，充分体现自身特征。l 主楼与商业的空调系统独立；商业部分应考虑满足 24 小时营业的要求。l 合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率。其中，商场的主通道以 3.5 米为限，次通道以 2.2 米为限。

32、l 超市：配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间，设计有单独的理货区，荷载按照具体设计要求。4、餐饮类商业要求l 大型餐饮一家：（*左右），考虑客户人流、送餐人流，合理设计室内交通组织；l 中小型商务餐饮（*），独立的临街入口；l 西餐厅或咖啡厅 2 家，*左右；独立的临街入口；l 超市面积；l 餐厅设计应考虑满足规X要求及运营条件，应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统，中餐厅应考虑煤气等；l 餐厅门前应考虑地面停车位，并考虑地下停车后客户到达餐厅的便捷性；l 餐饮的后勤流线安排在地下，地下考虑设置货车平台；17l 空调系统设计能满足 24 小时营业的要求；同时避免噪音干扰酒店和

33、写字楼；l 设计过程中在地面集中考虑烟道及隔油池、消防设施等的位置；或按商业顾问的要求。5、商业交通组织及设施建议l 水平交通组织：以挑空中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商业出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。l 垂直交通组织：客流可利用设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域，货物则先进入地下一层货区，通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。6、商业服务设施配置建议l 服务设施：包括亭、报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。l 景观设施：设施包

34、括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观。l 照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，造型以现代、简洁为原则，与商业风格一致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制、后期维护。7、商业仓储配置建议l 库房是储存和保管商品的场所，是商业的必要配套。l 如设置超市，综合超市经营的生鲜食品占有较大比重，需合理预留储存加工区空间，一般来说，仓储式超市售货区面积占 70%80%，储存加工区占 15%25%，辅助区（超市行政管理、员工休息等区域）占 5%10%，储存加工区一般设在超市最里端

35、。地下部分（请建设方提相关意见）；18第六章 结构、机电系统设计要求 甲级写字楼1、无障碍设施：必须完全满足国家、XX当地有关无障碍设计的规X要求，包括室内和室外部分。2、结构系统l 结构体系：根据建筑使用功能，考虑室内外建筑设计要求，对各种结构体系、柱网间距、承重梁大小、室内净高等进行综合评估（含经济评估），选定最佳结构方案。必要时可以进行多个结构方案的比较和论证，优化结构设计方案。并且设计方提供必要的技术说明及有关技术经济报告并确保所采取的结构体系得到国家有关部门的审批通过。l 结构形式：结构的开间尺寸在综合分析之基础上，以争取最大的成本利用率。考虑未来租户中包含大型跨国公司，建筑师应考虑

36、通过内部楼梯垂直连接单元，如联系两层或多层楼的内部楼梯设置活动楼板系统。因此，结构体系应能作简单的修改。l 结构承重：标准层楼面荷载按国家标准设计规X，活荷载由结构工程师与业主协商确认。l 在整体设计方案和楼面布置中应充分考虑自然采光和通风。3、楼内交通曳引梯、扶梯（结合考虑）l 需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。l 根据楼层数和每层

37、面积大小，建筑师或电梯顾问应提出合适的电梯总数和运行速度。l 电梯的有效服务方式，数量，载重量和速度的不同配置方案应由电梯设计顾问提供，在运输高峰期，等候时间不大于 30 秒。深化设计应以有效办公面积和办公密度确定合理的电梯分布方案。电梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制和室内装璜，并便于维护。电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，同时满足国家有关无障碍设计的规X的要求。电梯的紧急出口满足当地规X要求。l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整20个建筑的楼宇智能管理系统兼容。4、采暖通风和空调1) 概要lllll设计内容包括冷冻站设计、集中空调设计、地下停车库及

38、机电设备用房、热交换站的通风设计，包括厨房、卫生间、开水间的通风设计，消防楼梯间及前室等的通风设计。采暖通风和空调系统应由暖通工程师提出几种可供选择的方案，在与业主充分协商的基础上最后确定。建议按照集散型系统设计，实现集中管理、分散控制，集中操作、分散执行，最终达到各种设备协调有序工作。无论是否考虑了自然条件或是否针对特定客户的使用情况进行设计，对办公建筑来说，舒适、灵活、经济、持久和成本效益都是采暖通风和空调系统的关键因素。要有效布置建筑的机械设备，但是不能因此而占用或破坏可出租的空间。底层和楼顶的房间位置要结合成本进行分析。系统要易于服务与维护。系统、设备和操作过程应该将能耗和维护人员的需

39、求减到最小。要根据使用期限来评定所有的机械系统和能源。系统设置应重点考虑加时空调使用的灵活性。2) 性能l 系统在维持一定温度和湿度时能够安静运行并能根据情况调整负荷。尽量减少通风的噪音和通过管道或其它服务设施传播的噪音。l 各种噪声都会破坏职员的舒适感和安全感，必须采取措施消除噪声。声音的传播系数不能大于*。l 采用适当的措施使机械设备的振动与周围的结构隔开，把影响控制在*标准的最小要求以内。3) 设计原则l 甲级写字楼空调系统结合平面设计、未来可能的分隔，保证各独立单元可分控；l 空调系统设置时应分区设置各分系统，以便分区管理、分户计量的需要；l 新风量不应低于* 立方/小时.人的标准l

40、根据不同季节提供不同的新风、排风模式，以节省能源l 首层大堂、底商的全空气空调系统设置时应注意对于大空间的制冷制热的控制，避免冬季供热时，热空气上升，地面温度偏低的现象；具有加湿功能。l 室内常温控制在 221（夏季）；201（冬季）摄氏度；湿度 505l 计算机房精密空调要求：考虑到金融客户的需求，结合外立面考虑在写字楼中分层布置空调室外机位置；21l 酒店客房卫生间设置竖向分区的机械排风系统，地下停车库设机械排风系统，公共卫生间设置机械排风系统，游泳池设排风系统。4) 设备系统和注意事项l 设备工程师应通过对技术指标、造价和使用年限等的比较来确定各种方案。l 仔细研究服务于工作时间以外的备

41、用空调解决方案，以满足用户经常性不规则的工作时间和多租户的需要。对于中央控制室、综合布线室、消防中心、设备和配电机房的空调系统，应予以合理考虑，空调机房应有较好的隔声和密闭性，空调机房的外门应向外开启，应考虑搬运设备的入口或预留安装孔洞。l 应由暖通工程师负责完成空调冷热负荷的数值计算。l 考虑能量储存和热量再利用问题，每个系统都应为业主考虑以下标准：初期投资成本运行成本维护成本（包括：预防性的维护和修理）使用年限其他无形因素建设的可行性l 全楼应设夏季冷风空调系统、冬季热风空调系统、机械通风系统、防火及排烟系统、空调自动控制系统。其成本和设计的注意事项应该明确规定，并和业主共同商讨。员工餐厅食品的气味不能扩散到写字楼的其它区域，或在写字楼的通风系统中循环。l 在卫生间和管理室内要保持负压排气。要在门上设置排气格栅或采取其它的适当措施。在主体建筑的入口大厅内要保持正压，并在接待台补充热源。l 应确定节水的技术和设备。l 应考虑天然气入口表房位置。l 机械工程师应提供每年机械系统运行和维护成本的方案设计文件。此分析将会在初步设计阶段进行调整。l 通过对不同类型的能源管理系统(EMS)等的计算机监控系统进行评估，以确定哪种系统在运行效率和能量贮存方面最为有效。该系统由业主认可的制造商提供，并签订可按年续