2021老旧小区改造方案 老旧小区改造方案范文.docx

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1、2021老旧小区改造方案 老旧小区改造方案范文老旧小区改造方案一 为进一步提升中心城区散片旧楼区居住功能，改善居民居住条件和居住环境，促进新旧居住区均衡进展，根据xx市20项民心工程的部署，现制定中心城区散片旧楼区居住功能综合提升改造(以下简称散片旧楼区提升改造)实施方案。一、指导思想全面贯彻党的十八大精神，仔细落实市委、市政府关于建设漂亮xx的总部署，进一步扩大旧楼区提升改造受益面，根据以区为主、条口服务的原则，以居民受益、群众满足为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，以各区政府负总责、相关部门指导推动为抓手，全力开展散片旧楼区提升改造，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。二、主

2、要任务(一)改造范围。本市外环线以内，3幢楼以下(含3幢楼)、建成年月较早、房屋及配套设施设备老化、影响居民正常居住使用的散片旧楼区，包括公产房(单位产、直管公产)、私产(房改购房、合作建房、危改还迁房等)、宗教产和军产以及早期建成且无人管理的商品房。本篇文章来自资料管理下载。不包括历史风貌建筑、新建商品房、超出设计使用年限未经加固处理的住宅楼房和已列入近拆迁方案的旧楼房。因拆迁方案调整等缘由，遗留的中心城区成片旧楼区一并纳入散片旧楼区提升改造方案。(二)工作目标。9月底前完成852个小区、806.21万平方米旧楼区改造任务，约12.2万户、30万群众直接受益。其中，散片旧楼区819个、666

3、.85万平方米;成片旧楼区33个、139.36万平方米。散片旧楼区提升改造工作纳入对各区人民政府绩效考核目标。(三)整修内容。散片旧楼区参照三年成片旧楼区规定整修项目，根据实事求是、因地制宜的原则确定整修内容;遗留的成片旧楼区仍根据中心城区旧楼区综合提升改造规定整修项目实施。相关区人民政府可结合小区实际和群众要求，支配增加非规定整修项目。三、工作步骤(一)预备工作阶段(2月底前)。市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造指挥部(以下简称市旧楼区指挥部)下达投资方案，组织工程招标。相关区人民政府制定本辖区散片旧楼区提升改造工作方案;落实工程招标等政府选购工作，并签订施工合同;开展群众宣扬动员工作;确

4、定散片旧楼区提升改造的整修项目和施工组织方案。(二)全面开展阶段(3月至8月底)。根据3月份启动、5月底前全部小区开工、8月底前竣工的目标，相关区政府详细组织实施散片旧楼区提升改造工程。治理私搭乱建、清理燃气和消防等设施占压、清理绿地和楼间杂物等工作，要在工程正式开工前先行启动。对屋面防水、外檐整修等受雨季影响较大的项目，早支配、早施工，确保6月底前基本完工。(三)竣工验收阶段(5月至9月底)。相关区政府组织本区旧楼区分指挥部、总承包单位、监理公司、街道办事处和居委会及区民政等部门和单位联合进行验收。对验收合格的小区，同步移交属地街道，纳入社区管理。市旧楼区指挥部对各区上报验收合格并已移交的小

5、区，根据不低于30%的比例，进行整修质量和移交接管等状况的抽检。四、资金支配散片(含遗留的成片)旧楼区提升改造总投资方案约为5.59亿元(不含节能改造、自来水管和燃气管改造等项目的专项资金)，根据市、区两级财政各50%比例担当。在具备围合条件小区安装视频监控系统的，所需经费以区为主，市财政在市级负担投资中适当赐予补贴。对住宅电梯、高层住宅消防系统修理改造的，所需费用由电梯全部权人、房屋全部权人担当，无全部权人的以区为主，市财政在市级负担投资中适当赐予补贴。节能改造、市容环境综合整治等与散片旧楼区提升改造结合的项目，应支配专项资金，根据相应资金渠道解决。各区增加的非规定整修项目所需费用，由区财政

6、担当。五、职责分工(一)相关区人民政府。依据本方案确定的散片旧楼区提升改造范围，讨论制定本辖区工作方案和施工组织方案;落实区级财政专项资金并按时到位;加强对区旧楼区分指挥部的领导，组织协调辖区有关部门和单位实施提升改造工作，并对竣工小区进行验收;讨论制定散片旧楼区长效管理措施，并组织实施管理。(二)市旧楼区指挥部。指导推动各区人民政府有序实施散片旧楼区提升改造工作;组织各成员单位做好检查、监督、指导、推动、服务和验收抽检工作。(三)相关部门和单位1.业和信息化委负责散片旧楼区提升改造中综合配套相关工作的牵头工作，会同相关单位做好强弱电管线整理、电梯修理改造、信报箱更新补建、视频监控系统安装、消

7、防系统修理改造、楼道公用表计安装等综合配套相关工作的指导、协调、推动、检查工作。2.安局负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施修理更新和验收工作;负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动、指导和管理等工作。3.政局负责指导各区民政部门协调有关街道办事处、居委会做好群众宣扬教育、施工对接等工作;负责指导各区民政部门做好竣工小区验收工作;负责散片旧楼区的长效管理工作，建立健全长效管理机制，推动各区确定管理模式，指导相关街道落实管理服务单位，对验收合格小区做好接收工作和日常管理服务的监督管理、评议考核工作。4.政局负责对市财政资金筹集、拨付和使用状况的监督管理。5.划局负责对涉及私搭乱

8、建行为的确定，指导协调缺失单元门栋地名牌、楼体地名牌补建等工作。6.土房管局负责散片旧楼区提升改造的牵头工作;会同市旧楼区指挥部相关成员单位做好散片旧楼区提升改造的指导、协调、推动、检查工作;指导推动各区房管部门实施房屋综合修缮、物业用房配建等工作。7.委负责推动散片旧楼区既有建筑节能改造工程平安质量监督和管理;推动散片旧楼区提升改造中居住建筑供热计量及节能改造、户外供热设施整理、自来水户管改造、燃气户管改造、燃气灶具连接管改造、二次供水设施改造的实施和验收工作。8.容园林委负责指导推动各区开展治理私搭乱建、侵占绿地、乱堆乱放等工作，以及绿荫停车泊位和社区绿化提升工作;牵头相关单位做好小区甬路

9、修理、排水管网疏通更换、路灯安装修理、楼门地名牌补建等外部环境相关工作的指导、协调、推动、检查工作。9.计局负责专项资金的审计监督工作。10.场监管委负责对电梯使用状况进行鉴定，指导推动各区做好电梯的修理、改造，并根据标准组织验收。11.通运输委负责按标准对养管范围内的楼间甬路进行养护修理，指导推动各区做好排水管网疏通更换和养管范围外的楼间甬路修理工作。12.育局负责体育熬炼器械的配置、验收等工作。13.信管理局负责指导协调楼道内通信、网络等相关管线的整理规范工作。14.政管理局负责信报箱更新补建的指导、推动、检查和验收等工作。15.力公司负责楼道公用照明设施的表计安装以及供电线路的整理规范;

10、负责对管辖范围内的小区路灯按原标准进行修理、养护，对不属于管辖范围内的小区路灯做好协调移交，对没有安装小区路灯的组织补建等工作。16.xx广播电视台负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。17.宣扬部指导新闻单位做好舆论宣扬引导等工作。18.有关单位根据各自职责做好散片旧楼区提升改造帮助协作工作。六、工作要求(一)加强领导，落实责任。相关区人民政府要仔细履行第一责任人责任，严格落实与市人民政府签订的目标责任书，逐级分解目标，落实责任，按时间节点盯进度，按标准抓质量，确保按期圆满完成全年工作。市旧楼区指挥部及各成员单位要充分发挥自身职能作用，进一步加强指导服务，推动工程有序实施。(二)强

11、化管理，严格考核。各区旧楼区分指挥部要强化组织协调，深化成员单位联动机制，齐抓共管，齐心协力，形成工作合力;本篇文章来自资料管理下载。要落实现场管理责任制和工程质量责任追究制，加强现场检查和施工考核，确保各项目应修尽修、整修到位、质量合格。市旧楼区指挥部要坚持考核通报、专项督办等工作机制，对问题突出的区，要实行通报、责令限期整改等措施，确保工程按时间节点推动。(三)依靠群众，服务群众。坚持放开大门，请群众参加，让群众监督。小区改什么、怎么改、改得怎么样，要多种渠道听取群众看法，确保改造效果让群众满足。民政部门要主动协调有关街道办事处、居委会做好群众工作，争取群众的参加、支持和协作。(四)落实接

12、管，严格验收。根据谁接管、谁验收的原则，属地街道要提前参加改造工程，为后期接管移交制造条件;要依据散片小区实际，实行多种形式提前落实后期管理，确保修管紧密连接。各验收单位要共同把好验收关，不让一个不合格项目过关。市旧楼区指挥部要落实好合格小区抽检制度，对抽检不合格的，暂停下拨市级资金，督促区旧楼区分指挥部全面整改。(五)精打细算，用好资金。坚持实行公开招标方式，优中选优，确定施工单位、监理公司等参建企业，用最合理的投入建设最优质的工程。市、区财政资金要按时、足额到位，并建立特地账户，实行专款专用。审计部门要加强对专项资金的审计监督。(六)广泛宣扬，营造氛围。充分发挥媒体宣扬引导作用，乐观宣扬散

13、片旧楼区提升改造的重要意义、主要内容、主要成效，切实增加旧楼区群众参加支持改造工程的乐观性、主动性。准时总结工程实施中的好阅历、好做法，加大宣扬力度，为散片旧楼区提升改造顺当实施营造良好的氛围。 老旧小区改造方案二 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分熟悉加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不怜悯况实行相应措施，有效化解物管、自管中的诸多冲突，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。我们在为业主供应服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以

14、业主为中心;以满意老旧小区业主的需求为目标;以业主的满足为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。一、管理思路依据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：1、依据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理阅历，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有特地的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所洁净有序。2、对老旧小区实行专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对比国家物业管理的法律法规和颁布

15、的系列标准，针对老旧小区业主的特殊需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要实行书面形式向业主征询对物业管理服务的看法。3、由于老旧小区的管理弊端，消防平安及平安保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发大事有应急预案，事发后准时实行相应措施。老旧小区对于消防平安工作要求极高，我公司将支配具有消防工作阅历的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可支配老旧

16、小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主供应平安、温馨的生活环境。4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清楚，管理服务人员24小时服务，服务热忱，行为规范。5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同商定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支状况(至少每半年公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。依据业主需求，供应物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示

17、服务项目与收费标准。6、针对老旧小区详细状况，实行一体式的平安管理体系。在项目员工聘请上，采纳有阅历的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际状况。兼顾考虑个别岗位可支配老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。关心解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热忱，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员根据国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防学问培训有记录。7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的进展，形成良好的社区文化。8、我公司定期支配老旧小区的员工参与培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行

18、正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对掩盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。10、老旧小区保洁管理，我们将全部栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行自家的孩子自家抱，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监

19、督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持干净洁净。依据当地实际状况能定期进行消毒和灭虫除害。11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护非常重要，必需快速全面熟识设备特性，把握运行规律;在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、修理、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施

20、设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。 设备房保持干净、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。简单危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常修理方案、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。12、平安保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备平安防范

21、措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间支配专人巡逻。物业人员把握消防设施的使用方法，并能准时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各平安出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和修理养护，检修记录和保养记录齐全。依据房屋实际使用状况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要修理，属于小修范围的，有准时组织修复;属于大、中修范围的，要准时编制修理方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、准时修理养护。对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自

22、转变房屋用途的行为准时劝阻，并准时报告有关主管部门。14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，便利查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。15、其他管理(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。(2)乐观支持参加社区文化建设。(3)无因物业管理服务的缘由导致小区管理水平差，被上级部门批判通报和在市级以上媒体有负面报道。(4)避开小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。物业服务和业主出入的和谐;我司实行零干扰服务，在业主

23、上下班高峰期，除主要出入口我司支配保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们全部的设施修理、保洁服务均将支配在夜间或非高峰时间，为业主出入供应便利。二、抓整治工作，换环境面貌1、针对问题，一对一宣扬依据我公司以往老旧小区管理工作阅历，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严峻。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放状况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理学问普及宣扬，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣扬工作，针对小区存在的问题从治安平安、消防意识等方面对业主进行一对一的宣扬，提高业主的文明意识以及平安防范意识。2、做好小区

24、基础设施的维护，切实解决老百姓所关怀的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消退小区内消防车难进入的平安隐患。3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素养，把握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有;三、管理模式;在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小;1、项目负责人现场指挥;实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式;2、服务的制度化、专业化、标准化;建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置;3、建立平安保障体系;针对老旧小区的实际状况，我公司从以下几方面做好安;(1)消防平安;

25、置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，实行整体联动，形成合力，联合管理，准时现场发觉、解决问题，把事情毁灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不铺张大量的人力、财力、物力。营造舒适、干净、平安的小区环境(2)水电气设备平安管理建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面把握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够快速有效地予以排解，便利业主方的正常使用。(3)小区平安维护依据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防阅历，确立我公司将以人防为主、技防为辅的平安防范思路，对老旧小区物业管理实行24小时平安巡防，为业主方供应一个平安、舒适的生活环境。(4)

26、环境卫生维护依据老旧小区物业管理要求，合理支配细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、干净有序。三、各岗位人员的配置四、环境清洁卫生管理(一)环境服务范围及要求日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持全部公共区域的清洁卫生。依据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项：1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁;墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。(1)小区道路、广场、

27、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫;道路积水、积雪能准时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通;雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、掌握开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光滑光明。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物准时清理。(2)环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要准时清扫，必要时作防滑处理。(3)垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃

28、圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。(4)其他：小区内如举办社区活动等，做到垃圾准时清理。3、 住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面洁净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物;走廊窗台、玻璃洁净光明、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持洁净。4、负责小区道路卫生保洁。5、定期楼顶清扫、外墙面清理。6、院落卫生：地面洁净无尘土、烟头、纸屑等杂物;绿化区准时清扫洁净。7、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。(二)保洁人员素养要求1、树立高度的

29、责任心，关怀业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发觉设施设备有损坏或特别状况应准时向上级主管或工程修理人员汇报，负责管理好片区卫生器具，仔细做到卫生器具干净、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡察，发觉污物杂物应准时处理，随时保证清洁卫生。2、保洁人员要努力提高自身素养和对公司负责的觉悟，听从领导工作支配，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事;3、承包岗位片区卫生必需达到规定标准，连续3次未;达标者，分别赐予警告、罚款、辞退的惩罚;须做好具体记录;4、保洁人员服务要热忱

30、周到，举止端庄，礼貌大方，;5、上班时必需穿着清洁，按规定要求着装，并将工作;6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待;7、不准私拿公物，私卖废品，如发觉，分别赐予罚款;8、垃圾要随时清除洁净，用垃圾桶、垃圾袋准时运输的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应马上向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。10、保洁员必需严格根据保洁员清洁工作程序执行。五、保安及消防管理(一)保安管理内容及要求平安管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、帮助公安机关做好内部的平安防范工作，它在整个物业管理中占有

31、举足轻重的地位。平安管理工作是一项特别的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素养、心理素养、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合力量，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。依据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必需登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放;未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危急品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的平安保卫工作，仔细负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发觉可疑状况和事故苗头马上上报，并快速处理、坚决处置，确保

32、小区治平稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热忱、急躁、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他大事，准时发觉各种事故隐患，不因失职而消失意外事故，维护正常的工作、生活秩序。小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。 白天夜间对停车场流淌巡查、管理。保安人员的选配应依据本项目实际状况严格筛选，负责小区的秩序保障工作;小区内突发大事的处置，灾难预防，火灾扑救，发觉和制止小区内的暴力大事，随时预备供应紧急救助。小区内公共部位平安隐患的检查、排解及上报，对违规大事准时提示和订正，有针对性地进行平安教育。小区内有特别活动支配，保安要帮助维持现场秩序。对保安管理及停车场

33、管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出详细的工作标准及检查方法。(二)预警、应变措施1、平安应急方案和措施(1)目的：在发生紧急、突发大事时，以最有效的方法，在最短的时间内掌握事态的进展，或保证精彩完成上级交办的临时任务。适用范围：1)治安突发大事，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然攻击等。2)受到水灾、火灾、台风等自然灾难的威逼、攻击。3)其他重大意外状况。(2)职责：1)对可能发生的由物业管理处负责制定平安应急方案，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批;2)对即将发生或已发生的突发大事由平安领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。(3)方案：1)

34、对可能发生的治安突发大事和已发生或即将发生的自然灾难由物业管理处组织制定应急方案和预防措施，并支配岗位人员按部署执行。2)处理治安突发大事时，由值班员快速向派出所报案，平安领班临时确定应急方案，支配人员快速掌握物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3)制定的应急方案必需慎重，考虑周详，在制定自然灾难应急措施时，要依据灾情的程度、特性而定。(4)实施：1)在执行过程中，发觉偏离实际状况应准时订正，并上报相应审批人员认可。2)对发生的每一大事必需总结，假如是人为缘由造成损失，应马上查找缘由，仔细填写订正措施报告，严防类似状况的发生。3)保存大事全过程

35、的有关记录，存档3年。重大自然灾难的记录长期保存。(5)要求：为增加应变力量和战斗力，平常每个保安队员必需进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。(三)强化消防管理意识1、消防管理目标坚持预防为主，防消结合的消防工作方针，严格实行防火平安责任制，并树立全员防消的管理观念，实施全员义务消防员制。2、加强消防教育宣扬和培训演练工作(1)消防教育宣扬工作：管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火学问，并定期邀请消防中队前来举办消防学问讲座，张贴消防宣扬画，向业主进行消防学问宣扬。(2)做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广阔业主共同参加的消防演练，

36、提高全员的自救意识和力量，防患于未燃。3、乐观落实防火平安三级检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防平安工作。4、建立消防快速反应队结合以往的工作阅历，我们将在保安员中选拨一批队员组建 消防快速反应分队，以保证一旦消失火警时，我们能快速作出反应，立足自救，最大限度地削减火灾损失。5、善后与收复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，爱护现场，并帮助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。(四)紧急大事处理1、暴风雨及无法避开的自然灾难组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归

37、位，消退一切潜在的危急性因素，同时，乐观参加抢险救助，快速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。(五)水警、火警预防及排防、善后处理当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应快速关闭水管阀门，并快速通知护卫和修理人员前来救助;如房屋内部渗水，要准时通知业主，帮助业主做好各项工作。如员火警等特别状况，乐观组织突击小组搞好特别清洁工作。六、公用设备、公共场所等管理养护(一)日常修理养护：操作修理人员依据日常管理阅历，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发觉故障准时排解，并做好记录。操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡察两次;(二)一级保养：修理人员对设备进行局部清洁、调整，每季度

38、一次;二级保养：修理人员对设备进行全面清理、局部修理，每半年一次。 老旧小区改造方案三 关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题前言小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广阔人民群众的切身利益，物业管理水平的凹凸与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民制造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐进展具有重要意义。天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年月，共计14栋住宅楼，常住人口855户

39、、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像许多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严峻影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应剧烈、各级领导关注的现实问题。一、相关概念(一)、老旧小区北京市老旧小区综合整治工作实施看法规定，老旧小区包括1990年(含)以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)，以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为

40、老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简洁。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理始终有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理;二是物业产权单位组建内部服务机构管理;另一种就是多单位管理，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。(二)、社区服务在社会学上社区服务就是指一个社区为满意其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。根据社会学的概念，社区服务可以分为满意社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满意社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及

41、对策(一)居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构简单，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此状况导致了老小区的居民结构相对简单。居民的生活背景、学问结构、行为习惯，消费观念，自身素养参差不齐，不能充分熟悉物业管理的真正含义。一些居民只爱惜自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关怀小区的干净建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区消失了许多麻烦的

42、问题。名词解释： 物业管理恶性循环物业管理服务水平不高业主不满拒缴物业费物业亏损削减服务项目更多业主不缴费冲突激化物业公司退出陷入真空状态新物业公司(或政府接管)进入再次循环。这样的轮回被业界称之为物业管理恶性循环。针对此状况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣扬栏、倡议书、座谈会等多种形式，努力向居民宣扬物业管理方面法规政策和权利义务，引领广阔居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素养，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民花钱买服务意识的深化，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环

43、轨道。(二)小区物业管理的突出问题及对策社区物业管理应包括常规服务、专项服务和托付特约服务等方面的内容。一般社区能够供应的常规性服务是对业主供应的基本服务，主要包括：(1)治安管理;(4)车辆道路管理等;(2)绿化管理;(3)环境卫生的管理多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。1.治安管理问题由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流淌性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小

44、商贩自由出入，还常常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满心情更加显现。2.车辆道路管理问题严峻影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满意千余户居民的存车需求，许多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避开不了丢失，居民看法纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严峻。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车冲突。居民感到既混乱也担心全。社区居委会也多次协调物业商

45、议支配值守人员，但由于资金问题未果。为破解这些难题，保证辖区的平安稳定，我们没有坐以待毙，而是注意发挥社区层面的协调作用，乐观牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着小事自己解决，大事协调解决的工作原则，乐观开展志愿服务，发动了一批有力量、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担当信息员参加巡逻摸排隐患冲突。并主动想方法，乐观协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又乐观联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的平安问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，掌握了一小部分穿行车辆及人员，有限的削减了

46、噪音和平安隐患。在赢得居民们认可和满足的同时，居民们思想也大大转变，也提出应当聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的平安，建立长效管理，提升服务水平。3.环境维护问题长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶消失不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严峻，下水道常常堵塞;没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严峻影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随便倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。近两年，通过社区自身的努力，鼓舞居民开展

47、自我管理，自我维护，乐观做好宣扬，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参加治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了4名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是许多小区楼门内卫生依旧处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋俗依旧存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素养，从自身做起乐观维护小区整体环境，为小区做贡献。4.违法建设问题由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特殊严峻。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝

48、阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了肯定影响;70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出;小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但究竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大修理及整治，还必需靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，准时

49、反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议(一)建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托北京市老旧小区综合整治工作实施看法，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外消遣场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实转变小区的环境面貌，为居民制造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动谁受益谁出资的意识，再由居民协商打算物业管理事宜。(二)成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。(三)尝试非赢利性的准物业自治管理模式。借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的胜利阅历，政府先期投入肯定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能