高层住宅公寓及配套用房项目合约成本管理规划方案.doc

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1、高层住宅公寓及配套用房项目合约成本管理规划方案招采计划本项目招采专项计划如下：（成本）华润城项目招标采购专项计划序号合同名称招标图纸审批完成时间技术要求审批完成时间定标报告审批完成时间进场时间招标采购方式合同模式一前期工程1勘测工程（已完成）/大区集采独立施工2临时用电接驳工程2015/6/152015/6/162015/7/162016/3/20大区集采独立施工3场地安全性评价询价独立施工二土石方及基础工程4周边建筑物专项监测2015/4/222015/4/222015/5/222015/5/23竞争性谈判独立施工5土石方工程2015/9/192015/9/202015/10/192015/

2、10/20公开招标独立施工6基坑监测2015/4/222015/4/222015/5/222015/5/23询价独立施工7基坑支护工程2015/9/192015/9/202015/11/32015/11/4公开招标独立施工8深层止水和桩基工程2015/4/222015/4/222015/5/222015/5/23公开招标独立施工三土建工程9总承包工程合同2015/7/272015/7/282015/10/252015/10/26公开招标总包10停车场地坪漆2016/10/152018/3/162018/6/162018/6/30总部战采独立供应+指定分包11停车场划线及标识2016/10/15

3、2018/3/162018/6/162018/6/30大区集采指定分包四机电工程12普通低压电缆2016/12/312017/5/12017/11/292017/12/1总部战采独立供应13矿物绝缘电缆供应2016/12/312017/5/12017/11/292017/12/1总部战采独立供应14母线供应2016/12/312017/5/12017/11/292017/12/1总部战采独立供应15柴油发电机组供应、安装及环保分包工程2018/1/302018/1/302018/6/252018/6/30大区集采独立供应+指定分包16电梯供应及安装分包工程（含样板房电梯）2016/6/3020

4、16/6/302016/11/30总部战采独立供应+指定分包17电梯供应及安装分包工程（含样板房电梯）2016/6/302016/6/302016/11/30总部战采独立供应+指定分包18电气三箱供应（含EPS设备，其中电气元件为置地战采甲定乙供类物料）（水泵控制箱外）2017/4/302017/4/302018/5/272018/6/1大区集采独立供应19风机供应（通风及消防）2017/4/302017/4/302018/5/272018/6/1大区集采独立供应20给排水水泵供应2017/4/302017/4/302018/5/272018/6/1总部战采独立供应21消防供水水泵及排水潜污泵

5、供应2017/4/302017/4/302018/5/272018/6/1总部战采独立供应22隔油池，化粪池，污水集水坑潜污泵（含污水提升装置）及配套设备供应2017/4/302017/4/302018/5/272018/6/1总部战采独立供应消防报警设备供应2018/2/22018/2/22018/7/272018/8/1大区集采独立供应充电桩供应及安装2018/10/32018/10/32019/3/272019/4/1公开招标独立供应+指定分包室外泛光照明供应及安装工程2018/6/42018/6/42018/11/262018/12/1公开招标独立供应+指定分包五弱电工程29智能化分包

6、工程（不含可视对讲系统、闭路电视监控系统、智能化家居产品）（三级节点）示范区智能化由示范区精装单位负责2016/10/222016/10/222016/11/302016/12/11公开招标指定分包29.1防火门监控系统2018/2/22018/2/22018/7/272018/8/1大区集采独立供应29.2可视对讲设备供应2018/4/42018/4/42018/9/262018/10/1总部战采独立供应30闭路电视监控系统供应2018/4/42018/4/42018/9/262018/10/1大区集采独立供应31标识分包工程（含室内、外）（示范区标识分别由室内精装及室外硬景单位负责）201

7、8/7/42018/7/42018/12/302018/12/31公开招标指定分包32停车场系统供应及安装2016/10/222016/10/222019/6/242019/7/1公开招标独立供应+指定分包六外装饰工程36幕墙工程（含门窗）（门窗五金甲定乙）二级节点2016/10/152016/10/152016/12/222016/12/29公开招标独立供应+指定分包36.1示范区幕墙招标2017/1/132017/1/132017/3/222017/3/29公开招标独立供应+指定分包36.2外墙砖供应（总包施工）2016/12/222016/12/29大区集采独立供应37外墙陶板供应公开招

8、标独立供应38外墙石材供应2017/1/132017/1/132017/3/222017/3/29询价独立供应七内装饰工程39住宅精装修工程（含精装区域防水、信报箱）（二级节点）2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标指定分包39.1住宅样板房（及零星）装修分包工程（含示范区智能化、示范区室内标识）大区集采指定分包40公寓样板房（及零星）装修分包工程大区集采指定分包41防火门供应、安装分包工程2016/10/302016/10/302017/3/172017/3/20大区集采独立供应+指定分包42防火卷帘供应、安装分包工程2016/10/302016/10/

9、302017/3/172017/3/20大区集采独立供应+指定分包43公共区域墙地砖供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24总部战采独立供应44室内精装石材供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24询价独立供应45住宅入户门供应、安装分包工程2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应+指定分包46入户门锁供应及安装工程2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24大区集采独立供应+指定分包47户内门供应及安装2017/6/72017/6/72017/8/222017/8

10、/24大区集采独立供应+指定分包48木地板供应及安装2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24大区集采独立供应+指定分包49橱柜供应及安装2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应50厨电供应（含洗衣机）2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应51热水器供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应52非精装灯具供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24总部战采独立供应53精装灯具供应2017/6/72017/6

11、/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应54非精装开关、插座面板供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24总部战采独立供应精装开关、插座面板供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应VRV空调供应及安装2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24总部战采独立供应+指定分包公寓分体式空调供应及安装2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24总部战采独立供应+指定分包新风系统供应及安装2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标

12、独立供应+指定分包洁具及小五金供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24总部战采独立供应排气扇及暖风机供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应净水器供应2017/6/72017/6/72017/8/222017/8/24公开招标独立供应八基础设施工程56变配电安装分包程（含10kV外线工程）2018/1/22018/1/22018/5/292018/6/1公开招标独立供应+指定分包57高压柜供应（中置柜）2018/1/22018/1/22018/5/292018/6/1大区集采独立供应58高压柜供应（环网柜）2018

13、/1/22018/1/22018/5/292018/6/1大区集采独立供应59低压柜供应（其中低压电器元件为大区集采甲定乙供类物料）2017/12/32017/12/32018/4/292018/5/2大区集采独立供应60变压器供应2018/1/22018/1/22018/5/292018/6/1大区集采独立供应60.1园林软绿化分包工程（二级节点）2017/5/142017/5/142017/7/232017/7/26公开招标指定分包60.2园林硬铺装分包工程（含景观灯具）（二级节点）2017/5/142017/5/142017/7/232017/7/26公开招标指定分包61示范区绿化分包工

14、程2017/1/162017/1/162017/3/27指定分包61.1示范区硬装分包工程（含示范区室外标识、示范区景观灯具）2017/1/162017/1/162017/3/27指定分包62.2水景系统供应、安装分包工程2018/9/142018/9/142018/11/282018/12/1大区集采独立供应+指定分包62泳池设备供应、安装分包工程2018/9/142018/9/142018/11/282018/12/1大区集采独立供应+指定分包63雨水回收系统供应、安装2017/9/142017/9/142017/11/282017/12/1大区集采独立供应+指定分包64儿童活动区、健身器

15、材、康体设施方案设计、供应、安装分包工程（带方案招标）2018/7/142018/7/142018/9/272018/9/30公开招标独立供应+指定分包九咨询服务费70监理顾问-公开招标顾问类合同71成本顾问-公开招标顾问类合同72产业化顾问询价顾问类合同设计费十大区增补项目73有线电视工程/2017/10/302017/12/292018/1/1询价增通信及网络工程/2017/10/302017/12/292018/1/1询价手机无线信号覆盖工程/2017/10/302017/12/292018/1/1询价融合光网接入（三网融合）/2017/10/302017/12/292018/1/1总部

16、战采节能和绿色建筑增擦窗机供应及安装2017/3/142017/3/142017/3/152017/5/212017/5/28大区集采项目目标成本管理成本控制目标工程成本控制目标是以目标成本为最高控制限额。项目执行过程中，应加强各部门协同工作，通过科学的协同管理，减少人为因素造成的损失及浪费，高质高效完成项目开发。目标成本编制要求：(1)、 目标成本编制必须有依有据，并将各项依据说明清楚，一般依据包括：图纸及综合技术经济指标、公司会签的产品标准、相关部门提供的前期及后期费用、前期工程费、开发报建部门提供的面积指标表等、参照某类似项目成本数据、公司战略采购、集中采购等。(2)、 内外部成本对标：

17、主要包括住宅成本限额设计指标V1.0指标达标率情况，住宅成本限额指标V2.0指标以及户内精装工程成本配置合理性，竞品楼盘成本结构及产品标准对标。(3)、 目标成本编制时不可预见费及变更签证、人工及材料上涨因素统一按住宅5%、商业8%预留，预留系数的基数为房地产开发成本，不包括土地成本、管理费、营销费、财务费及税金。成本控制考核工程部应重点控制现场变更签证和技术核定，接受工程变更率的考核指标。成本管理主要措施1. 组织措施成本管理部华润城项目设成本经理一名，设土建专业造价师一名、机电专业造价师一名，大区招采组按物料进行人员配备。部门以成本管控为工作主线，为清晰掌握成本造价形成过程，各项目起于成本

18、目标、招标、合同、支付、动态监控等止于结算，均由对口专业工程师全过程管理。外部造价咨询顾问聘请深圳市华夏工程顾问有限公司进行全过程造价咨询服务，承担本项目专业基础工作，通过成本部复核复审，完成本项目成本管控、招标、合同、造价、支付、结算全过程的成本管理工作。2. 方案设计阶段成本控制措施项目建安成本的80%左右是由设计确定的，所以此环节的成本控制在整个成本控制中至关重要。规划设计方案确定后，应在项目启动会阶段确定的成本控制目标范围内，对规划方案、技术指标、结构形式、建筑用料、设备选型等影响成本的重要子项，反复进行技术方案比选，对影响成本的关键指标（如钢筋、砼含量等）进行限额设计。并通过内外部成

19、本指标以及产品标准的对标，确定限额指标落地。3. 施工图设计及招投标阶段成本控制措施施工图完成后，成本管理部根据施工图设计阶段所需资料，编制项目施工图成本预算，根据施工图成本预算，成本部评估是否符合目标成本要求，当不能满足目标成本要求时，需提出建议是否修订目标成本或施工图设计。招标采购严格执行深圳大区招标采购管理制度及流程，执行最低价中标原则。对于置地总部战略采购及大区集中采购的合同项目，严格执行。对于具备完善施工图纸的项目，实行总价包干合同模式，以利于业主控制成本，降低风险。4. 施工及结算阶段成本控制措施施工过程中，严格执行公司的设计变更、工程变更管理办法，及时完成变更签证的审核工作。实施动态成本管理，成本管理部每双月月底对各项目动态成本进行整理调整，并分析成本变化原因，编制项目双月动态成本报告。在实施过程中，成本管理部经预判发现即将超目标成本，需向相关部门发出预警，并与相关部门研究可能的风险与解决措施，保证目标成本的有效。