《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》（修订征求意见稿).doc

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1、中山市住宅专项维修资金管理实施细则（修订征求意见稿）意见征集及采纳情况部门意见是否采纳理由市房地产交易管理事务中心第十六条第二款建议改为：原业主未交存维修资金的，应当由买卖双方在广东省房地产买卖合同补充协议中约定维修资金交存主体，于办理不动产转移登记前足额交存维修资金。修改原因：存量房买卖过程中，买卖双方在中山市房地产交易和资金监管平台(存量房)签订的广东省房地产买卖合同有特定合同模板，模板条款中不涉及维修资金交存内容，建议通过增加补充协议条款内容对维修资金的交存做进一步的约定。此外，存量房买卖已实现网签即备案，以足额交存维修资金作为网签备案的前提缺乏法律依据。除房屋买卖外，房屋赠与、继承等情

2、况都会导致房屋产权转移。因此，以网签备案作为交存维修资金的时间节点不能囊括房屋产权转移的所有情况，建议以不动产转移登记作为交存维修资金的时间节点，能涵盖房屋产权转移的所有情况。部分采纳一、存量房买卖双方在广东省房地产买卖合同中以补充协议方式约定住宅专项维修资金的交存主体，有利于实现住宅专项维修资金“应交尽交”，予以采纳。二、以不动产转移登记作为住宅专项维修资金的交存时间节点，缺乏法律依据，不予采纳。部门意见是否采纳理由市人大常委会办公室1、 关于合法性问题。第二十条与中山市供水用水条例存在冲突。2、 关于可操作性问题。第十八条第二款，没有考虑未设物业服务企业、业委会状态下，申请资料放置情况；第

3、二十条，“由镇（街）组织代为维修”，因为没有明确具体职能部门，缺乏操作性；第二十五条“另行筹集”规定过于笼统缺乏可操作性；第二十八第三款“业主共同提交续交方案”后需要一定条件的表决和同意，续交方案是否需要“共同提交”及共同提交的程序可能会导致流程繁琐。三、关于技术规范问题。第二条存在逻辑性问题；第八条、第九条同第十二条之间存在逻辑问题。部分 采纳1、 不采纳第一点意见。2017年实施的中山市供水用水条例第十五条：“市、镇人民政府应当将居民家庭水表前的供水设施纳入公共供水设施管理范围，由供水企业负责改造、维修和养护。业主或者原管理单位将供水设施移交管理维护的，供水企业应当接收。”该条款明确了小区

4、供水设施的管理方，但我市目前很多小区并未将供水设施移交供水企业。细则第三条第三节也明确了居住区内属于城市市政公用部门负责管理城市供水不属于住宅共用部位、共用设施设备，不适用维修资金。2、 不采纳第二点意见。（一）细则明确了申请资料放置情况；（二）根据住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规202010号）第十六条要求，且紧急维修情况可能涉及如供水、消防、住建等职能部门，由镇（街）政府根据实际情况指定相关部门开展紧急维修，更有利于工作开展；（三）细则出台后，后续将制订相关办事指南予以明确；（四）细则出台后，后续将制订相关办事指南予以明确。3、 采纳第三点意见。第二条是依

5、照住宅专项维修资金管理办法（建设部 财政部令第165号）编写；第九条和第十二条合并为一条。部门意见是否采纳理由市财政局第四十三条建议修改为：“住宅专项维修资金票据的领用、发放、使用、保管、核销、销毁，应当按照财政部以及省、市人民政府财政部门的有关规定执行”。部分 采纳根据住宅专项维修资金管理办法（建设部 财政部令第165号）第三十四条，该条款中关于“接受财政部门的监督检查”不能删除，应予以保留。即：“住宅专项维修资金专票据的领用、发放、使用、保管、核销、销毁，应当按照财政部以及省、市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。” 市市场监督管理局 一、第一章第三条中增加“既有住宅

6、加装电梯的资金”即“本细则所称住宅专项维修资金（下称“维修资金”）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造及既有住宅加装电梯的资金。”并增加第（三）节“（三）本细则所称的既有住宅加装电梯，是指符合中山市既有住宅加建电梯管理办法要求，具有合法报批手续或权属证明，已建成的四层以上（含四层，不含地下室）具有合法产权的单元式住宅加装的电梯。”修改理由：我市出台了中山市既有住宅加建电梯管理办法支持加装电梯，在该实施细则中明确住宅专项维修资金支持既有住宅加装电梯的政策。二、第三章第二十条中紧急维修事项清单第（二）项修改为：“电梯故障危及人身安全。是指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人

7、身安全、定期检验时判定为“不合格”、责令停梯整改或经中山市电梯安全监管部门认可的第三方电梯检验检测机构进行安全评估确认电梯存在重大安全隐患，提出建议维修、改造、更新意见的。”修改理由：国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见（国办发20188号）提出“要制定老旧住宅电梯更新改造大修有关政策,建立安全评估机制,畅通住房维修资金提取渠道,明确紧急动用维修资金程序和维修资金缺失情况下资金筹措机制,推进老旧住宅电梯更新改造大修工作。(各省级人民政府负责)”建议我市参考哈尔滨市及苏州市做法（见附件1、2），在紧急维修事项清单中增加电梯定期检验的判定标准及第三方机构进行电梯安全评估发现重大安全隐患进行整

8、改时需要维修、改造、更新项目。是充分发挥了住宅专项维修资金的作用，进一步明确了电梯故障危及人身安全的情形。部门意见是否采纳理由市消防救援支队一、建议增加业主委员会不申请使用维修基金的情形。第二十条第一款规定了业主委员会可直接申请使用维修基金的情形，若业主委员会不愿意申请或长时间未申请使用维修基金的，相关紧急维修事项依然不能及时得到维修，影响住宅日常使用。建议本款增设业主委员会不愿意申请或在一定期限内未申请使用维修基金，紧急维修事项如何启用维修基金的相关操作规定。二、建议删除消防系统出现功能障碍的认定条件。第二十条第二款第五项“消防系统出现功能障碍，是指消防管理部门出具整改通知并认定需要立即整改

9、的消防设施故障”，将“消防管理部门出具整改通知”作为认定消防设施故障的前置条件，不利于消防设施的紧急维修。原因是消防管理部门对住宅小区的检查为随机抽查，对住宅小区消防设施不可能全覆盖管理。应当依据中华人民共和国民法典广东省实施办法等法律法规落实物业服务人消防管理的责任，及时发现并整改消防隐患。同时，根据广东省消防工作若干规定第二十五条对维修基金使用的规定，未设置认定消防设施故障的前置条件，即不管是消防管理部门检查发现，还是物业服务人日常管理、第三方机构维护保养等发现，共用消防设施损坏都属于危及人身财产安全的紧急情况，均应适用紧急维修。建议本细则第二十条第二款将“共用消防设施损坏”单列一项，将原

10、第五项修改为“共用消防设施损坏。是指在使用中发现共用消防设施未保持完好有效，影响防火或者灭火功能的。物业服务人未按照物业服务合同约定履行维护保养责任致使共用消防设施损坏或者消防设施仍在保修期的除外”。部分采纳1、 不采纳第一点建议。业主委员会不是唯一的维修资金使用申请人，且符合住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规202010号）的精神和要求。2、 采纳第二点建议。将第二十条第二节第五项的部分表述改为：“消防系统出现功能障碍，是指在使用中发现共用消防设施未保持完好有效，影响防火或者灭火功能的（物业服务人未按照物业服务合同约定履行维护保养责任致使共用消防设施损坏或者消

11、防设施仍在保修期的除外）。”市自然资源局第三十八条提出意见：根据不动产登记相关规定，办理不动产权注销登记，需收回不动产权属证书或者不动产登记证明，并在不动产登记簿上将注销事项予以注明。如住建部门需获取不动产权的登记状态，建议通过数据共享方式获取。否不动产权登记信息应以不动产登记部门数据为准。部门意见是否采纳理由小榄镇住房和城乡建设局一、关于第十八条第（一）、（五）点，第十九条第（一）（五）点中“由镇（街）住房城乡建设主管部门组织业主代表、村（居）委会一并到小区现场调查了解”，建议改为“由镇（街）住房城乡建设主管部门组织村（居）委会，由申请人组织业主代表，共同到小区现场调查了解”。二、关于第十八

12、条第（一）、（五）点，第十九条第（一）（五）点中“组织项目竣工验收组”，因申请人才能把握维修项目工程进度，验收组建议由“申请人”组织。否物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主作为维修资金使用的申请人（没有成立业委会和没有物业公司管理的由相关业主作为申请人），是小区维修责任主体。镇（街）住建部门作为行业主管部门，应落实属地管理责任，由镇街主管部门依申请组织查看现场、竣工验收，将有利于促使小区共用部位、共用设施设备维修更加规范更加可控，有利于促进小区和谐稳定。民众镇城管住建和农业农村局一、对于第十八条第（一）点中“由镇（街）住房城乡建设主管部门组织业主代表、村（居）委会一并到小区现场调查了解需维

13、修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。”部分，建议改成：“由物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主组织和通知镇（街）住房城乡建设主管部门、业主代表、村（居）委会一并到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。”。因为镇（街）住建部门属于物业行业监督部门，作为行政监督方，并非小区物业维修责任主体，不应作为组织方。物业服务企业和开发商签订物业服务合同，作为小区物业内容的检查和维护责任主体。同时物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主作为维修业务的申请人，应作为责任主体和组织方，应通知镇（街）住建部门、村（居）委会作为监督方到场监督。二、对于第十八条第（五）点“镇（街）住房城乡

14、建设主管部门组织物业服务企业或相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组，对维修项目进行验收。”，建议改成：“物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主组织相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组，对维修项目进行验收。”。原因同上，应由物业服务企业、业委会或或列支范围内相关业主作为物业维修验收责任主体和组织方。三、对于第十九条第（一）点中将“由镇（街）住房城乡建设主管部门组织业主代表、村（居）委会一并到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。”部分，建议改成：“由物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主组织和通知镇（街）住房城乡建设主管部门、业主代表、村（居）委

15、会一并到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。”。原因同以上。四、对于第十九条第（五）点中“镇（街）住房城乡建设主管部门组织物业服务企业或相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组，对维修项目进行验收。”部分，建议改成：“物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主组织相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组，对维修项目进行验收。”。原因同以上。五、对于第二十条中“尚未产生业主委员会的，由镇（街）组织代为维修。其费用按规定向镇（街）住房城乡建设主管部门申请列支，市住房城乡建设主管部门审核同意后，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。”部分，建议改成：“尚未产生

16、业主委员会的，由物业服务企业组织代为维修。其费用按规定向市住房城乡建设主管部门申请列支，市住房城乡建设主管部门审核同意后，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。”因为物业服务企业和开发商签订物业服务合同，作为小区物业内容的检查和维护责任主体，理应履行职责。而镇（街）作为行政监督机关，不参与对物业设备等实际维修。同时征求意见稿中由镇（街）“代为维修”，暂未有国家、省等上位法规的支撑。六、对于第二十条中“因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用数额。”部分，后半句建议改成“业主委员会或物业服务企业应当公开维修资金使用数额。” 七、对于第八条“新建商品

17、住宅或非住宅在办理竣工验收备案前，由建设单位代交首期住宅专项维修资金，并按照规定将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行。”，提出意见：请市局明确如何限制新建商品住宅或非住宅在办理竣工验收备案前完成此步骤，是否需要在竣工验收备案业务清单中列入专户管理银行出具的已代交首期住宅专项维修资金凭证，但市局于2021年3月23日下发关于细化竣工验收备案申报指南的通知（中建通202117号）中竣工验收备案无此项申报资料。否一、物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主作为维修资金使用的申请人（没有成立业委会和没有物业公司管理的由相关业主作为申请人），是小区维修责任主体。镇（街）住建部门作为行业主管部门，应落实

18、属地管理责任，由镇街主管部门依申请组织查看现场、竣工验收，将有利于促使小区共用部位、共用设施设备维修更加规范更加可控，有利于促进小区和谐稳定。二、住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规202010号）第十六条有明确规定。三、新修订的细则实施后，竣工验收备案业务清单将作相应调整。部门意见是否采纳理由交通银行 中山分行1、 第十六条修改建议：随着中山市物业管理信息化平台的全面上线，业主姓名变更手续应在物业管理平台上由业主本人或物管公司发起变更，无需业主至银行网点办理，减化手续，方便业主。2、 第二十九条修改建议：业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，建议由业委会在中山

19、市物业管理信息化平台上申请开户，并上传相关成立文件，方便市住建局对住维资金业务的全面、有效、完整管理，若业委会在银行开户，则该小区相关的建筑房屋数据、缴存数据仅银行知悉，不利于中山市住建局的系统性工作管理。3、 第四十九条修改建议：本细则实施前，建议未缴存的旧小区，应由物业服务企业或业主委员会及时在中山市物业管理信息化平台做好物业区域开户及缴存工作。部分 采纳1、 采纳第一点建议，第十六条修改为：“住宅或非住宅的所有权过户手续办结后，受让人应当持住宅或非住宅的所有权证、身份证等到物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）处发起办理分户账的业主姓名变更手续的申请，提交镇（街）住房城乡建设部门审核

20、。业主自行管理建筑物及其附属设施时，由相关业主发起办理分户账的业主姓名变更手续的申请，提交镇（街）住房城乡建设部门审核。” 2、 其它意见为具体操作指南的建议，细则修订不予采纳。中中国银行中山分行一、建议在细则中明确平台上线前未分解到户和平台上线后未能确认分户的住宅专项维修资金的管理要求，包括所需资料和处理流程，便于业主和物管公司知悉和了解，能有效避免业主在申请住宅专项维修资金分摊业务时由于资料不齐全导致业务申请反复提交和退回、业务办理时效性差的问题。二、对于中山市物业信息管理平台，为便于日常业务办理，我行请求系统信息推送及开放部分查询权限：（1）开发商在开立新单元户时选择某银行作为资金收缴银

21、行时，物业信息管理平台系统会有信息推送，或银行可以查询新开户，以便银行人员做好后续服务。（2）物业信息管理平台开放银行查询缴交住维资金的物业和开发商详细信息，方便我行后续业务服务跟进（如公司名称、地址、住维负责联系人和联系方式等）。三、由于涉及客户信息保密，建议仅对银行开放小区单元余额明细、小区业主缴存明细等信息的查询权限，方便银行进行账务核查核对，无需明细的导出及下载的权限。否所提意见为具体操作指南的建议，细则修订不予采纳。部门意见是否采纳理由中山农村商业银行一、关于存量小区代交住维资金的建议：第八条“新建商品住宅或非住宅在办理竣工验收备案前，由建设单位代交首期住宅专项维修资金”的修改，将有

22、效的提高住宅专项维修资金归集效率，也节省了广大业主往返银行网点办理缴存的成本，建议针对存量小区参考新建小区的做法，对存量未缴存维修资金未办理收房手续的业主账户，由建设单位或物业公司实施批量代交首期住宅专项维修资金。解决方法建议：以物管公司为借款主体，由银行发放运营资金贷款的做法，住建局可向财政局申请配套贴息支持，这样可以在短时间内把历史存量小区的住维问题一并解决，同时建议住建局放开“存量小区只能选择一家银行设立住维账户且不允许变更银行”的业务限制。二、关于结合物业管理平台的建议：1.第五条“在专户管理银行开立住宅专项维修资金专用账户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账”,因2020

23、年11月上线物业信息平台，住宅专项维修资金专用账户下设立的小区、楼栋及房屋账户调整由物业公司自行登录平台进行物业区域管理，建议明确由物业公司自行选择专户管理银行，以单个备案区分的物业小区为单位在住宅专项维修资金专用账户下设账。2.第十三条“维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，实行一年一结，定期计入业主分户账户”，因上线物管理平台上线后，业主分户账户计息的交易由银行移交至市住建局，建议调整表述为 “维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，实行一年一结，由市住房城乡建设部门统筹定期计入业主分户账户”。3.第十六条第一点“住宅或非住宅的所有权过户手续办结后，受让人应当持住宅或非住宅的所有权证、身

24、份证等到专户管理银行办理分户账的业主姓名变更手续”， 因上线物管理平台上线后，业主信息变更的交易由银行移交至物业公司，建议结合物管平台操作，明确业主姓名变更手续办理流程。4.第十六条第二点“原业主未交存维修资金的，应当由买卖双方在住宅或非住宅转让合同中约定维修资金交存主体，于办理网签备案时足额交存维修资金”。我行计划对接贵局存量房资金监管平台项目，涉及二手房买卖交易，建议结合该项目实行系统数据对接，增加在办理合同备案手续前通过系统接口自动校验确定维修资金缴存情况。三、关于明确专户管理银行业务审核要点的建议：第十九条第六点“业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知，专户管理银行将所需维修资

25、金拨付至维修单位收款账户”，建议明确专户管理银行办理业务审核要点及资料。部分 采纳1、 采纳第十六条的修改建议，修改为：“住宅或非住宅的所有权过户手续办结后，受让人应当持住宅或非住宅的所有权证、身份证等到物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）处发起办理分户账的业主姓名变更手续的申请，提交镇（街）住房城乡建设部门审核。业主自行管理建筑物及其附属设施时，由相关业主发起办理分户账的业主姓名变更手续的申请，提交镇（街）住房城乡建设部门审核。”2、 其它意见为具体操作指南的建议，细则修订不予采纳。部门意见是否采纳理由农行中山分行 一、第二章第十三条：“维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，实行一年

26、一结，定期计入业主分户账户，利息转入本金滚存使用和管理。”因2020年11月8日中山市物业管理信息化平台上线后，银行已无利息分摊功能，建议在此明确利息分摊主体，建议修改为“维修资金自存入专用账户之日起按专户管理银行规定计息，利息每年定期由市住房城乡建设部门计入业主分户账户，利息转入本金滚存使用和管理。”。二、第二章第十六条第（一）点：“住宅或非住宅的所有权过户手续办结后，受让人应当持住宅或非住宅的所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户账的业主姓名变更手续”，因2020年11月8日中山市物业管理信息化平台上线后，专户管理银行已无分户账的业主姓名变更等权限，故建议修改为“住宅或非住宅的所有权过户

27、手续办结后，受让人应当持住宅或非住宅的所有权证、身份证等到物业管理公司或开发商办理分户账的业主姓名变更手续”。部分 采纳1、 采纳第十六条的修改建议，修改为：“住宅或非住宅的所有权过户手续办结后，受让人应当持住宅或非住宅的所有权证、身份证等到物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）处发起办理分户账的业主姓名变更手续的申请，提交镇（街）住房城乡建设部门审核。业主自行管理建筑物及其附属设施时，由相关业主发起办理分户账的业主姓名变更手续的申请，提交镇（街）住房城乡建设部门审核。”2、 其它意见为具体操作指南的建议，细则修订不予采纳。部门意见是否采纳理由市气象局一、对第三条（二）本细则所称共用设施设

28、备这一条中的共用设施设备应增加“雷电防护设施”。即修改为“（二）本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、楼梯、公共照明、消防设施、雷电防护设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”二、紧急维修事项清单增加雷电防护系统，具体表述为“（五）消防、安全监控、雷电防护等系统出现功能障碍，不能正常运行。消防系统出现功能障碍，是指消防管理部门出具整改通知并认定需要立即整改的消防设施故障。安全监控系统出现功能障碍，是指出现严重功能障碍无法进行有效监控的。

29、雷电防护系统出现功能障碍，是指因台风（大风）、雷电等自然灾害或其它不可抗力原因造成功能障碍，或被主管部门责令立即整改的雷电防护设施故障。”是我市处于雷电多发区，近年住宅遭受雷击事故日益增多。合格的雷电防护设施能有效防御雷电，保障建筑物及电梯、监控等电气系统的安全，雷电防护设施属于业主共用的公共安全设施，应予以考虑。市民：刘艳玲一、对第三条第二节本细则所称共用设施设备这一条中的共用设施设备应增加防雷设施。特别是雷雨季节，防雷设施涉及到公共安全，需要重视。同时建筑物的防雷设施也属于共用设施。二、在紧急维修事项清单中增加有关防雷设施事项，防雷设施因台风（大风）、雷电等自然灾害或其他不可抗力原因造成功

30、能障碍，或定期检测时被责令整改的。三、在第二十四条 建议增加上：维修所发生的检测费用、审价费等相关费用由受益业主承担和分摊。部分采纳1、 采纳第一点和第二点意见。二、不采纳第三点意见。根据民法典第二十四章：物业服务人有为业主提供建筑物及其附属设施维修养护的责任。维修所发生的检测费用、审价费等前期费用应按具体情况操作。业主和物业服务企业都应树立权利和义务对等的意识。部门意见是否采纳理由市房地产协会一、对第二条中并未明释商业性质公寓是否纳入该细则范围。建议：说明商业性质公寓是否纳入该细则范围，商业性质公寓自愿缴交的由建设单位申请。二、针对第八条：由建设单位代交首期住宅专项维修资金，部份业主不按交付

31、时间收楼，建设单位资金回收难，等同于将买受人应承担责任变相转嫁给建设单位，也为对建设单位往后开发造成严重的资金压力影响，无疑是增加开发商经营运作成本，进一步打击开发商在中山投资信心，有“特殊对待”嫌疑。建议：删除该条款。三、针对第九条：未明释公建用房、配建房和人才房，由建设单位代交首期住宅专项维修资金后，如何向政府指定接收单位收回。建议：明释公建用房、配建房和人才房等代交首期住宅专项维修资金如何向政府指定接收单位收回。四、针对第九条：商品住宅或非住宅的购买人未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将商品住宅交付购买人，该要求对购买人没有实际约束力，影响建设单位的交付和增加房屋的管

32、理费用。建议：1、购买人缴交维修资金与办理房产证挂钩，这样更有效约束购买人缴存。2、如建设单位达到清算条件，建设单位注销，而部分物业因购买人原因未能办理收楼，此代交费用可能无法收回变成坏账。否一、不采纳第一点意见。住宅专项维修资金制度针对的是商品住宅，商业性质公寓严格意义上说不算住宅。2、 不采纳第二点意见。住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规202010号）第十八条：“推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金”，细则的规定符合通知精神。此外，中山周边多个兄弟城市已实行建设单位代交首期住宅专项维修资金的做法，并不存在“特殊对待”。3、 不采纳

33、第三点意见。“公建用房、配建房和人才房”如果有住宅性质并且有政府单位作为业主，那么开发建设单位收回维修资金的方法和向普通业主收回维修资金的方法一致。4、 不采纳第四点意见。住宅专项维修资金管理办法（建设部 财政部令第165号）第十三条明确规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。购买人交存维修资金与办房产证挂钩，暂无政策依据。部门意见是否采纳理由市物业协会一、第三条“（三）下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备”应包括已移交的二次供水设备。从2015年开始，开发商已按照市政府相关规定，以每平方25-35元的标准向供水企业缴纳小区

34、供水设备设施维护保养费，对小区的设备、设施进行终生维护保养，因此，已移交的供水设备、设施不属于共用设施设备。第三条（三）中的第2点建议修改为：居住区内属于供电、供水、通讯、管道燃气，广播电视等部门负责管理的供电、供水、通讯、有线电视线路等。 二、明晰专有部分面积的定义。现时重新登记的不动产权证中，以套内面积为建筑面积，给维修资金收缴工作带来极大的困难，建议在第七条中补充如下的条款：(一)专有部分面积，按照专有部分建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分建筑面积之和计算。(二)住宅维修资金收费根据不动产权登记建筑面积（包括套内建筑面积和分摊面积；如因不动产权证未登记公摊面积的，则不动产应缴住宅维修

35、资金的建筑面积应增加公摊面积。下同）计收。已办理不动产权登记的，以不动产权登记的建筑面积计算。尚未进行不动产权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，以物业买卖合同中约定的建筑面积计算。自有产权车位（车库）的维修资金收费按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权面积计收。三、第十七条修改为：住宅专项维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、权责分明，有序监督，受益人和负担人相一致的原则。说明：业主委员会是业主大会的执行机构。作为执行机构的业委会不可以直接负责制定方案，寻找施工单位报价。业委会负责行使全体业主授予的监督权，监督施工单位。监督权和执行权必须分开。如混在一起，极容易产生贪腐。

36、四、第十八条中的第（二）点这里特别需要将权责分明：1、（已成立业委会情况），由物业公司邀请维修单位，制定方案。方案交由业委会审批。2、（尚未成立业委会情况），由社区居委会代理监督和审批。3、既无聘请物业公司，也未成立业委会的情况，由业主自行制定方案，由社区居委会负责监督和审批。第十八条 第（三）“征求业主意见并公示。由列支范围内专有部分面积（此处的面积指“建筑面积”）占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意后通过，申请人统计、整理结果，并将调查结果以书面形式在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示

37、，公示期10日以上。如遇到电梯损坏等影响业主日常生活的设施设备故障，申请人在确保可取得业主理解的情况下，可先行维修再征求业主意见并公示。”建议加上：建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。第十八条 第（四）点组织实施使用方案。公示期间没有意见的，由申请人（物业公司或社区居委会）代表业主与维修单位签订维修工程合同，并组织实施使用方案。 五、第二十条建议修改为：在发生房屋及配套设施设备安全故障，威胁业主生命财产安全的情况并符合紧急维修事项清单时，物业公司经业主委员会审批同意后，可直接申请使用维修资金，不需全体业主表决；尚未

38、产生业主委员会的，由物业公司申报并经社区居委会审批后组织维修，社区居委会负责监督。说明：由物业公司申报是防止镇（街）滥用维修资金，镇（街）与物业公司起到相互监督的作用。其中，紧急维修事项清单如下： （一）屋面、外墙、楼板防水损坏严重造成渗漏。是指屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；（二）电梯故障危及人身安全。是指经专业维保单位检测，电梯控制板发生故障、钢丝绳磨损已经产生安全隐患以及可能发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全或定期检验时被责令停梯整改的；（四）楼体单侧严重倾斜，外立面有脱落危险危及公共安全。是指楼体单侧外立面已经明显倾斜，或者出现脱落，且有继续脱落危险的趋势；（五）消防、安全监控等

39、系统出现功能障碍，不能正常运行。消防系统出现功能障碍，是指消防主机无法启动，消防烟感失灵，报警器故障，地下管网渗水等情况；（六）建议加上：未移交给供水、供电、燃气等部门负责管理前发生渗漏、断水、泄气等危及人身安全，需要更换管道等情况的。备注：每个条款中存在一定关系要用分号，如上面的紧急维修事项清单如下：（一）至（六）（并列关系），需用分号，但细则中运用了大量的句号，这方面要注意。部分采纳1、 不采纳第一点意见。第三条第三节第1点明确提出属于城市市政公用部门负责管理的城市供水不属于住宅共用设施设备。二、采纳第二点意见。现时重新登记的不动产权证中，原套内面积已表述为专有建筑面积，为避免产生歧义，应对建筑面积作括弧说明。即：建筑面积（含公摊面积）。三、不采纳第三点意见。关于维修资金的使用原则，住宅专项维修资金管理办法（建设部 财政部令第165号）有明确规定。四、不采纳第四点意见。细则其他条款已有相应的规定。五、不采纳第五点意见。住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规202010号）第十六条“建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修。”，细则的规定符合通知精神。15