办公楼物业管理服务分类标准与承诺.doc

《办公楼物业管理服务分类标准与承诺.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《办公楼物业管理服务分类标准与承诺.doc（62页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、办公楼物业管理服务分类标准与承诺1.1工 程 部一、运行设备及附属设施的运行、养护和维修范围中国人民银行济南分行办公楼现有设备进行值班。对上下水、强弱电、暖气系统的维护和管理，对物业管理范围内的水、电、暖、排污等设备的零修、维护，达到相应规定标准，发生故障，应立即排除，保证办公和住户的正常运行和使用。对住宅区的有线电视、电话实行统一管理，维护、维修，保证正常运行和使用。二、设备设施运行维护标准（一）、供电系统1、 保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。2、 限电、停电按规定提前通知拥护。3、 配电室管理严格按国家标准操作运行。4、 备有应急发电机的，可随时起用。5、 制定临时用电管理措施并

2、严格执行。6、 配有专业工程技术人员，便配电操作维护人员均须有高压操作证。7、 有变配电值班工作日志、交接班制度、巡视记录、人员进出登记等严格的规章制度。8、 定期维修、保养。并有供电局电器试验有记录报告。9、 变配电所内应挂有单线一次系统图。（二）、电梯系统1、 电梯准时准点服务、保证运行正常，轿箱内干净，通风、照明良好，设施信号正常。2、 所有电梯都经劳动局检查颁发电梯安全使用证和检验报告。3、 电梯由专业队伍保养、维修，运行修理有记录。4、 电梯发生故障，修理人员应及时赶到现场抢修，电梯运行修理有记录。5、 轿厢、扶梯、扶手、梯阶、客货梯轿厢、井道保持清洁。6、 大批或大件的货物运输由专

3、职电梯工进行操作。（三）、空调系统1、 有岗位责任制、冷冻机组操作规程、工作流程等各项规章制度和冷冻机组运行报表及值班日志等各项记录。2、 中央空调系统运行正常，保证办公大楼供冷供热和舒适的环境温度。设备计划检修达100%。3、 新风机滤网每月清洗二次，回风口每季度一次清洗，定期对系统设备进行维修保养，并有记录。4、 机组、水泵、冷却塔、热交换器等设备运行正常。无超标噪音，无跑、冒、滴、漏等现象。5、 风机盘管无严重噪音，无滴水;温控开关及锅炉各种阀门、控制设施正常完好，做好节能工作。（四）给排水系统1、 按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康

4、合格证俱全。保持水池、水乡及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。2、 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。3、 所有排水系统通畅、汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。4、 高压水泵、水池、水箱有严重的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。5、 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。6、 对饮用水系统、紫外红饮水器系统定期检查保养、过滤、反洗、消毒，符合国际饮用水标准。7、 对所有电热水器定期检查，定期清洗除垢，并有方干烧措施。8、 加强用水管理，用水用计划。按时抄录水表度数。发现异常

5、，即使找出多用水的原因。（六）、弱点系统（BA、监控、通讯、视听）1、 弱点系统（PDS综合布线，会议音响系统，市政广播系统等），确保状态良好，为修急时率99%以上，维修合格率100%。2、 程控交换机专人负责，24小时值班，做好日常维护工作及记录，确保交换机正常进行。3、 做好外部通讯设备的保养，配合专业单位按时完成周期检测。4、 配备专业电脑管理人员，对智能化设置进行管理和保养，发生故障及时排除或与专业单位取得联系。5、 对重要的智能化管理点采取定点定专人监控，记录运行状态，合理调整数据。（七）、消防系统1、 消防控制大厦基消防系统配置齐全，完好无损，可随时起用。2、 配备专职或兼职消防人

6、员，定期演练，开展消防知识及法规的宣传教育。3、 订有突发性火灾等灾害性应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅、照明设施、引路标志完好。4、 无火灾及其他安全隐患。积极配合消防机关对消防设备设施的安全检查。三、具体服务31 设备故障、事故处理程序A、无论发生何种设备故障和事故，经理单位必须立即组织力量迅速处理。B、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能工作，产生较重大影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。C、无论发生何种设备故障和事故，经理单位有关人员必须在值班记录和故障抢修记录本上做详细记录，不

7、得疏漏隐瞒。D、发生较重大事故或故障时，经理单位在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由客服部经理召集有关单位和人员参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由客服部经理审批后报送公司。对于改进措施，有关单位必须严格执行。3.2电气维修质量标准（一）室内低压电器安装及维修A、电器安装后部件完整，安装牢固，排列整齐，绝缘部件无裂纹缺损，电器活动接触部分良好，表面整洁，电器的支架、盘板平整，电器的引线整齐，固定可靠，电器及其支架油漆完好，通电后无异常噪音。B、接地（接零）引线敷设：连接紧密，接地支架截面选用正确，需防锈部分涂漆均匀，无遗漏，线路走向合理，色标准确。C、电器的导电接触面和母

8、线的接触面必须接触紧密。（二） 查线、换线A、导线截面不能小于原设计标准，严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和护套断裂等缺陷。B、导线间和导线对地绝缘电阻必须大于0.5M。C、管内穿线：在管内导线要有余量，导线在管内无接头；导线连接牢固，包扎严密，绝缘良好，不伤芯线；接线盒内清洁无杂物，导线整齐，导线接触紧密良好。D、换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好，并达到使用要求。（三）照明灯具维修 1、灯泡、灯管要按原设计标准更换，保证光照度。2、灯具更换要安装牢固，接线可靠，有接地线的不得漏接。3、灯具维修要保证附件完整齐全，灯光装饰片要妥善安放，以防掉落伤人。3.3 排水维修质量标准(一)室内排水、

9、水管安装及维修A、安装必须牢固，管箍固定方法正确，排水畅通，无渗漏；B、 上下节管连接紧密，承差方向、长度和管箍间距符合原设计要求；C、排水管接口的捻口填料密实、饱满，凹入承口边缘不大于5mm，且环缝均匀、灰口齐整、光滑，养护良好;（二）室内给水管道、附件安装及维修A、螺纹接口必须清洁、规整、无断丝、缺丝，连接牢固，接口处无外露油麻等缺陷。B、焊接接口表面无穿孔、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷。C、管道支架埋设平整，排列整齐，支架与管子接触紧密。D、阀门安装，进出口方向正确，连接牢固、紧密，启动灵活，朝向合理，表面洁净。E、卫生器具给水配件的安装及维修，电镀件完好无损伤，接口严密，启闭部分

10、灵活，安装端正，表面洁净，无外露油麻。（三）下水道堵塞A、疏通后下水管水流通畅无阻。B、不损伤管壁。供电系统日常维护实施方案高压配电设备维护：1 每小时一次抄表，巡视检查，发现信号灯不亮及时更换，根据记录参数的变化随时发现事故隐患；2 每周设备房大清扫一次，半月外表清扫一次，每年盘内清洁、检查、坚固、维护；3 每二年配合供电部门做预防性高压电气试验；4 定期检查维护配电房通风设备模拟屏应急电源及密封状况低压配电设备维护：1 每小时抄表、巡视检查，发现问题立即处理；2 每周设备房大清扫一次，半月外表清扫一次，每年清洁检查维护；3 定期进行盘内器具、导线绝缘测试；开关、接头等器伯温度测试；表计、电

11、流器整定值的校核；4 定期检查维护配电房通风设备，应急电源及密封状况；未端用电设备维护：1 每天抄表、巡视检查，发现信号灯不亮及时更换；2 盘外部每月清洁一次，定期进行盘内清洁，器具、导线绝缘测试，开关金属接头的温度测试，表计、电流器整定值的校核；3 定期根据未端用电设备不同特点进行模拟试验，对盘内各元件进行测试，发现缺陷，立即处理；4 定期检查未端用电设备的环境温度，通风状况及密封状况；5 定期对电机加油，绝缘测试，发现轴承不好，及时更换；6 定期对漏电保护装置进行检测，使之功能完备；高压设备大修：从巡视、抄表运行记录中发现问题和预防性高压试验中分析发现问题，确定哪些设备需要维修及维修性质，

12、一般性的小、中修自己进行，大修按下列执行：1 预先熟悉设备、图纸说明书，初步判断故障点，联系厂商，了解备件及询问修理方法，确定自己大修或请厂商、供电部门大修；2 局面报告通知业主，说明大修原因，所需材料，备件及预计费用和实施的时间、人员、步骤、方案。3 按操作规程做好倒闸操作，把大修设备与供电线路断开，并保证大厦供电正常。4 按高压规程，对大修设备做好，安全组织措施和安全技术措施。5 组织人员对故障部位进行大修；6 请供电监察部门对对大修设备进行测试，并做好记录；7 按操作规程做好倒电操作，将设备投入运行，低压配电设备大修；从巡视抄表和运行记录中发现问题，确定哪些设备需要维修及维修的性质，一般

13、性的小中修由自己时行，大修按下列执行：a、 先熟悉设备、图纸、说明书，初步判断故障点，联系厂商，了解备件及询问修理方法，确定自己或厂商、供电部门完成大修；b、 报告通知业主，说明大修的原因，所需材料，备件及费用和实施时间、实施人、实施方案；c、 操作规程进行倒电操作，把大修设备与供电线路断开，并保障大厦正常供电；d、 大修设备做好预防、安全组织、技术措施；e、 织人员对故障部位进行大修，并做好各种记录；f、 各项试验后，按操作规程倒电，使之投入运行。弱电系统日常维护实施方案 BA系统：1 关闭主机及打印机电源，对该设备进行清洁保养；2 接通电源后，检查电脑原设定数据，保证其正常运行；3 每月对

14、电脑主机进行一次杀毒程序及整理硬盘碎片，并检查驱动器等工作；4 对网络连接片、信号连接模块进行除尘及线头坚固，保证接触良好；5 对楼层、电动阀门，传感器、空气压差开关、温度传感器、红外线开关等执行机构进行清洁维护；6 对液位开关、压力、温度传感器进行整定试验。消防报警系统：1 关闭主机电源并拆除后备电源；2 清理消防主机内部垃圾，紧固连线，保证接触良好；3 对消防电脑及打印设备进行常规维护保养；4 测试消防主机及其手动柜的工作电压和工作参数；5 试验消防主机及手动柜的各项功能；6 检查各探测器的效果，对失效的探测器进行修理和更换；安保监控系统：1 关闭系统各监视器、录像机、矩阵主机、 处理器的

15、电源；2 对各设备进行清洁除尘；3 检查各连接线，保证各连接点的可靠性；4 检查录像机的录像质量，对录像机时行必要的清洁处理；5 接通电源后仔细检查各图像的清晰度；6 对各设备进行功能检测；7 对各个摄像机、报警点进行一次清洁保养工作，保证全面的清晰，报警功能的正常。空调系统日常维保方案日保养：1 每日做好主机电流及各项参数抄录工作；2 对管路损坏保温层进行修补；3 对楼层重点区域温度测试并做好记录；4 及时修复各类跑、昌、滴漏故障，杜绝事故发生；5 处理有故障的风机盘管。月保养：1 对新风机空调箱的滤网清洗数次；2 对新风口时行清洁并消毒；3 柜式新风机冷凝水盘疏通清理；4 对新风机皮带、轴

16、承进行月点检保养；季保养：1 对所有润滑部位润滑加油；2 对所有四风口滤网清洗；3 对所有配电柜、操作箱进行规定点检（电工执行）。年保养：1 对空调机进行常规年度保养（由厂家配合进行）2 对空调机电控部分电缆进行绝缘检测。电梯系统日常维保方案1 日常操作电梯机房抄表；2 每月三次电梯机房清洁检查；3 桥厢内照明更换，通讯检查；4 每天巡检发现平层、声响，舒适有无问题，及进处理；5 电梯出现故障，放人疏导，确保客人安全，并及时通知专业维修单位；6 进行货运管理；7 做好各种运行记录；8 配合专业维保单位，对电梯各部位进行检查，维护保养；9 做好电梯年度安全检验工作；给排水系统日常维保方案1 每月

17、对给、排、污水系统分别按照各操作规程进行操作，保证设备正常运行，运行情况每小时一次记录在工作日志上；2 对所有泵（给水泵、排水泵、污水泵、雨水泵、喷泉泵、消防泵等）每小时一次进行巡检，检查工作压力、声响、振动、温度、电流、漏水情况等检查结果记录在巡检记录上，发现问题及进处理，及进汇报；3 每日巡查所有生活水箱，每季度对生活水箱进行消毒，使水箱出水，水质经卫生防疫部门检查化验达到国家卫生防疫要求，并建立完整的水活水箱管理档案；4 按照各种泵及所属设备的具体情况定期进行检查，并做好记录，主要目的是检查这些设备的 化程序和性能状况，查明设备缺陷和隐患，为设备维护保养提供中、大修方案依据。5 针对每种

18、设备的运行情况制度定期保养计划（月、季、半年、年）更换维修计划，事后维修计划，维修设计计划，并保证实施。1.2安 全 部一、服务范围维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作。根据岗位需要进行大门岗保安、大厅、巡逻、停车场等管理。二、安全管理标准（一）治安管理1、 实施24小时安全监控值班制度，着装统一，用语规范，文明执勤。2、 实施人防、技防相结合，定时、定点定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录，监控记录，交接班记录，物品出入门记录，非工作时间进入办公领域记录等，各项安全制度齐全，安全措施落实。3、 实际人身安全的地方设有明显标志，并采取防范措施。4、 制定交通事故，治

19、安事故及其它应急情况的处理预案。5、 无重大刑事案件和重大交通事故。6、 积极配合地方警方处理违法事件。（二）消防管理1、 建立、健全消防责任制，对全体员工定期进行消防培训，使之掌握基本消防技能。2、 消防设备、设施定期巡视、检修并记录在案，并及时与保卫处报告。3、 制定火警事故及其它应急情况的处理预案，保证应急疏散通道畅通无阻。三、具体服务3.1火警火灾应急处理A、火警、火灾的处置方法（1）公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警。（2）若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心和相关人员前往扑救。（3）取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃

20、烧特性）以免用错灭火器使回火复燃。（4）若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”、干粉和CO2等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。B、火灾扑救及现场控制（1）向“119”台报警，并派队员到必经路口引导。（2）通知安保部紧急组织安全员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制。（3）通知安保部立即组织安全员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火。（4）通知机电维修部电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水。（5）消防管理中心

21、班长在经理指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。3.2消防栓的管理A、定期检查室内消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象。B、检查接口垫圈是否完整无缺。C、消火栓阀杆上应加注润滑油。D、定期进行放水检查，以确保火灾发生时能及时打开放水。3.3安全工作的方法和措施（一）定岗守护措施A、设置必要的守护岗位B、做好调查研究C、及时妥善地处理守护中发生的各种问题（1）遇有违法犯罪分子进行纵火、行凶、爆炸、抢劫、盗窃财物和枪支弹药等现行违法犯罪活动，要及时予以制止，并将其抓获，同时应迅速报告保卫部门或公安机关，或积极采取扑救、抢救、排出险情等措施，尽力避免或减少损失，并做好现场的保护工作。（2）火警

22、迅速报警。积极扑救。保护好现场。向消防和保卫部门提供情况。（3）盗窃迅速向保卫、公安部门报案，并向安全公司报告；主动维护好现场，不准无关人员进入现场；积极向公安机关、保卫部门提供情况、协助破案；要认真总结守护工作的经验教训，堵塞漏洞。如被盗案件是业主内部人员所为，应注意从检查出入人员证件、携带物品中发现嫌疑目标。凡抓获的现行犯罪分子，都应及时向保卫部门或当地公安机关汇报，请求派员处理；或将犯罪分子直接扭送当地公安机关。在押送途中要防止犯罪分子逃跑或行凶。（二）巡逻的方法1、采取定线、不定线或定线与不定线相结合的巡逻线路进行巡逻。2、采取点与线结合的方法。3.4停车场管理A、车场进场停放（1）停

23、车场只对辖区内的住户、本公司职员及来访客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放。（2）当有车辆进场时，当值安全员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。（3）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在车辆停放登记表上作详尽记录。B、车辆离场（1）当有车辆离场时，当值安全员应及时检查车主证及相关资料。检查车主证与车辆是否相符。（2）车辆离场后，及时在车辆停放登记表上登记。C、巡视（1）车场当值安全员每小时至少详细检查车辆的车况1次，发现漏油、未上锁等现象及时通知车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告班组长处理。

24、（2）发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按突发事件处理标准作业规程处理。（3）协助清洁工维护好车场卫生。3.5交通管理A、监督进入辖区的车辆不超过15千米/小时慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。B、提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。C、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。D、留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载（含驾驶员超过两个以上的）的车辆严禁进入辖区。E、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒

25、驾车应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。F、在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌地要求司机将车停放到指定的停车位置。G、指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。H、对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理。3.6治安巡逻管理A、治安巡逻员在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。B、检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题应立即处理，并报告上级领导及有关部门。D、巡查各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。E、对流动摆卖的小贩、推销人员，应拒绝入内，属“三无”人员按施工人员及“三无”人员管理标准作业规程的要求对“三无”人员进

26、行处理。F、对小区内的装修工程进行监管，对因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。1.3保洁（绿化）部一、服务范围对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提供工作、生活的环境质量。二、保洁管理标准清洁工作将由保洁部负责，365天不间断清洁。重点清洁项目（公共场所、办公区域、楼道等）按周期进行，并在规定保养范围内根据不同的使用部位和建筑质地分别有明确的清洁要求：1、 公共场所，小区公路天天清扫、生活垃圾绿地纸屑，随时清运，其中，小区公路、人行道及公共场所每天至少清扫一遍。2、 办公室接待室

27、、会议室、门厅、走廊通道等公共场所的楼道清扫。3、 玻璃（内）每月至少清洗一次。4、 楼梯扶手、单元门每周至少清扫两次。5、 楼内空气保持清洁、夏季每周各楼道喷洒一次杀虫剂，每二个月投放一次毒饵，并保障安全.各类使用部位和建筑质地的保洁要求：1、花岗岩：每天尘推保养数次，每三天加除尘剂一次。卫生要求：花岗岩清洁明亮，无尘、无脚印、无杂物等。2、大理石：每月清洗打蜡一次，及时喷蜡保洁，每天尘推（加除尘剂）数次。卫生要求：同上。（遇有重大搬迁装修后再加做一次）3、公共卫生间、茶水间：卫生间和茶水间应该保持每天数次清洁，以保证清洁标准。卫生间每次清洁后标准；马桶无黄斑，无臭味，无纸屑，无水迹，无灰；

28、地面保持干燥，面盆光洁明亮，镜面无水迹，补充洗手液和卷筒纸等。4、玻璃（内）：轮转内外揩一次（雨天后增加）。大门玻璃每天打揩一次，巡视数次，保持无手印，无污迹。5、大门口：每天早晨清洁一次，并由专人负责保持大门口清洁卫生，无纸屑、水迹、无积水、杂物等。6、 不锈钢扶手：每周上不锈钢清洁剂一次，每天用干绒布或汗衫布揩擦。卫生要求：不锈钢光亮如新，无手印，无锈斑，保持明亮。7、 消防通道：每天湿拖一次，巡视数次，揩踢脚线、横档、扶手每天一次。三、保洁具体服务：31垃圾清运a、每天早上8：30以前，将垃圾收集装车运送。b、两人配合，一人拉一人推，将垃圾车推上作业平台，拉开手推车后门，将垃圾倒进垃圾压

29、缩车内，操作员按下压缩车绿键压缩开关。c、清扫掉在地面上的垃圾，并装上压缩车。d、冲洗中转站地面，打扫墙壁。e、用水冲洗中转站外通道及地面，油污处用去污粉或洗洁精刷洗；对排水沟内的垃圾，捞上沟后用水进行清洗。f、用喷雾器配敌敌畏药水对垃圾中转站及周围10米处进行清杀。3.2污水排放管道堵塞常常是由于人们使用卫生用具不当引起，如在大便器内倒入硬纸片、破布、残茶等物质，堵塞存水弯或管道转弯处，或因污水流速过小，杂质沉淀而堵塞。清除堵塞的方法，常用长柄橡皮碗放置在卫生用具排水管口上以往复抽吸来清除阻塞物。每周分三次对屋面进行彻底清理，雨前雨后对屋面排水系统进行检查，以确保排水系统的畅通。3.3楼层保

30、洁管理a、备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。b、备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。c、清洁消除栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布二块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。d、清洁窗户玻璃：备玻璃刮、清水一桶、清洁剂，按玻璃门、窗、镜面的清洁进行作业。e、每小时巡视检查楼道内外卫生1次，

31、将广告纸、垃圾清扫干净。楼道保洁工作力争做到每星期清扫擦抹十次，梯级每日拖抹二次，做到无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘。3.4外围保洁管理（一）外围a、用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。b、对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。c、在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。3.5保洁消杀管理a、每年的14、1112月份中，每天应进行1次灭虫消杀工作。其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。b、消杀区域（1）各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围。（2）社区的四周。（3）公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。3.6保洁住

32、户有偿服务a、当接到特约服务工作单后，保洁部经理应对派出人员做如下安排（1）详细说明该次服务工作的内容和工作时间。（2）本次服务工作的要求及注意事项。b、清洁工接到外派服务任务时，应注意（1）检查自己的仪容仪表（2）准备清洁设备、工具、清洁剂等。（3）牢记本次工作要求、注意事项以及服务标准。（4）准时到达指定地点。c、清洁完毕，收拾好清洁设备、用具。d、每次工作完毕后保洁部经理应亲自检查服务质量，请住户验收及咨询住户对服务的意见，并请住户在服务单上签名确认。四、绿化服务范围对中国人民银行济南分行办公楼院内的绿化考虑四季景色变化，采用乔木与灌木、常绿与落叶以及不同树姿和色彩变化的树种，搭配组织，

33、力求四季常青，鲜花常开。以丰富办公与居住环境，主要对道路绿化、花坛绿化即绿地、草坪、苗木、花卉的养护管理、培植负有美化环境的责任。养护管理主要包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫，保证现有苗木成活率等。五、绿化服务标准公共绿地、花坛、树木养护措施落实，修剪更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象。绿化达标率100%。1、 保洁：经常/天，保洁率99%以上；2、 浇水：夏秋季早或晚一遍，冬季二天一遍，均匀适量，不伤花木；3、 施肥：夏秋季一遍，均分无重无漏；4、 除杂草：一遍/月，基本无杂草，纯度99%以上；5、 草坪修剪：二遍/月，高度适中；6、 杀虫：一遍/季，发现虫害时连续多次

34、至消灭为止，用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良；7、 整形造型：春、夏、秋季各一遍，乔木剪下重枝、内生枝，灌木造型。8、 节日花卉摆放及大楼内的绿化摆设，绿化布置应高贵、典雅、 美观、大方。六、绿化服务范围：绿化养护工作一年四季不间断的长期进行，只有这样才能使其生长旺盛、花红叶绿。养护工作包括；浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害等。1、浇水（1）根据气候条件决定浇水量。在阴雨连绵天气，空气湿度大，可不浇水；夏季阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多，应增加浇水次数和分量；入秋后光照减弱，水分蒸发少，此时浇水要少；半荫环境可少浇水。（2）根据品种或生长期来决定浇水量。花木品种不同，对水分的

35、要求也各异。旱生植物、深根性植物抗旱性强，可少浇水；荫生植物、浅根性植物不耐旱，要多浇水。植物的生长期需要水分多，浇水要多；冬季休眠期，生长缓慢，需要水分少，可少浇或不浇水。（3）浇水量和浇水次数，以水分浸润根系分布层和保持土壤湿润为宜，如果土壤水分过多，土壤透气性差，会抑制根系的生长。2、施肥（1）行道树、遮荫树等以观枝叶、观姿为主，施氮肥促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。（2）观花观果植物，花前以施氮肥为主，促使树叶生长，为开花打好基础；花芽形成，则应施磷肥、钾肥（以磷肥为主）。（3）树木生长旺盛期，需要的养分较多，氮磷钾肥都需要，但还是以施氮肥为主。（4）施肥可在要冠投影范围内，挖20厘

36、米左右深的沟或穴，将化肥施入，施后覆土填平，避免肥料被水冲走或挥发损失。（5）施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异具体施用根据实际情况而定。3、整形、修剪整形、修剪是栽培树木的重要养护措施。花木的形态、观赏效果、生长、开花结果等方面，都要通过整形修剪解决或调节。（1）整形修剪方式自然工修剪。各种树木都有一定的树形，保持其原有的自然生长状态，称为自然修剪，它能体现园林的自然美。人工式修剪。按照观赏的需要，按树冠剪成各种特定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式、倒半圆式等，以及各种禽、兽、亭、台等造型和绿门、绿篱等。自然式和人工式混合。在花木自然式形状的基础上加以人工塑造，以符合人们观赏的需要，如杯状

37、、开心形、头状形、丛生状、葡萄式等。（2）整形修剪时间休眠期修剪。落叶树种，从落叶开始至春季萌发修剪，称为休眠式修剪或冬季修剪。这段时间中树木生长停滞，树体内养分大部分回归根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树木生长影响最小。生长期修剪。常绿树没有明显的休眠期，冬季伤口不易愈合，故一般在夏季修剪。（3）整形修剪强度修剪的强度分为重修剪和轻修剪两种。重修剪，又称为截，它分为轻截、中截、重截三种。轻截，剪去一年生枝条长度的1/51/4；中截，剪去一年生枝条长度的1/31/2；重截，剪去一年生枝条的3/42/3/轻修剪，又称为疏，它也分为轻疏、中疏、重疏三种。轻疏，疏枝占全树枝条的

38、10%；中疏，疏枝占全树枝条的1020%；重疏，疏枝占全树枝条的20%以上。4、除草，松土除草可以减少杂草与树木争夺土壤中的水分和养分，也可清除病虫的潜伏处，减少病虫害的发生，从而有利于树木生长。松土是把土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水、透气、增温的目的。5、防治病虫害病虫害防治应贯彻“预防为主，综合防治”的基本指导思想。要充分利用和抑制病虫害的多种因素，从栽培技术、药物防治、物理防治、植物检疫等方面着手，清除病虫害发生和危害的条件。（1）防治原则提高花木本身抗病虫害的能力，免遭或减轻病虫的危害。创造有利于花木生长发育的良好环境，促进其茁壮生长。要直接消灭病原物和害虫，减少、杜绝病菌、害虫

39、的繁殖和生存。6、草坪日常管理A、经实地考察，社区内部分绿地刚刚种植，需做特殊养护。B、草坪复秋生长每天淋水1次，秋冬季根据天气情况每周淋水23次。C、草坪施肥（1）常用肥料及其特点复合肥：分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用肥。尿素：尿素为高效氮肥，常用于草追绿。快绿美：螯合型液体氮肥，作用与尿素相近。长效复合肥。固体多元素肥，具有肥效长、效果好的特点，且一般不会有烧灼现象。（2）施肥方法速溶复合肥采用水溶法按0.5%浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥量每公斤80米。快绿美按说明浓度及用量稀释后用高压喷药机喷洒。长效肥按说明用量用手均匀撒施，施肥前后各淋1次水。缓溶复合肥按20克/米使用，均

40、匀撒施。尿素用水按0.5%的浓度稀释后用高压喷雾枪喷施。所有施肥方法均按点一片一区的步骤进行，以保均匀。（3）施肥周期：长效施肥周期按肥料使用说明进行。一级草坪每月施速溶复合肥1次。D、剪草（1）剪草频度一级草生长季每10天剪1次，秋季冬每月剪1次。（2）机械选用一级草坪用旋刀机剪。（3）剪草步骤清除草地上的石块、枯枝等杂物。选择走向，与上一次剪草走向要求有至少30度能上能下的交叉，避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧。启动发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行剪，速度保持不急不缓，路线直，每次往返修剪的截割面应保证有10厘米左右的重叠。遇障碍物应绕行，四周不规则草边应沿曲线剪齐，转弯

41、时应调小油门。若草边长，应分次剪短，不允许超负荷运作。（4）边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪，但若花丝、细小灌木周边修剪不允许用割灌机，以免误伤花木，这地方用手剪修剪。（5）剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场。（6）清洗机械，做剪草记录及用机记录。（7）剪草质量标准剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹。四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹。现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。E、杂草控制根据杂草生长情况，选用除草方法。一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拨除。已蔓延开始的恶性杂草用选择性除草剂防除。6、园林绿化乔灌木养护

42、管理A、乔木修剪（1）修剪工具：高技剪、高枝据、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等。（2）修剪操作内容：棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪降，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤。对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪。每年12月至次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状。修剪整形应达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求。剪下的枝叶应及时清除，集中运到花木基地处理。B、灌木修剪（1）修剪工具、用具主要有：绿篱机

43、、绿篱剪、手套、警示牌（2）修剪内容：所有灌木应在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作。非观花的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型美观。每天巡查中应及时清剪因折断等而枯黄的枝叶。对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应及时将枯黄的叶边清修。观花灌木应在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。7、园林绿化植物病虫防治A、减少病虫来源B、选用抗性品种C、选择化学药剂防治8、园林绿化灾害预防管理通常情况下，园林植物灾害主要有以下几种：A、旱灾B、水灾C、风灾D、滑坡E、冻害（1）发生旱灾时应采取以下措施加以缓解：加强园林植物日常养护管理。保证水源供应，确保园林植物灌溉用

44、水足量保证。人工抗旱，当干旱特别严重时，集中人力进行突击抗旱，必要时应组织人力挑水或从远处运水，确保社区重点地区园林植物不被干死。对于花木基地内的花木，可将其搬运到大树下、遮阳网或荫棚内，防止太阳照射灼伤花木。（2）预防水涝应采取以下措施：每次降雨过后，对水浸的绿化地带进行人工排涝。对于被雨水冲毁的绿化植物应及时进行补栽补种。在天气预报将出现大暴雨时，应将可能被水浸的地方的花木搬到高处。（3）风灾及预防对高大乔木特别是新栽乔木要加固支撑36个月以上，对高度超过10米的应支撑一年以上，且在风暴来临前加固支撑。对于部分观赏价值高、又易被风吹倒的室外盆栽或盆景类，应在风暴来临前搬入室内或荫棚内保存。

45、当风暴来临时，在岗员工应至少每半小时巡查1次本岗位花木，发现被吹断吹倒的应及时给以处理，自己无法处理的应及时汇报经理，由经理组织人力进行抢救。风暴过后，对倒伏的植物，要在1天内扶起栽上并加护树架，对吹折的树枝等要在两天内全部修剪掉并清除园区外。七、高空作业、外墙清洗A、高层外墙工程包括：高层外墙清洁、高层玻璃幕清洁、车库防雨棚，因为高层外墙工程存在着危险性和复杂性，所以这项工作以是有着相当程度的科学性和专业性。一、高空清洗外墙施工方案：根据被服务方的面积、工程难度，及被要求工程时间来确定需要几个人来清洁，（专业讲叫上几根绳，下几回板）。 高空作业难度大，危险性高。特此我们的施工人员是经过专业培

46、训后及有多次高空作业经验。我们一直采用坐式吊绳清洁方法： 1、吊绳（高空作业绳，学名锦纶绳，直径18毫米拉力为240000牛顿合两吨半左右）。 2、吊板（水曲柳木制成）。 3、钢丝绳（直径10毫米）。 4、U型蟹扣（钢制）。 以上4种组装成一个坐式高空吊板。先在楼顶处选一个栓绳子的固定地方，如冷却塔或塔式通风罩等，绳子要多栓几圈，反复负重试验做到万无一失。将所有绳子搭角、搭棱、搭檐、的地方用橡胶垫底，以防磨擦。 将吊绳在坐式吊板上的U型蟹扣里打好一个特殊的结，在板边栓上吊桶，里面装少半桶玻璃净（药水）。工作人员带上玻璃刮洗器，抹水器、抹布、就可以上板开始工作，因为有一特殊的系扣方法，所以在工作中，吊顶不会往下滑。人控制绳索，可以自由操作，简单的说往上一提绳子吊板往下滑一点，提多少滑多少，提多快滑多快。一直到工作结束（高空外墙粉刷工程与此大同小异）。一个高空清洗作