办公楼物业管理具体服务.doc

《办公楼物业管理具体服务.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《办公楼物业管理具体服务.doc（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、办公楼物业管理具体服务31 设备故障、事故处理程序A、无论发生何种设备故障和事故，经理单位必须立即组织力量迅速处理。B、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能工作，产生较重大影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。C、无论发生何种设备故障和事故，经理单位有关人员必须在值班记录和故障抢修记录本上做详细记录，不得疏漏隐瞒。D、发生较重大事故或故障时，经理单位在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由客服部经理召集有关单位和人员参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由客服部经理审批后报送公司。对于改进

2、措施，有关单位必须严格执行。3.2电气维修质量标准（一）室内低压电器安装及维修A、电器安装后部件完整，安装牢固，排列整齐，绝缘部件无裂纹缺损，电器活动接触部分良好，表面整洁，电器的支架、盘板平整，电器的引线整齐，固定可靠，电器及其支架油漆完好，通电后无异常噪音。B、接地（接零）引线敷设：连接紧密，接地支架截面选用正确，需防锈部分涂漆均匀，无遗漏，线路走向合理，色标准确。C、电器的导电接触面和母线的接触面必须接触紧密。（二） 查线、换线A、导线截面不能小于原设计标准，严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和护套断裂等缺陷。B、导线间和导线对地绝缘电阻必须大于0.5M。C、管内穿线：在管内导线要有余量，导线

3、在管内无接头；导线连接牢固，包扎严密，绝缘良好，不伤芯线；接线盒内清洁无杂物，导线整齐，导线接触紧密良好。D、换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好，并达到使用要求。（三）照明灯具维修 1、灯泡、灯管要按原设计标准更换，保证光照度。2、灯具更换要安装牢固，接线可靠，有接地线的不得漏接。3、灯具维修要保证附件完整齐全，灯光装饰片要妥善安放，以防掉落伤人。3.3 排水维修质量标准(一)室内排水、水管安装及维修A、安装必须牢固，管箍固定方法正确，排水畅通，无渗漏；B、 上下节管连接紧密，承差方向、长度和管箍间距符合原设计要求；C、排水管接口的捻口填料密实、饱满，凹入承口边缘不大于5mm，且环缝均匀

4、、灰口齐整、光滑，养护良好;（二）室内给水管道、附件安装及维修A、螺纹接口必须清洁、规整、无断丝、缺丝，连接牢固，接口处无外露油麻等缺陷。B、焊接接口表面无穿孔、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷。C、管道支架埋设平整，排列整齐，支架与管子接触紧密。D、阀门安装，进出口方向正确，连接牢固、紧密，启动灵活，朝向合理，表面洁净。E、卫生器具给水配件的安装及维修，电镀件完好无损伤，接口严密，启闭部分灵活，安装端正，表面洁净，无外露油麻。（三）下水道堵塞A、疏通后下水管水流通畅无阻。B、不损伤管壁。供电系统日常维护实施方案高压配电设备维护：1 每小时一次抄表，巡视检查，发现信号灯不亮及时更换，根据记录

5、参数的变化随时发现事故隐患；2 每周设备房大清扫一次，半月外表清扫一次，每年盘内清洁、检查、坚固、维护；3 每二年配合供电部门做预防性高压电气试验；4 定期检查维护配电房通风设备模拟屏应急电源及密封状况低压配电设备维护：1 每小时抄表、巡视检查，发现问题立即处理；2 每周设备房大清扫一次，半月外表清扫一次，每年清洁检查维护；3 定期进行盘内器具、导线绝缘测试；开关、接头等器伯温度测试；表计、电流器整定值的校核；4 定期检查维护配电房通风设备，应急电源及密封状况；未端用电设备维护：1 每天抄表、巡视检查，发现信号灯不亮及时更换；2 盘外部每月清洁一次，定期进行盘内清洁，器具、导线绝缘测试，开关金

6、属接头的温度测试，表计、电流器整定值的校核；3 定期根据未端用电设备不同特点进行模拟试验，对盘内各元件进行测试，发现缺陷，立即处理；4 定期检查未端用电设备的环境温度，通风状况及密封状况；5 定期对电机加油，绝缘测试，发现轴承不好，及时更换；6 定期对漏电保护装置进行检测，使之功能完备；高压设备大修：从巡视、抄表运行记录中发现问题和预防性高压试验中分析发现问题，确定哪些设备需要维修及维修性质，一般性的小、中修自己进行，大修按下列执行：1 预先熟悉设备、图纸说明书，初步判断故障点，联系厂商，了解备件及询问修理方法，确定自己大修或请厂商、供电部门大修；2 局面报告通知业主，说明大修原因，所需材料，

7、备件及预计费用和实施的时间、人员、步骤、方案。3 按操作规程做好倒闸操作，把大修设备与供电线路断开，并保证大厦供电正常。4 按高压规程，对大修设备做好，安全组织措施和安全技术措施。5 组织人员对故障部位进行大修；6 请供电监察部门对对大修设备进行测试，并做好记录；7 按操作规程做好倒电操作，将设备投入运行，低压配电设备大修；从巡视抄表和运行记录中发现问题，确定哪些设备需要维修及维修的性质，一般性的小中修由自己时行，大修按下列执行：a、 先熟悉设备、图纸、说明书，初步判断故障点，联系厂商，了解备件及询问修理方法，确定自己或厂商、供电部门完成大修；b、 报告通知业主，说明大修的原因，所需材料，备件

8、及费用和实施时间、实施人、实施方案；c、 操作规程进行倒电操作，把大修设备与供电线路断开，并保障大厦正常供电；d、 大修设备做好预防、安全组织、技术措施；e、 织人员对故障部位进行大修，并做好各种记录；f、 各项试验后，按操作规程倒电，使之投入运行。弱电系统日常维护实施方案 BA系统：1 关闭主机及打印机电源，对该设备进行清洁保养；2 接通电源后，检查电脑原设定数据，保证其正常运行；3 每月对电脑主机进行一次杀毒程序及整理硬盘碎片，并检查驱动器等工作；4 对网络连接片、信号连接模块进行除尘及线头坚固，保证接触良好；5 对楼层、电动阀门，传感器、空气压差开关、温度传感器、红外线开关等执行机构进行

9、清洁维护；6 对液位开关、压力、温度传感器进行整定试验。消防报警系统：1 关闭主机电源并拆除后备电源；2 清理消防主机内部垃圾，紧固连线，保证接触良好；3 对消防电脑及打印设备进行常规维护保养；4 测试消防主机及其手动柜的工作电压和工作参数；5 试验消防主机及手动柜的各项功能；6 检查各探测器的效果，对失效的探测器进行修理和更换；安保监控系统：1 关闭系统各监视器、录像机、矩阵主机、 处理器的电源；2 对各设备进行清洁除尘；3 检查各连接线，保证各连接点的可靠性；4 检查录像机的录像质量，对录像机时行必要的清洁处理；5 接通电源后仔细检查各图像的清晰度；6 对各设备进行功能检测；7 对各个摄像

10、机、报警点进行一次清洁保养工作，保证全面的清晰，报警功能的正常。空调系统日常维保方案日保养：1 每日做好主机电流及各项参数抄录工作；2 对管路损坏保温层进行修补；3 对楼层重点区域温度测试并做好记录；4 及时修复各类跑、昌、滴漏故障，杜绝事故发生；5 处理有故障的风机盘管。月保养：1 对新风机空调箱的滤网清洗数次；2 对新风口时行清洁并消毒；3 柜式新风机冷凝水盘疏通清理；4 对新风机皮带、轴承进行月点检保养；季保养：1 对所有润滑部位润滑加油；2 对所有四风口滤网清洗；3 对所有配电柜、操作箱进行规定点检（电工执行）。年保养：1 对空调机进行常规年度保养（由厂家配合进行）2 对空调机电控部分

11、电缆进行绝缘检测。电梯系统日常维保方案1 日常操作电梯机房抄表；2 每月三次电梯机房清洁检查；3 桥厢内照明更换，通讯检查；4 每天巡检发现平层、声响，舒适有无问题，及进处理；5 电梯出现故障，放人疏导，确保客人安全，并及时通知专业维修单位；6 进行货运管理；7 做好各种运行记录；8 配合专业维保单位，对电梯各部位进行检查，维护保养；9 做好电梯年度安全检验工作；给排水系统日常维保方案1 每月对给、排、污水系统分别按照各操作规程进行操作，保证设备正常运行，运行情况每小时一次记录在工作日志上；2 对所有泵（给水泵、排水泵、污水泵、雨水泵、喷泉泵、消防泵等）每小时一次进行巡检，检查工作压力、声响、振动、温度、电流、漏水情况等检查结果记录在巡检记录上，发现问题及进处理，及进汇报；3 每日巡查所有生活水箱，每季度对生活水箱进行消毒，使水箱出水，水质经卫生防疫部门检查化验达到国家卫生防疫要求，并建立完整的水活水箱管理档案；4 按照各种泵及所属设备的具体情况定期进行检查，并做好记录，主要目的是检查这些设备的 化程序和性能状况，查明设备缺陷和隐患，为设备维护保养提供中、大修方案依据。5 针对每种设备的运行情况制度定期保养计划（月、季、半年、年）更换维修计划，事后维修计划，维修设计计划，并保证实施。