居住物业工程管理实用手册.doc

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1、居住物业工程管理实用手册职责：保持设施设备的完好，确保机器设备的正常运行，及时处理业主的报（急）修，加强设施设备的维修保养，使物业保值增值。内容：一般分为：报（急）修服务、日常巡检维修、设备的计划保养。1.1业主报（急）修服务要求：管理处应设立报修电话、监督电话，实行365天每天24小时接待业主报修，并使业主家喻户晓。报修服务要做到：及时率90%以上，维修合格率95%以上，用户满意率90%以上，回访率100%。维修项目及其收费标准（详见第六章），要明码标价，上墙公布。程序：业主保修记录：姓名、室号、报修内容、联系电话派工（一般维修：30分钟内抵达现场，当日修复；较大的维修：提前3天和业主预约；

2、急修：15分钟内抵达现场，立即修复维修结束，业主签单回访。注意事项：上门维修应做到约时不误、文明礼貌、报价确认。维修人员应统一着装、佩戴胸卡，携带报修单、工具箱、零配件、对讲机、鞋套、抹布、垫布等物品。进门必须穿鞋套，工完料清并和业主说明今后使用中的注意事项。若缺少零配件和特殊工具，应采取临时措施保证业主正常生活的基本要求；维修时如需搬动家具或物品，必须征得业主同意，搬动时尽量小心仔细，完工后要恢复原址。上门维修若遇业主家中无人，必须在业主门上张贴请求再次预约上门维修（服务）的通知单，存根联交服务部备案。1.2日常巡检维修工程部门除要及时完成业主报（急）修的工作外，每天还应安排一定时间巡视检查

3、，及时主动发现问题，解决问题，做到防微杜，以免小洞不补大洞吃苦。1.3设备保养计划的制定和实施内容：电梯、水箱、智能化设备、消防设施设备、水系、水泵、电表接线、小区中央空调、小区共用设施等。计划的制定和实施项目名称点检周期记录位置综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐中央控制室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记空调循环水每年三至四次值班日

4、记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐中央控制室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记空调循环水每年三至四次值班日记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐锅炉系统每月一次设备台帐管道定期值班日记/设备台帐生活水箱每年二次设备台帐避雷系统每年一次设备台帐序号保养项目保养范围保养期限实施部门

5、1水泵生活水泵半年一次维修工程部消防泵半年一次维修工程部排污泵半年一次维修工程部潜水泵半年一次维修工程部2水箱半年一次维修工程部（健康证）3监控系统每月一次维修工程部4对讲系统每月一次维修工程部5公共天线每月一次维修工程部6消防系统火灾报警每月一次维修工程部防火卷帘门每月一次维修工程部消火栓每月一次维修工程部出口指示灯每月一次维修工程部自动喷淋每月一次维修工程部烟温感系统每月一次维修工程部干粉灭火器每月一次维修工程部7空调柜机半年一次维修工程部冷却水塔半年一次维修工程部冷却水泵半年一次维修工程部水系统每月一次维修工程部风机盘管每月一次维修工程部8电表接线每月一次维修工程部9低压配电柜半年一次维

6、修工程部10电梯机房由维保单位指定拥有资质的维保单位机身和井道11室内共用设施楼道楼梯墙面三至四年维修工程部粉刷、油漆楼梯、扶手三至四年维修工程部粉刷、油漆雨、污水管三至四年维修工程部粉刷、油漆外墙二年一次维修工程部清洗门窗、信报箱每年一次维修工程部粉刷、油漆房屋标式（栋号、单元号）每年一次维修工程部粉刷、油漆设备房每年一次维修工程部粉刷、油漆12室外公共设施护栏每年一次维修工程部粉刷、油漆灯杆每年一次维修工程部粉刷、油漆雨、污水管半年一次维修工程部粉刷、油漆路灯半年一次维修工程部粉刷、油漆车棚、车架半年一次维修工程部粉刷、油漆门岗半年一次维修工程部粉刷、油漆车位线、标式半年一次维修工程部粉刷

7、、油漆路障半年一次维修工程部粉刷、油漆室外消防栓半年一次维修工程部粉刷、油漆垃圾房半年一次维修工程部粉刷、油漆垃圾车、桶每季一次维修工程部粉刷、油漆喷水池每月一次维修工程部儿童游乐设施每周一次维修工程部老年健身设施每周一次维修工程部1.4设备台帐的建立管理处应对小区内所有设备进行登记，建立设备台帐。如遇重大事故，应将事故原因、情况分析、抢修记录、调试结果等信息一并记录在设备台帐内。1.5设备仓库的管理物品的分类：材料类、工具类、仪器仪表、机械零件、劳防用品物品的标识：入库、检验、分类标识物品的堆放与防护易燃、易爆与挥发性强的物品吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品常用工具、材料和配件易碎、易损物

8、品沙石、砖类工具设备的检修和保养库存物品存量限制季度检察帐物相符附：采购申报表库存物品月盘点表设备台帐监视和测量装置管理台帐空置房屋巡查记录年度设备维修保养计划设备设施维修养护月度计划设备维修保养实施方案设备维修保养验收记录设备维修保养通知水泵日常巡视检查表电梯日常巡视检查表点检记录和值班日记房屋修理养护任务单房屋修理养护任务单月报汇总采购申报单标识：DW/QR-08-03年月日编号：名称规格数量价格请购原因及用途需用日期申请人部门审批管理处主任库存物品月盘点表标识：DW/QR-08-13第页共页编号品名及规格单位上月结存本月收入本月发出本月结存备注数量单价金额数量单价金额数量单价金额数量单价

9、金额制表人：年月日设备台帐（1）标识：DW/QR-08-26编号：设备名称设备类别制造厂商安装地点型号规格电机功率外型尺寸安装日期重量设备原值始用日期附属设备技术规格、参数及资料安装记录日期重大事故记录设备台帐（2）标识：DW/QR-08-26编号：维护保养记录日期人员维修保养内容零件填卡人：监视和测量装置管理台帐标识：DW/QR-08-27编号：序号编号监视和测量装置名称型号制造厂使用部门/安装位置技术特征检定部门启用（首检）日期报废日期用途量值范围空置房屋巡查记录标识：DW/QR-08-28编号：单元巡查内容巡查人巡查时间64年度设备维修保养计划标识：DW/QR-08-29编号:序号设备名

10、称维修保养内容费用预算负责人次/年123456789101112备注：计划；推迟；进行中；完成。制订人：审批人：设备设施维修养护月度工作计划标识：DW/QR-08-30编号：序号工作内容完成情况遗留问题66设备维修保养实施方案标识：DW/QR-08-30编号：项目具体内容实施步骤技术要求责任人制订人：审批人：67设备维修保养验收记录标识：DW/QR-08-33编号：设备类别设备名称型号规格设备编号存在主要问题：技术主管月日实际维修保养内容：维修人员月日完工后质量验收意见：操作人员月日附件设备维修保养通知标识：DW/QR-08-33编号：尊敬的顾客（业户）；根据物业设备保养计划安排，定于月日至月

11、日，对设备系统进行保养。保养期间可能会暂时给顾客（业户）带来不便，敬请谅解。特此通知。物业管理处年月日水泵日常巡视检查表标识：DW/QR-08-34年月日内容编号工作状态起动时间电流（A）进水压力（PA）出水压力（PA）电气控制柜电机温度电机轴承声响水泵轴承声响水泵滴水状况基础振动状态一次运行时间备注：注：检查正常：检查不正常：（已维修，未维修X）检查人：维修人：维修时间：电梯日常巡视检查表标识：DW/QR-08-35编号：年月日气候：机房温度：内容梯号轿厢照明楼层显示按钮控制屏拽引电机限速器制动装置钢缆轿顶厅轿门井道井底外呼安全开关缓冲器导轨导靴监控机房其他部件注：检查正常：检查不正常：（已

12、维修，未维修）检查人：维修人：维修时间：点检记录标识DW/QR-08-36编号日期项目内容国/部标准点检结果点检人整改情况备注注：此表为建筑、设备、设施点检通用记录值班日记标识：DW/QR-08-37编号：年月日点至年月日点班时间地点记事内容处理意见交接内容工具、仪表：清洁卫生：遗留及要说明的问题：交班人员和时间：接班人员：年月日点至年月日点班时间地点记事内容处理意见交接内容工具、仪表：清洁卫生：遗留及要说明的问题：交班人员和时间：接班人员：房屋维修养护任务单类别数量单位类别数量单位上月结存张合格数张本月报修张合格率%本月注销张完成工时小时本月完成张材料消耗元三天内及时完成张人工费元及时率%本

13、月结存张报修日期年月日报修人姓名报修部位报修项目填单人上海东湖物业管理公司管理处报修人姓名地址号室报修日期有人时间报修人（户）验收报修部位报修项目预约日期开工日期完工日期月日修缮日期（）费用类别（）分摊方式（）自用部位共用部位公共设施业主自理修缮基金电梯水泵基金公共设施基金自然幢门牌幢住宅区域查勘部位查勘修理项目查勘数量实做数量实做工时量方数量预算定额材料费质量验收备注编号工时人工费填单人修理人查验员月日定额工料费合计凭证发放房屋维修养护任务单月度汇总年月类别数量单位类别数量单位上月结存张满意数张本月报修张合格率%本月注销张满意率%本月完成张完成工时小时及时完成数张材料消耗元及时率%人工费元合格数张本月结存张制表人：业务主管：