居住物业物业的接管验收实用手册.doc
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1、居住物业物业的接管验收实用手册物业的接管验收是在竣工验收的基础上,物业管理企业从开发商、建设单位处接管新建房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。在完成接管验收后,整体物业连同附属设备设施就应移交给物业管理企业。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,还应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收,由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。1.1物业接管验收的作用接管验收的作用主要体现在:1)、明确交接双方的责任。通过接管验收和接管合同的签订,实现双方责任的转移,在法律上界定清楚各自的责任范围。2)、确保物业具备正常的使
2、用功能,充分维护业主的利益。通过物业管理企业的接管验收,能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设,减少日后管理中的麻烦和开支。同时,能够弥补部分业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。3)、为日后管理创造条件。通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面,根据接管中的有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,计划安排好各项管理,发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。1.2物业接管验收的标准及重点物业的接管验收,分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的房屋接管
3、验收标准,主要内容有:1)、接管验收的标准主体结构:地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。木结构应结牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。凡应抗震设防的房屋,必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。外墙不得渗水屋面:各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水,出水
4、口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密,不渗漏。楼地面:面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直、无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固,接缝密合。装修:钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整,油灰
5、饱满,粘贴牢固。抹砂应平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。2)、水电设备设施的现场验收重点供配电系统的现场验收的主要内容:检查高低压配电柜、高压器有无正式供电,是否满足设计功能,是否按国家及地区有关规程施工,有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板;有无悬挂安全标示牌;安全有效距离是否合格;高压侧有无隔离设施等);接地网有无可靠接地;设备房有无做好“三防”措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。检查发电机系统是否能满足设计功能,机组能否正常使用,机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。
6、若有两台以上机组,能否并车同步进行,烟管有无漏烟现象,有无事故紧停车功能,应急自动发电功能,能否正常起动等,必保供电线路是否正常供电。低压电气线路应平整、牢固、顺直,过墙应有导管,导线连接必须紧密;采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地,每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧千伏。应按套安装电表或预留表位,并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。中央空调系统通风工程部分的现场验收:检查中央空调主机能否正常运行,负荷能否在可调节范围内调节运行,检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔
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