审查土地估价报告的关键.doc

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1、地盘估价实务检验宝典之一:查察地盘估价报告的关键地盘估价实务检验宝典之一：查察地盘估价报告的关键好的报告要紧表现为：第一、报告内容单方面，正文内容跟附件材料完整、配套；第二、公道客不雅观，估价办法的选用及评价思路、过程公正、按照充分；第三、用词准确，报告文字表述严谨、逻辑性较强；第四、评价结果全然准确，符合市场行情；第五、报告装订整齐、雅不雅观、不合。在理论义务中，查察报告的重点除了产权状况外，尚有通过对估价东西客不雅观的分析，对偏离畸形价值的过高或过低估价结果提出调解建议，以避免国家或当事人的严峻丧失落。报告查察的要紧内容：1、查察估价东西，其中包括权属、估价时点、估价作业日期跟有关证明材料

2、；2、查察估价目的，包括价钞票定义、价值典范；3、查察估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及猎取办法是否可靠？估价结论是否失落失落落相关数据的支持？4、查察估价办法，采用的办法是否公正，数据分析是否科学？5、查察估价条件，包括是否考虑得出估价结论的需要性，以及应用估价结论的限制条件，对房地产最高最准确应用评价的结论及其应用建议是否公正？风险分析是否适当？估价办法要点之一：市场比较法应用市场比较法估价，要按照规程规那么，选择存在交换性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，停顿因素比较作适当修正后，判定待估宗地的地盘价钞票，恳求比较实例不得少于三个。估价中，除恳求选择的实例与估价东西

3、属于一致供应圈、用途不合，在地域上属近邻地域或类似地域外，对比拟实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体恳求：1、比较实例选择。所选实例应是理论交易实例，并说明案例的具体坐落门商标跟宗地号。比较案例选择大年夜于或等于三个恳求：与待估宗地属一致供应圈即尽管在同地域、同级不，且基础装备完满程度邻近。好似地域无案例，可选择邻近地域或一致级地盘内的类似地域的交易案例，但选择案例的买买价钞票不克不迭相差太大年夜，按照阅历不克不迭逾越25%。与待估宗地用途应一样或类似按用地典范细类，如无用途一样案例，可选择用途邻近。比如待估宗地用途为室庐可选择商住，如工业可选择仓储，条件是已有一至二个

4、与待估宗地用途一样的交易案例。用途不不合时应设用途修正。与待估宗地的交易典范价钞票典范一样，交易典范一般包括出让，让渡，股份制变革，租赁，抵押等。如选择交易案例的交易典范与待估宗地的典范不不合，应停顿交易典范的修正除抵押评价外，一般不选择抵押实例。成交日与待估宗地的估价期日应濒临。A：假设市场比较动摇且交易较少，比较的有效限日可延长，即选择多青年的交易案例用于比较最长不逾越三年；B：如市场变卦比较快且交易爽朗，那么比较的有效期要延长最长不逾越1至2年，一般交易案例的有效期最长不逾越三年；交易案例必须为畸形交易即成交价钞票为畸形价钞票或可修正为畸形价钞票。所谓畸形交易应是地下、平等、自愿的交易。

5、价钞票内涵要不合，比如开拓程度、郊区的五通一平与郊区的差异：是基底的价钞票仍然含分摊面积的价钞票等。按上述恳求选择比如拟案例后，分不停顿描画，描画内容假设有可以，最好到现场反省如下：1、交易实例状况：A座落位置、形状、地质；B水、电、路、讯、暖等基础装备C商业昌盛、交通等状况条件D地盘使用现状与规范用途E有关地上建筑物的全然状况F权利状况跟地盘应用年限等2、成交价钞票包括房地总价、地盘总价、房屋总价及呼应的单价跟房屋租赁等外容，同时说明价钞票典范、价钞票程度及种类等。3、付款办法包括：一次付清、分期付款及比例、抵押存款比例、房钞票支付支付等外容。4、成交日期一般描画包括应用单位、位置、四至、用途、面积、方案条件如建筑面积、容积率、建筑密度等、地盘等级、地盘开拓程度、期日交易、地盘应用年限、交易典范、交易状况、买买价钞票等。地域因素及个不因素等条件按用途差异选择见因素选择内容。2、因素选择估价时选择的比较因素，应包括阻碍地价的全部要紧因素，要紧是地域因素跟个不因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价阻碍因素对应，不得脱漏要紧因素，需要时应说明停顿因素选择的按照。选择因素的原那么：结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途差异阻碍地域地价的因素有差异，且阻碍程度差异。