2022年5月福建(厦门、泉州、晋江、漳州)房地产市场月报(保顾).pdf
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1、2022-6-91厦门、泉州(含晋江)、漳州5月市场报告保利投顾海西分院2022年6月2022-6-92l 全国、地方政策资讯变化及影响l 一级市场土地供应、土地成交、成交热度情况l 二级市场住宅供应、住宅成交(量价)、市场景气度(开盘情况+来访认购+典型项目+客户心态)市场分级2022-6-93宏观信息宏观4月经济大幅走弱,消费、投资等下滑,出口增速回落4月各项经济指标承压,社会消费品零售大幅走弱至不到3万亿元,同比跌幅扩大7.6个百分点,是2020年4月以来的最低值。固定资产投资全面走弱,基建投资同比增速放缓7.5个百分点,制造业投资放缓5.5个百分点,房地产投资跌幅进一步扩大。出口同比增
2、速大幅放缓10.8个百分点。资料来源:保利投顾研究院整理图:4月主要宏观经济指标出口额固定资产投资社会消费品零售总额3.9%4月同比0.82%4月环比房地产投资14.1%4月环比11.1%4月同比餐饮消费商品零售22.7%4月同比9.7%4月同比增速放缓10.8个百分点2022-6-94CPI:n受国内疫情及国际大宗商品价格持续上涨等因素影响,CPI环比上涨0.4%,同比上涨2.1%。n各地区各部门多措并举做好保供稳价,扣除食品和能源价格的核心CPI稳中有降,同比上涨0.9%,涨幅比上月回落0.2个百分点。PPI:n尽管国际大宗商品价格高位运行,但各地区各部门坚决贯彻落实保供稳价决策部署,PP
3、I环比和同比涨幅均有所回落。数据解读宏观信息宏观CPI温和上涨,PPI延续涨幅回落态势4月,CPI环比上涨0.4%,同比上涨2.1%,涨幅较上月扩大0.4个百分点;PPI环比上涨0.6%,同比上涨8.0%,涨幅较上月回落0.5个百分点。本轮CPI温和上涨,PPI延续涨幅回落态势,PPI和CPI同比涨幅之间的“剪刀差”进一步缩减,价格上涨主要受到疫情及国际大宗商品价格持续上涨等因素影响,涨幅有所回落原因在于政府部门保供稳价措施。资料来源:保利投顾研究院整理图:4月CPI、PPI数据情况(%)2.108.00(6)(4)(2)0 2 4 6 8 10 12 14 16 2019-012019-03
4、2019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-03CPIPPI2022-6-95宏观信息宏观Shibor利率市场三涨五跌,短期资本流动性相对充足美联储紧缩的货币政策效应逐渐为市场所消化,控通胀效果并不显著,美股连续走弱,美元指数创新高后上涨略显乏力,冲高回落。国内疫情形势局部仍在反复,银质押利率全面上行,SHIBOR利率大体下行,后市小幅下行的可能性较大。数据来源:wind,保利投顾研究院整理0
5、.00000.50001.00001.50002.00002.50003.00003.50002020/1/22020/2/22020/3/22020/4/22020/5/22020/6/22020/7/22020/8/22020/9/22020/10/22020/11/22020/12/22021/1/22021/2/22021/3/22021/4/22021/5/22021/6/22021/7/22021/8/22021/9/22021/10/22021/11/22021/12/22022/1/22022/2/22022/3/22022/4/22022/5/2表:2020-2022年5月2
6、7日SHIBOR利率走势SHIBOR:隔夜SHIBOR:1周SHIBOR:3个月0.0000 1.0000 2.0000 3.0000 4.0000 5.0000 6.0000 7.0000 8.0000 2008/1/22009/1/22010/1/22011/1/22012/1/22013/1/22014/1/22015/1/22016/1/22017/1/22018/1/22019/1/22020/1/22021/1/22022/1/2表:2008-2022年5月27日LIBOR利率走势LIBOR:美元:隔夜LIBOR:美元:1周LIBOR:美元:3个月3个月20090.69%3个月20
7、082.93%3个月20140.23%3个月20140.43%3个月20160.74%3个月20192.33%3个月2020.61.84%3个月2021.22.80%3个月202.5.271.995%3个月20220.1.21%2022-6-96宏观信息宏观稳经济、稳增长刻不容缓,确保二季度经济实现合理增长,降低失业率5月25日,国务院召开会议,要求把稳增长放在更突出位置,着力保市场主体以保就业保民生,努力确保二季度经济实现合理增长和失业率尽快下降。此次会议在省、市、县设立分会场,规模较大。房地产行业方面,提及保障合理住房需求。数据来源:保利投顾研究院整理【解读】(1)稳经济刻不容缓,5月督促
8、政策落实迫在眉睫、高层强调应出尽出。【全国动员】高规格会议直通区县。本次会议从国务院直接直达到县级层面,“一竿子捅到底”,把责任落实到各部委及各省各城政府,体现当前稳经济刻不容缓。【保民生】会议自上而下贯彻了“稳经济,保民生”的基本思路,要坚决遏制经济加速下滑趋势,宏观政策落地将更加直接有效。【救市计划】高层决定实施“33项措施”被称为“12万亿救市计划”,其中内容涵盖全年退税、国家融资担保、铁路建设债券及专项债等等,以总量12亿元来拉动投资增长。2008年“4万亿”后,当年GDP有近10%高增长,房价单月最高同比涨幅达11%。相较2008年“4万亿”救市力度,此次有过之而无不及。(2)“超预
9、期”增量政策出台在即。【超常手段】市场走势将主要取决于疫情形势演变、已有政策落地情况,以及是否会出台“超预期”的增量政策。目前经济态势承压,不排除“超预期”增量政策的出台。【预期改善】高层主动回应社会对经济发展和民生问题的关切,当前经济受到的冲击是暂时性的,长期来看中国经济稳中向好趋势不变。未来经济增长和收入预期有望得以改善,激活激发内生动力,改善消费信心和预期,促进经济增长良性循环。图:全国会议的主要内容l以经济建设为中心,坚决遏制经济下滑l确保政令央地畅通,“一竿子捅到底”l视情况出台“超预期”的增量政策加快落实国常会确定的6方面33项一揽子措施;加强政策的解读和预期的引导;投资:全面加强
10、基础设施建设;财政:全年退税减税总量约2.64万亿元(增加1400+亿元),加快地方政府专用债券发行使用(6月底前基本发行完毕,8月底前基本使用到位);金融:小微贷款支持工具的额度和支持比例增加一倍;房地产:因城施策支持合理住房需求l稳增长,稳市场主体,搞就业2022-6-97资料来源:保利投顾研究院整理宏观信息宏观央行首次单独下调5年期以上LPR,“非对称”降息定向支持房地产5月15日,央行、银保监会公告下调首套房贷利率下限为LPR减20BP。5月20日,央行公布1年期LPR维持不变,5年期下调15个基点至4.45%。两次调整后首套房利率下限降至4.25%。以300万元、30年等额本息计算,
11、月供可省711元。这也是5年期LPR下调幅度最大的一次,央行促进释放中长期贷款需求、恢复居民购房需求的意图明显。图:2019年8月LPR定价机制改革以来变化4.854.804.754.654.604.454.254.204.154.053.853.803.703.43.63.84.04.24.44.64.85.02019-08-012019-09-012019-10-012019-11-012019-12-012020-01-012020-02-012020-03-012020-04-012020-05-012020-06-012020-07-012020-08-012020-09-01202
12、0-10-012020-11-012020-12-012021-01-012021-02-012021-03-012021-04-012021-05-012021-06-012021-07-012021-08-012021-09-012021-10-012021-11-012021-12-012022-01-012022-02-012022-03-012022-04-012022-05-01贷款市场报价利率(LPR):5年贷款市场报价利率(LPR):1年2022-6-98资料来源:保利投顾研究院整理宏观信息宏观房地产投资增速转负、销售额销售面积降幅持续扩大1-4月,商品房销售面积39768万平
13、方米,同比下降20.9%,其中住宅销售面积下降25.4%;商品房销售额37789亿元,同比下降29.5%,其中住宅销售额下降32.2%。分月份看,商品房销售额、销售面积连续10个月同比增速为负,4月跌幅持续扩大。单月同比商品房销售面积商品房销售额商品住宅销售面积商品住宅销售额房地产开发投资增速(累计)2021-07-8.5%-7.1%-9.5%-7.2%12.7%2021-08-15.6%-18.7%-17.6%-19.7%10.9%2021-09-13.2%-15.8%-15.8%-16.9%8.8%2021-10-21.7%-22.7%-24.1%-24.1%7.2%2021-11-14.
14、0%-16.3%-16.3%-17.2%6.0%2021-12-15.6%-17.8%-19.4%-19.6%4.4%2022-0102-9.6%-19.3%-13.8%-22.1%3.7%2022-03-17.7%-26.2%-23.2%-29.1%0.7%2022-04-39.0%-46.6%-42.4%-48.6%-2.7%图:4月商品房数据情况2022-6-99资料来源:保利投顾研究院整理宏观信息宏观70城房价:一线连续3月环比正增长,二线持平,三线降幅收窄4月70城新房价格环比下跌0.3%,降幅较上月扩大0.2pct;同比下降0.1%,是2015年12月以来首次房价同比下跌。其中一线
15、新房价格连续4月环比正增长,但涨幅回落0.1pct,二线环比持平转下降,三线环比降幅扩大至0.6%。70城二手价格连续8月环比下跌,降幅0.3%,较上月扩大0.1pct;其中一线北广深环比上涨,上海环比持平,二三线环比均降。-0.3-0.3-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.81.02019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-09202
16、0-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04新房二手指标一线二线三线环比下降城市数新建商品住宅环比+0.2%(涨幅回落0.1pct)-0.1%(持平转为下降)-0.6%(降幅扩大0.4个pct)47城(较上月增9城,较12月底减3城)二手住宅环比+0.4%(持平)-0.3%(降幅扩大0.2pct)-0.3%(持平)50城(较上月增5城,较12月底减13城)图:70个大中城市一二手住
17、宅价格指数环比0.2pct 0.1pct2022-6-910表:本月地方调控政策一览资料来源:保利投顾研究院整理宏观信息宏观多地出台支持性政策,武汉厦门放开限购、长沙变相放开限购条件中山调整商品住房网签价格,新建商品住房实际销售价格,可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签备案;武汉、厦门放开限购,通过降低购房门槛,从需求端促进楼市发展;成都优化预售办理条件和家庭总套数认定标准;鹤壁从购房补助以及缓解开发商资金压力两方面入手调整房地产市场。城市政策要点具体内容政策分析中山调整商品住房网签价格新建商品住房实际销售价格,可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签备案。
18、有助于加强商品房网签备案进程,优化购房流程武汉放开限购本市户籍居民家庭在武汉市已有2套住房的,在限购区域可新购买1套住房;对符合国家生育政策生育二孩或三孩的2套住宅家庭,在限购区域可新购1套住房;限购区域首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭,在本市缴纳社保或个税年限由2年调整为1年。降低购房门槛,扩大购房客群,从需求端促进楼市发展成都支持刚性和改善性住房需求优化预售办理条件及预售资金监管;优化家庭住房总套数及无房居民家庭认定标准。从开发商、客户两方面共同优化,从而支持刚性和改善性住房需求鹤壁契税补助、下调土地竞拍保证金购买新建商品住宅的,可获得50%契税补助;土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价
19、的20,土地出让金可在成交后1年内分期缴纳通过购房补助促进需求缓解开发商土地竞拍资金压力厦门放开限购多孩家庭中要求有一孩为未成年人,符合要求的厦门户籍家庭可购买第三套住房;降低购房门槛,从需求端刺激消费非厦门户籍的大专及以上学历购房者或家庭,持有半年以上劳动合同、工作证明、医社保证明,即可在岛外购房。长沙住房套数计算调整 已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。存量房盘活供作租赁住房,变相放开限购条件2022-6-911宏观信息宏观全国范围内首套商贷利率下限可降至4.4%,郑州、天津、廊坊等利率调降央行及银保监会发文调整差别化住房信贷政策,首套房
20、贷款利率下限降至较LPR低20BP,二套住房商业房贷维持现行规定不变。随即郑州、天津部分银行调降首套贷款利率至4.4%,固安首套/二套分别调降40BP/30BP至4.6%/5.2%。此外,海口二套(贷款未结清时)最低首付比例7成5成;沈阳二套最低首付比例5成4成。资料来源:保利投顾研究院整理图:近期典型城市房居民房贷利率变动情况政策动态单位/城市首套二套当前情况变化累计变化去年最低去年最高当前情况变化累计变化去年最低去年最高房贷利率下调郑州4.4%20BP197BP5.64%6.37%5.2%-142BP5.88%6.62%合肥5.18-5.28%22-32BP70BP5.83%5.88%5.
21、88%-49BP6.32%6.37%天津(个别银行)4.4%50BP55BP4.95%5.05%5.2%-5BP5.2%5.25%廊坊4.6%40BP80BP5.39%5.40%5.2%30BP73BP5.93%5.93%孝感5.75%8BP12BP5.83%5.88%5.93%-20BP5.93%6.13%首付比例下调海口/,最低首付比例30%贷款未结清时,最低首付比例:70%50%沈阳/,最低首付比例30%二套房最低首付比:50%40%备注:苏州已有多家银行确认利率会调到4.4%,预计本周内落实2022-6-912政策、资讯厦门同安集美海沧思明湖里翔安霞飞路提升改造项目位于海沧新阳东片区,
22、起于阳顺路,止于新阳北路,全长1.81公里。改造后的霞飞路将由双向4车道扩宽为双向6车道,道路宽由原来的28米增加到38.75-43米。同时,沿线市政管线、照明、绿化等市政设施也将配套“提档升级”。单向将增加到5个车道,加大高峰期车流量的消化能力。九溪口公园将动工思明区洪文幼儿园可行性获批新城美峰片区将建一所新学校同安新城美峰片区将新增一所96个班规模的学校,为市教育科学研究院附属中小学,项目用地面积约60238,总建筑面积约88746,共规划小学48个班、初中48个班,预计今年7月开工,2025年7月竣工。九溪口公园范围为翔安南路以南,滨海东大道以北,九溪流域以东区域,项目面积约86.3公顷
23、,项目总投资约17624.49万元,计划明年5月开工,预计2025年12月建成。备注:数据由保顾研究院海西分院整理。统计口径:厦门市6区项目位于思明区洪文社区,洪莲北二路与前埔西路交叉口西南侧。总用地面积6000,总建筑面积8600,拟建一所18班幼儿园。2022-6-913资料来源:保利投顾海西分院整理政策异动厦门厦门放宽限购,预计将对岛内市场具有一定带动作用,对岛外市场无明显带动区域原政策放松后新政变化分析实际落地情况厦门户籍本市户籍家庭限购2套,有2套及以上禁止购买以家庭为单位,二孩家庭可购买第三套房(需有一个未成年)放宽厦门户籍二孩家庭限购套数由于银行尚未公布第三套贷款政策,目前第三套
24、需全款非厦门户籍非本市户籍需要4年连续3年缴交医社保、纳税证明本科及以上、获得中级及以上职称,或高级工及以上职业,三者条件满足其一,在厦稳定就业1年以上,可岛外购房1套名下无房,岛外要求大专学历,到内要求本科学历,在厦稳定就业1年以上,可购买1套放宽学历、医社保限制,由岛外购房放宽至厦门全市此前岛外已经可通过第三方机构协助获取职称绕开限购,操作较为普遍。目前岛外多项目已经执行,但岛内暂无项目执行2022-6-914政策要点放松表彰性落户政策在原来获得市级及以上“劳动模范”“见义勇为”荣誉称号落户的基础上,新增区级“劳动模范”“见义勇为”荣誉称号人员落户渠道。放松人才落户政策:高级技师职业资格(
25、职业技能等级)的高技能人才稳定就业或拥有合法住所即可落户,配偶、未成年人子女可随迁(原高级技师需缴交社保1年,落户岛内需有51%的房产)放松毕业生落户政策全日制本科及以上学历的往届毕业生落户降低年龄要求,由原年龄45周岁以下调整为距离法定退休年龄5年以上。新增加了非全日制硕士、博士研究生的落户渠道。放松家属随迁政策父母投靠子女、夫妻投靠、未成年人人投靠父母的,均取消落户年限要求,其中夫妻投靠的结婚登记时间降低至满1年即可。(原政策落户岛内需被投靠人需落户5年,结婚登记5年,岛外需落户3年,结婚登记3年)放松岛外落户条件、全日制普通高校专科学历毕业生,将“年龄35周岁以下且连续在厦缴交社会养老保
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