泛海控股：泛海控股股份有限公司主体及相关债项2022年度跟踪评级报告.PDF

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1、东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/I泛海控股股份有限公司主体及泛海控股股份有限公司主体及相关债项相关债项2022022 2年度跟踪评级报告年度跟踪评级报告主体信用跟踪评级结果主体信用跟踪评级结果跟踪跟踪评级评级日期日期上次评级结果上次评级结果评级组长评级组长小组成员小组成员CC2022022 2/6/6/2424CC谢瑞谢瑞汪欢汪欢债项信用债项信用评级模型评级模型债项简称债项简称跟踪评级跟踪

2、评级结果结果上次评级上次评级结果结果1.1.是否满足模型假设是否满足模型假设否否受评主体受评主体持续经营存在重大不确定性，不满足模型假设。持续经营存在重大不确定性，不满足模型假设。2 2.基础评分模型基础评分模型一级指标一级指标二级指标二级指标权重（权重（%）得分得分业务竞争力市场地位24.00-业务多样性16.00-风险管理和盈利水平资产质量21.00-净资产收益率9.00-偿债能力短期债务占比4.50-全部债务资本化比率6.00-资产负债率4.50-净资产15.00-3 3.基础模型参考等级基础模型参考等级-4 4.评级调整因素评级调整因素-公司流动性极为紧张公司流动性极为紧张，已存在大规

3、模债务逾期已存在大规模债务逾期，部分部分债券已到期未偿付债券已到期未偿付，公司公司 2022021 1年年审计报告提示审计报告提示与持续经营相关的重大不确定性与持续经营相关的重大不确定性5 5.主体信用等级主体信用等级CC注：最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定，可能与评级模型输出结果存在差异。17 泛海 MTN001CC18 泛海 MTN001CC19 泛控 01CC19 泛控 02CC20 泛控 01CC20 泛控 02CC20 泛控 03CC注：相关债项详细信息及其历史评级信息请见后文“本次跟踪相关债项情况”。主体概况主体概况泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”或“

4、公司”）主营金融业务和房地产开发业务，控股股东为中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”），实际控制人为自然人卢志强。评级观点评级观点跟踪期内，公司存在大额到期未偿付款项，全部债务规模仍较大，存续信用债均已逾期未足额兑付，流动性极为紧张；公司对民生证券的持股比例下降至 31.03%，且所持民生证券股份均因涉诉被法院冻结，自 2021 年 8 月起不再将民生证券纳入公司合并财务报表的合并范围；受投资的金融资产发生风险确认公允价值变动损失和投资损失影响，2021 年民生信托收入大幅下降，当期计提大额信用减值损失，净利润亏损规模扩大；跟踪期内，公司房地产项目施工进度缓慢，位于美国的房地产项目垫

5、资严重，累计计提减值损失 56.80 亿元；在建及拟建项目未来投资规模较大，面临资金支出压力；货币资金大幅下降，资产受限比例高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响；永拓会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2021 年财务报表进行了审计，并出具了保留意见的审计报告。综合分析，东方金诚维持泛海控股主体信用等级为 C，并维持“17 泛海 MTN001”、“18 泛海 MTN001”、“19泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”和“20 泛控 03”信用等级为 C。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱：电话：01

6、0-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据20202121 年收入构成年收入构成主要数据和指标主要数据和指标项目项目2012019 9 年年20202020 年年20202121 年年20202222 年年 3 3 月月资产总额(亿元)1778.751820.011102.451098.84所有者权益(亿元)331.16349.80137.73128.02全部债务(亿元)877.47823.29575.35579.86营业总收入(亿元)125.31140.571

7、49.2322.84利润总额(亿元)24.06-44.97-130.90-10.51公司有息公司有息债务结构（债务结构（单位：亿元）单位：亿元）经营性净现金流（亿元）55.7183.36106.25-0.13营业利润率（%）29.6530.8140.3526.39资产负债率（%）81.3880.7887.5188.35流动比率（%）134.36118.2377.3575.85全部债务/EBITDA（倍）15.70-154.44-7.63-EBITDA 利息倍数（倍）0.73-0.08-1.27-注：表中数据来源于公司 2019 年2021 年的审计报告及 2022 年 13 月未经审计的合并财

8、务报表，2019 年财务数据为 2020 年审计报告期初数；2020 年财务数据为 2021 年审计报告期初数。关注关注 跟踪期内，公司存在大额到期未偿付款项，全部债务规模仍较大，存续信用债均已逾期未足额兑付，流动性极为紧张；公司对民生证券的持股比例下降至 31.03%，且所持股份均因涉诉被法院冻结，自 2021 年 8 月起民生证券不再纳入公司的合并范围；受投资的金融资产发生风险确认公允价值变动损失和投资损失影响，2021 年民生信托收入大幅下降，当期计提大额信用减值损失，亏损规模扩大，期末不良资产率较高，未来仍面临持续大额损失风险；受车险综改、河南客户水灾等因素影响，公司保险业务 2021

9、 年出现较大亏损；跟踪期内，公司房地产项目施工进度缓慢，位于美国的房地产项目垫资严重，累计计提减值损失 56.80 亿元；公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场持续调控及行业融资环境偏紧的背景下，考虑到公司当前流动性紧张、再融资能力弱，面临较大资金压力；控股股东中国泛海持有公司股份被质押比例极高且被完全冻结，公司存在实际控制人变更风险；公司货币资金大幅下降，资产受限比例高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响；永拓会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2021 年财务报表进行了审计，并出具了保留意见的审计报告。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚国际信用评估有限公司金融投资企业信用

10、评级方法及模型（RTFF005201910）东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/III历史评级信息历史评级信息主体信用等级主体信用等级债项信用等级债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告CC2021/8/30谢瑞、汪欢东方金诚国际信用评估有限公司金融投资企业信用评级方法及模型（RTFF005201910)阅读原文BB/负面BB2021/8/27谢瑞、

11、汪欢阅读原文A/负面A2021/5/26谢瑞、汪欢阅读原文AA-/负面AA-2021/5/18谢瑞、汪欢阅读原文AA+/继续列入评级观察名单AA+/继续列入评级观察名单2021/1/25吕春阳、王黎娅阅读原文AA+/列入评级观察名单AA+/列入评级观察名单2020/7/13吕春阳、赵一统阅读原文AA+/稳定AA+2016/5/5朱林、王莹莹东方金诚房地产企业评级方法（2014 年 5 月）阅读原文AA/稳定AA2015/7/10葛新景、李晓光阅读原文注：经过多次级别调整，2021 年 8 月 30 日公司主体信用等级被下调至 C。本次跟踪相关债项情况本次跟踪相关债项情况债项简称债项简称上次评级

12、上次评级日期日期发行金额发行金额（亿元）（亿元）存续期存续期增信措施增信措施增信方增信方/主体信用等级主体信用等级/评级展望评级展望17 泛海 MTN0012021/8/3014.002017/3/20-2022/3/20-18 泛海 MTN0012021/8/307.002018/8/29-2023/8/29-19 泛控 012021/8/305.502019/7/9-2022/7/9连带责任保证担保中国泛海/终止评级19 泛控 022021/8/305.002019/12/25-2022/12/25连带责任保证担保中国泛海/终止评级20 泛控 012021/8/3012.002020/1/

13、23-2023/1/23连带责任保证担保；实际控制人卢志强个人担保；股权质押担保中国泛海/终止评级20 泛控 022021/8/304.002020/2/27-2023/2/27连带责任保证担保中国泛海/终止评级20 泛控 032021/8/307.002020/4/29-2023/4/29-注：“17 泛海 MTN001”和“18 泛海 MTN001”附第 3 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权；“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”和“20 泛控 03”附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；因公司未能按

14、期、足额偿付“18 泛海 MTN001”回售部分债券本息及未回售部分债券利息，触发了“17 泛海 MTN001”之交叉保护条款，“17 泛海 MTN001”兑付日由 2022 年 3 月 20 日调整至 2021 年 12 月 1 日；“19 泛控 02”、“20 泛控 02”和“20 泛控 03”已分别于 2021 年 12 月 27 日、2022 年 2 月 28 日和 2022 年 4 月 29 日摘牌。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆

15、泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/1跟踪评级原因跟踪评级原因根据相关监管要求及泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”或“公司”）相关债项的跟踪评级安排，东方金诚进行本次定期跟踪评级1。主体概况主体概况泛海控股主营金融业务和房地产开发业务，控股股东为中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”），实际控制人为自然人卢志强。泛海控股成立于 1989 年 5 月 9 日，前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，于 1994 年 9 月 12 日在深圳证券交易所上市，其时控股股东为深圳南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）。1998 年 10 月，泛海能源

16、控股股份有限公司（以下简称“泛海能源”）受让南油集团持有的 52.50%法人股，成为公司控股股东。后经多次股权转让、更名和定向增发等，截至 2014 年 4 月 28 日，公司更名为泛海控股股份有限公司，股票简称变更为“泛海控股”，代码为“000046”，控股股东为中国泛海。2016 年 1 月，公司完成非公开发行股票 6.39 亿股，募集资金 57.50 亿元。截至 2022 年 3 月末，公司总股本为 519620.07 万股，中国泛海持有公司股份 317724.76 万股，占公司总股本的 61.146%，是公司的控股股东，自然人卢志强直接和间接持有公司约 63.88%的股份，为公司实际控

17、制人。根据公司发布的相关公告，截至 2022 年4 月 12 日，中国泛海及其一致行动人泛海能源（不包括公司实际控制人卢志强）合计持有公司330124.76 万股，占公司总股本的 63.532%；累计被质押 330116.76 万股，占其持有公司股份的 99.998%，占公司总股本的 63.530%；同时中国泛海持有的公司股份已经全部被冻结。公司金融业务主要包括证券、信托、财险等，运营主体主要为民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）、中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）和中国通海国际金融有限公司（0952.HK，以下简称“中国通海金融

18、”），其中民生证券自 2021 年 8 月起不再纳入公司合并报表范围，但公司仍持有其约 31.03%股份，系其第一大股东。公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、酒店、大型城市综合体等多个业态，具备多业态综合开发能力；房地产项目主要位于北京、上海、武汉、深圳等经济发达城市及美国，2019 年公司出售位于北京和上海的项目后，项目布局主要集中于武汉及美国。截至 2022 年 3 月末，公司资产总额 1098.84 亿元，所有者权益 128.02 亿元，资产负债率为 88.35%。2021 年及 2022 年 13 月，公司实现营业总收入分别为 149.23 亿元和 22.84 亿元，利润总额

19、分别为-130.90 亿元和-10.51 亿元。1公司未安排访谈，本报告根据公司提供的年度报告等相关资料撰写。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/2债券本息兑付及募集资金使用情况债券本息兑付及募集资金使用情况经中国银行间市场交易商协会“中市协注2016MTN641 号”文核准，公司于 2017 年 3月发行 14.00 亿元中期票据，债券简称“17 泛海 MTN001”，票面利率为 6

20、.49%，期限 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，起息日为 2017 年 3 月 20 日，到期日为 2022 年 3 月 20 日，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付；于 2018 年 8 月发行 7.00 亿元中期票据，债券简称“18 泛海 MTN001”，票面利率为 8.50%，期限 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，起息日为 2018 年 8 月29 日，到期日为 2023 年 8 月 29 日，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。经中国证监会证监许可2019579 号文核准

21、，公司于 2019 年 7 月发行 5.50 亿元公司债，债券简称“19 泛控 01”，票面利率 7.50%，期限 3 年，附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；于 2019 年 12 月发行 5.00 亿元公司债，债券简称“19 泛控 02”，票面利率 7.50%，期限 3 年，附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；于 2020 年 1 月发行 12.00 亿元公司债，债券简称“20 泛控 01”，票面利率7.50%，期限 3 年，附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；于 2020 年 2 月发行 4.

22、00 亿元公司债，债券简称“20 泛控 02”，票面利率 7.50%，期限 3 年，附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；于 2020 年 4 月发行7.00 亿元公司债，债券简称“20 泛控 03”，票面利率 7.50%，期限 3 年，附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。截至本报告出具日，“17 泛海 MTN001”、“18 泛海 MTN001”、“19 泛控 01”、“19泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”和“20 泛控 03”募集资金均已全部按照募集资金用途使用。截至付息日及回售部分兑付日终，公司未能按照

23、约定筹措足额偿付资金，不能按期足额偿付“17 泛海 MTN001”、“18 泛海 MTN001”、“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控01”、“20 泛控 02”和“20 泛控 03”应付利息及回售部分债券本金，上述债券均已构成实质性违约。其中，“19 泛控 02”、“20 泛控 02”和“20 泛控 03”已分别于 2021 年 12 月 27日、2022 年 2 月 28 日和 2022 年 4 月 29 日摘牌。宏观经济与政策环境宏观经济与政策环境疫情再度扰动宏观经济运行，基建投资发力稳定经济大盘，一季度通胀形势整体温和疫情再度扰动宏观经济运行，基建投资发力稳定经济大

24、盘，一季度通胀形势整体温和3 月上海、吉林疫情再起，并波及全国。一季度宏观数据大幅波动，其中 3 月消费受到严重冲击，社会消费品零售总额同比负增长，而基建投资则延续年初强势，出口也继续保持两位数高增长。2022 年一季度 GDP 同比增速为 4.8%，低于今年“5.5%左右”的增长目标，显示当前经济下行压力进一步加大。一季度 GDP 增速较 2021 年四季度回升 0.8 个百分点，主要原因东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座

25、12 层 100600 官网：http:/3是上年同期基数走低（以两年平均增速衡量）。当前经济增长动能继续呈现“供强需弱”特征。在强出口、基建投资发力和上游工业原材料“保供稳价”作用下，一季度工业增加值累计同比增长 6.5%，明显高于同期 GDP 增速。而受疫情扰动、居民收入增速下滑影响，一季度国内消费增速明显偏低，特别是在 3 月疫情发酵后，商品和服务消费大幅转弱。值得一提的是，一季度楼市延续下滑，头部房企风险仍在暴露，正在成为去年下半年以来经济下行压力的一条主线。展望未来，疫情冲击在 4 月会有进一步体现，居民消费以及汽车等重要产业链将受到较大影响，经济下行压力还将加大。但与此同时，政策面

26、对冲力度也在相应增强，其中基建投资有望保持高增。以上因素相互抵消叠加上年基数走高，预计二季度 GDP 同比增速将小幅回落至4.6%。在疫情得到有效控制、楼市回稳预期下，下半年经济增长动能有望转强。2022 年经济运行将呈现明显的“前低后高”走势。值得注意的是,受俄乌战争推高国际油价等因素影响，3 月 PPI 同比涨幅达到 8.3%，回落幅度不及预期，仍处明显偏高水平。这意味着下游企业经营压力依然很大。不过，受当前消费偏缓，国内产能修复充分，猪周期处于价格下行的后半场，以及前期财政货币未搞“大水漫灌”等因素影响，消费品价格走势保持温和，3 月 CPI 同比涨幅仅为 1.5%。这为央行灵活实施逆周

27、期调控提供了较大空间。逆周期调控正在加力，二季度宏观政策将延续财政、货币逆周期调控正在加力，二季度宏观政策将延续财政、货币“双宽双宽”过程过程1 月政策性降息落地，一季度财政基建支出力度明显扩大，显示宏观政策正在向稳增长方向适时加力。展望二季度，财政稳增长将在收支两端持续加力，主要体现在基建支出力度会继续加大，高达 1.5 万亿元的增值税留抵退税政策在 4 月 1 日启动。货币政策方面，除了支小再贷款等结构性货币政策工具将向小微企业扩大定向支持外，总量型政策工具中的降息降准都有可能继续推出。这在降低实体经济融资成本的同时，也是扭转房地产市场下滑势头的关键所在。我们判断，在强出口对人民币汇率形成

28、有效支撑背景下，5 月美联储加息提速、启动缩表不会对国内央行边际宽松形成严重掣肘。2022 年两会政府工作报告中确定的目标财政赤字率为 2.8%，较上年小幅下调 0.4 个百分点，新增地方政府专项债规模则与上年持平，显示财政政策在逐步回归常态化。但结合上年资金结转及上年专项债已发未用等因素，2022 年实际财政支出力度将明显加大。同时，伴随货币政策边际宽松，今年信贷总量增速将由降转升，其中，房企融资环境正在回暖。在监管层高度关注金融稳定的背景下，2022 年房地产行业违约风险可控，稳增长过程中城投公募债出现首单违约的可能性不大。行业分析行业分析公司主要从事金融业务和房地产开发业务，所属行业主要

29、为证券行业、信托行业和房地产行业。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/4证券行业证券行业政策红利有望拓宽券商展业空间，预计证券公司盈利持续改善，差异化转型持续深入，未政策红利有望拓宽券商展业空间，预计证券公司盈利持续改善，差异化转型持续深入，未来行业马太效应或将更加凸显来行业马太效应或将更加凸显2021 年，在深化金融供给侧结构性改革下，多项利好资本市场政策出台，券商展业空间进一步打开

30、，多业务驱动证券公司营业收入和净利润在高基数下保持增长态势，行业景气度延续。随着券商投顾增长较快，公募业务贡献高盈利，以及居民财富向资本市场转移趋势的加持，证券公司持续推进主动管理型资管业务转型。政策支持下券商财富管理、投行等轻资产业务差异化竞争将持续深入，同时监管趋严将使投行业务两极分化更趋明显。券商资本补充动力明显增强，公司次级债规模大幅上升，行业流动性保持较好水平，财务杠杆倍数保持上升但仍处于低位，整体行业信用风险较小。券商具有方向性投资特征的自营业务规模持续增加，在结构性行情的加持下，自营业务持续超过经纪业务成为券商第一大收入来源。证券公司股质业务风险基本化解，两融业务收入贡献持续上升

31、，券商信用质量延续向好态势，但市场波动加剧将对自营业务产生负面影响。此外，在监管处罚力度全面趋严且合规管控成为券商增资、融资及业务拓展的重要影响因素下，券商行业两极分化进一步加剧，部分民营类券商公司治理缺失、投行等业务缺乏合规程序等问题加速暴露。在行业竞争格局方面，资本市场改革推动证券行业差异化、特色化竞争格局的形成。大型券商加大业务多元化布局，市场地位稳固，未来行业马太效应或将更加凸显。中小券商内部分化加剧，随着科创板、创业板及北交所注册制改革举措的落地，具有地域优势及特色化发展优势券商将明显受益于政策红利。此外，伴随我国金融市场对外开放持续深化，外资券商加速布局中国市场，行业竞争态势进一步

32、加剧。图表图表 1 1：证券公司财务概况（单位：亿元、证券公司财务概况（单位：亿元、%）数据来源：中国证券业协会，东方金诚整理东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/5信托行业信托行业随着监管机构随着监管机构对信托行业监管加强和规范对信托行业监管加强和规范，目前信托行业仍处于向主动管理类业务转型的，目前信托行业仍处于向主动管理类业务转型的过渡阶段，信托业务规模过渡阶段，信托业务规模下降趋势

33、放缓下降趋势放缓，信托资产结构逐步优化，信托资产结构逐步优化2021 年，信托行业继续响应监管号召，持续推进业务转型，信托资产规模整体仍然延续下行趋势。但随着“资管新规”过渡期接近尾声，信托公司业务结构整改已取得一定成效，行业主动管理能力提升，信托业务规模降幅呈现环比趋缓态势。截至 2021 年末，信托业受托管理的信托资产余额 20.55 万亿元，同比增长 0.29%，增速系 2018 年行业下行期以来首次止跌回升。从资产功能来看，20182021 年事务管理类信托持续压降，各年度分别压降 2.4 万亿元、2.6 万亿元、1.5 万亿元和 0.72 万亿元。截至 2021 年末，事务管理类信托

34、规模为 8.47 万亿元，较上年末下降 7.85%，占信托资产总额的比重进一步下降至 41.20%，占比较上年末下降 3.64个百分点。随着事务管理类信托规模与占比不断下降，且内部结构发生较大变化，逐步由通道信托驱动的事务管理类信托向服务信托驱动的事务管理类信托转型，金融机构之间多层嵌套、资金空转现象明显减少。2020 年以来，银保监会陆续公布和下发信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”）和关于信托公司风险处置相关工作的通知2（以下简称“通知”），融资类信托业务规模明显收缩，投资类信托业务成为主动管理信托最主要的产品形式。截至 2021 年末，信托行业融资类、投资类

35、余额分别为 3.58 万亿元、8.50 万亿元，较上年末分别下降 26.28%和增长 31.92%。根据资管新规和征求意见稿要求，未来信托行业非标资金池类信托和融资类产品规模受限，未来新发信托产品将增加配置标债产品等标准化产品，对信托公司资产配置能力提出更高的要求，另外以配置标准化债券产品为主的信托产品多以开放式信托产品为主，信托公司信托资产流动性管理能力也面临考验。图表图表 2 2：信托资产构成及增速（单位：万亿元、信托资产构成及增速（单位：万亿元、%）数据来源：中国信托业协会，东方金诚整理2通知要求“信托公司压降违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务”。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪

36、评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/6信托行业整体资本实力提升，信托行业整体资本实力提升，随着随着信托赔偿准备金计提力度增强信托赔偿准备金计提力度增强和问题信托公司的不断出和问题信托公司的不断出清清，行业整体风险防控能力提升，行业整体风险防控能力提升从所有者权益的构成来看，截至 2021 年末，信托业实收资本合计 3256.28 亿元，同比增长 3.81%，信托行业整体资本实力持续增强。由于征求意见稿要求资金信托开展的

37、多项业务规模与信托公司净资产紧密联系。2021 年信托行业增资热度有所减缓，全年合计有 11 家信托公司增资扩股（包括利润或资本公积转增），合计增资额为 149.79 亿元，较 2020 年大幅减少 143.22 亿元。信托行业资本实力增强，有利于信托业务规模扩大，同时也提升了行业整体的风险防控能力。根据 2020 年 11 月 6 日央行发布的中国金融稳定报告（2020）显示，截至 2019 年末，信托公司承担风险管理责任的主动管理型信托资产风险率同比上升 1.75%，达到 3.04%。2021年以来，由于实体经济和房地产行业信用风险持续暴露，信托行业风险化解压力仍然较大。根据 2021 年

38、 4 月 16 日，中国东方资产管理股份有限公司发布的中国金融不良资产市场调查报告（2021）测算，信托资产实际风险率水平在 5%以上。为进一步提升风险抵御能力，信托公司加大信托赔偿准备计提力度。截至 2021 年末，信托公司赔偿准备金合计规模为 346.28 亿元，较年初增长 5.04%，占净资产的比重为 4.92%。同时，监管机构对信托公司的公司治理和信托资金投向等方面的监管力度不断加强，主要聚焦于公司治理不健全、股东违规、违规开展非标资金池信托业务、异地经营、房地产信托风险等问题。2020 年 7 月，银保监会对新时代信托股份有限公司和新华信托股份有限公司实施接管3；2021 年 2 月

39、，大连市人民政府会同金融管理部门派出工作组指导、督促华信信托公司治理建设和风险处置工作4；2021 年 6 月，四川信托实际控制人因背信运用受托财产罪被刑事拘留。监管高压下，预计行业公司治理和信托资产管理将进一步规范，整体风险将逐步出清。图表图表 3 3：信托行业资本实力、信托赔偿准备金规模及占比（单位：亿元、信托行业资本实力、信托赔偿准备金规模及占比（单位：亿元、%）数据来源：中国信托业协会，东方金诚整理32020 年 7 月，新时代信托股份有限公司、新华信托股份有限公司触发了中华人民共和国银行业监督管理法第三十八条和信托公司管理办法第五十五条规定的接管条件，为保护保险活动当事人、信托当事人

40、合法权益，维护社会公共利益，中国银行保险监督管理委员会决定对其实施接管。4同月，华信信托相关工作人员因违规发放贷款、背信运用受托财产等犯罪行为，受到公安部门传唤到案。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/7房地产行业房地产行业20222022 年第一季度房地产销售同比下降年第一季度房地产销售同比下降，预计预计在在房企资金紧张房企资金紧张、市场信心短期尚难恢复的综市场信心短期尚难恢复的综合

41、合影响下影响下，下游需求仍将偏弱，全年销售面积难有显著回升，下游需求仍将偏弱，全年销售面积难有显著回升2021 年，行业销售规模继续保持增长，但市场需求下降叠加房企债务负担加重导致的推盘销售节奏放缓等因素影响，销售业绩呈现“前高后低”，全年商品房销售面积为 17.94 亿平方米，累计同比增长 1.9%；商品房销售额 18.19 万亿元，累计同比增长 4.8%。同期，商品房销售均价为 10139.1 元/平方米，总体呈小幅上涨态势。2022 年 13 月，行业继续调整，行业呈现“量价齐跌”态势，销售增速有所下滑，国内商品房销售面积 3.10 亿平方米，同比下降 13.8%；商品房销售金额 2.9

42、7 万亿元，同比下降 22.7%，销售下降主要系房企资金紧张，部分企业财务风险尚未化解，同时 2021 年第一季度基数较高所致。2022 年 13 月，房地产开发企业到位资金 3.82 万亿元，累计同比下降 19.6%。其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为 1.24 万亿元、1.23 万亿元和 0.64 万亿元，累计同比增速分别为-4.8%、-31.0%和-18.8%。当前房地产行业仍处于深度调整阶段，政策仍维持“房住不炒”的总基调不变。信贷方面，房企的合理融资需求将逐步得到支持，但现阶段部分房企债务负担依然较大，存在流动性压力，市场信心的修复仍需一定时间；同时，在资金紧张的情况下，

43、建安投资和拿地支出难以维持高速增长，供应不足将对销售规模产生限制，总体来看，2022 年房地产行业下游需求仍将偏弱，销售面积增速难有显著回升。图表图表 4 4：全国商品房销售情况（万平方米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、%）数据来源：Wind，东方金诚整理一季度国内一季度国内房地产开发投资房地产开发投资增速同比有所下滑，考虑到房企资金紧张导致拿地规模有限且增速同比有所下滑，考虑到房企资金紧张导致拿地规模有限且建安支出乏力，预计全年投资增速或将继续下降建安支出乏力，预计全年投资增速或将继续下降2021 年，银行“两道红线”和房企“三道红线”的出台使得房企资金面收紧，22 个重点城市采

44、取“双集中”供地也对企业土地拓展形成挑战，全年国内房地产开发投资完成额 14.76万亿元，同比增长 4.40%，累计增速同比下降 2.60 个百分点。2022 年 13 月，国内房地产开发投资额 2.78 万亿元，同比增长 0.70%，累计增速同比下降 24.90 个百分点。投资增速的下降东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/8主要系房企在手资金紧张同时融资环境收紧，导致房企土地购置意愿

45、和能力均显著下降，同时新开工和竣工进度受到较大负面影响，对投资增速形成拖累。图表图表 5 5：全国房地产开发投资及土地购置情况（全国房地产开发投资及土地购置情况（%）数据来源：Wind，东方金诚整理预计 2022 年，作为链接国内大循环的关键齿轮，在“保施工、保交付”的前提下，房企将加大项目销售回款力度，同时仍存在一定补库存需求，将对新开工及施工形成一定支撑；但另一方面，房企资金链紧张叠加下游需求不足，房企对项目新开工将保持谨慎态度，同时资金紧张以及房企信用风险爆发导致的关联行业波动下，项目施工进度难有保障，建安投资支出或将走弱；拿地方面，房企拿地能力和拿地意愿依旧不足，预计高流拍率和低溢价率

46、仍将成为土地市场的常态，土地市场短期内难有显著回暖，拿地规模的下降使得投资规模失去有力支撑，预计全年投资增速将继续下降，或将出现负增长。房地产金融长效机制稳步推进，房地产金融长效机制稳步推进，部分前期依赖高杠杆经营的房企信用风险加速暴露，目前部分前期依赖高杠杆经营的房企信用风险加速暴露，目前“稳地产稳地产”信号不断释放，长期看有助于促进行业平稳健康发展信号不断释放，长期看有助于促进行业平稳健康发展我国房地产行业政策敏感度高，受行业调控政策影响较大，行业政策倾向于“左手去泡沫，右手稳投资”。房地产融资和土地供应等调控政策陆续出台，2020 年 8 月，针对房企融资端的“三道红线”率先提出；202

47、0 年末，中国人民银行、中国银保监会发布的关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，再增“两道红线”；2021 年以来，国内 22 个重点城市的住宅土地挂牌进行了“两集中”的调控方式等。房地产金融长效机制稳步推进，涉房贷款投放增速持续收敛，重点城市按揭贷款利率有所上行。房企在信托、信用债、海外债、银行端融资呈现“全面受阻”的特点。2022 年 3 月，政府工作报告提出：继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购

48、房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20222022】04680468 号号邮箱： 电话：010-62299800 传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层 100600 官网：http:/9此外，2022 年 3 月，国务院金融委召开专题会议，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。随即，央行、银保监会、证监会、外汇局、财

49、政部等五部委也相继释放“稳地产”信号，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。随着房地产金融长效机制稳步推进，2021 年以来部分前期依赖高杠杆经营的房企信用风险加速暴露，同时对于土地储备质量不佳的房企将面临较大的融资难度和销售回款压力，对债务偿付的保障程度相对较弱，信用风险将有所上升，风险出清加剧；另一方面，一季度中央多部委密集表态“稳地产”，对房企合理融资以及促进住房消费健康发展方面将起到重要的指导作用，有助于化解行业分析，长期来看有利于促进国内房地产市场行业稳定、健康发展。行业盈利能力总体有所下滑行业盈利能力总体有所下滑，行

50、业集中度提升行业集中度提升，预计未来土地储备质量好预计未来土地储备质量好、品牌影响力大品牌影响力大、具有明显外部支持的房企具有更强的竞争优势具有明显外部支持的房企具有更强的竞争优势2021 年以来，国内房地产企业盈利能力总体有所下滑，主要是房地产结转项目的拿地成本总体有所上升，同时施工及材料价格有所上涨，但下游需求不足及部分城市的调控政策导致销售价格的上涨一定程度受到限制，且部分企业为缓解流动性压力、加大项目回款，降价销售部分项目，导致利润水平下降。在行业盈利下滑、部分企业风险加剧的情况下，行业内企业分化加剧，部分土地储备质量好、融资能力强、销售回款情况好的企业抵御风险能力明显更强，根据克而瑞