美国房地产经纪管理经验总结.pdf

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1、-美国：经纪机构管理主体:1、政府管理机构州政府房地产局或房地产委员会。州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构,负责经纪人与销售员的执照颁发与管理,房地产交易客户的投诉,以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等。在经纪人和销售员执业资格考试中，它负责审批培训的学校和相关的课程，并审查执业资格考试的内容等等.美国的房地产经纪人协会都是以私人发起的独立机构组织，可分为三级协会，既有全国性组织，又有地区性组织，即全美房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和市房地产经纪人协会。三级协会之间是贯通上下的网络性关系,不是领导和被领导的关系。三级协会之间因各自发挥的作用不

2、同，而相互关联、相互依存。协会内实行董事制,董事分两种,一种是出资人董事,一种会员董事.一般来讲，出资人董事在董事会中占的比重不高，会员董事所占的数量较多.不论是全国性协会还是州市协会,会员董事的人数都是根据地方会员所占的数量多少来确定的。美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会(ational Asoition ofRlrs，NAR）,成立于90年，其会员为有执照的房地产经纪人房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标”.同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训;另一个协会是全国房地产经纪人协会(Naiona lsociatin

3、 o Rel Estate Broers，NREB），成立于97 年,最初主要从事黑人房地产经纪业务,其会员是有执照的销售员房地产士（相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”）。各州协会 54 个(其中包括本土个州，个特区或自治区).地区（地、市)协会 160个，仅参加 NAR 的会员人数就达 250 万人。每个个人会员或企业均可成为这三级协会的会员。美国的房地产经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府,也不享有任何政府管理职能.房地产经纪也的政府管理机构是州政府房地产局或房地产委员会,房地产经纪人协会分为三级，全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系,不是

4、领导和被领导的关系。、房地产经纪人协会管理职责管理职责:州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构，负责经纪人与销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉,以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等.房地产经纪人协会分为三级，全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系.美国有两个著名的全国性行业组织，个是全国房地产师协会（National Assciation of Realtors，A）,另一个协会是全国房地产经纪人协会(aton Asoitnof Realstt Brokrs，NAEB）,会员分别为有执照的房地产经纪人房地产师

5、和有执照的销售员房地产士（相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”）经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府,也不享有任何政府管理职能。-美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会(atialssoiation ofRealtor,AR），其会员为有执照的房地产经纪人-房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标。同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训,另一个协会是全国房地产经纪人协会(Nationa lAsoiaton of Reaste Bokers，AB），成立于 1947 年，最初主要从事黑人房地

6、产经纪业务，其会员是有执照的销售员房地产士（相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”）。管理内容：管理内容：政府主管部门1、对房地产经纪人的考试管理。由州政府主管部门直接管理,具体事务由主管部门以订立合同方式委托给专业公司或学校去实施。有的州是委托给考试公司，有的州是向州政府申请聘请学校来培训房地产经纪人。后这需经州政府主管部门审查,如果具备所有要求条件，就会批准其招生培训资格，并订立合同,作为政府指定的定点培训学校，教材和试题由州政府的主管部门定夺。这种方式政府主管部门既能依法行政，又不会事务缠身.2、对经纪人的日常管理（1）调查经纪人的诚信行为:：执业前.房地产经纪人通过考试后

7、，在发证书前，为了判断其是否符合执业资格，由州政府主管部门负责调查其诚实行为的记录。这种调查一般是委托专业公司对申请人进行调查,如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。执业后。在经纪人从事房地产经纪活动过程中，若发现其有欺诈当事人或其他不诚实行为时，主管部门也委托专业公司进行调查,查实有不诚实行为，便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执照。（2）对申请从事房地产经纪人活动，以及已经参与房地产经纪活动中的当事人，在其面对申请培训、考试以及日常的房地产经纪活动中遇到的各类问题，给予指导和咨询。此外各州房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查他的业务记录,发现

8、问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告.同时，美国各地都有专门的检查部门负责处理此类案件。他们接到买主或卖主的控告后,立即去调查，问题严重的将暂停或吊销执照。诚信管理诚信管理在给经纪人发证书前,由州政府主管部门委托专业公司负责调查其诚实行为的记录。如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。当经纪人执业后，若发现其有欺诈当事人或其他不诚实行为时,主管部门也委托专业公司进行调查,查实有不诚实行为,便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执照。行业准入行业准入:政府规定了资质准入制度。即对房地产经纪人实行资质审查制度，政府有关部门对申请从事房地产代理和销售的企业和个人实行资

9、质认证制度.尽管各州的规定有所不同,但对于达到法定年龄、学历、无不良记录、通过经纪人专业考试都有所规定.美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员：一类是销售员(Salesprsn),另一类是经纪人（Ber)，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业.在美国,房地产经纪人执照要通过考试获取，因此房地产经纪人考试制度是执业执照管理的核心所在。-在美国，房地产经纪机构和房地产经纪人是同一个单词“broker，这主要是由于在美国一个房地产经纪机构的拥有者（ownr）必须是一个持有房地产经纪人牌照的人,但不一定每个持房地产经纪人牌照的人都会发起设立自己的机构，他可以受雇于别的房地产经纪

10、人申办的房地产经纪机构。从这个意义上讲,持有房地产经纪牌照是发起房地产经纪机构的一种先决条件。房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请，一般来说，美国各州房地产委员会或者其它类似的政府职能机构是执行受理这类申请的权利主体。登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记，不需要任何注册资本,企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人（Broker)承担。因此房地产经纪人以机构名义签订的任何一份合同都须经过机构的所有者或其授权的人进行确认。当机构所有者在牌照存续期间注册或重新考试未通过时

11、，该机构不是选择倒闭就是更换所有者。美国法律规定一个经纪机构可允许有几个投资者即执业经纪人,但目前基本上都是一个经纪人拥有一家或多家经纪机构。州房地产委员会有权发给执照，执行房地产业执照法及提供领有执照业者有关不动产方面的资料。该委员会通常通过以下三种方式来执法:拒发牌照、扣留牌照、吊销牌照。同时也可视案情的严重程度,向法院提起诉讼。在美国一个房地产经纪机构的拥有者(owr)必须是一个持有房地产经纪人牌照的人，房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请,登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记,不需要任

12、何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人（rkr)承担。服务收费管理：服务收费管理：经纪人在日常业务中必须详细记录所有来往账目,一定时期要妥善保存所有登记的委托业务、成交记录的文件资料,以备有关管理部门检查。为了防止公私款不分，每位房地产经纪人必须开立特别信用账户,用来专门存放委托人的款项，禁止将委托人的钱款混入私人账户中。根据美国反托拉斯法，任何房地产经纪交易机构都不可强迫订立最小佣金比率,若房地产经纪人为其提供的服务不是通过公开市场部分,而是擅自订立销售佣金,则违反了反托拉斯法的规定,将受到严厉的处罚。美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的 6%，不过其

13、标准随所销售的房地产种类而有所不同,各个州也不太一样,由市场调节决定。单栋独立住宅的佣金率通常为3-，大型商业用房地产收取的佣金费率则较低，为 3-6，但未开发的土地，佣金则高达 6%-0。房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产机构收取佣金,经纪人可以得到佣金的5090，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定.如果是两个经纪人通过经纪人协会联手做,即经纪人开发房源,由经纪人 B 销售掉,A 大约分配到0-5%的佣金，B 大约分配到0%60%的佣金，另外 510的佣金由中介机构获取.纠纷投诉受理：纠纷投诉受理：在美国,房地产经纪人只要犯了错，无论大小都要被记录在案，次数多了牌照会被吊销。美

14、国还确立了回顾检讨制度,每隔一定时期由所有同行对一些业务行为进行回顾和评判，如果大家都认为有异议的,可以对其进行处罚。-州的政府主管部门一般还设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务记录,发现问题及时向该主管部门报告，由主管部门讨论决定是否做出处罚，严重的要向法院控告，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。消费者还可以通过两个渠道对房地产经纪人进行投诉：一是房地产经纪人协会，二是房地产仲裁会。房地产仲裁会经政府授权,可以作出吊销牌照的处罚决定，经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生并被暂停或吊销牌照,就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此很难再从事这一职业。经纪人协会虽无权吊

15、销牌照,但可对会员进行罚款或劝其退会，由于协会在行业中的影响作用，受其处罚的人也很难再在经纪行业中从业。法规法规美国有关规范房地产经纪人的法规大致有如下几种：一般代理法规(nunonlw Agnc)；契约法规（ContactPriniplS);各州的执照法（Stte icening Law）；各州相关法律(thertae Laws)；联邦法(FederalLws）;专业伦理法则(roessioal ods o Etes)。以房地产执照法为规范中介业者最严密的法令。立该法主要目的是为了规定发给经纪人员执照所需符合的标准和具备的资格,并以此来保证房地产经纪业的一定专业水平，进而保证消费者免受不称职

16、经纪人员的损害，同时也保证领有执照的经纪人员免受不公平对待或不公平竞争。信息系统信息系统:美国房地产经纪行业从业人员的协作关系主要体现在对房屋买卖信息的共享上面,这就不能不提到美国房地产经纪行业内已形成的成熟和稳定的信息共享机制-L(liple ist Service）房源共享系统。LS 是 20 世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式.它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间完成。参加系统的每位成员均采用独家销售方式和客户签订委托合同,然后将此信息输入系统.该系统建立初期采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系

17、统成员.到了 20 世纪八十年代,由于计算机网络的发展，系统成员开始按规定将自己独家销售的委托信息交由网络中心输入,所有的成员在家或办公室随时都可以查看到发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况.房地产经纪人协会负责传送所有的卖房信息.经纪人得知开发商或业主卖房的信息后便汇集到经纪人协会，通过这个渠道各种信息源源不断地传送给经纪人协会，由协会汇总，实行信息共享。在美国,几乎 90%的AR 会员加入了S,系统存储了约 130 条房源信息，囊括了全美国81的住宅业务。房地产经纪行业的主要经营资源是市场房屋的供求信息,如果每一个经纪人对自己所得到的信息进行垄断,那么整个行业的经营效率就不可能提高.因

18、此，房地产经纪行业的信息管理是非常重要的一项管理内容。在美国，一般由房地产经纪人协会对房地产经纪行业信息进行管理。当人们有出售房屋的意念时,一般都会先找经纪人。这样,信息通过经纪人源源不断地传送给经纪人协会，协会汇总后进行公布，详细介绍所有房屋出售的信息,并定期更新.为了防止经纪人垄断信息，美国房地产经纪人协会规定，凡是加入协会的经纪人，不得将信息私有，必须报给协会；如果将信息垄断，一旦查出，协会就会将该经纪人开除。同样经纪人也总是先从协会的信息汇编或该网站上获得卖房信息。协会规定，凡采用协会信息,不论以何种方式成交，均要向协会交纳信息费，从佣金中扣除.经纪人不断地输送或从协会那里获取房屋信息，从而不间断地开展中介业务，市场效率大大提高.房屋屋出售人将房源信息告知经纪人，信息通过经纪人源源不断地输送到该系统看,在-美国，一般由房地产经纪人协会对房地产经纪行业信息进行管理。房传送给经纪人协会，协会汇总后进行公布，详细介绍所有房屋出售的信息,并定期更新.凡是加入协会的经纪人，不得将信息私有，必须报给协会;如果将信息垄断,一旦查出，协会就会将该经纪人开除。同样经纪人也总是先从协会的信息汇编或该网站上获得卖房信息。成交后协会交纳信息费,从佣金中扣除.经纪人不断地输送或从协会那里获取房屋信息，从而不间断地开展中介业务，市场效率大大提高。-