经济新常态下我国房地产去库存研究_宋婉秋.docx

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1、 经济新常态下我国房地产去库存研宄 宋 婉 秋 景 刚 (佳木斯大学经济管理学院黑龙江佳木斯 154007) 摘要：从我国房地产现状、房地产去库存重要性以及去库存的思路三个方而探讨房地产 去库存问题，为促进我国房地产行业健康有序发展贡献力量。 关键词：经济新常态；房地产；去库存 中图分类号： F53.4 文献标识码 ： A doi ： 10.3969/j.issn.l665-2272.2016.05.017 1 经济新常态下我国房地产 现状 1.1 企业分化明显 随 着 房 地 产 产 业 集 中 度 的 提 升，企业分化明显成为经济新常态 下房地产业出现的重要现状。主要 表现在几个方面：第一

2、，中小企业 库存量减持速度有限，流动资金持 有量收缩，造成了资金链的缺失或 者不完整，中小企业的生存状况堪 忧，大量的中小企业面临破产或重 组的挑战；第二 ，一 些规模以上的 企业，往往产业布局广泛，能够较 好做到资金链的补充，再加之有效 科学的管理，在房地产行业逐渐严 峻的经济新常态下，依然显示出强 大的市场运作和资金保障能力。可 见在经济新常态下，有效减少或去 除企业分化问题是我国房地产行 业必须应对的挑战。 1.2 房价居高不下 我 国 房 价 居 高 不 下 也 是 房 地 产行业重要现状。其最为本质的原 因在于各种税费过高，房地产涉及 的税费中土地费用占了很大一部 分，除此之外还有营

3、业税、城建税、 教育费附加、土地增值税、房产税、 印花税、企业所得税、个人所得税 以及契税等五花八门的税种。 通讯作者：景刚 收稿日期：2016-12-29 1.3产品差异化需求明显 经济新常态情况下，相较于传 统的房地产行业，新的房产行业表 现出了多元化的房地产产品需求。 商品房、住宅房、宜居养老房以及 新兴的旅游休闲文化产业房等都 是伴随我国经济社会发展产生的 房产需求；同时，我国城镇化进程 快速推进，农业人口进城对于住宅 房产品的需求以及传统的城市人 口对于休闲娱乐房产产品的需求 都表现出了巨大的差异化，另外， 经济发达区域和三四线城市对于 房产需求都表现出了明显的区别， 这些房产新形势

4、对于中小房产企 业影响尤为明显，“ 大而全 ” 和 “ 小 而精 ” 成为中小企业发展的两大思 路，因此，加强房产产品需求研宄， 进行差异化的发展是未来房地产 行业重要的现状。 1.4房产库存量居高不下 前些年，一些企业对于房产需 求不进行认真研究就盲目跟从，大 量投资建设，在销售管理能力有限 的情 况下，导致房产库存量巨大， 流动资金无法收缩，企业面临严重 的生存风险，也是一些房产企业遇 到的现实状况。我国政府也采取了 积极政策调整等手段着力去解决 房地产去库存问题，效果有限，房 地产行业的 “ 阵痛 ” 依然在持续进 行，而对 “ 亚健康 ” 的房产行业，需 全而推进政策、金融机构、房产企

5、 业以及消费者等诸多利益方多维 度、多思路、共同解决当前房产库 存问题进行有益尝试。 1.5房产区域化明显 房地产区域化明显，主要表现 在两个方面：首先，需求量差异性 明显，在一、二线的北上广等经济 发达地区，房产需求相较于过去有 所回落，但是需求量依然巨大，房 产行业仍旧比较活跃，住房量价依 然维持上升态势，利润也颇为丰 厚；与之形成鲜明对比的是三、四 线欠发达地区房产行业持续疲软， 房产企业面临资金链断裂的风险； 其次，发达地区对于房产产品类 型、房产配套服务、管理等有着较 高的要求，而欠发达的中心部地 区，房产同质化严重，不能很好地 契合消费者需求，配套的相关服务 也有相当程度的欠缺。

6、2 我国房地产去库存的重要性 2.1 房地产是我国重要的经济支 柱产业 房地产行业由于产业链相对 较长，周边产业较多，如建材行业、 运输行业、餐饮 行业等，因此，长期 46 以来房地产业都是我国重要的经 济支柱。房地产投资建设资金巨 大，对于区域经济发展都有积极作 用，地方政府也常将房地产业作为 区域经济发展的引领者。同时，房 地产业的发展，也为相关行业提供 了大量的就业岗位，提升了当地就 业率，对于提升当地居民收入也有 着积极的帮助。当然，随着我国经 济社会的长足进步，高标准服务、 完备方便的外围设施都成为房地 产行业的要求。总之，房地产在未 来我国经济社会发展中仍然会长 期扮演重要的角色。

7、 2.2 房 地 产 去 库 存 能 够 避 免 由 于 “ 烂尾楼 带来的社会不稳定因素 房地产库存量持续走高，使得 房产开发商资金链容易出现问题， 严重的甚至导致资金链的断裂，尤 其是中小开发商，往往由于产业布 局单一，融资成本居高，根本无法 从银行贷到款，再加上当前房地产 形势不好，很多开发商停工，形成 大量烂尾楼。 烂尾楼的存在使得很多动迁 户无法回迁，大量的购房者买了楼 房却无法入住的现象频繁发生 ，一 些购房者为了买房甚至耗费了毕 生的积蓄，这无形中给社会带来了 一定的不稳定因素，集体上访、维权 人数急剧攀升，一些地方政府在解 决此类信访事件往往由于不作为 或者作为不够等原因酿成了

8、流血 冲突事件的发生。这是烂尾楼现象 带给社会的沉重负担，也是我国经 济转型发展必须解决的房产事件。 2.3 房产去库存有利于房产企业 进行产业升级 房地产去库存，能够使得房产 企业有更多的流动资金，经过经济 新常态的洗礼，房产企业势必对于 房地产行业未来布局和行业发展 有了更加深刻的认识 。一 方面，中 小企业在投资建设时会更加理性 ， 对于资金管理和防控风险能力也 会有相应提升，在小而精和大而全 之间根据自身情况能够进行合理 定位；另一方面，大规模企业能够 通过平衡产业布局进行更加有效 的风险管控，提升自身房产投资建 设能力，同时针对一些大型房产企 业进军海外市场的实际情况，能够 提供一些

9、积极参考。总之，通过较 少库存量，企业能够获得足量的流 动资金，进行产业升级，以提升自 身行业生存能力。 3 我 国 房 地 产 去 库 存 的 思路 研宄 3.1 加强政府政策引导，减轻房产 企业赋税 房地产行业作为重要的支柱 产业，由于政府在政策的制定时缺 乏长期性的政策调控和引导手段， 往往导致偷税漏税现象、库存量持 续走高、资金风险较高等现象频频 出现。因此，要解决房地产库存量 的问题，应首先制定和完善相关行 业的政策法规，既应该有短期性的 调控手段，也需要长期的政策法律 规范，努力形成长短相宜，灵活有 效的制度约束规范；其次，应加强 行业审批力度以及监督措施，对没 有资质的企业坚决制

10、止，对违法违 规经营的企业严厉惩处，努力营造 和谐健康的房地产市场；第三，从 上文的分析可以看出我国房价高 居不下，税费的过高是重要原因， 为此国家层面因积极研究相关税 费的 问题，通过免税和去税的手段 切实减轻房产企业税费压力，切实 降低我国房价居高不下的问题，使 得老百姓能够买到起房。 3.2 提升开发商服务能力 房地产开发商应努力提升自 身对于房产产品需求定位、围绕房 地产的服务管理以及房地产品质 化保障等 “ 硬实力 ” 。在我国经济实 体中占有绝对话语权的大中型国 有房地产企业，应主动承担 “ 去库 存 ”责任和任务，为国家和社会分 忧解难，加强国家急需的保障性住 房建设，不断规范和

11、引导房地产市 场；小中型的房地产企业应加强彼 此合作，形成资源的配比优势，找 准自身定位，充分发挥小中型 企业 灵活和高执行力的特点，共同破解 资金链和供求链的问题；大型的非 国有房地产企业应进一步利用自 身雄厚的资金和产业链布局优势， 加强管理和风险管控能力，不断提 升自身的行业把控力。 3.3 切实解决 “ 烂尾楼 ” 问题 解决 “ 烂尾楼 ” 问题，维护社会 稳定是房产去库存的重要原因。烂 尾楼的出现是由于房产开发企业 资金链的断裂而引起的，国家可以 以国家意志建立一定的融资平台 以及通过促进银行等金融机构与 房地产合作 （ 如出让房地产企业股 份、房产抵押等 ） 共赢的方式为房 地产

12、开发商提供后续资金，切实解 决烂尾楼问题，保 障动迁户能够适 时入住，有效降低库存量，从而减 少甚至避免由于拆迁问题而引起 的社会不稳定因素。 3.4 市场主体自身的供给创新 除了国家层面，政策的扶持力 度的加强，提升市场主体自身的供 给创新也是房产去库存的重要思 路。通过充分发掘房产品牌效应、 重新定位的目标人群，提升供需配 比创新是解决房产存量危机的重 要手段。如今，购房者不仅仅将房 间布局、得房率等传统房产指标作 为唯一的购房因素，而房产配套的 交通环境、医疗卫生环境等逐渐成 为购房的重要因素。在此，可以借 鉴杭州去库存的方式 (仅 2016年元 旦小 长假期间，杭州楼市成交量就 达到了

13、 1 096 套，创同期新高 ) 提升供给创新，充分发掘房产市场 的供给能力，通过重新定位房产的 目标人群，对购房者进行深入调查， 使得房产市场能够摆脱低迷的现 状。因此，房产的去库存，提升市场 自身供给创新也是重要的思路。 3.5 加强银行、信贷、房地产等行 业的合作 银行、信贷等金融机构拥有雄 (下转第 50 页） 源、销售、服务等上下游相关产业 与汽车产业协同发展日益迫切，同 行联合技术攻关、制定行业规范和 标准等，都要求汽车厂商树立协同 发展理念，抛弃单打独斗的思维。 通过联合技术研发、建立行业战略 联盟、加大对内对外开放联合、组 建协同创新中心等途径，积极融入 汽车行业发展共同体之中

14、。同时， 加快与互联网等信息产业深度融 合也，实现 “ 两化 ” 驱动，真正提升 汽车企业综合实力和市场竞争力。 需要注意的是，在与国内外同行结 成联盟的过程中，应通过完善合作 机制，规范利益分享和风险分担， 真正实现优势互补，协同进步。 3.4 绿色环保 一一 新能源战略 人口、资源与环境之间的和谐 是经济社会发展必然要求，因而发 展新能源汽车是我国从汽车大国 迈向汽车强国的必由之路，也是应 对能源、环境、气候变化等问题的 有效途径。随着发达国家在新能源 汽车领域的试验与拓展，国际汽车 (上接第 47 页） 厚的资金，对化解房地产存量危 机，保障房地产企业健康运行有着 重要意义。房地产企业应

15、加强与此 类机构的合作，通过利益出让、风 险公担等形式保障房地产企业正 常运营，提升自身的市场生存和适 应能力，这样出让企业利益来维持 企业发展往往更适合中小型房地 产企业，大型的房地产企业往往具 有较强的融资能力和风险抵抗能 力，但是与银行、信贷等金 融机构 形成良好的合作关系势必会让企 业如虎添翼，以适应经济社会发展 需求。当然，各类房地产企业都应 规范自身的财务状况，杜绝偷税漏 税等违法犯罪行为的发生，不断提 升企业资金的合理科学运作能力。 3.6 通过互联网等新技术促进房 产买卖公开化透明化运作 作为国家重要的发展战略 一一 巨头如丰田、通用等都已掌握了一 定的新能源汽车技术，并正在进

16、一 步加大研发和市场拓展力度。我国 仍处于工业化和城镇化加速发展 阶段，环境约束日益凸显，汽车行 业作为与环境关系密切的行业 ，亟 需通过行业技术突破，降低汽车排 放对环境 的污染。我国政府已在加 强市场培育、扩大产业规模、突破 关键技术、加快基础设施建设、完 善政策体系方面进行过一些改革， 因此，汽车厂商应顺应行业发展趋 势和政府政策要求，加大新能源汽 车技术研发和市场培育力度，争相 开发适应环保要求和市场需求的 新产品。 汽 车 行 业 是 国 家 的 战 略 性 产 业，体现了国家的整体发展水平， 也是国民经济和社会进步的重要 推动力。在当前汽车行业进入 “ 新 常态 ”的宏观背景下，汽

17、车厂商应 深刻认识，主动行动，未雨绸缪，通 过战略调整与变革，壮大自身实 力，建立适应和应对行业 “ 新常态 ” “ 互联网 + ” ，备受国人关注，因此， 传统的房地产企业应努力提升自 身的创新能力，积极运用互联网等 信息技术，从用户需求做起，到房 产产品设计、销售融资模式都应积 极借鉴互联网思维，并能够有效利 用云计算技术等先进的信息技术， 加强用户的房产需求研宄和房产 定位研究，提升房产市场供给能力 的创新，努力实现房产供给的公开 透明化运作，为有效减少房地产库 存量以及房地产后续发展做出积 极贡献。 4 小结 房地产库存量居高不下的现 状，严重影响了我国房地产市场的 健康发展，本文以我

18、国经济新常态 为大背景，从房地产行 业的现状为 出发点，分析了当前我国房地产出 现的一些问题，并对房地产去库存 的能力与素质，力争在适应“ 新常 态 ” 的过程中，升华自身，提升行业 整体水平和发展层次。当然，除了 面对和适应 “ 新常态 ” 所赋予的环 境之外，汽车厂商也应积极采取措 施，影响或改变环境要素，实现对 环境的创新，营造有利于行业及自 身发展的有利条件，加快自身发 展。实际上，战略调整与战略变革 的过程是一个双向的过程，也就是 要通过企业与环境两个方面的动 态调整，达成双方的 “ 匹配 ” 或“ 一 致 ” 。 参考文献 1 卢建钢，王强 .东风商用车公司的同期 化生产 J.企业

19、管理， 2013(4) 2 吴永林，李雅荣 .特 斯 拉 、比 亚 迪 与 Better Place的协同创新战略比较 J . 企业管理， 2015(5) 3 卢卫生 .加强战略引导助力汽车业健 康发展 EB/0L.车讯网 ， 2015-9-12 ( 责 任 编 辑 晓 天 ） 的重要性进行了简要的阐述，最后 给出了房地产去库存的思路，即从 政策、 “ 烂尾楼 ” 问题的解决、市场 供给创新以及信息技术等方面共 同努力，有效减少房地产库存量， 维护社会稳定，使得房地产市场健 康有序发展。 参考文献 1 席枫，孙钰，刘双良新常态，下中国 房地产市场价格态势及对策分析tJ. 价格理论与实践， 2015(1) 2 陈林杰 .我国房地产行业发展进入新 常态分析 J.基建管理优化， 2015(1) 3 吴学安 .2015 房地产市场调整仍将延 续 J.城市开发， 2015(2) ( 责 任 编 辑 何 丽 ）