轻钢龙骨工程项目财务分析的价格及选取原则（完整版）.docx

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1、泓域咨询/轻钢龙骨工程项目财务分析的价格及选取原则轻钢龙骨工程项目财务分析的价格及选取原则xxx（集团）有限公司一、 相关报表编制（一）借款还本付息计划表应根据与债权人商定的或预计可能的债务资金偿还条件和方式计算并编制借款还本付息计划表。（二）财务计划现金流量表财务计划现金流量表是国际上通用的财务报表，用于反映计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的现金流人、现金流出和净现金流量，考察资金平衡和余缺情况，是表示财务状况的重要财务报表。（三）资产负债表资产负债表通常按企业范围编制，企业资产负债表是国际上通用的财务报表表中数据可由其他报表直接引入或经适当计算后列入，以反映企业某一特定日期

2、的财务状况。编制过程中应实现资产与负债和所有者权益两方的自然平衡。与实际企业相比，财务分析中资产负债表的科目可以适当简化，反映的是各年年末的财务状况，必要时也可以按“有项目”范围编制。按增量数据编制的资产负债表无意义。根据企业资产负债表的数据可以计算资产负债率、流动比率、速动比率等比率指标，用以考察企业的财务状况。方法与参数第三版只要求计算“有项目”的资产负债率指标。二、 财务生存能力分析（一）财务生存能力分析的作用财务生存能力分析旨在分析考察“有项目”时（企业）在整个计算期内的资金充裕程度，分析财务可持续性，判断在财务上的生存能力。财务生存能力分析主要根据财务计划现金流量表，同时兼顾借款还本

3、付息计划和利润分配计划进行。非经营性项目财务生存能力分析还兼有寻求政府补助维持项目持续运营的作用。（二）财务生存能力分析的方法财务生存能力分析应结合偿债能力分析进行，对项目的财务生存能力的分析可通过以下相辅相成的两个方面：1分析是否有足够的净现金流量维持正常运营（1）在项目（企业）运营期间，只有能够从各项经济活动中得到足够的净现金流量，项目才能得以持续生存。财务生存能力分析中应根据财务计划现金流量表考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营。（2）拥有足够的经营净现金流量是财务上可持续的

4、基本条件，特别是在运营初期。一个项目具有较大的经营净现金流量，说明项目方案比较合理，实现自身资金平衡的可能性大，不会过分依赖短期融资来维持运营；反之，一个项目不能产生足够的经营净现金流量，或经营净现金流量为负值，说明维持项目正常运行会遇到财务上的困难，实现自身资金平衡的可能性小，有可能要靠短期融资来维持运营，有些项目可能需要政府补助来维持运营。（3）通常因运营期前期的还本付息负担较重，故应特别注重运营期前期的财务生存能力分析。如果拟安排的还款期过短，致使还本付息负担过重，导致为维持资金平衡必须筹借的短期借款过多，可以设法调整还款期，甚至寻求更有利的融资方案，减轻各年还款负担。所以财务生存能力分

5、析应结合偿债能力分析进行。（4）财务生存能力还与利润分配的合理性有关。利润分配过多、过快都有可能导致累计盈余资金出现负值。出现这种情况时，应调整利润分配方案。2各年累计盈余资金不出现负值是财务上可持续的必要条件各年累计盈余资金不出现负值是财务上可持续的必要条件。在整个运营期间，允许个别年份的净现金流量出现负值，但不能容许任一年份的累计盈余资金出现负值。一旦出现负值时应适时进行短期融资，该短期融资应体现在财务计划现金流量表中，同时短期融资的利息也应纳入成本费用和其后的计算。较大的或较频繁的短期融资，有可能导致以后的累计盈余资金无法实现正值，致使项目难以持续运营。借款还本付息计划表单位：万元序 号

6、项目第1年第2年第3年第4年第5年1借款1.1期初借款余额7197.1514394.3014394.3014394.301.2当期还本付息176.331234.31705.32705.32705.321.2.1还本1.2.2付息176.331234.31705.32705.32705.321.3期末借款余额7197.1514394.3014394.3014394.3014394.302利息备付率27.043偿债备付率24.06三、 项目背景分析轻钢龙骨作为21世纪建筑物的骨架，其广泛应用于车站、机场、医院、学校、商场等各个领域。轻钢龙骨的通用范围逐渐扩大，击败了老传统木龙骨的天下。我国轻钢龙骨

7、产业经过改革开放20多年以来的快速发展，轻钢龙骨行业开始向规模化、标准化和自动化方向发展，取得了长足进步。随着现代化工业生产规模的逐步增大，与之相配套的产品也向着集成化、大型化、规模化方向发展，这就意味着轻钢龙骨的功能不断扩大，品种也不断增多。这也促使轻钢龙骨生产企业纷纷向大中型龙骨行业靠拢，以提高自身竞争力。四、 财务分析的价格体系（一）影响价格变动的因素影响价格变动的因素很多，可归纳为两类：一是相对价格变动因素；二是绝对价格变动因素。相对价格是指商品间的价格比例关系。导致商品相对价格发生变化的因素很复杂，例如供应量的变化、价格政策的变化、劳动生产率变化等可能引起商品间比价的改变；消费水平变

8、化、消费习惯改变、可替代产品的出现等引起供求关系发生变化，从而使供求均衡价格发生变化，引起商品间比价的改变等。绝对价格是指用货币单位表示的商品价格水平。绝对价格变动一般体现为物价总水平的变化，即因货币贬值（通货膨胀）引起的所有商品价格的普遍上涨，或因货币升值（通货紧缩）引起的所有商品价格的普遍下降。（二）财务分析涉及的三种价格及其间关系在项目财务分析中，要对项目整个计算期内的价格进行预测，涉及到如何处理价格变动的问题。在整个计算期的若干年内，是采用同一个固定价格呢，还是各年都变动以及如何变动？也就是投资项目的财务分析采用什么价格体系的问题。财务分析涉及的价格体系有三种，即固定价格体系（或称基价

9、体系）、实价体系和时价体系。同时涉及三种价格，即基价、实价和时价。1基价，是指以基年价格水平表示的，不考虑其后价格变动的价格，也称固定价格。如果采用基价，项目计算期内各年价格都是相同的，就形成了财务分析的固定价格体系。一般选择评价当年的年份为基年，也有选择预计的开始建设年份的。例如某项目财务分析在2016年进行，一般选择2016年为基年，假定某货物A在2016年的价格为100元，即其基价为100元，是以2016年价格水平表示的。基价是确定项目涉及的各种货物预测价格的基础，也是估算建设投资的基础。2，时价，顾名思义是指任何时候的当时市场价格。它包含了相对价格变动和绝对价格变动的影响，以当时的价格

10、水平表示。以基价为基础，按照预计的各种货物的不同价格上涨率（可称为时价上涨率）分别求出它们在计算期内任何一年的时价。3，实价，是以基年价格水平表示的，只反映相对价格变动因素影响的价格。可以由时价中扣除物价总水平变动的影响来求得实价。只有当时价上涨率大于物价总水平上涨率时，该货物的实价上涨率才会大于零，此时说明该货物价格上涨超过物价总水平的上涨。如果所有货物间的相对价格保持不变，则实价上涨率为零，每种货物的实价等于基价，同时意味着各种货物的时价上涨率相同，也即各种货物的时价上涨率等于物价总水平上涨率。五、 财务分析的取价原则（一）财务分析应采用预测价格财务分析基于对拟建项目未来数年或更长年份的效

11、益与费用的估算，而无论投入还是产出的未来价格都会发生各种各样的变化，为了合理反映项目的效益和财务状况，财务分析应采用预测价格。该预测价格应是在选定的基年价格基础上测算。至于采用上述何种价格体系，要视具体情况决定。（二）现金流量分析原则上应采用实价体系采用实价计算净现值和内部收益率进行现金流量分析是比较通行的做法。这样做，便于投资者考察投资的实际盈利能力。因为实价体系排除了通货膨胀因素的影响，消除了因通货膨胀（物价总水平上涨）带来的“浮肿净现金流量”，能够相对真实地反映投资的盈利能力，为投资决策提供较为可靠的依据。如果采用含通货膨胀因素的时价进行现金流量分析，计算出来的项目内部收益率包含通货膨胀

12、率，会使显示出的未来收益增加，形成“浮肿净现金流量”，夸大项目的实际盈利能力。此时采用的财务基准收益率应当包含通货膨胀率才能不影响对项目财务可行性的判断。（三）偿债能力分析和财务生存能力分析原则上应采用时价体系用时价进行财务预测，编制利润和利润分配表、财务计划现金流量表及资产负债表，是比较通行的做法。这样做有利于描述项目计算期内各年当时的财务状况，相对合理地进行偿债能力分析和财务生存能力分析。为了满足实际投资的需要，在投资估算中应该同时包含两类价格变动因素引起投资增长的部分，一般通过计算涨价预备费来体现。同样，在融资计划中也应考虑这部分费用，在投入运营后的还款计划中自然包括该部分费用的偿还。因

13、此，只有采用既包括了相对价格变化，又包含通货膨胀因素影响在内的时价价值表示的投资费用、融资数额进行计算，才能真实反映项目的偿债能力和财务生存能力。（四）对财务分析采用价格体系的简化在实践中，并不要求对所有项目，或在所有情况下，都必须全部采用上述价格体系进行财务分析，多数情况下都允许根据具体情况适当简化。方法与参数和指南都各自提出了简化处理的办法，虽然表述不尽相同，但实际上两者对财务分析采用价格体系的简化处理基本一致，可以归纳为以下几点：1一般在建设期间既要考虑通货膨胀因素，又要考虑相对价格变化，包括对建设投资的估算和对运营期投入产出价格的预测。2项目运营期内，一般情况下盈利能力分析和偿债能力分

14、析可以采用同一套价格，即预测的运营期价格。3项目运营期内，可根据项目和产出的具体情况，选用固定价格（项目运营期内各年价格不变）或实价，即考虑相对价格变化的变动价格（项目运营期内各年价格不同，或某些年份价格不同）。4当有要求，或通货膨胀严重时，项目偿债能力分析和财务生存能力分析要采用时价价格体系。六、 项目名称及项目单位项目名称：轻钢龙骨工程项目项目单位：xxx（集团）有限公司七、 项目建设地点本期项目选址位于xx（待定），占地面积约83.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。八、 建设规模该项目总占地面积55333.00

15、（折合约83.00亩），预计场区规划总建筑面积84006.06。其中：主体工程55200.20，仓储工程8761.43，行政办公及生活服务设施9241.88，公共工程10802.55。九、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xxx（集团）有限公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。十、 建设投资估算（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资36868.17万元，其中：建设投资28585.08万元，占项目总投资的77.53%；建设期利

16、息705.32万元，占项目总投资的1.91%；流动资金7577.77万元，占项目总投资的20.55%。（二）建设投资构成本期项目建设投资28585.08万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用25014.06万元，工程建设其他费用2773.68万元，预备费797.34万元。十一、 项目主要技术经济指标（一）财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入66800.00万元，综合总成本费用51750.08万元，纳税总额7011.12万元，净利润11019.20万元，财务内部收益率22.81%，财务净现值18291.98万元，全部投资回收期5.77年。（二）主要数据及技术

17、指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积55333.00约83.00亩1.1总建筑面积84006.06容积率1.521.2基底面积32093.14建筑系数58.00%1.3投资强度万元/亩334.592总投资万元36868.172.1建设投资万元28585.082.1.1工程费用万元25014.062.1.2工程建设其他费用万元2773.682.1.3预备费万元797.342.2建设期利息万元705.322.3流动资金万元7577.773资金筹措万元36868.173.1自筹资金万元22473.873.2银行贷款万元14394.304营业收入万元66800.00正常运营年份5总成

18、本费用万元51750.086利润总额万元14692.277净利润万元11019.208所得税万元3673.079增值税万元2980.4010税金及附加万元357.6511纳税总额万元7011.1212工业增加值万元23485.2513盈亏平衡点万元24711.49产值14回收期年5.77含建设期24个月15财务内部收益率22.81%所得税后16财务净现值万元18291.98所得税后十二、 税费估算（一）注意事项财务分析中涉及多种税费的估算，不同项目涉及的税费种类和税率可能各不相同。税费计取得当是正确估算项目费用乃至净效益的重要因素。要根据项目的具体情况选用适宜的税种和税率。这些税金及相关优惠政

19、策会因时而异，部分会因地而异，项目评价时应密切注意当时、当地的税收政策，适时调整计算，使财务分析比较符合实际情况。（二）财务分析涉及的税费种类和估算要点财务分析中涉及的税费主要包括增值税、消费税、资源税、所得税、关税、城市维护建设税和教育费附加等，有些行业还涉及土地增值税、矿产资源补偿费、石油特别收益金和矿区使用费等。此外还有车船使用税、房产税、土地使用税、印花税、契税和环境保护税等。财务分析时应说明税种、征税方式、计税依据、税率等。如有减免税优惠，应说明减免依据及减免方式。在会计处理上，消费税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等包含在税金及附加科目中。1增值税。对

20、适用增值税的项目，财务分析应按税法规定计算增值税，并应按照规定正确计算可抵扣固定资产增值税。2009年1月1日起，我国开始施行2008年11月颁布的中华人民共和国增值税暂行条例，由过去的生产型增值税改革为消费型增值税，允许抵扣规定范围的固定资产进项税额。中华人民共和国增值税暂行条例规定：“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。纳税人销售货物或者提供应税劳务（以下简称销售货物或者应税劳务），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不

21、包括收取的销项税额。”“纳税人购进货物或者接受应税劳务（以下简称购进货物或者应税劳务）支付或者负担的增值税额为进项税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（1）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。”我国从2011年开始进行服务业营业税改征增值税改革（简称“营改增”）的试点。从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。2017年10月，国务院已通过中华人民共和国增值税暂行条例修改案，并于11月正式发布执行。2018年6月，财务部发布增值税暂行条例实

22、施细则，并于2019年1月正式执行。2018年3月28日国务院常务会议决定，从2018年5月1日起，正式执行调整后的增值税税率。其中增值税税率分为四档：销售或者进口货物、提供加工及修理修配劳务为16%；农产品（含粮食）、自来水、天然气、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物等产品，交通运输服务（包括铁路、公路、航空等）、销售不动产以及转让土地使用权等为10%；增值电信、金融、文化、咨询、旅游、医疗、餐饮等现代服务业为6%；出口货物、航天运输服务、向境外单位提供的完全在境外消费的技术转让等特殊业务为0%。2消费税。我国对部分货物征收消费税。项目评价中涉及适用消费税的产品或进口货物时，应按税法规定

23、计算消费税。3土地增值税。是按转让房地产（包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物）取得的增值额征收的税种，房地产项目应按规定计算土地增值税。4资源税。是国家对开采特定矿产品或者生产盐的单位和个人征收的税种。当前对资源税的征收大多采用从量计征方式，但对原油和天然气等采用从价计征的方式，将来有可能对资源税的计征方式进行全面改革。5企业所得税。是针对企业应纳税所得额征收的税种，项目评价中应注意按有关税法对所得税前扣除项目的要求，正确计算应纳税所得额，并采用适宜的税率计算企业所得税，同时注意正确使用有关的所得税优惠政策，并加以说明。6城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加（1）城市维护建设税

24、以纳税人实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，分别与增值税和消费税同时缴纳。城市维护建设税税率根据纳税人所在地而不同，在市区，县城或镇，或不在市区、县城或镇的，税率分别为7%，5%或1%。（2）教育费附加。以各单位和个人实际缴纳的增值税和消费税税额为计征依据，教育费附加费率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。（3）地方教育附加。为贯彻落实国家中长期教育改革和发展规划纲要（20102020年），进一步规范和拓宽财政性教育经费筹资渠道，支持地方教育事业发展，根据国务院有关工作部署和具体要求，2010年财政部发布关于统一地方教育附加政策有关问题的通知。一是要求统一开征地方教育附加；二是统一地方教

25、育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税和消费税税额的2%。（4）根据国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知（国发201035号）决定，自2010年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。7关税。是以进出口应税货物为纳税对象的税种。项目决策分析与评价中涉及应税货物的进出口时，应按规定正确计算关税。引进设备材料的关税体现在投资估算中，而进口原材料的关税体现在成本中。根据“财会（2016）22号”文发布的增值税会计处理规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及

26、附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。会计处理上应将上述房产税、土地使用税、车船使用税、印花税以及环境保护税等税费计入税金及附加；但在财务分析实际工作中，为方便计算，可将房产税、土地使用税、车船使用税、印花税以及环境保护税等税费计入总成本费用中的管理费用，财务分析的“税金及附加”则主要包括消费税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等。十三、 项目计算期的分析确定项目财务效益与费用的估算涉及到整个计算期的数据。项目计算期是指对项目进行经济评价应延续的年限，

27、是财务分析的重要参数，包括建设期和运营期。（一）建设期评价用的建设期是指从项目资金正式投入起到项目建成投产止所需要的时间。建设期的确定应综合考虑项目的建设规模、建设性质（新建、扩建和技术改造）、项目复杂程度、当地建设条件、管理水平与人员素质等因素，并与项目进度计划中的建设工期相协调。项目进度计划中的建设工期是指项目从现场破土动工起到项目建成投产止所需要的时间，两者的终点相同，但起点可能有差异。对于既有法人融资的项目，评价用建设期与建设工期一般无甚差异。但新设法人项目需要先注册企业，届时就需要投资者投入资金，其后项目才开工建设，因而两者的起点会有差异。因此根据项目的实际情况，评价用建设期可能大于

28、或等于项目实施进度中的建设工期。对于一期、二期连续建设的项目、滚动发展的总体项目等应结合项目的具体情况确定评价用建设期。（二）运营期评价用运营期应根据多种因素综合确定，包括行业特点、主要装置（或设备）的经济寿命期（考虑主要产出物生命周期、主要装置物理寿命、综合折旧年限等确定）等。对于中外合资项目还要考虑合资双方商定的合资年限。在按上述原则估定评价用运营期后，还要与该合资运营年限相比较，再按两者孰短的原则确定。项目投资现金流量表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入0.000.0046760.0056780.0066800.001.1营业收入0.000.0046760.005

29、6780.0066800.002现金流出14292.5414292.5442802.5044822.7056267.932.1建设投资14292.5414292.542.2流动资金0.005304.441136.666441.112.3经营成本0.0037214.6743341.9249469.172.4税金及附加0.00283.39344.12357.653所得税前净现金流量-14292.54-14292.543957.5011957.3010532.074累计所得税前净现金流量-14292.54-28585.08-24627.58-12670.28-2138.215调整所得税0.002357.903555.414767.666所得税后净现金流量-14292.54-14292.542212.249254.046859.007累计所得税后净现金流量-14292.54-28585.08-26372.84-17118.80-10259.80计算指标1、项目投资财务内部收益率（所得税前）：30.74%；2、项目投资财务内部收益率（所得税后）：22.81%；3、项目投资财务净现值（所得税前，ic=11%）：33047.10万元；4、项目投资财务净现值（所得税后，ic=11%）：18291.98万元；5、项目投资回收期（所得税前）：5.13年；6、项目投资回收期（所得税后）：5.77年。