第六章物业基础管理精选文档.ppt

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1、第六章 物业基础管理本讲稿第一页，共五十七页 查阅以下房屋维修相关标准与规定建设工程质量管理条例房屋修缮工程施工管理规定北京市城镇房屋完损等级评定实施规定房屋完损等级评定标准 房屋修缮工程质量检验评定标准 房屋修缮技术管理规定 城市房屋修缮管理规定商品房销售管理办法城市异产毗连房屋暂行规定本讲稿第二页，共五十七页第六章 物业基础管理【学习目标】通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1房屋维修管理的意义和原则；2房屋维修管理的内容；3房屋完损等级，危房鉴定的有关规定和标准；4物业设备设施管理的概念和意义；5各类设备管理的基本内容。本讲稿第三页，共五十七页第一节 房屋维修管理一、房屋维修管理概述一

2、、房屋维修管理概述房屋维修管理是物业管理中的基础性工作，其维修对象是房屋本身，其维修管理的目的是为了保障房屋的保值增值。房屋维修管理的具体内容包括：1、房屋的安全检查2、房屋维修的施工管理3、房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容 本讲稿第四页，共五十七页二、房屋维修管理的意义和原则二、房屋维修管理的意义和原则（一）房屋维修管理的意义（一）房屋维修管理的意义1做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证2做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础3做好房屋维修管理是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提本讲稿第五页，共五十七页（二）房屋维修管理的原则（二）房屋维修管理的原则 1坚持“经济

3、、合理、安全、实用”的原则2采取不同标准、区别对待的原则3维护房屋不受损坏的原则4为用户服务的原则5修缮资金投资效果最大化的原则本讲稿第六页，共五十七页三、房屋维修管理的内容三、房屋维修管理的内容（一）房屋的安全检查（二）房屋维修计划管理（三）房屋维修技术管理（四）房屋维修质量管理（五）房屋维修施工管理（六）房屋维修施工监理（七）房屋维修档案资料管理本讲稿第七页，共五十七页四、房屋的维修等级划分四、房屋的维修等级划分（一）房屋结构的分类（一）房屋结构的分类 首先对房屋根据结构进行划分。中国房屋建筑结构分为4类、7等，具体如下：1钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构是指全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包

4、括框架大板与框架轻板的房屋。2砖混结构一等砖混结构一等是指部分为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内部设备齐全的单元式住宅或非住宅。3砖混结构二等砖混结构二等是指部分为钢筋混凝土结构，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不齐全的非单元式住宅或其他房屋。本讲稿第八页，共五十七页4砖木结构一等砖木结构一等是指材料上等，标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修，内部设备完善的庭院式或花园式洋房等。5砖木结构二等砖木结构二等是指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。6砖木

5、结构三等砖木结构三等是指结构简单，材料较差，室内没有上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。7简易结构简易结构是指如简易房、平房、木板房、土草房、砖坯房、竹木捆绑房等。本讲稿第九页，共五十七页（二）房屋完损等级的分类（二）房屋完损等级的分类房屋的完损等级要结合当地的实际情况，根据各类房屋的结构、装修和设备的完好或损坏程度等进行分类。一般将房屋的完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房等五类。本讲稿第十页，共五十七页（三）房屋维修标准（三）房屋维修标准1主体工程主体工程主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件的维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房

6、屋，均应要求牢固、安全，不留隐患。2木门窗及装修工程木门窗及装修工程木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。3楼地面工程楼地面工程楼地面工程的维修应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。4屋面工程屋面工程屋面工程必须确保安全，不渗漏，排水畅通。本讲稿第十一页，共五十七页5抹灰工程抹灰工程抹灰工程应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。6油漆粉饰工程油漆粉饰工程油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内、外墙涂

7、料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。7水、电、卫、暖等设备工程水、电、卫、暖等设备工程房屋的附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内部电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时更换线路。当线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应作保温处理，并定期进行检查维修。水箱应定期清洗。8金属构件金属构件金属构件应保持牢固、安全，不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。9其他工程其他工程对属房地产管理部门管理的庭院，原有院墙

8、、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道损坏或堵塞的，应修复或疏通。本讲稿第十二页，共五十七页（四）房屋完损等级评定方法（四）房屋完损等级评定方法1钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法（1）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。（3）房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中一项完损程度

9、下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。本讲稿第十三页，共五十七页2其他结构房屋完损等级的评定方法其他结构房屋完损等级的评定方法其他结构房屋是指竹、木、石结构、窑洞、捆绑等类型的房屋（通称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以下两种方法来确定：（1）房屋结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房

10、屋的完损等级就是分项的完损程度。（2）房屋结构、装修、设备三部分中绝大多数项目完损程度符合同一个完损标准，有少量分项高出一个等级完损标准，则该房屋完损等级按绝大多数分项的完损程度评定。本讲稿第十四页，共五十七页3房屋完损等级评定的要求房屋完损等级评定的要求（1）对整幢房屋进行综合评定。（2）以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准的高低为依据。（3）掌握好评定等级的决定因数，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的严格掌握完好房标准和危房标准。（4）对重要房屋评定等级严格复核测试。（5）对正在施工的房屋，要求做施工前房屋评定。本讲稿第十五页，共五十七页4房屋完损等级评定

11、的基本做法房屋完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两种方法。（1）定期评定一般是每隔l3年（或按各地规定）对所管房屋逐幢进行一次全面的完损等级评定。（2）不定期评定就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。本讲稿第十六页，共五十七页（五）房屋维修工程的分类（五）房屋维修工程的分类房屋维修工程可分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程五类。本讲稿第十七页，共五十七页（六）房屋日常养护（六）房屋日常养护房屋维修日常养护是指物业服务企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。房屋养护工作包含的内容有房屋零

12、星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，这是物业服务企业对业主和物业使用人最直接、最经常、最持久的服务工作。本讲稿第十八页，共五十七页1房屋维修日常养护的类型和内容房屋维修日常养护的类型和内容房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。本讲稿第十九页，共五十七页2房屋维修日常养护的程序房屋维修日常养护的程序（1）项目收集日常养护的小修保养项目主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。（2）编制小修工程计划（3）落实小修工程任务（4）监督检查小修养护工程本讲稿第二十页，共五十七页（七）房屋维修工程考核指标（七）房屋维修工程考核指标房屋维修

13、工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。1房屋完好率房屋完好率 2大、中修工程质量合格（优良）品率大、中修工程质量合格（优良）品率 3小修工程的考核指标小修工程的考核指标本讲稿第二十一页，共五十七页第二节第二节 物业设备设施管理物业设备设施管理物业设备设施的分类物业设备设施管理的内容基础管理运行管理日常维护维修管理本讲稿第二十二页，共五十七页第二节第二节 物业设备设施管理物业设备设施管理一、物业的设备设施管理一、物业的设备设施管理 物业设备设施管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养、维修和管理保养、维修和管理，使之能

14、够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和物业使用人提供一个更高效和更安全、舒适的环境。本讲稿第二十三页，共五十七页（一）物业设备设施的分类（一）物业设备设施的分类物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。（此处与教材不同！）物业设备设施是根据住户的要求和物业的用途来设置的，不同用途的物业其设备配置不同。如住宅的设备一般由水、电、气、电梯等组成，现代写字楼的设备则还包括中央空调、网络智能系统等。本讲稿第二十四页，共五十七页通常，我们对物业设备设施做如下的分类。总的分为室外和室内两大部分，按专业分为以下几方面：1给水设备给水设备2排水设备排水设备3热

15、水供应设备热水供应设备4消防设备消防设备以上以上4项为给排水系统。项为给排水系统。5供暖、供冷、通风设备（暖通空调供暖、供冷、通风设备（暖通空调HVAC）6燃气设备燃气设备7电气工程设备电气工程设备 房屋建筑电气工程设备房屋建筑电气工程设备本讲稿第二十五页，共五十七页给排水系统给水系统：水箱、水泵、管网、调节控制装置、计量仪表、配水设施等。排水系统：卫生器具、清通设备、抽升设备、排水管网。热水系统：加热装置、设备、附件、管网配水设施等。消防系统：消防水箱、泵、管网、配水设施、消火栓系统等。本讲稿第二十六页，共五十七页暖通空调系统冷热源、管网、设备、附件、计量装置。燃气系统管网、设备、表计、阀门

16、等。电气系统分为强电和弱电1、供电系统2、照明系统3、弱电系统4、提升系统5、防雷系统6、智能化系统3A本讲稿第二十七页，共五十七页（1）楼宇自动化Building Automation（2）办公自动化Office Automation(3)通信自动化Communication Automation(4)防火自动化Fire Automation(5)保安自动化 Safety Automation通常的叫法以前3种居多。本讲稿第二十八页，共五十七页楼宇自动化Building Automation国际通用方法包括设备自动控制系统、防火和保安三部分。1）设备自动控制系统由中央工作站、各类传感器和主控

17、制器构成。检测结果通过传感器（先感再传）、信号传输系统传至中央工作站进行数据比对，发出执行命令。主控制器主要用来控制传感器的参数设定和自动调节。本讲稿第二十九页，共五十七页2）防火系统烟感、温感传感器、火灾自动报警和人工报警装置。3）保安系统摄像、监控等监控设备和报警装置。办公自动化系统办公设备信息资源共享。通信自动化智能化物业的中枢神经系统。计算机网络、卫星通信、闭路电视、可视电话及电话会议等。本讲稿第三十页，共五十七页（二）物业设备设施管理的意义（二）物业设备设施管理的意义1物业设备设施管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有利保障。2物业设备设施管理

18、是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。3物业设备设施管理是提高现有设施、设备性能完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。4物业设备设施管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建到保驾护航的作用。5物业设备设施管理能强化物业服务企业的基础建设。本讲稿第三十一页，共五十七页本讲稿第三十二页，共五十七页二、物业设备设施管理的内容二、物业设备设施管理的内容基础管理、日常维护管理、维修管理和运基础管理、日常维护管理、维修管理和运行管理。行管理。（一）物业设备设施的基础管理技术资料管理、标准化管理、制度管理、安全管理、教育培训

19、等。1、技术资料管理物业设备设施的技术资料管理的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。本讲稿第三十三页，共五十七页1）设备原始资料档案管理）设备原始资料档案管理设备交接时资料。设备交接时资料。2）重要设备维修资料档案管理）重要设备维修资料档案管理物业管理过程中产生的新的技术资料。包括物业管理过程中产生的新的技术资料。包括日常维护和维修两个环节形成的技术资料。日常维护和维修两个环节形成的技术资料。本讲稿第三十四页，共五十七页2、标准化管理包括技术标准和程序管理标准。3、制度管理1）生产技术规程：设备的安全操作规程和保养维修规程。2）管理工作制度：运行制度、巡检制度、预防检修

20、制度、值班工作制度等。3）责任制度：岗位责任制、记录报告制度、安全制度、交接班制度。本讲稿第三十五页，共五十七页4、安全管理1）安全培训与持证上岗2）安全责任制度3）安全管理措施和使用规定4）安全培训本讲稿第三十六页，共五十七页（二）物业设备设施的运行管理（二）物业设备设施的运行管理 1、运行管理的内涵物业设备设施运行管理就是建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行标准及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。即：制度建设和保障实施措施。2、物业设施设备的运行管理目标、物业设施设备的运行管理目标安全、可靠、舒适、经济。安全、可靠、舒适、经济。本讲稿第三十七页，

21、共五十七页3、物业设备设施运行管理的措施、物业设备设施运行管理的措施（1）建立和完善工作制度和标准体系，实行标准化管理。技术操作规程、（2）实施预防性措施包括预防性试验、预防性检修、突发事件的应变措施（事故预想），采用巡检、点检和定检措施等。（3）提高人员素质、技能（4）建立设备运行记录和完好率考核机制（5）建立能源消耗记录与考核机制（6）鼓励技术创新与改造提高设备安全性、可靠性和经济性。（7）其它，如保险等。本讲稿第三十八页，共五十七页（三）物业设备设施的维修管理（三）物业设备设施的维修管理设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养

22、护和维修、更新。设备维修管理的内容包括：设备的定期检查、日常保养和建立维修制度、维修质量标准、维修人员管理制度等。本讲稿第三十九页，共五十七页1、定期检查日检：巡视检查维护，据实记录。月检：预防性检查，对设备性能检查，对查出的隐患部位进行修理，保证设备正常运行。季检：维护性检查。清扫加油调试等年检：恢复性检修。局部解体本讲稿第四十页，共五十七页2、保养、保养物业设备设施的保养是指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。这是一种养护性的工作，目的在于及时处理设备在运行使用过程中由于技术状态的发展变化而引起的大量常见设备故障，随时改善设备的使用条件与状况。本讲稿第四十一页，共五十

23、七页保持设备清洁观察设备运行状况：停、看等。加油保养等。本讲稿第四十二页，共五十七页物业服务企业对设备的保养，通常分为以下几种形式：三级保养。三级保养。日常保养：设备操作人员进行的经常性保养工作。主要包括日常保养：设备操作人员进行的经常性保养工作。主要包括定期检查、清洁、润滑，发现小故障及时排除，做好紧固定期检查、清洁、润滑，发现小故障及时排除，做好紧固工作和必要记录。工作和必要记录。一级保养：操作人员和维修人员按计划进行，设备局一级保养：操作人员和维修人员按计划进行，设备局部解体、清洗、调整，按设备磨损规律进行。部解体、清洗、调整，按设备磨损规律进行。二级保养：设备维修人员全面清洗，局部更换

24、，使设二级保养：设备维修人员全面清洗，局部更换，使设备达到完好状态。备达到完好状态。设备点检：用仪器或感官发现隐患提高设备完好率。设备点检：用仪器或感官发现隐患提高设备完好率。本讲稿第四十三页，共五十七页点检定修制的引进及其内涵点检定修制是全员、全过程对设备进行动态管理的一种设备管理方法，它是与状态检修、优化检修相适应的一种设备管理方法。这种管理方法，可有效地防止设备的过维修和欠维修，提高设备的可靠性，降低维修费用，因此被广泛地应用在许多工业生产领域，尤其适合于连续不间断的生产系统。本讲稿第四十四页，共五十七页设备点检管理的基本原则和特点一、基本原则 1)定点：科学地分析以确定设备的维护点，找

25、准该设备可能发生故障和劣化的部位，同时确定各部位检查的项目和内容，如回转部位、滑动部位、传动部位、荷重支撑部位、受介质腐蚀部位以及承压部位等。2)定标准：根据维修技术标准的要求，确定每个维护点的检查参数（如温度、压力、振动、流量、间隙、电压、电流、绝缘等）的正常工作范围。本讲稿第四十五页，共五十七页3)定人：点检作业的核心是专职点检员的点检。点检员是按区域、按设备、按人员素质要求选定的，所辖点检区的设备管理者是分管设备的责任主体。一经确定，不轻易变动。点检员实行常白班工作制。点检员是经过专门培训、具有一定设备管理能力、精通本专业技术、有实际工作经验、有组织协调能力的设备管理人员。4)定周期：制

26、定设备点检周期，有的点可能每班检查，有的则一日一查，有的数日一查、一周一查或一月一查等，根据具体情况确定。同时按分工分别进行日常巡（点）检、定期点检和精密点检。5)定方法：根据不同设备和不同点检要求，明确点检的具体方法，如用感观或用普通仪表、工具以及精密仪表、工具进行监测、诊断等。本讲稿第四十六页，共五十七页6)定量：在点检的同时，把技术诊断和倾向性管理结合起来，对有磨损、变形、腐蚀等减损量的点，用劣化倾向管理的方法进行量化管理。逐步达到通知维修的要求，实行现代设备技术同科学管理的统一。7)定业务流程：明确点检作业的程序，包括点检结果处理对策。业务流程应包括日常点检和定期点检，发现的异常缺陷和

27、隐患，凡急需处理的由点检员预知维修人员解决，其余的列人正常维修处理。本讲稿第四十七页，共五十七页p对点检员工作质量严格要求，必须做到：a)定点记录。通过不断积累（量化管理），找出设备状态的内在规律。b)定标处理。坚持标准要求，发现问题，按标准处理。c)定期分析。点检记录周分析，月分析，重点设备定期分析，每年有系统汇报。d)定项设计。查出问题，需要改进的，规定计划项目，定项进行。重大问题则需提出课题，开展自主管理，发动员工提出革新、创造建议予以解决，其余的列人正常维修处理。e)定人改进。改进项目，从设计、改进、评价、再改进的全过程都要有专人负责，保持系统性、连续性。f)系统总结。每半年进行一次点

28、检工作的期中总结，每年进行一次系统、全面总结，不断推进点检管理。本讲稿第四十八页，共五十七页3、维修物业设备设施的维修是指通过修复或更换零件，调整精度、排除故障、恢复设备原有功能的技术活动。本讲稿第四十九页，共五十七页（1）检修分类事后检修、预防性定期检修、状态检修和改进性检修。事后检修：又称故障检修（RTF)设备发生故障或性能下降到合格水平以下的非计划性维修。针对影响极小的非重点设备、有备用设备的和采用其他检修方式不经济的设备。本讲稿第五十页，共五十七页l预防性检修：又称定期检修（TBM)、计划预维修，以时间为基础。主要针对已经掌握其磨损规律，事先确定检修等级、检修间隔、检修项目、需用的备件

29、及材料等的检修方式。不能随时停机的设备。全员设备维修：预防维修首先在美国推行，日本在20 世纪60 年代引进后，结合本国实际，创新和发展为全员设备维修管理。全员设备维修是以点检为基础的维修。它制定了严格的点检流程，依据点检发现的设备问题，及时编制和修订检修计划，适时对设备进行维修。这种维修方式，有效地防止设备过维修和欠维修。经过国内部分发电厂的推行和实践，认为这种维修方式是与状态检修相适应的，比较适合我国国情。本讲稿第五十一页，共五十七页l状态检修：（CBM)指根据状态监测和诊断技术提供的设备状态信息，评估设备的状况，在故障发生前进行检修的方式。高于前两种检修方式，以设备的状态为基础，以预测设

30、备状态发展趋势为依据的检修方式。根据日常维护、定期检查等，判断设备的健康状况和性能优劣及发展趋势，在故障发生前及性能降低到极限前有计划地安排检修。采用这种维修方式不仅要有多种管理理论为指导，而且要有可靠的监测和诊断技术手段为后盾。进行状态监测和设备诊断，所需投人费用较大，常用于关键设备、重点部位。本讲稿第五十二页，共五十七页l改进性检修（PAM)不属于检修的类别，属于设备改造，目的在于消除先天性缺陷和频发故障。按照当前设备技术水平和发展趋势进行改造，从根本上消除设备缺陷，以提高设备的技术性能和可用率，并结合检修过程实施的检修方式。本讲稿第五十三页，共五十七页设备的维修一般分为以下几种形式：1零

31、星维修工程零星维修工程2中修工程中修工程3大修工程大修工程4设备更新和技术改造设备更新和技术改造 本讲稿第五十四页，共五十七页（三）设备保养与维修中应注意的事项（三）设备保养与维修中应注意的事项1熟悉设备的运行情况2建立设备管理体系（1）建立设备管理质量体系。（2）建立绩效考核机制。（3）建立设备档案。3坚持日常保养与科学计划维修相结合4以人为本，提高员工综合素质本讲稿第五十五页，共五十七页四、具体设备的维修与保养四、具体设备的维修与保养主要包括供电设备的维修与保养、供暖设备的维修与养护、给排水设备的维修与保养、电梯的维修与保养以及楼宇自动化技术设备维修与保养五个部分的内容。本讲稿第五十六页，共五十七页本章小结1房屋维修管理工作主要包括对房屋的日常养护，对破损部位的及时修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善和装修。房屋维修管理的内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理、房屋的日常保养以及房屋维修档案资料的管理等。房屋的维修标准和经济技术指标是房屋维修管理的科学依据，因此，应严格按国家颁布的有关规定执行。2房屋设备管理是物业管理中的一项重要的基础管理工作，是物业服务企业最经常、最持久、最基本的工作内容之一，在物业管理工作中占有很大的比重。本讲稿第五十七页，共五十七页