某物业公司管理制度汇编(doc 87页).docx
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1、公共制度: 1.智能化住宅使用规范(拟编写) 2.业主公约 3.住户手册及装修规范 4.社区精神文明建设公约 5.消防管理规定 6.商业网点管理规定 7.暂住人员管理规定 8.出租房屋管理制度一、 丹枫白露业主公约 为加强丹枫白露(以下简称本物业)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共物序,共建标志性、智能化、典范式、园林式住宅区,同意签订本公约,并共同遵守。 一、业主的权利、义务 业主是指房地产所有权人。 (一)权利: 1、依法享有所拥有物业的各项权利; 2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利; 3、有权按有关规定进
2、行室内装饰装修; 4、在入伙时依法检验房屋室内工程、设施的质量,对不合格有权要求整改; 5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和所属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮; 6、有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权; 7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复; 8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目; 9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评; 10、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评; 11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或
3、不予配合,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。 (二)义务 1、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定; 2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定; 3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好; 4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用; 5、业主如需进行住宅装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,绘制装修图纸等要求的其他资料报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金、管理费、工本费等方可按规定施工。装修期间应随时接受管理人员的装修巡查,如有追加工程应提前申报,违章工程应立即停止,并
4、限期恢复原状,承担因此造成的经济和工期损失。完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。 6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用; 7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任; 8、明白并承诺业主及
5、非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外); 9、在本物业范围内,不得有下列行为: 1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台自用面积内天面等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等; 2)对房屋的内外承重墙、隔墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、扩、搭、建; 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公用场所(地); 4)擅自损坏、拆除、改造智能化系统设施管线、位置及使用功能供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施; 5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物; 6)
6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。 7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品; 8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等(包括自用面积内部分);随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准噪音; 10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为; 11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 二、业主大会和业主管理委员会 1、业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。 业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。 业主大会和业主管理委员
7、会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。 2、第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。 3、本物业所有享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。 4、业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托人无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。 5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投
8、票、举手等形式。 6、业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。 经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。 业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。 7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持百分之五十以上投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。 8、业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。 9、业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房
9、屋每一百平方米建筑面积为一票。一百平方米以下的每份房地产证书一票。 10、业主大会的决定和业主管理委员会章程内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。 三、违约责任 1、违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、9、10项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会议定,业主管理委员会未成立的
10、,经区物业管理主管部门核准后执行。 2、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金、电梯运行费、智能系统运行费等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。 四、其他事项 1、本公约由受其委托的物业管理单位报市物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。 2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。 3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报市物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起
11、生效,无须经业主重新签订。 4、业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生纠纷;协助不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳仲裁委员会依法裁决。 5、本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。本业主所拥有物业:住宅: 栋 号商业用房: 栋 号(店、铺)其他:所在单位:电话: (宅) (办公室)业主(签章):二00 年 月 日业主守则一、前 言尊敬的业主: 欢迎您入住由深圳市三九丹枫白露物业管理有限公司提供综合一体化管理与服务的小区(大厦)。 深圳市三九丹枫白露物业管理有限公司是经深圳市政府批准成立,专业从事物业管理、服务及物业经营的企业,隶属
12、于深圳市三九房地产(集团)公司。 为了使您充分享受优雅、宁静、舒适、安全的工作与生活环境,本手册专门为您介绍了小区(大厦)的各种服务、设备、管理规章及安全措施等,使您更清楚自己应有的权利和义务。所以,请您务必仔细阅读本手册,如您有任何疑问,欢迎及时提出,我们将尽力为您解决。 本手册中所列条款及事项乃根据政府有关法律政策编写,均出之有据,纯为业主利益考虑,恳请各位合作。 深圳市三九丹枫白露物业管理公司二、住户手册1.0 管理机构及职能: 1.1 小区(大厦)管理处是由三九丹枫白露物业管理公司派出具体负责日常物业管理事务的常设机构,其职责是为业主(住户)提供专业的物业管理服务及代表全体业主根据相关
13、规定处理有关事务。 1.2 管理处人员包括:主任、屋村事务管理人员、机电设备工程师、维修人员、保洁人员、安全管理人员等,各司其职,各负其责,直接为业主(住户)提供各项服务,并乐意接受业主、住户的批评,诚心采纳有益建议。 1.3 管理处负责小区(大厦)内的房屋本体、电梯、给排水、供电、保安监控、消防、代收代缴水电费、清洁卫生、道路、绿化、娱乐设施等的管理。 1.4 管理处除做好小区(大厦)内的管理工作外,并代表业主(住户)就日常生活中涉及有关部门的公共事务进行联系和协助解决。 1.5 业主(住户)如不依时付清本体基金、管理费、水电费等,管理处有权对业主(住户)提出奉劝、警告,甚至停止该户之水电供
14、应。 1.6 管理处服务时间: 周一至周五:8:00AM-11:30AM 14:00PM-17:30PM 周一至周五的下班时间和周六、周日全天:为值班时间,管理处均安排有管理及维修人员随时准备为业主(住户)服务。 1.7 业主(住户)如欲对管理工作提出投诉或建议,可用写信、电话或亲自前往的方式向管理处提出,并敬请告知具体联络方式,以便及时予以回复和解决。 1.8 管理处电话:25130011 25130999-339232.0 管理费 2.1 管理费:管理费是为保障各业主(住户)之物业的长远利益,本着取之于民,用之于民的原则而收取的。各住户须依法承担日常的保养维修和日常管理开支。管理费将用于管
15、理处对本小区(大厦)内所涉及的环境保护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化养护、公共用电、公共用水等能源消耗及其有关的设备、工具的使用折旧和材料使用消耗、管理人员工资及其他杂费等。 2.2 本体维修基金:根据有关政府规定,业主(住户)应每月交纳按建筑面积计收的本体维修基金。本体维修基金将用于管理处对本小区内房屋本体承重结构部分(包括楼盖、屋顶、梁、柱、墙体及基础)、外墙面、楼梯间、电梯、走廊通道、门厅等公用部位,以及公用上下水道、落水管、供电线路、公用天线、消防设施、屋顶水箱、水泵电梯等整体性的共用设备等维修、养护。 2.2.1 由管理处以房屋本体设专帐代管,使用情况定期公布,本体维修基金不足时,按
16、建筑面积由管理处负责向业主(住户)计收,业主(住户)应及时交付,如不按时交纳影响使用功能及安全所可能产生的后果,将由业主(住户)承担。 2.2.2根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则规定,当业主发生变更时,原业主所交本体维修基金不予退还。 2.3 管理处每月向业主(住户)收取管理费。各业主(住户)应承担费用乃依据其拥有建筑面积计算所得。 2.3.1业主办理入住手续时必须按规定预交管理费用,预交水电费周转金;周转金于业权更改或产权到期后无息退还。 2.3.2、为了方便业主,管理处采取银行托收、电脑划帐形式收取费用,每月1-10日为收缴时间。业主(住户)请于指定银行开立活期帐户,亦可委托
17、管理处办理,并依时存入足额款项。因故未划到款者,应在当月底前亲自前来管理处交纳现金,逾期不交者,将被加收滞纳金。 2.3.3、业主(住户)须在存折上留存足够的存款。逾期不交纳费用(或存款少于应缴费用导致划不到款)者,按每天3收取滞纳金。 2.4 不论贵户是否空置,均须自办理入住手续之日起交纳各项管理费用。3.0清洁卫生: 3.1 小区(大厦)实行垃圾袋装化,各业主(住户)倾倒垃圾应系好垃圾袋放到管理处设置的垃圾桶内(垃圾袋管理处有售);请勿将垃圾摆放在门口、走廊等任何公共场所,违者将可能受到处罚,并承担相应费用。 3.2请勿于小区(大厦)范围内任何公共地方随地吐痰、随地大小便、乱扔烟头、果皮、
18、纸屑等杂物,违者将可能受到处罚,并承担相应费用。 3.3切莫把垃圾、菜叶、布屑、胶袋或废纸等杂物投入厕所或下水道,如因使用不当而导致堵塞或损坏,业主(住户)应及时通知管理处进行处理,并承担相应费用。 3.4小区(大厦)内任何公共地方,均不得乱涂、乱画、乱张贴,违者应负责清理、粉刷费用,如属小孩所为,由监护人承担责任。 3.5凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌者,除责令其限期拆除并恢复原状外,将可能受到处罚,并承担相应费用。4.0安全 4.1小区(大厦)内二十四小时内均有人当值,热情地为各业主(住户)服务,并协助处理任何紧急事故。 4.2人员管理 4.2.1 管理处工作人员在小区(大
19、厦)工作、巡查,到各住宅单位走访、抄水、电表,皆佩带工作证。对无证人员和陌生人员来访,在未弄清身份之前,应谢绝进入。 4.2.2 遵守特区户籍管理条例,凡有客人到贵处留宿,及出租屋的承租人须到小区(大厦)管理处办理登记手续,违者责任自负。 4.2.3 切勿接待无证件客人及可疑人员,以免带来不必要的麻烦。 4.2.4 业主有义务向管理处提供其住宅单位入住人员的姓名、年龄、性别、职业及工作单位等资料,如有变更,应及时通知管理处。 4.2.5 为加强户内保安,楼栋之防盗闸门须经常关闭,防避陌生人士擅入;由于住户人数众多,常有搬迁,管理人员可能难以完全逐一记忆辨认,为避免错认外来人士而误启防盗闸门,故
20、一般不能为住户提供开启服务,敬请住户使用对讲机与府上联络,以开启闸门。 4.2.6 各单位户内已预装了保安防盗对讲机,请住户提醒到访之亲友在抵楼栋闸门时,先以对讲机与府上联络,防止歹徒擅闯。 4.2.7 由于职责所在,管理员在必要时,会查询内进之陌生人士,请向贵亲友解释此乃加强小区(大厦)内保安措施。各住户开启大堂闸门进出时,请留意陌生人士跟随,提防随门而入,若有怀疑,请即通知看守大堂之管理员。 4.2.8 当遇见或听见任何可疑人士或声音,请立即通知管理处;切勿随便开启防盗闸门给陌生人士;凡遇见自称公共机构或政府人员,必须清楚查验其证件,若有怀疑,即时致电该机构查询;避免将贵重财物存放家中;既
21、要安装防盗铁闸,亦须有稳固之大门门锁;外出时,将所有窗户关闭,黑夜最好留有适度照明灯光。 4.3 火灾防范 4.3.1、私人地方 a、任何人不得占用消防通道。楼梯走道和出口,必须保持畅通无阻。 b、请留意市政府禁止市内燃放烟火,爆竹之规定,以免引起火警;小区(大厦)内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆品以及剧毒物品,违者将可能受到有关处罚;。 c、注意安全用电,应使用适当插头,不可超负荷用电,不可在同一插座接驳太多电器,避免电线负荷过度; 不可将电线直接驳插座,不乱拉接电线;府上各成员应知道电源总掣之所在,当紧急时,即时关截。 d、不可储存过量易燃物品,如火水、石油气等
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