城市经营的理念与南京经营城市的战略选择-史云亘MG0027029.docx

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1、毕业论文题目： 城市经营的理念与南京经营城市的战略选择 人文地理学专业2000级硕士生姓名： 史云亘 指导教师（姓名、职称）： 庄仁兴 教授 摘 要 随着知识经济时代的来临以及我国城市化、工业化的快速发展，人们对城市关注越来越多。近年来，随着计划经济向市场经济改革的深入推进，我国的城市建设和发展突飞猛进。但城市建设、改造资金短缺也成为全国城市普遍面临的问题，如何拓宽城市建设资金来源的渠道、增强城市建设资金投入成为目前城市政府最为关注的焦点之一。因此，“城市经营”的理念应运而生。在市场经济条件下，城市经营激活了城市建设机制，政府作为经营城市的主体，通过多种形式的经营城市，优化了城市空间资源配置和

2、城市布局，盘活了城市土地存量、增量，从而使整个城市增值。 本文探讨了城市经营的内涵和理念，构建了城市经营的系统体系框架。对我国城市经营取得成功经验的几个典型城市的不同城市经营战略进行了分析，同时结合南京经营城市的实践研究，提出未来城市经营的发展趋势和发展战略。论文共分七章。 第一章介绍了城市经营产生的背景、萌芽和意义，对城市经营及易混淆的相关概念如经营城市、企业经营和城市管理等进行了辨析，并提出了本文的研究重点和研究框架。 第二章对城市经营的理论基础进行了系统地阐述。从营销学、经济学、生态学、地理学和规划学等多学科的角度逐一介绍了城市经营所依据的相关理论。 第三章深入探讨了城市经营的内涵及理念

3、，介绍了城市经营的对象、主体、方式及特点，提出城市经营的理念为城市资源资本化、规划设计市场化以及城市建设产业化。同时还分析了城市经营与城市规划内在的关系，构建了城市经营的系统体系框架。 第四章指出了我国城市经营现状在城市经营的主体、城市经营的资源、政府在城市经营中的地位和作用以及城市经营中的土地经营等四个方面存在的误区并对其进行了相应的分析。 第五章分析了我国城市经营实践的几个典型实例大连、青岛、上海和杭州，对这四种不同的城市经营战略作了比较分析，总结了当前我国城市经营的成功经验和启示，并提出城市经营的发展趋势。 第六章重点分析了南京城市经营的现状和前景，通过南京经营城市的可行性分析以及南京经

4、营城市实践成功的范例分析，提出南京经营城市的战略选择。 第七章为结论和讨论。总结了城市经营的重要的特点和趋势，提出了城市经营需要进一步讨论的几个问题，为未来城市经营的深入研究指出了方向。 关键词： 城市经营，理念，市场，政府，南京，战略THESIS：The Concept of Urban Management and Strategic Choice of Urban Management of Nanjing SPECIALIZATION: Human Geography POSTGRADUATE: Shi Yungen, master 2000MENTOR: Zhuang Renxing

5、, ProfessorAbstractSince the coming age of knowledge economy and rapid development of urbanization and industrialization, people keep their minds more and more on the city. In recent years, the construction and development of cities of China has advanced rapidly in the situation that planned economy

6、 is changing to market economy gradually. But cities of whole country have to face the same problem: short of capital which used to build and rebuild the city. And the municipal governments become to pay attention to how to broaden the way of sources of city construction capital and how to enhance c

7、ity construction capital input. Therefore, urban management is recognized as a brand new conceptUnder the condition of the market economy, urban management inspirits the mechanism of the city constructionAs the main body of the urban management, through all kinds of form of urban management, the gov

8、ernment has got an excellent distribution in space source and arrangement of the city and it revolves the earth deposit and increment of the city and so it makes the whole city rise in valueThis Paper has a exploration on the basic concept and idea of urban management，and an introduction of the prim

9、ary practice of Chinas city management，and suggests some problems shou1d be cared in urban managementAnd this paper takes Nanjing as a case of study, puts forward the trends and stratagems of development of urban managementThe Chapter 1 introduces the background, the germination and the significatio

10、n of urban management, and differentiates and analyses the notion of urban management and some other correlational notionsThe Chapter 2 systematically sets forth the theoretical basis of urban managementThe Chapter 3 deeply discusses the connotation and the conception of urban management, analyses i

11、nternal relations of urban management and urban planningThe Chapter 4 analyses and points out some problems shou1d be cared in city managementThe Chapter 5 introduces several citied which take the primary practice of Chinas city management, summarizes the successful experience and revelation, and br

12、ings forward the trend of development of Chinas city managementThe Chapter 6 emphasizes on Nanjings condition and practice of city management, puts forward the stratagemical choicesAt last, the Chapter 7 sums up the conclusion and discussionKey words： urban management；concept；market；government；Nanji

13、ng；stratagem编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第67页 共71页前 言5第一章城市经营综述61.1城市经营产生的背景61.1.1.科技革命浪潮的冲击61.1.2.市场经济的发展与完善61.1.3.经济全球化71.1.4.城市化进程进入新的发展阶段71.2城市经营实践的萌芽81.2.1.国外81.2.2.国内81.3城市经营（Urban Management）的概念91.3.1.经营91.3.2.城市经营91.3.3.城市经营与经营城市101.3.4.城市经营与企业经营111.3.5.城市经营与城市管理111.4城市经营的意义121.4.1.促进城市建

14、设投入产出的良性循环121.4.2.按市场经济规律实现资源配置最优化131.4.3.推进政府职能的转变131.5本文研究重点与框架141.5.1.研究重点141.5.2.研究框架14第二章城市经营的理论基础152.1.现代营销学理论152.2.经济学理论162.2.1.马克思的地租地价理论162.2.2.凯恩斯主义的宏观调控理论162.2.3.商品经济与等价交换理论172.2.4.市场公共经济理论172.3.管理学理论182.4.生态学理论182.5.地理学理论192.5.1.人文地理学“和谐论”192.5.2.经济地理学产业布局理论192.6.规划学理论19第三章城市经营的理念213.1.城

15、市经营的内涵213.1.1城市经营的对象、主体和方式213.1.1.1城市经营的对象213.1.1.2城市经营的主体213.1.1.3城市经营的方式213.1.2城市经营的特点223.1.2.1市场导向223.1.2.2效益导向223.1.2.3功能导向223.1.2.4地方性233.1.2.5系统开放性233.1.3城市经营的理念243.1.3.1城市资源资本化243.1.3.2规划设计市场化243.1.3.3城市建设产业化253.2.城市经营与城市规划263.2.1城市规划是城市经营的前提和基础263.2.2城市规划经营中的典型经营方式273.2.2.1公交导向开发模式（TOD）273.2

16、.2.2社会服务设施导向开发模式（SOD）283.2.2.3规划理性预期导向开发模式（AOD）283.2.3城市经营中城市规划运作方式283.2.3.1从技术性到经济性283.2.3.2增强规划的公开性293.2.3.3提高规划的可实施性293.3.城市经营的体系框架29第四章城市经营中存在的误区304.1.城市经营的主体304.1.1误区：城市经营的主体是政府304.1.2城市经营的主体是多元化的314.2.城市经营的资源324.2.1误区：可经营的资源是泛资源324.2.2城市经营的对象是有限制性的334.3.政府的地位和作用344.3.1误区：政府直接经营城市344.3.2经营城市是政府

17、引导、市场运作344.4.城市经营中的土地经营354.4.1误区：土地经营就是以土地换资金354.4.2土地经营的目的是使土地通过市场实现高效配置36第五章城市经营实例分析365.1.城市经营典型实例分析365.1.1大连：环境经营战略365.1.2青岛：产品经营战略375.1.3上海：外向经济经营战略385.1.4杭州：土地功能转换战略395.2.当前我国城市经营的经验和发展趋势405.2.1成功经验和启示405.2.1.1环境经营战略是机会成本最小的选择405.2.1.2产品经营战略不可忽视405.2.1.3土地经营是城市经营的核心415.2.1.4规划是龙头，建设是重点415.2.1.5

18、选准经营城市的切入点至关重要425.2.2发展趋势425.2.2.1由一元化向多元化发展的经营主体425.2.2.2可持续发展的经营观435.2.2.3以人为本的经营理念43第六章南京经营城市的战略选择446.1.南京经营城市的条件分析446.1.1南京城市建设面临着历史契机446.1.2南京面临的挑战456.1.3南京的优势分析476.1.3.1城市历史文化内涵476.1.3.2城市定位476.1.3.3城市社会经济快速发展486.1.3.4城市环境改善496.1.3.5城市土地经营潜力巨大496.2.南京经营城市的实践496.2.1TOD （Transit-Oriented Develop

19、ment）496.2.2“一个中心，三大平台”506.2.3经营城市基础设施的有效运作516.2.4城市品牌的打造，城市形象的提升516.3.南京城市经营存在的问题和障碍526.3.1体制上的障碍526.3.2利益上的障碍526.4.南京经营城市的战略选择526.4.1以经营文化为重点，打造文化南京526.4.2城市经营要从区域的观念出发536.4.3完善城市经营的法律机制546.4.4拓展城市基础设施投融资途径546.4.5城市管理公司化，建设服务型政府556.4.6城市经营信息化55第七章结论与讨论567.1.结论567.1.1城市经营是中国城市化的主要动力567.1.2城市经营要“以人为

20、本”567.1.3城市经营要以城市规划为指导567.1.4城市经营要尽快纳入法制化的轨道577.1.5城市经营要个性化577.1.6城市经营是一个发展的、创新的概念577.2.讨论577.2.1城市经营与城市可持续发展的统一问题577.2.2如何评价城市经营的成败587.2.3城市经营中如何体现人文关怀587.2.4城市经营中负债经营的问题58参考文献59后 记63前 言城市是一种特殊的资源，它不仅是人类人口、经济、文化相对集中的地理单元，更是市民的生活方式、工作方式、学习和思维方式的集中表现，其中人力资本又是城市最有活力和创造力的部分。城市的交通拥挤、环境污染、水源告急等问题的出现，体现出了

21、对运作城市所选择的方式不适应时代发展的要求。城市经营、城市管理及城市管治等是城市发展到不同阶段而适用的城市运作方式，充分认识城市在不同时期的特征，并施行相应的方法，城市运作会更有效。随着我国工业化与城市化的加速发展，全国的城市不仅数量大增，而且城市的质量也有显著提高。很多城市取得了经济、社会、环境效益的全面提升；但也有的城市举步维艰，“城市病”严重。一些比较有眼光的城市经营者从很早就开始用整体的思路去城市经营，城市经营是市场经济条件下筹措城建资金，转换城建机制，加快城建步伐的有效途径，也是抢占城市发展制高点，把握城市竞争主动权，促进城市建设与经济发展步入良性循环的重要举措。实践表明，那些己步入

22、良性循环轨道的城市，其政府己具有适应社会主义市场经济的城市经营观念，因地制宜地制定了城市经营战略，并获得了突出的成效。现在，“把城市作为最大的国有资产进行整体经营”已基本成为我国城市政府领导们的共识。在我国已经进入WTO的大背景下，政府将只能作为市场规则的制定者，而不能作为市场主体直接参与竞争，在这种条件下如何提高城市经营水平，用市场经济的思路去城市经营建设产业，走以城养城、以城兴城的城建市场化之路，对于推进我国城市化进程更有着十分重要的现实意义。如何对城市资产按市场化原则进行有效经营，成为近年来我国城市现代化建设和发展过程中提出的重大现实课题。尽管目前有关城市经营的理念还只是在部分城市中提出

23、并初步进行探索，但已经出现向全国扩展的趋势。因此，积极开展城市资产经营，正在成为包括经济特区在内的我国各类城市面临的一项重要任务。城市经营己成为我国当前城市学研究与实践中的新课题，并引起广泛的讨论，但观点不尽相同，理论尚待规范。什么原因促使了城市经营的快速发展？城市经营的意义和理念又是什么？本文试图从理论上对城市经营的内涵作一初步解析，并以此为基础构建一个城市经营的系统体系框架。同时本文结合我国的城市经营的实践，提出对南京经营城市的战略选择。第一章 城市经营综述1.1 城市经营产生的背景1.1.1. 科技革命浪潮的冲击20世纪70年代，在新的科技革命浪潮冲击下，西方发达国家的经济结构发生了根本

24、性的变化。由于在工业化过程中形成的城市管理体制和运行机制，已经不能适应后工业化时代的发展需要，加之当时西方发达国家城市化水平进一步提高，因此城市发展与建设资金短缺的矛盾日趋激烈。 在这种情况下，西方国家的一些城市管理者提出：城市的建设和发展要尊重价值规律，要从基本经济规律出发，运用市场机制配置城市资源。要把城市资源作为资本，按照市场规则运作，实现多元化融资、产业化经营。在城市的建设和管理上，推行“企业家化治理城市模式”。20世纪80年代，西方一些国家城市管理者又进一步提出了“经营城市”的概念，城市经营逐步发展为一种较为成熟的管理思想，城市经营的理论也渐趋丰满。1.1.2. 市场经济的发展与完善

25、在计划经济时代，一切由财政实行统收统支，城市的建设发展基本上是政府拿钱出物、出人、出地等。随着市场经济的发展和完善，一方面资金短缺成为城市化发展的瓶颈，另一方面原有的城市发展融资方式越来越不适应新形势的要求，这个时期政府的职能也发生根本转变，政府将逐步从竞争性领域退出，从直接干预经济转向间接调控管理。按照市场公共经济理论，在市场经济条件下，由于存在市场的缺陷和失灵，向社会提供公共产品的任务就只能由政府来承担，并在资源配置、实现公平和稳定经济三方面发挥越来越重要的作用。而解决这些问题就迫切需要寻找新的理念和发展思路。1.1.3. 经济全球化 二战以后，和平与发展逐渐成为世界的主流，科学技术迅猛发

26、展，各国加强经济往来，带动国际贸易增加、跨国公司发展加快、金融的渗透性加剧、人员流动性加强，经济出现“国际化”趋势。而经济全球化的最直接结果是，推动了新一轮世界范围的经济结构大调整，发达国家和跨国公司将制造业向低成本地区转移。伴随着这一轮产业转移，全球经济发展的重心也由北美、西欧向亚太地区转移。 经过13年的艰苦谈判，我国最终实现了以发展中国家的身份加入WTO的目标。加入WTO有助于中国经济的全球化进程以及与世界经济的互接互补，也有助于打破国内地方保护主义和部门垄断，并通过借鉴各成员国建立现代企业制度的经验，加速完善我国的社会主义市场经济体制和法治建设。加入WTO后，国际间的贸易壁垒被打破，使

27、各地区拥有更大的发展空间，能更好的利用国际、国内两种资源、两个市场，寻求适合自身的发展方向，参与世界劳动地域分工。但另一方面也应该看到，加入WTO就意味着必须遵循更多的“游戏规则”， 必然会带来市场、体制等方面的巨大震动和冲击。国际竞争将逐步表现为集团化、区域化的趋势，表现为企业集团的竞争、跨国公司的竞争、经济区域的竞争、城市群体的竞争。城市作为全球经济发展的节点，要在这样的背景下保持自身的活力和以及对世界的吸引力，市场导向必将成为城市的发展方向。1.1.4. 城市化进程进入新的发展阶段 两个世纪以来，世界城市化发展呈加速发展态势，据联合国人居中心资料，至2000年，城市化水平达到47.52%

28、，2025年将达到61.07%；在我国政府向联合国提交的报告中，中国城市化水平2000年达到35%，2010年将达到42%，至2020年达到60%左右达到中等发达国家水平。国际经验表明，城市化水平达30%的临界值时，将进入加速期。发展城市，从根本上改变人类的生存方式，已经成为全人类面临的共同课题。随着城市化进程的加快，政府不断承受来自人口增长、社会就业、社会保障、有效提供公共服务等方面的压力，因此，如何有效的组织城市服务和筹资是决定改善人民生活水平和提高生活质量的关键因素。1.2 城市经营实践的萌芽1.2.1. 国外在西方国家，17世纪的法国就成功地应用委托经营方式，求助于私人企业建造军舰和港

29、口等基础设施，来补充国家财政的不足，迅速地发展了自己的海军。到了现代尤其是20世纪70年代以来，这种做法更是形成了一种模式和理论，并广泛地应用于高速公路、供电、通信、有线电视、城市供暖、垃圾处理、污水处理、停车场等设施的建设和经营，包括监狱的建设和经营。由于城市化水平的不断提高，城市的经济、政治等方面的绝对地位不断提升，特别是在经济全球化的过程中，城市的发展成为这个国家和地区经济发展的重要标志。同时，近半个世纪以来，世界各个国家都不同程度地实施国家决策权重心下移的权力下放的战略，权力的下放使大量的决策权和公共财政支出从中央政府转移到城市地方政府手上，城市地方政府具有了相当部分的公共支出、城市发

30、展政策的决策权，它可以利用这些自主权对城市更有效运作，城市经营就在这样的环境下首先被推上了实践的舞台。1.2.2. 国内在我国，从清朝末年慈禧对北平水务司呈上关于办自来水公司折子的批示：“官督民办”，就可以看到我们今天所讲的城市经营的思想。但由于我国经历了一个由计划经济向市场经济转轨的时期，城市经营的思想并未迅速发展起来。1985年7月饶会林在“城市基础设施经济问题讨论会”上首次提出了“城市基础设施的经营和管理”的问题。1998年在上海召开的中国城市经济学会纪念十一届三中全会20周年研讨会上，有关学者首次对城市经营这一课题进行了系统的交流和研讨，标志着对城市经营的理论认识趋于明朗和丰富。而将“

31、城市经营”引入城市规划、建设与管理，在实践中可以追溯到改革开放伊始的20世纪80年代初的深圳市。深圳市第宗土地拍卖，标志着我国传统的计划经济条件下对城市土地的无偿使用开始划句号，为城市经营开了先河。随后，在社会主义市场经济指导下，城市土地普遍实行有偿使用，出现了土地拍卖、出让、转让、租赁等形式、迅速适应了对外开放与招商引资，使我国沿海众多的城市进入了社会经济快速发展的阶段。1.3 城市经营（Urban Management）的概念1.3.1. 经营要理解什么是城市经营，首先要理解经营的概念。史记最早谈到经营的问题。史记项羽本纪中谈到项羽“为霸王之业，欲以力争经营天下，五年遂亡其国”，就是说楚霸

32、王想以力量来经营天下，结果五年就亡国。另据后汉书记载，有所谓“江陵久也，经营五三”之说，也谈到“经营”，这个经营就是谈的国家的经营。所谓“经营”，就是“商品生产者和经营者，以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为了实现企业的目标，使企业的内部条件与企业的外部环境达到动态平衡的系列有组织的经济活动。”“经营”概念的发展大致经历了三个阶段。商品经营阶段，资产经营阶段和多元化经营阶段。当前的经营既包含商品经营，又包含资产经营；不仅是对企业拥有的资产进行经营，也应对社会上一切可利用资源进行经营；不仅包括对物质资源的经营，也包括对人力资源、尤其是知识信息资源的经营；不仅包括有形资产的经营，更包括无形

33、资产的经营（厉无畏，2000）。从理论规范来说，我们可以这样定义经营：经营就是在社会分工和社会化大生产的条件下，以探求经济效益最大化为目的，通过市场交换而进行策划和管理并力争其实现的经济行为（饶会林，2002）。1.3.2. 城市经营威廉姆(William,1978)试图把城市经营定义为一个研究主题或是一种研究框架，他认为，城市经营的本质就是彻底弄清城市的性质、城市的社会与经济结构及其城市内部的权力关系。伦纳德(Leonard,1982)主张城市经营论题的提出是源于对权力的关注，这里的权力是指政府官员所拥有的分配资源和设备的权力。他进一步指出，基础设施及公共服务的供给与城市经营参与者的范围是一

34、对孪生的权力问题，这两个问题是争论的焦点所在。此外，弄清城市中各个基础设施工程之间的内在联系也成为一个共识，城市经营是一个高度复杂的系统，需要从整体上进行考虑，应该包含更为广泛的内容(Baker,1989)。邱吉尔(Churchill,1985)认为“城市经营含义正变得日益丰富，城市经营不再仅仅指系统控制，而是一系列行为关系；通过城市经营，城市居民的种种行为之间以及与城市的各种管理行为之间都会互相影响。” 莎玛(Sharma,1989)把城市经营界定为一系列指导城市范围内社会、物质和经济发展的行为，是为了保证基本服务的必要供应而采取的干预方式，以促进经济的发展和福利的提高。罗科迪(Rakodi

35、,1991)的观点与此相同，他认为“城市经营的目标是保证系统的各个组成部分是被管理着的，从而使一个城市的日常运行成为可能，以支持和鼓励所有经济活动的开展，并满足居民居住及使用各项设施和服务的需要。” 当前对“城市经营”的理解。目前颇为一致的观点是运用经营的理念，以城市发展为目标，通过市场机制，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地)、人力作用资本(如路、桥)及其相关的延伸资本(如路、桥冠名权)和其他经济资源要素等进行集聚、重组和营运，即将城市可以用来经营的各种资源资产化，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，以提升城市价值，实现城市的有形和无形资产的保值增值。在2002

36、年10月的召开的城市经营与管理研讨会上，李梦白提出了城市经营的新表述，即“城市经营是城市政府依据城市发展战略，广泛利用市场机制和商业手段，充分挖掘，合理开发资源，组织资源、资产、资本、资金的市场化运营，增值财富，优化产业发展和城市建设，藉以提高城市的总体功能、环境质量和综合实力，实现城市可持续发展的一种谋略和行为方式。”以上的表述其实质内容是一致的，即改变计划经济条件下形成的政府对市政设施只建设、不经营，只投入、不收益的状况，走以城养城、以城建城、以城兴城的城市化市场经营之路。简单来说，所谓“城市经营”，就是用市场的眼光看待城市，运用市场经济的手段，变革现有的投资体制，使城市基础设施实现由产品

37、到商品，由资产到资本的转化，通过资本化运营，盘活存量，膨胀总量。1.3.3. 城市经营与经营城市 目前很多观点将城市经营与经营城市这两个概念混为一谈，虽然这两个概念有其共同的内涵，但还是存在不同之处。刘文俭认为“城市经营”是研究经营什么(对象)、为何经营(目的)、谁来经营(主体)、如何经营(指导思想、原则、手段、方法、策略、措施、战略及其实施)等问题的一门跨学科，具有较强边际性、应用性的管理科学。或者说，“城市经营”是研究“经营城市”规律的科学（刘文俭，2001）。因此，城市经营是一种理念，而经营城市是一种行为方式。城市经营强调的是经营什么，如何经营，经营城市强调的是经营的过程。城市经营是经营

38、城市的理论基础，经营城市是城市经营的实践手段。1.3.4. 城市经营与企业经营 古典管理学代表人物法约尔的观点认为企业经营包括六项活动（技术活动、商业活动、财务活动、安全活动、会计活动、管理活动）。虽然在某种程度上，我们可以把城市经营理解成是将整个城市作为一个整体来像企业一样经营。但是企业的经营是以追求经济利益最大化为目标的，而对于城市而言，不但要追求经济效益，还要追求社会、环境效益目标。因此，城市经营的概念不能简单的用企业经营的概念来套用。城市经营与企业经营在主体、对象、经营方式等方面都有着不同之处（见表1-1）。表1-1城市经营与企业经营的比较城市经营企业经营经营主体政府、企业、市民企业所

39、有者资产有形自然资源、人力资产厂房、设备、原材料、产品等无形开发权、使用权、经营权、城市文化、品牌等信誉、品牌、员工的价值观等资产属性整体性个别性资产可经营性强经营性、弱经营性、非经营性可经营组织属性非营利组织营利组织目标经济、社会、环境效益相统一经济利益最大化1.3.5. 城市经营与城市管理“城市经营”这一提法之所以没有被广泛传播，主要原因之一是英文中的“经营”与“管理”在很多情况下用的是同一个词“manage”，而城市管理与城市经营又有很大的内涵交叉，所以人们更多地使用了城市管理这一习惯表述，而且很容易把这两个概念混淆起来。因此，十分有必要理顺好城市经营与城市管理的关系，这样有助于我们认清

40、如何更好地推进城市的发展。 关于城市经营与城市管理的关系，存在着两种观点。一种认为“城市经营”是一种高于一般城市发展对策和城市发展战略的理念。在这种认识下进行的“城市经营”有三大特点：其一，经营所需的资源是广泛资源的概念，即没有什么不是资源；其二，强调在政策引导下用经济杠杆调控城市；其三，“城市经营”是比城市管理内涵丰富的概念，即城市管理属于“城市经营”的重要组成部分。而另一种观点认为，城市管理比城市经营的范围更加广泛，在微观层次（企业），管理可以从属于经营；在中观层次（城市），管理则应在经营之先，经营从属于管理（饶会林，2002）。与此同时，有些学者提出城市管理的五职能说，即城市管理的职能为

41、导引、规范、治理、服务和经营，中心职能是协调。现代化的城市管理是以城市基础设施和城市公共资源为主要对象，它囊括了城市发展的整个流程，即包括设计阶段的规划管理、实施阶段的建设管理、运行阶段的功能管理。城市经营从本质上来说是一种经济性的城市管理模式，也从属于城市管理的范畴。因此，城市工作的阶段可概括为规划建设经营管理（功能管理），各个阶段的职能可与饶会林提出的五职能说相对应（见图1-1）图1-1 城市管理与经营关系城市管理导引规划管理建设管理经营城市经营治理功能管理规范服务1.4 城市经营的意义1.4.1. 促进城市建设投入产出的良性循环城市经营是推动城市功能转换，盘活城市资产、摆脱传统城市建设困

42、境的客观需要和现实选择。城市作为国家长期投资形成的实物形态，实际上是政府手中最大的一笔资产。这就需要运用市场经济的观念，把城市资产从公共财产转变为可经营性资产，把城市建设从社会公益事业转变为资本经营，把政府部门从出资者转变为经营者，并运用市场经济的各种手段，对构成城市资产的城市资源、市政实施以及无形资产进行有效运营，从而最大限度的盘活存量和吸引增量。政府在充分利用市场经济规律进行资源优化配置的情况下，实现城市资产的良性积累和自我增值，实现城市的自我滚动、自我完善和自我发展。1.4.2. 按市场经济规律实现资源配置最优化随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国各大中城市的功能正在发生深刻的变化。

43、城市经营就是要按照市场经济规律，综合运用城市土地资本、地域空间及其它经济要素，从整体上运作城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化、最优化。政府要通过对政府性质的资产进行市场化的经营，实现政府性质的资产的优化配置获取利益最大化，运用获取的利益投入到城市公用事业的建设中，让城市所有的公民都有权利公平、自由的共享这些社会公共资源，使这些资产发挥出最佳的社会效益。1.4.3. 推进政府职能的转变正是由于城市经营是在市场经济条件下的机制创新，它需要城市政府职能的真正转换。政府通过制度创新，由行政到市场。在社会经济生活日益复杂，市场经济日益发展的今天，城市政府的职能要转变，要改变“全能政府”形

44、象，本着“有所为，有所不为”的原则，从经营一个个企业转变为经营整个城市；从直接管理具体社会经济事务转变到营造城市各项事业发展的环境基础、法律规范和制度保障上来。包括城市政府机构和组织系统改革和制度创新到位；通过政策、法规的修订，完善达到的支撑和配套到位；政府工作人员的观念转换，亦包括由“物本管理”向“人本管理”转换，由“直接企业管理”向“间接服务管理转换”，由“人治”向“法治”转换，由“计划管理”向“市场管理”转换到位；以及城市规划、建设、管理、服务一体化管理到位，才能达到预期目标和提高综合效益。因此，可以说，城市经营实质上体现了城市政府职能的转换。只有在城市政府职能真正转换的条件下，城市经营

45、才不至于“扭曲”和“变味”。1.5 本文研究重点与框架1.5.1. 研究重点 本文从城市经营的理论着手，探讨了城市经营的内涵和理念。并结合我国的实际情况，对我国城市经营取得成功经验的几个典型城市进行分析，总结了成功经验和不足之处。并通过对南京经营城市的实践研究，提出未来城市经营的发展趋势和发展战略。1.5.2. 研究框架本文的研究框架如图所示（图1-2）图1-2 本文研究框架南京经营城市实践分析城市经营的实践研究城市经营的理论探讨理论基础典型城市经营范例分析发展趋势和发展战略综述内涵理念城市经营体系框架第二章 城市经营的理论基础“城市经营”的概念从本质上讲，就是把市场经济中的经营意识、经营机制

46、、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，全面归集和盘活城市资产，促进城市资产的重新配制和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充城市建设资金的来源（刘维新，2002）。从中不难看出，它形成的理论基础涉及了营销学、经济学、管理学、生态学、地理学和规划学等多种学科。2.1. 现代营销学理论“城市经营”作为研究“经营城市”规律，为有效开展“经营城市”提供指导原则、战略思路、策略手段与思想方法的科学，其基本思想和目标是：适应市场经济对城市建设与发展内在运行机制和有效利用其经济价值的高层次要求，整合城市资源，利用系统思想、政策措施及市场手段，通过城市经营与发展战略的制定与实施，改善城市环境、树立城市形象、建立城市品牌，从而增强城市对国内外各种资源的吸引力、加大城市对其他地区的辐射力和影响力，实现城市的保值增值和持续快速发展。为此，进行城市经营，除了利用市场