2022整理-[纳税筹划：建筑业营业税的税收筹划—工程承包合同的筹划].docx

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第60页 共60页21、建筑业营业税的税收筹划工程承包合同的筹划工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。具体说，若承包公司与建设单位签订承包合同，就适用建筑业3的税率；若不签订承包合同，就适用服务业5的税率。由于适用税率的不同，这就为进行税收筹划提供了很好的契机。根据营业税暂行条例规定：建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均应按“建筑

2、业”税目征收营业税；如果工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。下面来分析一个案例。案例甲单位发包一建设工程。在工程承包公司乙的协助下，施工单位丙最后中标，于是甲与丙签订了工程承包合同，合同金额为1 100万元。乙公司未与甲单位签订承包建筑安装合同，而只是负责工程的组织协调业务，丙支付乙公司服务费用100万元。此时，乙公司应纳营业税为10055（万元）（城建税等附加暂不计算）如果乙公司直接和甲公司签订合同，合同金额为1 100万元。然后乙公司再把该工程转包给丙公司，分包款为1000万元。这样，乙公司应缴纳营

3、业税为：（11001 000）33（万元）由此可见，通过税收筹划，乙公司可少缴2万元的税款。值得注意的是，进行工程承包合同的税收筹划关键是与工程相关的合同应避免单独签订服务合同。同时，还要保持总包与分包合同条款的完整性。除此而外，由于营业税属于价内税，营业额包括所收取的全部价款和价外费用，但对建筑业规定了分包或者转包扣除。营业税暂行条例规定，建筑业的总包人将工程分包或者转包给他人的，以承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。因此，在签订分包或者转包合同时要注意此条款的应用。对于外商承包工程可以依据财税字1987第134号关于对外商承包工程作业和提供劳务代为采购或代为制造的机器设备

4、、建筑材料的价款准予从承包业务收入中适当扣除计算征税问题的通知的规定，为外国承包商进行代理筹划。该规定是：在中国境内承包工程作业或劳务项目所需用的机器设备、建筑材料，符合下列条件的，其价款准予从其承包工程或劳务项目的业务收入总额中扣除计算缴纳营业税，但扣除额最多不得超过收入总额中扣除计算缴纳营业税，但扣除额最多不得超过业务收入总额的70。条件是：（1）双方签订有经过批准的代购代制合同，所代购或代为制造的机器设备、建筑材料全部用于本工程或劳务项目。（2）开具有标明发包方抬头的原始发货票凭证并由发包方缴纳关税。在实行新税制后，国家税务总局对此进行了明确规定。国税发1994214号文件规定，符合上述

5、规定的，在1994年后继续执行该优惠规定，直至合同期满为止。由此，给外国承包商进行筹划时，将原总承包合同中的机器、设备部分分离出来，单独签订一个分包合同，同时进行单独核算，这样就资料搜索网将承包设计为发包商的代理人，让其符合税收规定，从而使其代购机器、设备部分的收入从总承包收入中扣除，最终达到减少营业税的目的。22、营业税优惠政策及其筹划营业税涉及9个税目的不同行业、类别，因此了解营业税的税收优惠政策对于这些行业、类别来讲具有直接的现实意义。根据有关资料及最新税收文件精神将有关营业税的优惠政策摘录整理如下。下列项目可以免征营业税：1.托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介

6、绍，殡葬服务。2.残疾人员个人为社会提供的劳务。3.非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等医疗、卫生机构按照国家规定的价格取得的医疗卫生服务收入。营利性医疗机构取得的收入直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起3年以内，取得的医疗服务收入也可以免征营业税。4.学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务。5.农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧业保险以及相关的技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。6.纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入（指第一道门票销售收入），宗教场所举办文化、宗教活动的门

7、票收入。7.电影发行单位从放映单位取得的发行收入。8.保险公司开展的1年期以上、到期返还本利的普通人寿保险、养老年金保险、健康保险等保险业务的保费收入。9.个人转让著作权收入。10.单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，经过省级科技主管部门认定和省级地方税务局核准的；外国企业和外籍人员从中国境外向中国境内转让技术，经过省级地方税务局审核和国家税务总局批准的。11.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的。12.经过中央和省级财政部门批准，纳入财政预算管理或者财政专户管理的行政事业性收费和基金。13.金融企业联行之间、金融企业与人民银行及同业之间的资

8、金往来，暂不征收营业税。14.学校举办的企业为本校教学、科研提供的应税劳务（不包括旅店业、饮食业和娱乐业），可以暂免征收营业税。15.从事服务业（不包括广告业）的民政福利企业，安置残疾人员占企业生产人员35以上的。可以暂免征收营业税。16.下岗职工、个体工商户和下岗职工人数占企业总人数60以上的企业从事社区居民服务业取得的营业收入，可以定期免征营业税。17.个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售的时候免征营业税；个人购买并居住不超过1年的普通住宅，销售的时候按照销售价格减去购入原价以后的差额计征营业税；个人自建自用的住房，销售的时候免征营业税；企业、事业单位、行政单位按照房改成本价、标准价出售

9、住房的收入，暂免征收营业税。18.政府定价的住房租赁免征营业税，按照市场价格出租的个人住房暂减按3的税率征收营业税。19.在中国境内经过国家社团主管部门批准成立的非营利性的社会团体（如协会、学会、联合会、研究会、基金会等），按照财政部门或者民政部门规定的标准收取的会费，可以免征营业税。各党派、工会、共青团、妇联等组织收取的党费、会费、团费等，可以比照上述规定，免征营业税。20.个人纳税人的营业额没有达到财政部规定的起征点的，可以免征营业税。现行规定为：按期纳税的，起征点为月销售额200800元；按照每次取得的销售收入纳税的，起征点为每次（日）销售额50元。各省、自治区、直辖市地方税务局可以在上

10、述规定的幅度以内，根据实际情况确定本地区适用的起征点。此外，农村信用社可以减按5的税率征收营业税；对民航机场管理建设费征收的营业税可以先征后返，用于机场建设。营业税的其他免税、减税项目由国务院规定。如果纳税人兼营免征、减征营业税的项目，应当单独核算免税、减税项目的营业额。如果纳税人不单独核算其免税、减税项目的营业额，税务机关将不予办理免税、减税。23、营业税纳税筹划实例一、 利用兼营行为进行纳税筹划虽然税法对增值税和营业税的征税范围作了明确的界定，但企业实际经营活动中，增值税应税的货物和营业税应税的劳务经常一起提供；即便是营业税的劳务项目，纳税人也经常兼业并提供不同税率项目的劳务，这就是税法上

11、所说的兼营活动。纳税人兼营增值税应税劳务与货物或营业税应税劳务项目的，应分别核算增值税应税劳务的营业额和货物的销售额或者营业税应税劳务的营业额。不分别核算或者不能够准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务应一并征收增值税，不征收营业税。对营业税纳税人兼有不同税目的应税行为，应分别核算不同税目的营业额。未按不同税目分别核算营业额的，从高适用税率。这就是说，营业税税率高的项目的营业额，与营业税税率低的项目的营业额混合在一起时，按营业税税率高的项目适用税率计征营业税。例如：餐厅既经营饮食业又经营卡拉OK等娱乐业的，饮食业的适用税率为5%，娱乐业的适用税率为20%，如果未分别核算营业额的，就应按娱乐

12、业适用的20%税率，全额计征营业税。对此，我们必须十分清楚税法中有关的规定，准确地核算兼营的不同项目，以免从高适用税率，加重自己的税收负担。二、应税项目定价的筹划案例在经济活动过程中，从事营业税规定的应税项目，与从事增值税、消费税规定的应税项目，在价格的确定上是有所不同的。营业税的征税项目以服务业为主，其价格大部分是明码标价的；而货物的销售，则多为经营双方面议价格。这样，就为营业税纳税人以较低的价格申报营业额、少缴营业税提供了可能。营业税应纳税营业额是：纳税人提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。确定营业额是利用应税项目定价的营业税纳税筹划的关键所在。例如：甲企

13、业向乙企业出售旧设备一批，设备原值为2500万元，双方议定设备交易价为1500万元；同时进行专有技术转让，商定专有技术费为500万元。其应交纳的营业税为：应纳税额5005%25（万元）纳税筹划的做法：将技术转让费隐藏在设备价款中，多收设备费，少收或不收技术转让费，这样就可不交或少交营业税，并且可少交纳印花税。三、利用混合销售的纳税筹划混合销售行为既涉及增值税的问题又涉及营业税问题，所以在营业税的缴纳中，也要注意对混合销售行为进行纳税筹划。营业税暂行条例规定：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售

14、货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。所谓以从事货物的生产、批发或零售为主，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额低于50%.例如：某连锁超市商业公司销售空调器1000台，不含税销售额250万元，当月可抵扣进项税额40万元；同时为客户提供上门安装业务，收取安装费23.4万元。按税法规定，销售空调器属于增值税的范围，取得的安装费属于营业税中建

15、筑业税目的纳税范围，即该项销售行为涉及增值税和营业税两个税种。但该项销售行为所销售的空调器和收取的安装费又是因同一项销售业务而发生的。因此该连锁超市商业公司的这种销售行为实际上是一种混合销售行为。由于该连锁超市商业公司是从事货物的批发、零售企业，故该连锁超市商业公司取得的安装费收入23.4万元，应并入空调器的价款一并缴纳增值税，不再缴纳营业税。其应纳税额250+23.4（117%）17%405.9万元；纳税筹划做法：该连锁超市商业公司把安装空调器的部门独立出来，并实行独立核算，这样，空调器的安装费就不再交纳增值税，改为交纳营业税。其应纳税款计算如下：应纳税额25017%4023.43%2.50

16、.73.2（万元）与不进行纳税筹划相比可少交税款5.93.22.7（万元）一般情况下，营业税的税收负担会轻一些，尤其是在混合销售中进项税额相对较少的情况下更是如此。因此，对于混合销售行为，应考虑税收因素，积极筹划，以减轻自身的税收负担。四、合作建房的筹划案例合作建房是指一方提供拥有土地，另一方拥有资金，双方合作建造房屋。在实际操作中两种方式；一是纯粹“以物易物”方式，二是“双方组建一个联营企业”方式。两种方式因具体做法不同在税收法律关系上也不相同。下面通过例子来说明。例如：A、B是两个依法成立独立核算的内资企业，经双方友好协商，决定合作进行商品房开发。合同约定A企业提供土地使用权，B企业提供资

17、金，商品房建成后，经评估该建筑物价值6000万元，由双方平分。第一种做法：A企业将土地所有权转让给B企业，由B企业进行房地产开发，A企业通过转让土地使用权而拥有该房产的一半所有权，应以转让无形资产的税目计征营业税，应纳税额30005%150（万元）。第二种做法：A企业以土地使用权出资、B企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业C来进行房地产开发，房屋建成后，双方采用风险共担，利润共享的分配方式。现行营业税法规规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为，不征收营业税。由于A企业投入的土地使用权是无形资产，这样A企业就可少缴150万元户税款。五、建筑工程承包

18、的筹划案例现行营业税暂行条件规定：建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。对工程承包公司与建设单位是否签订承包合同将划归营业税两个不同的税目。建筑业适用的税率是3%，服务业适用的税率是5%.工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签有建筑安装工程承包合同，则无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。如果工程承包公司不与建设单位签订合同，而只负责工程的组织协调等业务，则对工程公司的此项业务收入应按“服务业”5%的税率计征营业税。例如：乙单位有一工程项目需找施工单位承建，在甲工程公司的努力下，由丙建

19、筑公司与乙单位签订承建合同，合同金额为5000万元，另外乙单位付给甲公司劳务费50万元。甲公司应纳营业税税额505%2.5（万元）乙公司应纳营业税税额50003%150（万元）两公司合计应纳营业税税额2.56150152.5（万元）如果甲公司进行筹划，直接与乙单位签订合同，合同金额为5050万元，然后再将工程以5000万元转包给丙公司，则：甲公司应纳税额（50505000）3%1.5（万元）乙公司应纳营业税税额50003%150（万元）两公司合计应纳营业税税额1.5150151.5（万元）节税额152.5151.51（万元）经过纳税筹划后，可以节约营业税额15000元，但却增加了应交印花税30

20、00元的支出。因为按照印花税条例规定：甲公司与丙公司签订5000万元的建筑安装工程公司，双方都要按建筑安装工程承包合同规定的印花税税率为0.3，计算交纳印花税，其应纳印花税额合计3000元，实际节税额为7000元。六、分解营业额的筹划案例营业税的特点是，只要有取得营业收入，就要缴纳营业税，而不管其成本、费用的大小，即使没有利润，只要有了营业额，也要依法缴税。对此的纳税筹划做法是：通过减少纳税环节，分解应税营业额，达到合理节约税收的目的。现举例说明：例如：某展览公司为外地公司举办各种展览会。3月份在广州市某展览馆成功举办一期出口产品展览会，吸引了300家客商参展，取得营业收入800万元，展览公司

21、收入后，应还展览馆租金400万元。展览公司的收入，属中介服务，按服务业计征营业税。其应纳营业税税额是：应纳税额8005%40（万元）如果展览公司举办展览时，让客户分别缴费，展览公司按400万元给客户开票，展览馆按400万元给客户开票。分解后，展览公司应纳的营业税税额为：应纳税额4005%20（万元）通过纳税筹划，展览公司少交了营业税20万元，并且不会因此而增加其客户和展览馆的税收负担。七、利用减免税政策进行纳税筹划营业税的征税所涉及的行业较多，其减税、免税的规定也比较多，利用减免税政策进行纳税筹划，主要包括三方面内容：一是要充分了解减免税政策的基本内容，二是掌握获得减免税优惠必须具备的条件，三

22、是企业的减免税做法要得到税务局的认可。现行营业税的减税、免税主要体现在如下几方面，在实际的操作中，可以加以充分考虑利用：1.托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构的减免税的优惠政策规定；2.残疾人员个人提供的劳务的减免税的优惠政策规定；3.医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务的减免税的优惠政策规定；4.学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务的减免税的优惠政策规定；5.农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牧畜、水生动物的配种和疾病防治的减免税的优惠政策规定；6.纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的

23、门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入的减免税的优惠政策规定。八、对外投资的营业税筹划营业税的又一个特点是，只要企业取得的收入，符合营业税的征税范围，就要缴纳营业税，而不管其是实际的经营收入，还是转让财产物资的收入，都要依法缴纳营业税。对此的纳税筹划做法是：通过变更收入项目，避开营业税的征税范围，达到合理节约税收成本的目的。现举例说明：例如：某内资企业准备与某外国企业联合投资设立中外合资企业，投资总额为6000万元，注册资本为3000万元，中方1200万元，占40%，外方1800万元，占60%.中方准备以自已使用过的机器设备1200万元和房屋建筑物1200万元投入，投入方式有两种：1.

24、以机器设备作价1200万元作为注册资本投入，房屋、建筑物作价1200万元作为其他投入。2.以房屋、建筑物作价1200万元作为注册资本投入，机器设备作价1200万元作为其他投入。上述两种方案看似字面上的:)，但事实上蕴含着丰富的税收内涵，最终结果也大相径庭。方案一，按照税法规定，企业以设备作为注册资本投入，参与合资企业利润分配，同时承担投资风险，不征增值税和相关税金及附加。但把房屋、建筑物直接作价给另一企业，作为新企业的负债，不共享利润、共担风险，应视同房产转让，需要缴纳营业税、城建税、教育费附加及契税，具体数据为：营业税12005%60（万元）城建税、教育费附加60（7%3%）6（万元）契税1

25、2003%36（万元）（由受让方缴纳）方案二，房屋、建筑物作为注册资本投资入股，参与利润分配，承担投资风险，按国家税收政策规定，可以不征营业税、城建税及教育费附加，但需征契税（由受让方缴纳）。同时，税法又规定，企业出售自己使用过的固定资产，其售价不超过原值的，不征增值税。在方案二中，企业把自己使用过的机器设备直接作价给另一企业，视同转让固定资产，且其售价一般达不到设备原价，因此，按政策规定可以不征增值税。其最终的税收负担：契税12003%36（万元）（由受让方缴纳）结论：从上述两个方案的对比中可以看到，中方企业在投资过程中，虽然只改变了几个字，但由于改变了出资方式，最终使税收负担相差66万元。

26、这只是投资筹划链条中的小小一环，对企业来说，投资是一项有计划、有目的的行动，纳税又是投资过程中必尽的义务，企业越早把投资与纳税结合起来规划，就越容易综合考虑税收负担，达到创造最佳经济效益的目的。因此，笔者建议企业从投资开始，把纳税筹划纳入企业总体规划范畴。24、营销策划中的节税技巧市场营销在现代企业经营过程中起着非常重要的作用，从某种意义上说，市场营销决定了企业的命运。企业在营销策划过程中往往忽视了另一个重要的问题税收。企业在营销策划的过程中如果税收筹划做到位，无疑会给企业带来更大的收益。倘若忽视了税收问题，即使是再好的营销策划方案，也实现不了营销的目标，达不到提高企业经营效益和实现利润最大化

27、的目的。以下案例就说明了这一点。某电讯公司为了提高手机的销售额，策划了一个促销方案：推出“预交话费送手机”业务，即凡在该电讯公司交纳5000元的电话费，便可免费获得一部新手机（该种手机的市场销售价格为2500元）。这种促销方式使得公司的销售额激增。但如果仔细分析这一方案，就会发现该电讯公司因忽视税收筹划而多交了税。这是因为：1.该电讯公司收取的5000元电话费要按3的税率缴纳营业税，税额为50003%150元。2.按现行税法的有关规定，电信单位销售无线寻呼机、移动电话，并为客户提供电信服务的，应缴纳营业税。因此，对赠送的手机要视同销售，也要按3的税率缴纳营业税，税额为25003%=75元。如果

28、在营销策划时辅之以税收筹划，那么上述策划将更完美。税收筹划如下：该电讯公司如果将电话费和手机捆绑销售，即卖“手机两年的电话费5000元”，这样该电讯公司就可以按5000元来缴纳3的营业税150元，每部手机可以节约营业税75元。假如该公司一年可以销售5万部手机，则每年可节省营业税375万元。由此可见，营销策划过程中用好税收筹划可以为企业带来巨大的税收利益。因此，企业在营销策划过程中要进行税收筹划，努力实现企业营销策划和税收筹划的有机结合，通过税收筹划来帮助企业降低营销成本，减轻企业税收负担。25、财产转移的营业税避税筹划案例瑞昌市有两家中外合资企业，分别为“何兴房地产开发公司（以下简称何兴公司）

29、”、“华兴商贸公司（以下简称华兴公司）”。两企业中方及外方均为同一出资人，两企业中外方出资比例均为2：8.何兴公司注册资本8000万元，华兴公司注册资本40000万元。何兴公司主要从事房地产开发业务，华兴公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要，华兴公司于8月，投资兴建一幢综合大楼。由于华兴公司没有建房资质，并以何兴公司的名义投资兴建。由华兴公司将所需资金转至何兴公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至次年11月份，大厦已建成且装修完毕，并于当月办理竣工决算手续。这里，由于何兴公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司

30、缴纳，何兴公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程竣工日止，何兴公司“在建工程华兴大厦”总金额达205亿元。存在问题目前，何兴公司需要将在建工程转至华兴公司名下，但在税收上却遇到了难题：何兴公司和华兴公司是两个独立的企业法人，华兴大厦的财产所有权归属于何兴公司，如果要转移至华兴公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道5的营业税。按当地规定的成本利润率10计算：应纳营业税205（110）（15）5119（亿元）筹划分析这是笔者在瑞昌市授课时，该公司财务人员向笔者反映的真实情况。现在，让我们一起来分析一下何兴公司和华兴公司的上述业务。如果，华兴公司委托何兴公司代建房，那么何兴公

31、司就无需缴纳119亿元的营业税，而只需按照手续费收入缴纳营业税即可。根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。筹划思路华兴公司应当于8月份与何兴公司签订一份“委托代建”合同，然后由华兴公司直接将工程款支付给施工单位，施工单位将发票直

32、接开给华兴公司，由何兴公司将发票转交给华兴公司。华兴公司据此作“在建工程”入账即可。可是，笔者在得知这一消息时，已是次年12月中旬。现在还可以进行筹划吗？回答是肯定的。操作方法国税发（1993）149号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按“销售不动产”税目征税。根据这一规定，如果何兴公司以该项不动产对华兴公司进行股权投资，则无需缴纳营业税。更何况，何兴公司与华兴公司的投资者均为同一出资人，根本无需进行股权转让。这样，何兴公司就可免除119亿元的营业税。何兴公司只需与华兴公司签订一份投资合同，并作如下账务处理：借：长期股权投

33、资华兴公司2050000000贷：固定资产华兴大厦2050000000以不动产投资的纳税筹划在实际操作中切实可行，纳税人应当运用这一政策精心筹划，以降低税负。站在完善税收政策的角度，笔者认为这一政策有失公允，亟需修改和完善。特别提示笔者认为，以不动产投资入股，其缴纳“销售不动产”营业税的纳税环节不应规定为股权转让时，而应确定为不动产所有权转让时。其理由如下：第一，与“销售不动产”营业税税目的规定不符。营业税暂行条例实施细则第四条规定，销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式（如对外投资）将其房

34、地产转移给他人的行为。房地产转让，应当首先签订书面合同，然后到房地产管理部门办理房产权属变更手续。房地产转让时，房屋的所有权同时转让。由此可见，单位以不动产投资入股，其实质是以不动产的所有权换取被投资企业的股权，投资方可以按照其在被投资企业所占的股份享有权益或承担责任。投资后，被投资方享有房产的所有权，即享有该房产占有、使用、收益和处分的四项权利。从财务处理的角度来看，投资后，投资方账面的不动产即“消失”，而由被投资方按照“接受投资的固定资产”的计价原则确认该项固定资产，并可按规定提取折旧。由此可以得到结论，单位以不动产对外投资是有偿（获得股权，可以享有被投资方利润分配）转让不动产的行为，应在

35、不动产转让时按照评估价计征营业税。第二，与捐赠不动产征收营业税的规定不符。国税发（1993）149号文件规定，单位以不动产对外捐赠，应视同销售征收营业税。以不动产对外投资和以不动产对外捐赠，都是有偿或视同有偿转让不动产所有权的行为，对后者征收营业税，而前者不征，有失公允。第三，与房产投资征收契税的规定不符。契税法财农税字（1991）38号规定，以房产作价投资或作股权转让的行为，应视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。由此可见，以房产作价投资应视同房屋买卖征收契税，却不视同房屋销售征

36、收营业税。对同一性质的房产交易作出不同的税收规定，不符合情理。第四，与房产投资征收企业所得税的规定不符。国税发（2000）118号文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并接规定计算确认资产转让所得或损失。以不动产对外投资，在投资环节“视同销售”，征收企业所得税，却不“视同销售”征收营业税，同是国家税务总局文件，两者自相矛盾。第五，对股权转让收入征收营业税在操作上难以到位。首先，按照现行税法的规定，除金融部门转让股票（金融商品）征收营业税外，其他股权转让均不征收营业税。对不动产投资换取的股权

37、在转让时征收营业税，没有相应的税目，不属于营业税的征税范围；其次，企业享有的股权由于共同承担风险，可能会由于被投资方企业的亏损而逐渐减少，甚至得不到被投资方的清算分配。股权转让价格高于、等于、低于房产投资时的评估价或者为零的情况均会存在，在股权转让环节征收营业税会导致税收流失；再次，股权转让的时间具有不确定性，企业如果长期持有股权不转让，将导致营业税无法征收。在该政策尚未调整之前，纳税人可运用这一政策进行筹划。26、通过营业额的营业税避税筹划现行营业税有这样的规定：从事建筑、修缮、装饰工程作业的纳税人，无论与对方如何结算，其应纳税营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。依据这项规定

38、，可作出相应的筹划安排。用改变原材料购买方的办法，可以出现不同的营业额、达到节税的目的。案例南昌辉煌建筑公司为建设单位南昌汽车车架有限公司建造一座房屋，总承包价为300万元。工程所需的材料由建设单位南昌汽车车架有限公司来购买，价款为200万元。价款结清后，施工企业南昌辉煌建筑公司应纳营业税为：（300万元200万元）315万元。筹划分析若南昌辉煌建筑公司进行筹划，不让南昌汽车车架有限公司购买建筑材料，而由南昌辉煌建筑公司购买。这样，南昌辉煌建筑公司就可利用自己在建材市场上的优势（熟悉建材市场，能以低价买到质优的材料），以150万元的价款买到所需建材。这样，总承包价就成了450万元，此时，南昌辉

39、煌建筑公司应纳营业税为：450万元3135万元，与筹划前相比，南昌辉煌建筑公司少缴了15万元税款。从上例可以看出，营业税节税的关键在于营业额。一般说来，营业税各行业的税率比较单纯，节税余地不大，而营业额却极富弹性，资料搜索网因而节税余地较大。因此，营业税的节税关键在于合法、正确地计算营业额，并使之缩小。（1）掌握营业额确定的一般原则节税。根据营业税暂行条例规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项和各种形式的价外费用。根据这一原则的特点，节税策略主要有两个：一是采取不收费或低收费的策

40、略，然后寻求其他途径获取补偿；二是使收费收入“灰色化”。（2）特殊情况下，各行业营业额确定时的节税方案：运输企业节税方案。运输企业自中华人民共和国境内运载旅客或货物，在境外改为由其他企业承运旅客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业运费后的余额为营业额。因此，从企业节税角度考虑，应当要求对方承运时扩大运费以冲减总费用，寻求外方用其他方式回报高费用弥补带来的损失。旅游业节税方案。旅游业以全部收费减去为旅游者支付给其他单位的食宿费用和交通费用、门票费和其他代付费用后的余额为营业额。组织旅游团到境外旅游的，在境外改由其他旅游企业接团的，或者组织旅游团在境内旅游，改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费

41、减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。这样，各旅游团之间，通过配合就有了节税的可能，特别是收费项目上和门票费用上，旅游团及导游可以通过各种形式的回扣节税。建筑、安装业节税方案。建筑、修缮、装饰工程作业行为的营业额，不论纳税人与对方如何核算，其工程用材料费用均应包括在营业额中。安装工程作业中的设备价款，如果该设备价款作为安装工程产值的，营业额中则应包括设备价款。因此，企业从节税角度看，常常通过降低材料费用和设备价款的方式降低营业额，达到节税的目的。转贷业务节税方案。转贷业务是指将借入的资金贷与他人使用（将吸收的单位或个人的存款或自有资金贷与他人使用的业务不属于转贷业务）。转贷业务以贷款利息

42、减去借款利息后的余额为营业额。转贷业务节税的关键在于人为地增大借款利息，缩小贷款利息，从而缩小营业额，达到节税目的。娱乐业节税方案。娱乐业的营业额为向顾客收取的各项费用，包括门票、台位费、点歌费、烟、酒、饮料收费，以及经营娱乐业的其他各种收费。这些项目的收费一般极易“灰色化”，从而达到节税的目的。此外，通过征管者手中的弹性权力，寻找较低税率节税。利用税务机关对营业额确定机会节税。纳税人通过与税务局建立良好的关系，利用征管者手中的弹性权力为自己节省税款服务。一般来说，当税务机关认为纳税人的应税行为所产生营业额明显偏低而无正当理由的，由税务机关确定营业额。另外，纳税人出售的自建建筑物行为的营业额和

43、无偿赠与他人不动产行为的营业额也由税务机关确定。税务机关确定营业额的程序和方法是：按纳税人当日提供的同类应税劳务或者销售不动产的平均价格确定。按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售不动产平均价格确定。按下列公式确定：计税价格营业成本（1成本利润率）（1营业税税率）公式中的利润率由国家统一确定，而非纳税人实际发生的成本利润率。27、通过合作建房进行的营业税避税筹划所谓合作建房，就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况

44、的不同产生了不同的纳税义务。在这种情况下，纳税人只要认真筹划，就会取得很好的效果。国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复国税函发（1994）644号规定，国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积，分销售收入，提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税问题，要求予以明确。经研究，现批复如下：（1）关于中外双方合作建房的征税问题。中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分

45、配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。（2）关于中方取得的前期工程开

46、发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。（3）对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。案例深圳桂园实业发展公司、深圳黄强电子有限公司两企业合作建房，深圳桂园实业发展公司提供土地使用权，深圳黄强电子有限公司提供资金。深圳桂园实业发展公司、深圳黄强电子有限公司两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是，深圳桂园实业发展公司、深圳黄强电子有限公司各分得500万元的房屋。筹划分析根据上述通知的规定，深圳桂园实业发展公司通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业额为500万元，深圳桂园实业发展公司应纳的营业税为：500万元5