2022房地产估价师历年真题解析8篇.docx

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1、2022房地产估价师历年真题解析8篇2022房地产估价师历年真题解析8篇 第1篇 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其

2、被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。A.应缴纳房屋所有权登记费80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税答案：A解析：B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳

3、土地增值税。关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。 我国的国库券为（ ）。A短期债券B中期债券C长期债券D永久债券正确答案：B在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比

4、率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1. 土地(1)名称：某总公司综合用地。(2) 土地位置：某市人民西路某号。(3) 土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5) 土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。(6)土地权属性质

5、：国有土地。(7)形状：规则，一面临街地。(8)周围环境、景观:估价对象位于某市某路，属某市旧城区，属较繁华商业区。该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共配套服务设施齐全，目前周围建筑大部分是单位住宅及私人房。人民西路上有3路、210路公共汽车，估价对象距离某市商业中心区不到800m，客流量很大;距火车站、汽车客运中心仅5分钟的车程，据此分析，估价对象所处地段对外交通条件较好。(9)基础设施完备程度：水、电、通信、道路完善。(10)土地平整程度：平整。(11)水文地质状况：土地承载力高，可以建高层建筑。(12)利用现状：商业用地。(13) 土地级别：某市二级。(14) 土地权利状况

6、：土地使用权属属主:根据国有土地使用证记载，权属属主为某总公司。土地取得方式：政府出让方式取得。土地使用年限：50年（自1995年3月1日起至2045年3月1日止）。土地已使用年限：5. 75年。土地剩余使用年限:44. 25年。2.建筑物某购物广场于1999年6月26日建成使用，总建筑面积为21128m2，为地下1层、地上6层的框剪结构建筑，14层为商场，56层为娱乐场所，一面临街。本次的评估对象为第3层商场，建筑面积为2795.32m2;装修状况:外墙，临街面为高级玻璃幕墙和贴铝塑板，其余各面贴高级劈离砖；内墙，双飞粉腻子墙面;顶棚，石膏板吊顶;地面，耐磨砖;设备，设有1台客货梯、2台货梯

7、、2台自动扶梯、4座疏散楼梯，每层设有自动喷淋系统和自动防火报警系统;设有中央空调系统。根据房屋所有权证书记载，权属属主为某总公司。四、估价目的为委托方向银行申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。五、估价时点2022年1月6日。六、估价原则（略）七、估价方法估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为适合。收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价

8、思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。八、估价结果1.单位面积房地产评估价格9 395元/m2。2.房地产评估总价值2 626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本报告有效期为一年，即从2022年7月6日至2022年7月5日止。房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价人员在实地调査勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市

9、场实际情况，估价对象用途为商场,具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。基本思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。五、估价测算过程1.估算步骤(1)搜集有关收入和税费的资料；(2)估算潜在毛收入；(3)估算有效毛收入；(4)估算运营费用；(5)估算净收益；(6)选用适当的资本化率；(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。2.估算过程(1)市场调査估价对象总建筑面积为2795.32m2，有效出租面积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/m2，所有费用均由出租方承担，每月的税金（含房产税、营业税、城市维护建设费、

10、教育费附加等)及水电费为10元/m2。据调査，某市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100150元/m2，年管理费为年租金的3%,年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5%。，建筑重置价为1900元/m2，耐用年限为60年，残值率为0。据此分析，估价对象的租金水平符合某市客观租金水平，故取其实际租金进行评估。根据XX市近几年来房地产市场的变化趋势分析，同区域同类房地产的租金水平变化不大，故在评估过程中我们假设估价对象在使用年限内每年的净收益保持不变。(2)计算年有效毛收入年有效毛收入=130元/(m2.月）X2795.32m2X12月X100%X85%=3706594.32元(

11、3)计算年总运营费用年税金及水电费=10元/(m2 *月）X12月X2795.32m2=335438.40元年管理费=3 706594.32元X3%=111197.83元年维修费=1900元/m2X2795.32元X1.5%=79666.62元总费用=+=(335438.40+111197.83+79666.62)元=526302.85元(4)计算年总净收益年总净收益=年总收益一年总费用=(3706594.32526302.85)元=3180291元(5)选用适当的资本化率利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据银行一年期存款利率（为2. 25%)，宏观经济增长率、某市同类同性质房

12、地产收益状况等，我们取综合资本化率r为12%。(6)计算收益价格收益价格计算公式：式中r房地产综合资本化率；n收益年限，估价对象的尚可使用年限即为收益年限，为50年；a-年净收益。(7)评估结果房地产评估总价值:2626万元。单位面积房地产评估价格：9395元/m2。六、估价结果确定房地产评估总价值:2626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）答案：解析：(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少对价值定义的说明。(4)缺少估价作业日期。(5)缺少估价依据。(6)缺少区域因素分析。(7)年总运营费用未计算年保险费。(8)计算收益价格时的收益年限有错误。

13、(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。(12)估价结果中缺少单价。(13)缺少确定估价结果的依据。(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。(15)缺少附件。（）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。A.平均增减量法 B.移动平均法 C.指数修匀法 D.平均发展速度法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。2022房地产估价师历年真题解析8篇 第2篇从事房地产估价活动需充分考虑房地产

14、与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。A.自然环境 B.人工环境C.经济环境 D.社会环境答案：D解析：对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）。A、此估价报告的有效期为20年B、此估价报告的有效期原则上不超过1年C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E、如果委托人在

15、1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估答案：B,C,D解析：考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元；经分析市场前景为：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，则该项目净现值

16、期望值为（）万元。A.2677.50 B.3680.60 C.4003.50 D.5356.80答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。项目净现值期望值=568045%+245035%+（-368020%）=2677.50（万元）。房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。A100B140C1100D1540正确答案：D城建税

17、以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。5000元/80=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元5%7%=1540元。具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是(

18、)。A.完全竞争市场 B.完全垄断市场 C.寡头垄断市场 D.垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该行业产品的供给与需求状况所决定。对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。因此单个厂商所面对的需求曲线，是一条与横轴(产量)平行且距离等于产品市场价格的平行线，市场对单个厂商产品的需求有完全弹性。对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。2022房地产估价师历年真题解析8篇 第3篇 股票与股单的相同点是

19、（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。A.1765B. 2000C. 2069D. 2400正确答案：D甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支

20、付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。该案例中，甲公司被侵害的权利是（）。A.相邻权B.租赁权C.地役权D.共有使用权答案：C解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：学校兴办的招待所用房，可免征房产税。 ( )答

21、案：错解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于房地产开发项目分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型投资者的立

22、场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。2022房地产估价师历年真题解析8篇 第4篇收益性房地产包括（）。A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地答案：A,B,C,D解析：考点:收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年

23、数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。参见教材P189。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用

24、权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。下列各项中，不属于该城市主导产业可能带来的污染类型的是（）。A、硫氧化物 B、煤渣和粉煤灰 C、工业废水 D、放射性辐射污染答案：D解析：本题考查的是辐射污染。放射性辐射污染是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。根据案例背景中给出的信息，基本不涉及放射性辐射污染。 此房地产的建筑物现值等于( )。A重置价减去用耐用年限法计算的折旧额B重置价减去根据建筑物的

25、建成时间、维修保养情况而确定的折旧额C重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧D重置价减去可修复部分的修复费用正确答案：C 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。A竣工B竣工验收C入住D交付正确答案：D某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A.22.07 B.21.58 C.19.34 D.23.21答案：A解析：本题考查的

26、是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=300.3+270.5+230.2=27.1（万元），E（NPV2）=380.4+310.4+280.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。 甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/。A322873B326886C334691D338226正确答案：B根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正

27、好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。 经济成本=会计成本（显成本）+隐成本 本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=100006=60000。商住综合楼建筑面积=60000-5000=55000。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元55000=36364元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润

28、时，该楼盘平均销售价格=（2000+36364）元/（1+30%）（1+6%）=325709元/。2022房地产估价师历年真题解析8篇 第5篇在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（）答案：对解析：本题考查的是建立比较基础。统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A、 经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于

29、城市房地产管理法相关规定的项目B、 私有住宅转让后用于商业活动的C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：A,C,D,E解析：除了选项A、C、D、E外，私有住宅转让后仍用于居住的，根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形，在房地产转让时，可以不用办理出让手续。假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机答案：A解析：在选取最

30、佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40，外墙面积8，单元间分隔墙面积10，公摊面积5，那么，可出租面积应为（）。A、44B、48C、54D、64答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做

31、出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54（）。参见教材P350。 房地产开发前期的规划管理包括（ ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书正确答案：ABCDABCD房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”

32、等方面。2022房地产估价师历年真题解析8篇 第6篇 下列（ ）属于投保人承担的义务。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。A、 空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B、 欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C、 空置虽然减少收入，但不是损失D、 实际租金收入与潜在毛租金收入相等答案：D解析：实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。房地产信托业务属于商业银行的资产业务。答案：错解析：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证

33、券)两大类。 房地产投资资本金不能低于总投资的（ ）。A10%B20%C30%D35%正确答案：D 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。5021038（年）。为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。对房地产估价机构的选定程序应

34、当是（）。A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定 B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定 C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定 D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定答案：D解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。2022房地产估价师历年真题解析8篇 第7篇从房地产开

35、发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A、土地B、劳动力C、资本D、环境E、伙伴关系答案：A,B,C,E解析：考点:房地产开发的基本概念。房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A、 私有住宅转让后仍用于居住的B、 办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D、 是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：B,D解析：知识点 合法原则 银行个人住房贷款

36、业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险A信用B管理C法律D操作正确答案：D 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B成本法特别活用于那此既无收益又很少发生交易的房地产估价。如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE(2022真题) 宅基地和自留地、自留山所有

37、权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有权。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：BB编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。2022房地产估价师历年真题解析8篇 第8篇甲公司2022年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2022年6月，该类办公用地地价已增值10%。若评估此

38、时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。A、 房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的10万元；B、 在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%；C、 房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；D、 根据条件可采用房地分估的方法进行计算。答案：D解析： 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买入有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流人社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货

39、币供应量正确答案：C潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。A、 目标B、 途径C、 市场化D、 商品化答案：B解析：参考教材的有关内容。下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。A、 在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B、 投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C、 特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D、 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济

40、政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等答案：A解析：A项中投资估算的精确度应为2%，研究费用应占总投资的0.2%0.8%。 发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（ ）正确答案：15日内。在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A、 有效经过年数B、 实际经过年数C、 剩余经过年数D、 自然经过年数答案：A解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。 商业银行和非银行金融机构都具有“信用创造”功能。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：