2022房地产估价师预测试题7章.docx

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1、2022房地产估价师预测试题7章2022房地产估价师预测试题7章 第1章某在建工程于2022年4月1日开工，2022年4月30日因故停工，2022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期。3（2413）14（个月）。已经完成的工期13个月，剩余工期11个月。后续新增的前期，3个月。P346。(2022真题) 房地产

2、估价师的注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在宗地面积测算中，不能计入宗地面积的范围有（）。A.已明确使用权属的间距地B.市政管辖的道路、街道用地C.公共使用的排污沟D.经规划部门核定的公共用地E.房地产证记载范围内的用地答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产面积测算。不计入宗地面积的范围有：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；（3）公共

3、使用的河滩、水沟、排污沟；（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入宗地面积的。 虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A、PbPbB、PbPbC、Pb=PbD、PbPb答案：D解析：考点:静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。2022房地产估价师预测试题7章 第

4、2章 房地产价格构成中的销售税费包括( )。A增值税B营业税C城市维护建设税D教育费附加E房产税正确答案：BCD答案 BCD销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1) 销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。(2) 其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。答案：错解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可

5、不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。铁路线路占用耕地，减按每平米2元的税额征收耕地占用税，根据实际情形，可免征或者减征。（ ）答案：对解析：本题考查的是耕地占用税的减税、免税。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可对此情形免征或者减征耕地占用税。P240。两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划

6、改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据国有土地上房屋征收与补偿条例，国有土地上房屋征收估价办法，甲公司能提出哪些估价要求对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答答案：解析：1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。（2）办公楼的装修、改造费用的估价。（3）对该办公楼承租人的损失大小进行评估。2.房地产估价机构可以做出的答复：（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行

7、评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。（2）如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价（注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别）。（3）对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。 直接资本化法的优点是（ ）。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净

8、收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况正确答案：AEB、C、D项为报酬资本化法的缺点。 1113 某公司于2022年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元。该公司2022年6月18日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元。第 11 题 2022年6月18日，该房地产抵押评估价值P应为（

9、 ）万元。A500B560C440D400正确答案：C2022房地产估价师预测试题7章 第3章 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。（ ）正确答案：房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受的需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。 相关性原则所说的相关，是指与政策相关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在电磁波中，波长最长的是X射线。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性将房地产环境进行

10、分类，其中不包括（）。A.自然环境 B.人工环境 C.社会环境 D.政治环境答案：D解析：本题考查的是环境的概念和分类。根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性，将房地产环境分为自然环境、人工环境和社会环境。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，按年度支付的年度使用期间的地租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地重新购建价格是在法定最高年限下的土地重新购建价格。（ ）答案：错解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。土地重新购建价格是在价值时点状况下（不是法定最高年限，而是现状剩余年限）的土地重新购建价格。P303。2022房地产估价师预

11、测试题7章 第4章税收加成是对所有纳税人的加征，附加则是对特定纳税人的加征。（ ）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析 B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法 C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力 E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补答案：A,C,D,E解析：本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分

12、。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（）答案：对解析：本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有( )。A、 须领取建设工程

13、规划许可证B、 须领取国有土地使用权证书C、 须领取施工许可证D、 须领取广告许可证答案：A,B,C解析： 甲公司向银行申请的贷款，其种类为（ ）A短期贷款B中期贷款C自营贷款D特定贷款正确答案：AC某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A、损益表B、资本金现金流量表C、资金来源与运用表D、项目投资现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P267。2022房地产估价师预测试题7章 第5章债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活

14、动的总称。答案：错解析：债券的偿还期限指从债券发行日起到本息偿清之日止的时间。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。 ( )正确答案：答案 市场定位的核心是产品的差异化，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。(2022年真题) 零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（）答案：对解析：本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这

15、些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）正确答案：房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （ ）正确答案：房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。2

16、022房地产估价师预测试题7章 第6章 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。A357%B400%C656%D1056%正确答案：A一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价3

17、0万，实际总价为：30（13%）29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：1010/（15%）0.510/（15%）29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.0528.5714（万元）；选项D，分年等额付款额255%/11/（15%）103.2376（万元），实际付款额53.2376/5%11/（15%）1052530（万元）。P107。为评估某估价对象2022年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2022年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易

18、价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考点:交易情况修正的方法。正常负担下的价格7000/（13%）6796.12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格6796.12（1.005）67003（元/m2）。 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土

19、地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A.目前住宅市场价格 B.未来住宅市场价格，折现至价值时点 C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点 D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：本题考查的是居住

20、房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。大空间结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去。（）答案：对解析：本题考查的是建筑分类。大空间结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去。2022房地产估价师预测试题7章 第7章 合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：集体土地上的房屋禁止抵押。答案：错解析：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地

21、使用权一并抵押。某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息3（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本30000万1061.23万31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。层高或

22、净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。 （）答案：错解析： 本题考查的是房地产实物因素。层高或净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。容易对人的心理产生影响的暂时性污染是 ( )。A.放射性物质污染 B.建筑施工噪声污染C.生活污染 D.固体废物污染答案：B解析：环境噪声污染的危害主要表现在下列几个方面：(1)环境噪声污染对听力的损伤。(2)环境噪声污染对睡眠的干扰。(3)环境噪声污染对人体的生理影响。(4)环境噪声污染对人体心理的影响。(5)环境噪声污染对儿童的影响。 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。（ ）正确答案：选择性货币政策工具包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。一般性货币政策工具主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。(2)再贴现利率。(3)公开市场业务