2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节.docx

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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第1节 一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。选择基础参数（四类参数）关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师

2、应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可答案：D解析：实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：感受估价对象的区位优劣；核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；拍摄反映估

3、价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影像资料；调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；补充搜集估价所需要的其他资料。 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为517%，国债收益率为35%，房地产投资市场的风险相关系数为05。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。A35%B517%C775%D859%正确答案：C某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。该购房者第10年最后一个月份的还款额为（

4、 ）元。A.6021.47 B.6344.50 C.6378.50 D.6383.45答案：B解析： 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实施查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第2节办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。A、 10%B、 15%C、 20%D、 25%答案：D解析：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上

5、一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。A0.5和1年B0.5年和1.5年C0.5年和2年D1年和1.5年正确答案：A 下列属于公益事业房屋的是（ ）。A社会福利院B经营性私立学校C省级博物馆D公立医院E经营性培训中心正确答案：ACD2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通过竣

6、工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。刘某转让该住宅计算个人所得税时，允许从其转让收入中减除的有关合理费用包括（)A.装修费用B.交易手续费C.物业管理费D.住房贷款利息答案：A,B,D解析：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人所得税应纳税所得额=转让收入房屋原值转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用

7、是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地

8、产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A、750 B、900 C、1400 D、1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商

9、品房预售的条件中，“（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元25%=1400万元。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第3节 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A3000B3277C3295D3599正确答案：C政治环境涉及资本的安全性

10、，是投资者最敏感的问题之一。（）答案：对解析：考点:房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）答案：错解析：本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。狭义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。（）答案：错解析： 本题考查的是中国现行法律制度体系。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实

11、现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。预售许可的最低规模为（）。A.层 B.户 C.栋 D.单元答案：C解析： 本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，可以不同属一人(包括法人和自然人)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第4节 按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。A陈某的儿子B陈某的经纪人C陈某的继母D陈某的女儿E护理陈某多年的保姆正确答案：BE购房者购买的商品房出现质量问题，应由

12、勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。下列论述不正确的是( )。A、 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B、 直接资本化法又称为收益乘数法C、 现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的D、 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查有关收益法的一些概念。收益乘数法是直接资本化法的一种

13、，不能将直接资本化法称为收益乘数法。解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。城市用地实用性评价中，基本上可以修建的用地有( )。A.有轻微的活动性冲沟 、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段答案：A,E解析：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和

14、工程费用；农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生

15、产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。该规划地块内建筑面积为（）。A.168000m2B.215384m2C.364000m2D.466666m2答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率规划地块总建筑面积/规划地块用地面积1.3；规划地块总建筑面积1.3280000364000（m2）。参见教材P34。 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC保险费等于保险金额

16、与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第5节对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。答案：错解析：源高对污染物的浓度分布有很大影响。一般来说，离污染源越远，污染物的浓度越低，但对于高架源来说，情况比较复杂。 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。A定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

17、D定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单正确答案：D下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法答案：A解析：时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。关于建筑物实物因素说法错误的是（）。A、某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值B、建筑物规模过大，才会降低其单价C、对建筑物最重要、最基本的要求

18、是安全D、建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响答案：B解析：本题考查的是建筑物实物因素。选项B，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。参见教材P125。 某地区某类房地产2022年4月1H至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.O、89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日为100)。其中有一房地产在2022年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2022年10月1日的价格为（ ）元/m2。A2121B2200C1819D2242正确答案：B2000(91.8/89.2)=2200(元/m2)对于房地产开发投资项目来说，现金流出

19、通常包括（）。A、销售费用B、财务费用C、运营费用D、其他经营收入E、土地与建造成本答案：A,B,C,E解析：考点:现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第6节土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲

20、公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。A、1200 B、1800 C、2100 D、3000答案：A

21、解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年，城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20”。6000万元20=1200万元。 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。（）答案：对解析：本题考查的是人身保险。安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。参见教材P334。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答

22、案：对解析：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率正确答案：ADE2022房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第7节具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A、生地 B、毛地 C、熟地 D、在建工程答案：C解析：

23、本题考查的是房地产的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）答案：错解析：建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门工程建设项目招标范围和规模标准规定必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为（）。A、有效年龄等于实际年龄B、有效年龄短于实际年龄C、有效年龄长于实际年龄D、有效年龄可能短于或长于实际年龄答案：D解析：考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。（）属于战略性发展规划，任务是制定城市的中长期战略目标。A.土地规划 B.分区规划 C.城市详细规划 D.城市总体规划答案：D解析：本题考查的是城市规划体系。城市总体规划属于战略性发展规划，任务是制定城市的中长期战略目标。 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A交通B用途C环境D楼层正确答案：B 要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的（ ）。A适应性B相互影响性C位置固定性D各异性正确答案：C房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。