2022房地产估价师考试真题9章.docx

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1、2022房地产估价师考试真题9章2022房地产估价师考试真题9章 第1章 物业管理的专业化是指由专业物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据国务院有关规定，自2022年6月1 FJ起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于公民（），利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A.下落不明满1年的 B.下落不明满2年的 C.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的答案：B解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民

2、下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。(2022真题) 转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。A.25%B.30%C.35%D.50%答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。 股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为了防御地质灾害，甲房地产开发企业按照

3、设计变更对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业( )。A.不必通知买受人B.应书面通知买受人C.应公示通知买受人D.可在交房时再告知买受人答案：B解析：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。2022房地产估价师考试真题9章 第2章 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A内部收益率总是大于目标收益率B内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C

4、同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E内部收益率越高，投资风险就越小正确答案：BDE招标文件的内容通常包括（）等。A、投标文件格式B、技术标准和要求C、投标人须知D、施工组织设计E、设计图纸答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。( )答案：错解析：知识点 合同法

5、建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上不相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某投资者计划以600万元购人一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第4年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示，试通过该项目的净现金流量图，分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。物业经营期内现金收入与支出表 单位:万元年份 4 5 6 7 8 9 1() 11 毛租金收入 150 150 150 150 150 150 150 150 经营成本 30 30 30 30

6、30 30 30 30 转售收入 1200 转售成本 120 装修成本 60 100正确答案：年份O12345678910净现金流量-120-180-30060120120120120120120100 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A.挂牌出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨答案：A,B,C解析：本题考查

7、的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招、拍、挂的方式出让。参见教材P29。2022房地产估价师考试真题9章 第3章权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（）答案：错解析：考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系

8、、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。商业经营失败的最大原因是低于预期的（）水平。A.出租率 B.资本回报 C.营业收入 D.租户经营收入答案：B解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。 某市于2022年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2022年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新

9、规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000正确答案：C某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼

10、的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。拍卖完成后，首先应支付的费用为（）。A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金答案：D解析：债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：实现债权的有关费用；利息或者违约金；借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现

11、债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。2022房地产估价师考试真题9章 第4章2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的

12、抵押货款余额为4 亿元。政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限答案：D解析：国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段答案：D解析：本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增

13、长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。人防工程的地下室面积( )建筑面积。A.属不应分摊的共有B.属分摊的共有C.不属共有D.属物业公司所有答案：A解析：共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。(1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。A国有土地所有证B国有土地使用证C集体土地所有证D集体土地使用证正确答案：B根据国土资源听证规定的规定，征用农地的，应先

14、办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。 关于开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ）。A不可以设定，囚房屋工程尚未竣工B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C可以设定，因符合在建工程抵押条件D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率正确答案：BC下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A、开发销售模式B、开发持有出租出售模式C、购买持有出租出售模式D、购买更新改造出售模式E、购买更新改造出租模式答案：B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新

15、改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。2022房地产估价师考试真题9章 第5章某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。A.50B.100C.150D.200答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（）。A、3%B、5%C、

16、6%D、8%答案：D解析：考点:土地储备与土地开发。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。 长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。A收益法中预测未来的租金B收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏D比较分析两娄以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新构建价格正确答案：ACD 为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场

17、外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2022年4月10日。估价对象位于区大桥北侧，江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线

18、中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。6.对于地上有建筑物的土地，因输油管线工程造成土地减损价值可以利用（）估价；对于地上无建筑物的土地（）。A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损答案：C解析：房地产减损价值评估中，可以量化损害因素前后的净收益损失额、确定收益减损模型，则适宜采用损失资本化

19、法。地上无建筑物的土地，不存在价值减损。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于( )。A0B1C2D3正确答案：C答案 C 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有( )。A、 建设工程规划许可证B、 选址规划意见通知书C、 项目设计方案的总平面图D、 城市规划部门批准征用土地的计划任务E 1/2000或1/500的地形图答案：B,D,

20、E解析：知识点 房地产开发前期的规划管理2022房地产估价师考试真题9章 第6章 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。A.不可移动 B.独一无二 C.寿命长久 D.难以变现答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不

21、同于其他财产、资产、商品的最主要之处。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。A变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神正确答案：ABCD(2022年真题) 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致

22、每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。2022房地产估价师考试真题9章 第7章 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。A.目前是否有经济收入 建设工程教育网提供B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用正确答案：C 某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房一年前支付10%的定金，交房半年前首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率6%，则房地产一次付清的价格为( )万元。A23.69B23.76C35.02D30.76正确答案：C答案 C3510%(1+6%)+3530%(1+6%)1/

23、2+3520%+3530%(1+ 6%)1/3+3510%(1+6%)-13.71+10.81+7+10.199+3.335.02 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D134正确答案：B 房地产空问市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 企业财产保险的保险期限一般为二年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，

24、则2022年该商铺的净经营收入为（ ）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用66（1-10%-30%）39.60（万元）。2022房地产估价师考试真题9章 第8章某房地产开发项目的占地面积2000，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元，预测销售价格为12000元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、1.7答案：D解析：考点:盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=2600（12000-4500）0.2=1.

25、7。(2022真题) 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质的不可以从事公司上市、企业清算两类业务。 （ ）适用于已分组的分布数列。A简单调和平均数B加权调和平均数C简单几何平均数D加权几何平均数正确答案：B “任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体要求”，这句话体现了工程造价的( )特点。A、特殊性B、个别性和差异性C、复杂性D、层次性正确答案：B下列各项中，不属于住房保障

26、制度相关配套政策的是（）。A.财政政策 B.金融政策 C.住房政策 D.土地政策答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。住房保障制度的相关配套政策包括财政政策、金融政策和土地政策。 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/，则土地总价为（ ）。A10350B10661C11500D11845正确答案：D2022房地产估价师考试真题9章 第9章采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（）答案：对解析：本题考查的是进度控制。网络图法的优点，首先是在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；

27、其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键线路和关键工作。拍卖人应当于拍卖日（）日前发布拍卖公告。A.5 B.7 C.14 D.21答案：B解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。 所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠送、交换等方式将土地转让给其他单位和个人使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在划分路线价区段时，应将( )的土地划分为同一个路线价区段。A、 级别相同B、 可及性相当C、 地块相连D、 用途相似E 用途相同答案：B,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。在划分路线价区段时，应

28、将可及性相当、地块相连的土地化为同一个路线价区段。解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。乙房地产估价机构评估时，应（）。A.进行实地查勘B.要求提供房屋所有权证书C.要求提供国有土地使用证D.调查建设用地使用权是否已抵押答案：A,C,D解析：委托人及相关当事人应当协

29、助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起（）日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。A、5B、7C、14D、20答案：B解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。