2022房地产估价师历年真题5篇.docx

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1、2022房地产估价师历年真题5篇2022房地产估价师历年真题5篇 第1篇 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、临界点分析B、保本点分析C、敏感性分析D、盈亏平衡分析答案：B解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 甲、乙两个物业2022年1

2、0月的价值均为1000万元，预计甲物业2022年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2022年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲乙两个物业投资风险相同D无法判断正确答案：B 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是( )。A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B它

3、等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入正确答案：D答案 D 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。2022房地产估价师历年真题5篇 第2篇 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A、400B、300C、440D、240答案：D

4、解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值贷款成数，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（500100）0.6240（万元）。某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”

5、，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）40%+（50-5）60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（）元/m2。A3439B3473C3508D3608答案：B解析：期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格的计算公式为：期房价格=现房价格预计

6、从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿，则该期房目前的市场价格（单价）为：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。答案：解

7、析：(1)计算建筑物的重置价格： 建造成本800万元 管理费用8003%24(万元) 投资利息(800+24)60%(1+6%)1.5-1)+(800+24)40%(1+6%)0.5-1)54.90(万元) 建筑物的重置价格800+24+54.90+50+1201048.90(万元) (2) 计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额18万元 装修部分的折旧额2002/580(万元) 设备部分的折旧额1108/1088(万元) 长寿命项目的折旧额(1048.90-18-200-110)850115.34(万元) 该建筑物的折旧总额18+80+88+115.34301.34(万元) 由上计算可

8、知，当假设残值均为零时，该建筑物的折旧总额为301.34万元。2022房地产估价师历年真题5篇 第3篇建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。A选址意见书B建设用地规划许可证C建筑工程施工许可证D建设工程规划许可证答案：D解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。价值时点为现在时，实地查勘工作不包

9、括调查了解估价对象的历史状况。（）答案：错解析：本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。参见教材P412。某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8，月平均租金损失率为4，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00 B.61.60 C.81.00 D.81.60答案：D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120（8%+4%）+1205%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6

10、-30=81.6（万元）。 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。A估价目的、估价原则、估价对象B估价目的、估价原则、估价时点C估价原则、估价对象、估价时点D估价目的、估价对象、估价时点正确答案：D财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（）答案：错解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。2022房地产估价师历年真题5篇 第4篇 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者

11、得利，卖者受损。（ ）正确答案：为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A、人文环境的变化B、生产和工作方式的转变C、自然环境的变化D、金融业的发展答案：A解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。人文环境的变化，社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使

12、其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（ ）。A有形收益B无形收益C正常收益D实际收益E广告收益正确答案：BD无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。第109题：该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。A宗地用途B容积率C建筑物的允许高度D建筑物的结构正确答案：ABC对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。答案：对解析：对有稳定收

13、益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股。2022房地产估价师历年真题5篇 第5篇 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。A1.07B1.47C2.07D3.33正确答案：C关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建

14、的房屋建筑面积答案：C解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。A、建造费用B、融资费用C、其他工程费用D、专业人员费用答案：B解析：考点:成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（ ）。A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整正确答案：D 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。第109题：该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。A宗地用途B容积率C建筑物的允许高度D建筑物的结构正确答案：ABC