22年房地产估价师考试试题题库5节.docx

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1、22年房地产估价师考试试题题库5节22年房地产估价师考试试题题库5节 第1节房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。A.国有土地使用权出让市场 B.土地转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 E.一手房市场答案：B,C解析：本题考查的是房地产市场细分。通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（国有土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场），更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。确

2、定被征收房屋价值的主要依据包括被征收房屋的（）。A.权属B.区位C.朝向D.建筑面积E.用途答案：A,B,D,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5 B.15 C.20 D.25答案：B解析：本题考查的是墙。砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15的砖。登记发证工作是权属登记管理

3、机构的主要的工作。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法答案：C,D,E解析：本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。参见教材P98。财产保险业务和人身保险业务的承保手续、保险费计算、保险金的给付和赔偿方法等完全相同。（）答案：错解析：本题考查的是保险的业务范围。财产保险业务和人身保险业务的承保手续、保险费计算、保险金的给付和赔偿方法等不完全相同。下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请

4、在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：房地产开发有限公司联系人：联系电话：二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2022XXX号有效期限：2022年XX月XX日至2022年XX月XX日三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于市大道号房地产在建工程，办理了建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和国有土地使用证。估价对象为房地产开发

5、有限公司所有。估价对象2022年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26934.74平方米。其他（略）。五、价值时点2022年6月14日（实地查勘之日）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。八、估价依据1.中华人民共和国物权法；2.中华人民共和国城市房地产管理法；3.中华人民共和国土地管理法；4.房地产估价规范；5.中华人民共和国担保法；6.国有土地上房屋征收评估办法；7.房屋抵押评估委

6、托书；8.房屋抵押评估委托合同；9.房地产估价基本术语；10.委托人提供的在建工程合法证明；11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值

7、时点2022年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。十一、注册房地产估价师十二、实地查勘日期（略）十三、估价作业日期2022年6月14日至2022年6月19日十四、风险提示分析（略）房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格经测算，计算结果为92978507元（计算过程略）（二）运用成本法

8、求取估价对象的价格1.选择具体估价路径本次估价选择房地合估路径。2.成本法估价的计算公式房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润（1）求取估价对象土地使用权价格土地单价（楼面地价）为897元（计算过程略）。,土地成本=89726934.74=24160462（万元）（2）求取估价对象地上建筑物价格前期工程费前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费30+50+10+50=140（元）建筑安装工程费建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据省建筑工程计价办法、

9、省建筑工程综合定额、省装饰装修工程计价办法及省装饰装修工程综合定额，参考市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用1238（元/）基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=12382%=24.76（元）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积2

10、10元（依据略)建设成本建设成本140123824.762101612.76（元）总建设成本=1612.7622792.52=36758865（万元）（3）管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即12382%=24.76（元）（4）销售费用销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元）（计算略）。（5）投资利息假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开

11、发期均匀投入，则土地费用利息=8975.4%2=96.88（元）建安成本、管理费利息=（1612.76+24.76）5.4%20.5=88.43（元）（6）开发利润根据公司以往的工程利润，取460.91（元）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）26934.74=82993424（元）（取整）则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元）（取整）（三）估价对象的价格运用加权平均法求

12、取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=9297850720+8299342480=84990441元。六、估价结果确定经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。附件（略）答案：解析：1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支出

13、”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。22年房地产估价师考试试题题库5节 第2节按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）。A、土地使用权转让市场B、存量房地产交易市场C、土地使用权出让市场D、土地使用权转让市场和新建商品房租

14、售市场答案：B解析：考点:房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。 某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为6000m2C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

15、正确答案：C建筑基底总面积建筑密度建筑用地面积30%2000600(m2) 新设立的物业管理企业不设暂定期。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：短期资金市场主要由（）等子市场构成。A、同业拆借市场 B、票据市场 C、短期债券市场 D、回购协议市场 E、资本市场答案：A,B,C,D解析：本题考查的是短期资金市场。短期资金市场主要由同业拆借市场、票据市场、大额定期存款单市场、短期债券市场和回购协议市场等子市场构成。 城镇最低收入家庭人均廉价住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁

16、、土地使用权作价入资、入股等。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。参见教材P13。甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2022年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2022年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2022年8月出具的估价报告进行复核估价。 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 、复核估价的估价目的和价值类

17、型应如何表述？答案：解析：1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。22年房地产估价师考试试题题库5节 第3节

18、 一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）米。A22B28C38D50正确答案：B依题意，可根据公式：前街影响深度总深度(前街路线价/前街路线价+后街路线价)505000/（5000+3800）28(米)。 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.户型B.楼层C.层高D.

19、装修答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。 拆迁估价时点一般为（ ）之日。A接受估价委托B实地现场勘察C开始实施拆迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A、写字楼市场B、零售商场或店铺C、休闲旅游设施市场D、高新技术产业用房答案：D解析：考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业

20、物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。请

21、评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。正确答案：在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A、简单平均法B、移动平均法C、加权移动平均法D、时间序列分析法答案：B解析：考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。22年房地产估价师考试试题题库5节 第4节某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的

22、开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的

23、影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售

24、均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用

25、分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。答案：解析：1、 1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计

26、算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）3）第三年：18240.005.5%1003.2（万元）（4）土地增值税1）第一年：18240.001%182.4（万元）2）第二年：54720.001%547.2（万元）3）第三年

27、：18240.001%182.4（万元）3.项目成本计算（1）前期工程费：800（万元）（2）建安成本1）第一年：3200173333.3425%13866.67（万元）2）第二年：3200173333.3440%22186.67（万元）3）第三年：3200173333.3435%19413.33（万元）（3）其他建设费用1）第一年：112025%280（万元）2）第二年：112040%448（万元）3）第三年：112035%392（万元）（4）管理费用1）第一年：990/3330（万元）2）第二年：990/3330（万元）3）第三年：990/3330（万元）（5）销售费用1）第一年：1200

28、20%240（万元）2）第二年：120050%600（万元）3）第三年：120030%360（万元）（6）契税及土地价格假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为1001.04V=104V万元（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价104V=54078.22V=519.98（万元/亩）2、（1）设月最低租金为A元第1年：年初支出200万元；年末收入4008000=320（万元）第2年：年初支出400万元；年末收入6007800=468（万元）年末支出本息和：Pin+P=400102+400=480（万元）第3年末：净经营收入=1000A60（1-3

29、0）12=5040A第4年末：净经营收入=1000A70（1-30）12=5880A第5年末：净经营收入=1000A80（1-30）12=6720A第6-50年末：净经营收入=1000A90（1-30）12=7560A（2）净现值=0可求最低月租金水平：ic=16，则：0=-200-（400-320）（1+16）-（480-468）（1+16）210000+5040A（1+16）3+5880A（1+16）4+6720A（1+16）5+7560A161-1（1+16）45（1+16）5则：A=86.45（元/m2）。3、甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，

30、由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。 首先判断两个方案的关系，两个方案是互斥关系，只能是二选一，互斥方案可以采用净现值法、差额内部收益率法、等额年值法、费用现值法和等额年费用法五种方式。由于方案中管道的使用寿命不同但效益相同，因此采用等额年费用法，选择等额年费用较小的项目为最优。 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资正确答案：A（）垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。A.中央银行 B.中国银行 C.商业银行 D.政策性银行答案：A解析：

31、本题考查的是中央银行。中央银行垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。 业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D业主和物业管理企业若同正确答案：A此题已过时。根据新修订的物业管理条例，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。注册结构工程师的工作内容是从事建设工程项目总承包管理或施工管理。（）答案：错解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师主要是从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。建设工程项目总承包管理或施工管理属于注册建造师的工作内容。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。（）答案：对解析：本题考

32、查的是设备及工、器具购置费用的构成。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。 投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ ）。A实现财富最大化B保值增值C降低投资组合的总体风险D降低通货膨胀的影响正确答案：A投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。22年房地产估价师考试试题题库5节 第5节采取有限公司制的，房地产估价机构以其出资额为限承担法律责任。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价机构的概念及其组织形式。采取有限公司制的，出资人

33、以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任，不是部分财产。根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得（）。A涉及贷款服务B出现融资的内容C承诺为入住者办理户口D利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E使用建筑设计效果图答案：B,C,D解析：房地产广告的要求有：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置

34、示意图，应当准确、清楚，比例恰当。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。?房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业

35、、升学等事项的承诺。?房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。?房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。房地产经纪机构不可以设立分支机构。（）答案：错解析：本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构可以设立分支机构。 自然周期的( )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C答案 C 自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所

36、以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。可比实例房地产权益状况调整的内容主要包括( )。A、 土地使用年限B、 建筑物使用年限C、 容积率D、 配套设施E 建筑规模答案：A,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产状况修正的内容。房地产状况修正包括区位状况、权益状况和实物状况三个方面的修正。其中，权益状况修正的内容主要包括：土地使用权年限、城市规划限制条件等。其中土地使用权年限很容易和实物状况修正的内容相混淆，这在复习时应注意。解决此题的关键在于在进行对比的情况下进行记忆。某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机

37、构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2. 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。答案：解析：1. 一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，

38、3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。我国城市土地使用制度改革突出表现在（）。A.征收土地使用费 B.开展土地使用权有偿出让和转让 C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规 D.制定宪法和土地管理法 E.允许农村耕地使用权流转答案：A,B,C解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。