21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷.docx

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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第1卷(2022年真题) 在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（）。A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）答案：A解析：本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终

2、值折算到期初。 下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。A保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B被保险人和受益人由投保人在合同中指定C保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D投保人可以是法人，也可以是自然人正确答案：B（）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A、寻求多样化购买行为B、习惯性购买行为C、化解不协调购买行为D、复杂购买行为答案：B解析：考点:消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一

3、般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A、201.89 B、186.79 C、191.51 D、197.17答案：C解析： 本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付

4、金额，正常负担下的价格买方实付金额应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价100100/（16%）3/（16%）191.51（万元）。 工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。A变动费用B固定费用C材料费用D人工费用正确答案：A成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见

5、书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。(2022真题) 商品房预售方案应包括的内容有（）。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）

6、提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第106题：该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C 19561965年的社会主义改造阶段，国家对出租私有房屋采取的改造形式有（ ）。A三改四建B国家经租C没收D公私合营E合作经营正确答案：BD19561965年，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有

7、房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第2卷 w省政府颁布实施的w省商品房销售管理办法属于（ ）A法律B地方性法规C地方性政府规章D规范性文件正确答案：C房地产泡沫产生的基础是（）。A投机需求膨胀B金融机构过度放贷C房地产市场中的过度开发D土地资源的稀缺性答案：D解析：房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ）。A承租人将承租的房屋擅自转租

8、的B签订无效合同的C无正当理由，拖欠房租6个月以上的D承租人故意损坏房屋的正确答案：B合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。 地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日

9、起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2022年10月8日的保险价值。估价计算如下：1.有效毛收入=2 000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200间X200元

10、/(天*间）X365天X80%=13600000元2.总费用= 200间X200元/(天.间）X365天X40%5840000元3.酒店总净收益=有效毛收入一总费用=(13600000-5840000)元=7760000元4.酒店土地净收益=10 000m2X3000元/m2X8%=2400000元答案：解析：现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A、财务盈利能力 B、清偿能力 C、资金平衡情况 D、营运能力答案：A解析：本题考查的是基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。

11、市东区庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？答案：解析：该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土

12、地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。根据房地产估价理论与方法教材P304。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，不包括房屋占用范围内的土地。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。

13、（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第3卷 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利B、开发完成后的价值对应的时间，不

14、会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析： 本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A、折旧费B、审计费C、金融机构手续费D、无形资产摊销费答案：C解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括

15、金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。A2660B2427C2425D2294正确答案：A2500(16%)2660(元/m2) 业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。A与会业主所持投票权1/2以上B与会业主所持投票权2/3以上C全体业主所持投票权1/2以上D全体业主所持投票权2/3以上正确答案：D业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议

16、事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估时依据的建筑面积应为（）。A.460m2 B.600m2 C.1000m2 D.以上三个面积都不行答案：D解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写

17、字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为超高层建筑。A、70B、80C、90D、100答案：D解析：考点:房地产实物状况描述。总高度超过100m的，无论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第4卷 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500

18、元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。A950B1000C1200D1250正确答案：A(12505000-10001500)5000=950(元/m2) 某房地产占地面积2580 m2，建筑面积9440 m2，每层建筑面积2360 m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出

19、二层价格为l2309元m2，三层价格为ll694元m2，四层价格为ll460元m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为： (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?正确答案：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。下列影响房地产价格影响因素的说法中，正确的有（ ）。A.绿地率变化对房地产价格影响是线性的B.道路改善交通，对房地产价格都是正面影响C.有些影响因素对房地产价格的影响可以量化，有些难以量化D.朝向对所有的房地产都同等重要E.信贷政策的变化对房地产价格的影响具有一定时滞性答案：C,

20、E解析：本题考查的是房地产价格影响因素。选项A，绿地率的边际效用是递减的；选项B，道路对房地产价格的影响具有双重性；选项D，朝向对于住宅价格影响较大，对于商业地产价格没有太大的影响。P119121。不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力答案：对解析：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。（过时，删除）A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未分配利润E权益融资正确答案：ACD 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A噪声和污染程度发生变化B土

21、地形状发生变化C人口密度发生变化D出行便捷程度发生变化正确答案：D（），应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：D解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重

22、考察租户的（ ）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系正确答案：ABD 从卖方的角度看，成本法的理论依据是( )。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论正确答案：C答案 C 成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第5卷房地产投资的经济效果主要表现为( )。A、 销售收入B、 开发利润C、 成本利润率D、 投资收益率答案：A解析：参考教材的有关内容。 对一般（ ）的

23、工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A规模小B内容复杂C规模较大D不太复杂正确答案：D对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（）答案：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（）。A.单务行为 B.双务行为 C.无偿行为 D.有偿行为答案：

24、B解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为。对于土地供应政策，其核心是（）。A.土地供应计划 B.外商投资控制 C.廉租住房与公共住房的并轨 D.调整畸高的租金答案：A解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。 业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业 主(包括物业使用人、继受人)有普遍约束力的自律性规范。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。A变现性差B易受政策影响C依赖专业管理D效益外溢和转移正确答案：D 利用均衡原理

25、判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道正确答案：AC房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少（）名专职注册房地产估价师签字。A.1 B.2 C.3 D.5答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第6卷某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益

26、率是( )。A、 50%B、 60%C、 70%D、 80%答案：D解析：根据预付款的收益率的计算公式。下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A、房地产抵债 B、房地产作价入股 C、房地产买卖 D、房地产继承答案：D解析：本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。 假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。A应计息的项目B计息的方式C计息周期D计息期的长短E银行存款利率正确答案：ABCD假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除ABCD外，还有利率的

27、高低、名义利率和实际利率。交纳土地使用权出让金的责任主体是( )。A.政府B.土地所有者C.土地使用者D.土地承租者答案：C解析：土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和（）。A.利率风险B.通货膨胀风险C.资本价值风险D.收益现金流风险答案：A解析：本题考查的是房地产项目融资方案。在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。宏观调控政策中，属于一般性货币政策的

28、有（）。A.道义劝告 B.提高法定存款准备金率 C.在公开市场卖出政府债券 D.规定商业银行最高贷款额度 E.金融检查答案：B,C解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。一般性货币政策包括法定存款准备金率、再贴现利率和公开市场业务。选项A属于补充性货币政策；选项D属于选择性货币政策工具。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广

29、及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解析：完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。（）答案：对解析：本题考查的是所有权。完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。城市详细规划包括( )。A.城市居住区规划 B.城市分区规划C.城镇体系规划 D.控制性详细规划E.修建性详细规划答案：D,E解析：城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详

30、细规划。21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第7卷贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（）答案：错解析： 本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。 城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在（ ）实施房屋拆迁，

31、并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A城市行政区内B城市规划区内C城市开发区内D国有土地上E集体土地上正确答案：BD政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的（），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。A、产品更新B、产品性价比C、产品档次D、规模和结构答案：D解析：考点:政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。(2022年真题) 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D

32、.平均成本利润率答案：C解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。 个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预

33、售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积正确答案：D投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。 城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。A资产评估B土地估价C房地产估价D价格鉴证正确答案：C拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

34、。21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第8卷根据建设工程质量管理条例，供热系统的最低保修期为（）。A.2个采暖期B.1个采暖期C.3个采暖期D.合同规定的采暖期答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。在正常使用条件下，供热与供冷系统的最低保修期限为2个采暖期、供冷期。某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A49627B57647C65548D65920答案：C解

35、析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：（）是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又称为“绝对权”、“对世权”(2022真题) 一级资质的房地产估价机构至少应有12名以上的专职注册房地产估价师。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构等级。一级资质的房地产估价机构，要求有15名以上专职注册房地产估价师。参考教材P181。房地产估价机构受委托进行复核评估的，应另外收取评估费用。（）答

36、案：错解析：本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A14.00B34.67C35.91D88.93答案：D解析：由题意，等额年值企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（

37、）。A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者 B.以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍 C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力 D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的答案：A解析：本题考查的是企业应采取的对策。选项A错误，正确表述为，多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，因为其结果可能对自己反而更为不利。某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相

38、同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，

39、购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。A、3000万B、5000万C、3亿D、9亿答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。住宅小区内的非住宅业主不必缴纳住宅专项维修资金。（）答案：错解析：住宅专项维修资金的交存范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他

40、物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照住宅专项维修资金管理办法规定，交存住宅专项维修资金。21年房地产估价师考试真题精选及答案9卷 第9卷 房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续，并向原受理其注册的注册管理初审机构申请办理撤销注册手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。A、当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B、实际利率真实地反映了资金的时间价值

41、C、名义利率真实地反映了资金的时间价值D、名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E、计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大答案：A,B,D解析：考点:名义利率与实际利率。名义利率与实际利率存在着下列关系：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；（4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。下列控制指标中，不属于建设监理控制的是（）。A质量标准B投

42、资限额C建设工期D投资回报率答案：D解析：建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。在业主、承包商和监理单位三方中，是以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。 下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异正确答案：D人工环境与自然环境的区别，主要在于人

43、工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。（）答案：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。参见教材P47。 对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某商品住宅于2022年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。施工单位应承担该商

44、品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A.2022年1月10日 B.2022年1月10日 C.2022年1月10日 D.2022年1月10日答案：B解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合规定，即在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限分别为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。保修期是从工程竣工验收合格之日起计算。目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。 ( )答案：错解析：目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。