21年房地产经纪人考试历年真题精选7章.docx

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1、21年房地产经纪人考试历年真题精选7章21年房地产经纪人考试历年真题精选7章 第1章关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式”的表述，错误的是（）。A.抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户B.抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款C.个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%D.抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮15%答案：A解析：A项，银行对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可以直接将抵押

2、款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人第三方账户。B项，从贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年限通常最长为5年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%；抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率最低为10%，最高为25%30%左右。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年

3、后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。甲企业转让给乙企业的标的为（ ）。A.建设土地使用权B.房屋承租权C.房屋所有权D.土地所有权答案：A,C解析：城市房地产管理法规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。本题中，甲企业将开发的项目转让给乙企业，该项目所占用范围内的土地使用权同时转让，即转移的标的为建设土地使用权和房屋所有权。交通污染源中，其主要污染物为( )。A:碳氢化合物B:二氧化碳C:氮氧化物D:硫氧化

4、物E:含铅污染物答案：A,C,E解析：房地产转让合同签订后90日内，当事人应向房地产所在地的（ ）管理部门申报成交价格。A.工商B.规划C.物价D.房地产答案：D解析：房地产转让的程序；城市房地产转让管理规定（建设部令第96号）规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。具有直接刺激销售，容易引起消费者注意与反应，能迅速产生促销效果的市场推广方式是（）。A:广告推广B:活动推广C:人员推广D:关系推广

5、答案：B解析：孙某寿终正寝，享年90岁，儿子早亡，生前主要由儿媳张某照顾。下列人员中，无权继承孙某遗产的是（）。A、 配偶李某B、 女儿孙小某C、 弟弟孙某某D、 儿媳张某答案：C解析：继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。21年房地产经纪人考试历年真题精选7章 第2章在房地产居间业务中，住宅类房源一般按其产权性质可以分为（ ）等。A.商品住房、商铺、房改房、厂房B.商品住房、土地、写字楼、廉租房C.商品住房、廉租房、房改房、小产权房D.收益性物业、商铺、写字楼、库房答案：C解析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行

6、细分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。房地产所有权的特性包括（ ）。A.完全性和整体性B.恒久性C.弹力性D.绝对性E.相对性答案：A,B,C,D解析：房地产所有权具有下列特性：完全性；整体性；恒久性；弹力性；绝对性。房地产投资业务中，按投资目的划分的房地产投资类型主要有（ ）。A.以盈利为目的的房地产买卖投资B.自用置业投资C.出租经营置业投资D.为保值、增值的土地投资E.房地产租赁经营投资答案：A,B,C,E解析：房地产投资的类型多种多样，除了根据房地产类型分为住宅、商业用房、写字楼等投

7、资外，根据投入的资金是否直接用于房地产实物，分为直接投资和间接投资。房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的( )倍。A.4B.6C.8D.15答案：D解析：针对目前房地产经纪法律法规体系尚不健全，许多方面存在( )的状况。A:法律空白B:法律缺失C:法律不足D:法律灭失答案：A解析：（）是房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业。A.房地产咨询B.房地产价格评估C.房地产经纪D.房地产开发答案：C解析：房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。其中，房地产经

8、纪主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，房地产经纪是房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业。21年房地产经纪人考试历年真题精选7章 第3章 房地产经纪服务合同的保存期限为（）。A、不少于3年B、不少于5年C、510年D、10年以上 答案：B解析：房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、房屋买卖合同或房屋租赁合同、委托人提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。在市场调查中常采用( )这

9、种调查方法。A:个别深度B:问卷C:座谈会D:派员答案：C解析：房屋所有权的取得过程中，原始取得的情形主要包括（ ）。A.依法建造房屋B.房屋买卖C.合法添附的房屋D.依法没收房屋E.收归国有的无主房屋答案：A,C,D,E解析：原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：依法建造房屋；依法没收房屋；收归国有的无主房屋；合法添附的房屋（如翻建、加层）。B项属于房屋继受取得。美国房地产经纪代理业务的运作方式主要有()。A:经纪人独家销售B:报底价销售C:开放式销售和优先购买D:联

10、合专卖销售E:经纪人垄断销售答案：A,B,C,D解析：在新建商品房交付与验收环节中，买受人根据商品房买卖合同示范文本应该查验的房屋项目不包括（ ）。A.管道阻塞B.门窗翘裂C.电器灯具等电气设备D.房屋地基基础答案：D解析：买受人查验交付商品房的项目；商品房买卖合同示范文本约定了查验房屋的项目，包括：屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用；其他需要查验的项目。如果存在质量问题，房地产开发商应自查验次日内一定时期内负责修复，并承担修复费用。房屋修复后，再向买受人交付房屋。对于房屋地基基础和主体结构质量问题，则不在买受人查验范围内。一个品牌必

11、须要有自己核心的品牌价值，也就是( )。A:品牌优势B:品牌形象C:品牌承诺D:品牌塑造答案：C解析：21年房地产经纪人考试历年真题精选7章 第4章房地产开发企业变更商品房的规划、设计后通知买受人，买受人有权在通知到达之日起（ ）日内作出是否退房的书面答复。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通

12、知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。公共租赁住房指限定（），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。A、 建设标准B、 建筑质量C、 租金水平D、 施工条件E、 地理位置答案：A,C解析：公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。体现房地产经纪机构和房地产经纪人之间经济关系的有（）。A、房地产经纪机构统一承接业务B、房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用C、房地产经纪机构必须有规定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理D、房地产经纪机构按约定向房地产经

13、纪人支付报酬E、房地产经纪人由于过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任答案：B,D解析：AC两项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的执业关系；E项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的法律关系签订房地产买卖合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意的细节包括（ ）。A.合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和房产证上注明的一致B.合同的签约人可以是当事人、委托人或者代理人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书C.合同的签约日期及生效日期一定要一致D.在合同填写完毕后，买卖双方及房地产经纪机构签字盖章E.合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数

14、字应注意大小写答案：A,B,D,E解析：签订房地产买卖合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意的细节包括：合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和不动产权证上注明的一致；查看房屋所有权人的身份证件。合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；合同的签约日期及生效日期一定要注明；在合同填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章；实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感，采用的是

15、写字楼项目现场展示( )的要点。A:外围包装B:样板层展示C:售楼处展示D:看楼动线包装答案：D解析：共用题干李先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮李先生作如下分析。对于借款人来说，住房抵押贷款的风险在于( )。A:提前还款风险B:房屋贬值风险C:利率变化风险D:房屋处理风险答案：B,C,D解析：21年房地产经纪人考试历年真题精选7章 第5章如果室外配水管网的水压在一天内有定期的高低变化，应采用下列哪一种供水方式()。A:直接供水B:设置水箱供水C:设置水泵供水D:分区

16、供水答案：B解析：综合性房地产经纪机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务，以及房地产( )等多种业务。A:咨询B:代理C:顾问D:承包E:策划答案：A,C,E解析：甲与乙签订了一份租房合同，协议规定：如果甲在三个月内与丙结婚，将租用乙的两居室。这一法律行为（）。A.是附条件的民事法律行为B.是附期限的民事法律行为C.已成立但未生效D.已成立并已生效E.既未成立也未生效答案：A,C解析：知识点:法律行为的附款。甲在三个月内与丙结婚是不确定的事实，所以双方所做约定是条件，并且是延缓条件，在双方约定的条件成就时才发生法律效力。房地产经纪人为购房人制定的置业计划，作用在于展示（）。A、付款金额

17、与付款时限B、付款金额与付款方式C、付款金额与货币种类D、付款金额与贷款利息答案：B解析：客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，书写工整；应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。共用题干某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时为8.4s。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。按现行房屋层数分类标准

18、划分，该住宅楼为( )。A:低层住宅B:多层住宅C:中高层住宅D:高层住宅答案：C解析：4.条形基础和独立基础由于存在不均匀沉降问题，都不能用作中高层以上建筑。5.毛石混凝土即以毛石作为骨料的混凝土，其中不含有钢筋，因此受到角限制，所以为刚性基础。在城市蓝线范围内禁止进行的活动包括()。A:影响水系安全的爆破、采石、取土B:擅自建设各类排污设施C:修建破坏历史文化街区传统风貌的构筑物D:未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施E:损坏保护规划确定保护的建筑物答案：A,B解析：21年房地产经纪人考试历年真题精选7章 第6章房地产经纪机构人员管理的训练方式主要为( )。A:报酬激励B:服务评估C

19、:讲授知识D:安全讨论E:实战模拟答案：C,D,E解析：（一）房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后

20、向房地产管理部门申请复核，要求（）重新评估。A、房地产管理部门B、甲某C、丁某D、房地产评估机构答案：D解析：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。房地产经纪行业管理的专业性主要体现在( )。A:对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理B:规范房地产经纪收费C:对房地产经纪人员的职业风险进行管理D:重视房地产经纪管理的地域性E:制定房地产经纪职业道德答案：A,C,

21、D解析：下列关于房屋租赁市场特点的描述错误的是（ ）。A.租赁价格相对稳定B.季节性变化不明显C.交易更为频繁D.属地区性市场答案：B解析：房屋租赁市场的特点有：租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。交易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。某开发商为促销楼盘，在醒目位置贴出告示：“新房上市，6月1日开始出售，欲购从速。有2室1厅标准户型10套，全价

22、30万元一套，在开售日当天（6月1日）以6折优惠价售给最先到场的l0位顾客。”张先生见到告示后于5月31日晚前往售楼处排队，排在第七位。6月1日晨，张先生在办理购房手续时被告知：告示有误，应是最早入场的l0位顾客可以8折优惠价购房。张先生将开发商告上法庭。有关合同订立程序，下列说法正确的是（）。A.承诺到达要约人时生效B.承诺一经做出就要生效C.承诺是根据要约邀请做出的D.承诺是根据要约作出的答案：A,D解析：承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外

23、的第三人无资格向要约人作出承诺。同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖以（）为计税依据。A、约定价格B、成交价格C、定金价格D、交换的价格差额答案：B解析：契税的计税依据包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据；土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据；以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让

24、者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。21年房地产经纪人考试历年真题精选7章 第7章业态定位需考虑的因素有（）。A.项目整体市场需求B.商圈融合性C.项目整体功能组合、单层功能组合设计D.项目的经营特色E.各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求答案：A,B,C,E解析：业态定位，是指商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。业态定位考虑因素有：项目整体功能组合、单层功能组合设计；各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求；项目整体市场需求；商圈融合性。申请住房置业担保的借款人应具备的条件包括（）。A、 具有完全民事行为能力B

25、、 具有当地居民身份C、 收入来源稳定，有偿还贷款本息的能力D、 订立合法有效的住房购销合同E、 已足额交纳购房首付款答案：A,C,D,E解析：申请住房置业担保的借款人应具备下列条件：具有完全民事行为能力；有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；已订立合法有效的住房买卖合同；已足额交纳购房首付款；符合贷款人和担保公司规定的其他条件。下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（）。A、抵押人是债务人，抵押权人是债权人B、抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C、抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D、抵押人是债务人或第三人，抵押权人是

26、债权人或第三人答案：C解析：房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人。有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，及其随意性大的客户，应采取的引导式方式是（ ）。A.提供咨询服务，创造专业服务形象，建立长期联系B.提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向C.帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案D.提供最符合客户要求的房源答案：B解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、

27、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导，如表5-1所示。由表可知，对有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大的客户属于引导型客户，其引导方式为：提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向。表5-1客户类型划分一览表在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素将客户划分为（）。A、安全型B、试探型C、加强型D、引导型E、成熟型答案：B,C,D,E解析：根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素将客户划分为：试探型；引导型；加强型；成熟型。有关合伙制房地产经纪机构的表述，错误的是（）。A

28、、合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资B、对货币以外的出资需要评估作价的，不能由全体合伙人协商确定C、经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定D、合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益由全体合伙人共同管理和使用答案：B解析：合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。