房地产估价师试题5篇.docx

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1、房地产估价师试题5篇房地产估价师试题5篇 第1篇 在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（ ）等其他形式来偿付。A劳务B工资C贷款D高贷正确答案：A在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金答案：B,C,D,

2、E解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（）答案：对解析：本题考查的是剩余技术。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D两个月正确答案：A 通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。 （ ）

3、正确答案：通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例要高于从事居住物业的物业管理。 经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低 于3%，甚至可能会亏本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。A1.2%B10%C12%D20%正确答案：C房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。房地产估价师试题5篇 第2篇下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）

4、。A房地产咨询B物业管理C房地产估价D房地产经纪答案：B解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法答案：A解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算

5、一座医院的总投资等。关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A、利率是由储蓄和投资决定的B、利率是由货币的供求决定的C、利率是由可贷资金的供求决定D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：考点:利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。A、 按地域细分B、 按房地产用途细分C、 按存量增量细分D、 按交

6、易形式细分E 按目标市场细分答案：A,C,D解析：知识点 房地产市场细分被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（）答案：错解析：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。房地产估价规范规定，土地取得费用不包括（ ）。A.土地使用权出让金或地价款 B.征地和房屋拆迁安置补偿费C.有关土地取得的手续费和税金 D.其他土地的补偿费答案：D解析：商务办公楼是指用于公

7、司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。下列关于商务办公房地产特点的说法中，错误的是（）。A.多为现代化的高层建筑 B.所处区位好 C.自营为主 D.功能齐全.配套设施完善答案：C解析： 本题考查的是商务办公房地产及其特点。商务办公房地产的特点：（1）所处区位好，规模大；（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善；（3）出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。房地产估价师试题5篇 第3篇对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（）答案：对解析：考点:房地产实物状况的描

8、述。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分祈。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资 房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。参见教材P260。 新设项目法人融资形式的特点有( )。A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿

9、债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产正确答案：ABC答案 ABC 新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（ ）答案：错解析：敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案，而不是选出某一方案有哪些敏感因素。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率

10、中可视作资金机会成本的有（）。A、国债收益率B、银行存款利率C、市场平均投资收益率D、银行贷款利率E、银行同业拆借利率答案：A,B解析：本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。（）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。A、区域规划B、城市规划C、修建性详细规划D、城市分区规划答案：A解析： 本题考查的是规划简介。区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细

11、化和落实。保险合同的客体为( )。A.保险人 B.保险利益 C.保险金额 D.被保险人答案：B解析：保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。房地产估价师试题5篇 第4篇 在市场调查中，( )是最易出错的阶段。A分析信息B信息汇总C收集信息D报告结果正确答案：C答案 C 收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权答案：A解析：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权

12、实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的内容是保证和发挥物业的使用功能 B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称 C.物业管理活动的依据是商品房买卖合同 D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向 E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值答案：B,D,E解析：本题考查的是物业管理基本概念。广义的物业管理，就是对不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他人管理或者服务服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理活动。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务

13、企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在尊重业主自主选择的前提下，提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理，是现阶段我国物业管理政策的基本导向。物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造弁保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平

14、均法得到的比准价格为( )元/m2。A2160B2175C2181D2205正确答案：C答案 C依题意，比准价格21300.3+21900.4+22200.32181(元/m2)。 下列属于土地使用管制的事项有( )。A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE答案 ACE对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容

15、属于土地使用管制的内容，而B选项属于第项的内容，D选项属于第项的内容。下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。A、 房屋出售B、 房地产抵押C、 土地使用权转让D、 土地使用权出让答案：D解析：根据教材中的房地产市场划分的内容。 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：A“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“建筑技术进步”属于技术环境因素。房地产估价师试题5篇 第5篇在影响房地产价格的各因素中，如果某影响

16、因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m

17、2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。按建筑物的层数划分，该3幢住宅楼属于（）。A、低层建筑 B、多层建筑 C、中高层建筑 D、高层建筑答案：C解析：本题考查的是建筑分类

18、。中高层建筑指79层的建筑。 公告是房屋登记的必经程序。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。 对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A 以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。别墅；写字楼；购物中心；仓储用房；高尔夫球场；酒店；出租商住房ABCD正确答案：C某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A2500B3000C3500D4000答案：B解析：该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值拖欠建设工程价款已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=600010001000/50=3000（万元）。