22年房地产经纪人历年真题和解答9卷.docx

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1、22年房地产经纪人历年真题和解答9卷22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第1卷共用题干小张、小王、小李、小赵4人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)，小张、小王是房地产经纪人，小李、小赵是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲公司签订了房地产经纪合同。小张在为邢某提供服务的过程中，给邢某造成了损失，应由( )。A:小张B:小张与邢某共同C:小张与邢某共同D:甲机构答案：D解析：根据房屋登记办法，房屋登记的种类包括（）。A:房屋所有权登记B:房屋抵押权登记C:商品房预售合同备案登记D:地役权登记E:房屋预告登记答案：A,B,D,E解析：景观设计是指在某一地

2、域范围内创造一个具有形态、形式因素构成的较为独立的，具有一定社会文化内涵及审美价值的景物。其最终目的是( )。A:为了给人们创造休闲、活动的空间B:在人与人之间、人与自然之间相互和谐C:通过科学与艺术的手段，创造一个高品质的环境D:帮助人们塑造一种生活意识，是社会发展的趋势答案：B解析：在办理房屋租赁手续时，应注意的要点包括（）。A.了解门店实际状况B.了解出租人是否有权出租店铺C.协商租赁条件D.了解同业门店的情况E.确定门店的租金答案：A,B,C解析：租到一个符合公司定位需求的店铺，并不是一件简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续时，应注意以下要点：了解

3、出租人是否有权出租店铺；了解门店实际状况；协商租赁条件，包括租金价格及调整、缴付方式、附加条件；合同签署。发布房地产广告，应当具有或者提供的证明文件包括（）。A、 房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明B、 建设主管部门颁发的项目土地使用权证明C、 发布房地产项目预售、出售广告，应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明D、 中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明E、 确认广告内容真实性的其他证明文件答案：A,C,D,E解析：发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：房地产开发企业、房地产权利人、

4、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。工程竣工验收合格证明。发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。确认广告内容真实性的其他证明文件。房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为是指( )。A.房屋抵押权登记B.房屋预告登记C.房屋所有权登记D.地役权登记答案：C解析：共用题干张某本科毕业后，一直从事房地产经纪业务工作，准

5、备考取房地产经纪人，他已经考取了房地产估价师证书。考取了经纪人后，张某在乙公司注册了房地产经纪人取得中华人民共和国房地产经纪人证，注册以后，同时张某又到甲公司上班执业。并将注册证书借与同事用。四年后他离开了甲乙公司到别处就职，但他的执业资格注册仍在乙公司。两年以后由于张某违规操作被注销了房地产经纪人注册证书。张某要想报考经纪人必须工作满()年。A:2B:3C:4D:6答案：B解析：房地产经纪公司经营场所的规范管理包括公开()。A:工商营业执照B:税务登记证C:房地产经纪资质证书D:经纪人的学历E:服务收费标准答案：A,B,C,E解析：项目SWOT分析中，属于机会分析的有（）。A、项目是单体建筑

6、且无小区绿化配套B、主力户型以三室为主且总价较高C、项目处于次干道路口D、项目东侧500m处有一所重点小学E、项目西侧将兴建一个市政公园答案：D,E解析：SWOT是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）的合称。AB两项分别是对房地产产品的自身配套分析与户型分析，属于劣势分析；C项是房地产产品的交通分析，属于优势分析；DE两项，分别是对房地产产品的教育配套与娱乐休闲环境分析，属于机会分析。22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第2卷动机具有的功能主要有()。A:归属性B:引发功能C:主观功能D:指引功能E:激励功能答案：B,C,

7、D,E解析：总平面图中涂黑的直角等腰三角形标高符号表示的是（）。A、相对标高B、建筑高度C、室外地坪标高D、坐标答案：C解析：标高符号表示建筑物某一部位的高度，为一直角等腰三角形，用“”表示。建筑总平面图的室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。(2022年真题)下列关于规划变更的表述中，正确

8、的为（ ）。A.甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任C.规划、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内做出是否退房的书面答复D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更答案：B,D解析：AC两项，经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量

9、或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。BD两项，买受人在变更通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。按照（）分类，职业资格可分为专业技术人员资格和非专业技术人员资格。A、资格水平高低B、资格取得方式C、性质D、职业答案：D解析：职业资格本质上是对从事某一职业所必备的知识、技能和职业道德的基本要求。职业资格包括准入类职业资格和职业水平评价类职业资格，

10、按照国家职业大典的职业分类，职业资格可分为专业技术人员资格和非专业技术人员资格，房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。在房地产营销中，电子商务可以应用在( )方面。A:成本规划B:销售渠道C:广告宣传D:信息发布E:物业管理服务答案：B,C,D,E解析：共用题干2022年1月，F房地产开发公司征用G乡基本农田以外的耕地30hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计3000万元，2022年6月F公司将项目整体转让给H公司，H公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800

11、万元的地价。H公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，H公司用在建工程(建筑物的价值约为4000万元)作抵押从C建行获得了一部分资金，2022年9月，H公司开始预售该商品住宅。2022年6月，王某从H公司手中购得一套经济适用住房。H公司与C建行的抵押关系需要()，方为有效。A:签订抵押合同B:办理公证C:办理抵押登记D:经房地产估价机构评估答案：A,C解析：给水系统按供水用途，可以分为（）给水系统。A.排污B.生活C.生产D.浇灌E.消防答案：B,C,E解析：给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水量、水质、水压和水温的要求。根据给水的用途，分为生活给水系统、生产给水系统、消

12、防给水系统。根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水；根据给水环节，分为直接给水、二次给水。房地产开发项目采取的“成本+竞争”定价策略的主要步骤有（）。A、计算项目总成本B、调查竞争对手价格C、得出本项目价格D、计算项目预期利润E、调查消费者愿意接受的价格答案：A,B,C,D解析：确定房地产价格，需要考虑的基本因素包括消费者需求、成本和竞争者价格。可以采取的定价策略有两种：“成本+竞争”；“消费者需求+竞争者价格”。其中，“成本+竞争”定价策略定价流程包括：计算项目总成本；调查竞争对手价格；计算本项目预期利润；成本加利润，得出本项目价格。房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）d

13、内不起诉，异议登记失效。 A:15B:30C:60D:90答案：A解析：22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第3卷土地使用制度改革的核心内容是()。A:有偿使用土地B:依法征地C:珍惜耕地D:保证国家建设用地答案：A解析：谢某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人，甲机构与委托人签订了房地产代理合同并指定谢某为承办人，下列关于谢某在该代理合同中承担义务的表述中，正确的是（）。A、尽管合同授权指示条款是指令式的，但谢某认为房地产市场瞬息万变，出于对委人利益最大化的考虑，可以视具体情况处理业务B、只要能够完成代理合同约定的服务事项，由甲机构其他经纪人处理该项业务也可以C、房地产交

14、易对委托人十分重要，因此交易中的全部事项谢某都必须向委托人报告D、谢某将处理房地产交易过程中获得的收益全部交付委托人答案：D解析：A项，房地产经纪人有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利，房地产经纪人有遵守法律、法规的义务。本题中，合同授权指示条款是指令式的，如果委托人指令不违法，谢某就必须根据委托人的指令处理业务。B项，房地产经纪人须遵照房地产经纪机构的指配，承办经纪业务，因为房地产经纪人有在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利。C项，房地产经纪人有向委托人披露相关信息的义务房地产促销策略中，人员促销的优点有（）。A.花费的时间成本低B.对促销人员的素质要求较低C.可

15、直接传递房地产信息D.可更好地了解消费者的需求E.可与消费者建立良好关系答案：C,D,E解析：人员销售又称为人员促销，是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的优点是：房地产销售人员与消费者直接接触，可以向消费者传递企业和房地产的有关信息；通过与消费者的沟通，可以了解消费者的需求，便于企业能够进一步满足消费者的需求；通过与消费者的接触，可以与消费者建立良好的关系，使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（ ）。A.5%10%B.15%20%C.30%45%D.70%80%答

16、案：D解析：商圈有以下三个层次构成：核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70%80%，顾客的集中度高，消费额也高；次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%20%，顾客比较分散；边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%10%，顾客非常分散。对于房地产经纪人来说，一个客户的价值取决于( )。A:该客户拥有的财产B:该客户当前将要购买或租赁的交易金额C:该客户的终生价值D:该客户的交易欲望答案：C解析：房地产经纪人在服务购房客户时，提升客户总价值的做法有（ ）。A.拉长看房周期，增加客户黏性B.注意言谈举止，给客户带来舒适感C.准确分析市场行情，提供房价依据D.提供热情、耐心、细心的房屋带看

17、服务E.熟悉社区房源情况，快速帮客户找到满意房源答案：B,C,D,E解析：客户感知价值；客户感知价值建立在客户在可能的选择中得到什么和付出什么的比较之上，指客户总价值与客户总成本的差额，即获得与付出之间差额。客户的总价值包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值。B项属于提升形象价值；CE两项属于人员价值；D项属于服务价值。商业地产项目购买客户的特征为（）。A.企业或社会高端阶层B.有一定的投资或经商经验C.理财观念成熟D.对市场具有较高的前瞻性E.有资金实力答案：B,C,D,E解析：商业地产项目购买客户的特征有：商铺购买客户中投资客户比例占绝大多数，理财观念更为成熟；对市场具有较高的前瞻性；

18、有一定的投资或经商经验；属于中高收入群体，有很强的资金实力。根据房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质，（）是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。A.一定的面谈技巧B.良好的判断力C.满足客户的需要D.说服别人的能力答案：B解析：良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。共用题干甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。门店选址需考虑的外部因素包括( )。A:业主状况B:客流量C:繁华程度D:商业气氛答案：A,B解析：22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第4卷甲房地产

19、经纪公司（以下简称甲公司）实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据房地产经纪执业规则，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。(2022年真题)如果该经纪业务的性质不变，张某因故放弃购买李某的住房，则无权购买李某住房的为（

20、 ）。A.陈某B.甲公司C.张某的朋友D.陈某的朋友答案：A,B解析：在房地产买卖经纪服务中，委托人因故不能购买房屋，则承办该业务的房地产经纪机构及相关人员均不能购买该房屋。下列关于房地产抵押合同的表述中，正确的有（ ）。(2022年真题)A.房地产抵押权可以转让，但债务合同不可以转让B.债务合同可以转让，但房地产抵押权不可以转让C.房地产抵押权可以转让，而且债务合同随抵押权一同转让D.处分抵押物只能选择拍卖方式E.以建设工程设定抵押的，在房地产抵押合同中应注明建设工程规划许可证编号答案：C,E解析：AB两项，物权法规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债

21、权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。D项，物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。一般从建筑总平面图中可以看出（）。A.建筑场地的位置、数量、大小及形状B.门、窗的位置、尺寸及编号C.场地内的道路布置与绿化安排D.新建建筑物的朝向E.走廊、楼梯的位置及尺寸答案：A,C,D解析：从建筑总平面图中一般可以看出下列内容：该建筑场地的位置、数量、大小及形状；新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；场地内的道路布置与绿化安排；新建建筑物的朝向；新建建筑物首

22、层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；扩建建筑物的预留地。BE两项属于从建筑平面图可以看出的内容。 房屋征收的主体是国家，通常是由（）以行政命令的方式执行A、省级人民政府B、市、县级人民政府C、市级国土资源局D、市、县级土地局 答案：B解析：房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。关于房地产抵押的说法，正确的有（）。 A:已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人B:一宗房地产首次抵押后，再次抵押的次数不宜超过两次C:抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有D:

23、学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押E:房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的 内容为准答案：A,C,E解析：在选择经营模式时，房地产经纪企业考虑的主要因素是企业规模、规模化经营方式和（）。A.经纪企业类型B.组织结构C.资金实力D.市场环境答案：B解析：房地产经纪机构经营模式的选择包括：组织结构的选择。房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。企业规模的选择。房地产经纪机构对企业规模的选择，首先要遵循规模经济的一般原理，其次要根据房地产经纪机构的自身特点，着重考虑企业规模与以下三方面因素的匹配程

24、度：信息资源、人力资源和管理水平。规模化经营方式的选择。与任何企业一样，每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时，就必须认真考虑其规模化经营的具体方式。共用题干某一房地产开发公司A公司拟获得某城市规划区内一地块建设商品住宅。某职工Z的房屋产权单位为S厂，职工Z为公有住房承租人，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，Z因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。如果S厂欲获得货币补偿，可以()。A:与职工Z解除租赁关系B:与职工Z继续保持租赁关系C:负责对职工Z进行安置D:负责对职工Z进行货币补偿答案：A,C解析：某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为

25、5，土地单价为3000元/m2，建筑覆盖率为35，则其楼面地价为（ ）元m2。A.600B.1050C.3000D.5250答案：A解析：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价容积率，题中，房地产的楼面地价=30005=600元/。具有“灵活、展露重复性强、成本低、竞争少、但不能选择受众、创造力受到限制”特点的广告媒体是（）。A.报纸B.电视C.杂志D.户外广告答案：D解析：A项，报纸广告的优点为：影响广泛、传播迅速、简便灵活、费用较低、便于剪贴存查、信赖感强；缺点有：内容庞杂、易分散对广告的注意力、重复性差

26、、维持当期效果，印刷不精美，吸引力低。B项，电视广告的优点为：传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式灵活多样、艺术力强；缺点有：制作复杂、成本高、时间短促、专业适应性不强、传播面太宽容易造成浪费。C项，杂志广告的优点为：宣传对象明确、针对性强、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长、印刷精美，较好地反映产品外观形象；缺点有：成本高、价格昂贵、信息反馈慢、广告数量有限。D项，户外广告的优点为：长期性、固定性、集中性效应；缺点有：由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第5卷就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对卢某处以（）罚款。A.

27、5000元B.1万元C.1万元以上2万元以下D.2万元答案：B解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭的贷款余额为（）元。A.57336.45B.65432.00C.73567.25D.74556.75答案：D解析：贷款余额是指分期偿

28、还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。月还款额为A=790.79元，按月计算的贷款期限为180月，按月计算的已偿还期m=512=60月，该家庭的贷款余额计算如下：“物业勘察表”的填写细则中，交通条件主要是填写物业附近的（）。A、公交数量B、公交便捷程度C、附近交通状况D、生活方便程度E、道路通达程度答案：B,E解析：物业勘察表的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为方便、比较方便、一般、不方便关于与房地产相关的个人所得税税率的说法，正确的有（ ）。A.财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额B.财产

29、租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用1000元C.财产租赁所得，每次收入4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额D.财产转让所得，适用比例税率，税率为20%E.财产租赁所得，适用定额税率，税率为20%答案：A,C,D解析：A项，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。BC两项，劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。DE两项，财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。城市化率=（）。A、农业人口非

30、农业人口B、乡村人口总人口C、乡村人口城市人口D、城镇人口总人口答案：D解析：城市化又称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，突出表现在乡村人口向城市人口转化，分散的农村人口向各种类型的城镇集聚。一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率或城镇化率在办理房屋产权登记时，填报的房屋面积数据应是（ ）。(2022年真题)A.建筑竣工图标注的面积B.房产测绘单位实测的面积C.购房合同约定的面积D.开发商确定的面积答案：B解析：产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。#周委托房地产经纪公司购买一套

31、商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李经过比较，推荐了房地产开发公司开发的内销商品住宅，周同意购买。于是李与房地产开发公司于2022年4月12日签订市内销商品房预售合同。周将佣金交给李，并将全部购房款交给房地产开发公司，该开发公司于2022年10月18将周所购商品住房交付其使用。周与房地产经纪公司之间的业务关系属于（ ）。A.代理B.居间C.经纪D.代办答案：A解析：代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人

32、，乙是代理人，丙是相对人。根据房屋建筑工程质量保修办法，新建商品房各部位最低保修期限为2年的有（ ）。A.装修工程B.给水排水管道C.电气系统D.屋面防水工程E.主体结构工程答案：A,B,C解析：房屋建筑工程质量保修期限；房屋建筑工程质量保修办法规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限（即施工单位对建设单位的最低保修期限）为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给水排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。售楼处的房地产经纪人员因客户不满意其推荐的房源

33、，而向客户推荐朋友公司所代理楼盘的行为（ ）。(2022年真题)A.不符合房地产经纪管理规定B.能提高房地产经纪人员收入，符合行业惯例C.不符合售楼处地产经纪人员的岗位职责要求D.是为顾客着想，值得提倡答案：C解析：售楼处销售人员岗位职责包括业务准则、客户接待要求、客户登记要求、客户确认要求。其中，业务准则包括：销售工作必须坚持企业利益导向以及客户满意导向；在对外业务交往中，不得泄露公司机密；一切按财务制度办事，客户交款应到售楼处办理，个人不得收取客户定金及房款；业务员在工作中，不得以任何形式收取客户钱物及接受客户宴请，如有必要须事先向经理请示；所有客户均为公司所有，员工不得私自保留客户或向客

34、户推荐其他项目；业务员不得再为其他任何房地产开发企业策划、接洽其他物业；业务员必须遵守销售流程，完成接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、协助办理贷款、督促客户按期付款、办理入住等手续。本题中，经纪人的行为不符合其岗位职责要求。22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第6卷2022年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为3年。2022年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。则下列关于转租的说法中，不正确的是（ ）。A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续B.王某转租该套住房，应当经李某同意C.转租合同有效期间，即使李某与王某

35、的租赁合同终止，转租合同仍然有效D.刘某承租该住房的期限最长为3年答案：D解析：A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入是指（）。A.净运营收益B.期末转售收益C.有效毛收入D.潜在毛收入答案：D解析：潜在毛收入是指估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。A项，净运营收益即净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去

36、费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。B项，期末转售收益是指预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。C项，有效毛收入是指潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件。下列法律法规中，属于行政法规的是（）。A.土地管理法B.物业管理条例C.城市房地产开发经营管理条例D.城市房地产转让管理规定E.消费者权益保护法答案：B,C解析：行政法规是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登

37、记暂行条例、营业税暂行条例、契税暂行条例等。AE两项属于法律；D项属于部门规章。某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。该企业预期投资收益率为（ ）。A.10.2%B.12.5%C.14.3%D.15.6%答案：C解析：投资收益率反映房地产企业投资效益的指标。所谓预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一

38、个预期指标。预期投资收益率年平均总利润额/总投资额100%（200007）/20000100%14.3%。对于环境是整个地球甚至包括太阳辐射等宇宙因素的表述是由环境的主体指向（）而言的。A、地球B、整个人类C、生物D、居住区答案：B解析：环境是相对于某一事物而言的，是指围绕着某一事物并对该事物会产生某些影响的所有外界事物，即环境是指某个主体周围的情况和条件。如果这个主体是指生物，那么环境就是围绕着生物有机体周围的一切。如果这个主体是指整个人类，那么环境就是整个地球甚至包括太阳辐射等宇宙因素。下列合同中，（）是无偿合同。A.抵押合同B.租赁合同C.买卖合同D.赠与合同答案：D解析：根据合同当事人

39、是否需要为从合同中得到的利益支付相应代价，分为有偿合同和无偿合同。无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同。ABC三项均属于有偿合同。房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务时，所提供的书面告知服务材料需经（）确认A、委托人签名或盖章B、委托人口头C、房地产管理部门盖章D、工商管理部门盖章答案：A解析：房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配的过程，实际上是（）的过程。A.房地产经纪人查验房

40、屋B.协调客户解决房屋纠纷C.协助客户代办产权转移登记D.协助潜在客户做出交易决策答案：D解析：信息配对是指房地产经纪人将自己所掌握的房源和客源信息进行匹配，在初步分析后认为向房源需求方推荐该房源信息可能会获得购房客户的认可，并促成客户实地看房的一项经纪业务流程环节，是房地产经纪人应该具备的专业能力之一。一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客户才会做出最终的决策。即房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配，为客户寻找适合其经济能力的房源，实际上是协助潜在客户做出交易决策。广告心理效果测定属于( )。A

41、:广告活动过程的效果测定B:广告要素效果的测定C:广告目标效果的测定D:广告媒体效果评价答案：C解析：22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第7卷根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权，其中（）是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。A.请求权B.形成权C.支配权D.抗辩权答案：B解析：形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。C项，支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利。抗辩权又称异议权，是指对抗请求权或否认对方权利的权利。强度高，耐磨损，防变

42、形，易清洗且防潮但脚感差的地面装饰材料是（ ）。(2022年真题)A.实木地板B.强化复合地板C.实木复合地板D.竹地板答案：B解析：强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好，主要缺点是脚感较差，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出较多的甲醛，对人体健康有一定影响，但由于价格较便宜，用途比较广泛。根据民法总则的规定，下列关于诉讼时效起算的表述中，正确的是（）。A.当事人约定同一债务分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起算B.无民事行为能力人对其法定代理人的请求权，自其知道权利受到侵害之日起算C.请求他人不作为的，自义务人违反不作为义务时起算D.国家赔偿的，自国家机关

43、及其工作人员实施违法行为时起算答案：A解析：（1）选项B：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人对其法定代理人的请求权，自该法定代理终止之日起算；（2）选项C：请求他人不作为的，应当自权利人知道义务人违反不作为义务时起算；（3）选项D：国家赔偿的，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起算。甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简

44、称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。5.乙机构获得8万元的行为违反了（）。A、 民法通则B、 房地产中介服务收费相关规定C、 房地产经纪执业规范D、 城市房地产管理法答案：C解析：B项，房地产经纪管理办法第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。C项，房地产经纪执业规范规定，

45、经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构同一房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。根据合同约定，甲乙机构只能向杨某收取合同约定的佣金为1002%=2（万元）。房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型包括（ ）。A.辅助决策系统B.技术支持系统C.流程控制系统D.数据管理系统E.通信信息系统答案：A,C,D解析：房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：数据管理系统。把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域

46、网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。流程控制系统。把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效，减少人为控制，同时提升客户满意度。辅助决策系统。通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。客源信息的开拓方法中，（）是常用方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。A、门店接待法B、广告法C、互联网开发法D、客户介绍法答案：A解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。房地产抵

47、押的主要类型有（）。A、预购商品房贷款抵押B、一般房地产抵押C、最高额抵押D、在建工程抵押E、担保物权消灭抵押答案：A,B,C,D解析：房地产抵押的主要类型包括：一般房地产抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；最高额抵押，是指为担保

48、债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。针对小业主房源的开拓渠道主要有( )。A:报纸广告B:电话访问C:路牌广告D:房地产开发商E:互联网答案：A,B,C,E解析：受尊重权是指消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其( )得到尊重的权利。A:人格尊严B:人身自由C:阶级地位D:职位及资薪E:民族风俗习惯答案：A,E解析：22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第8卷在办理房地产抵押贷款时，房地产抵押包括（）。A、 出让土地使用权抵押B、 在建工程抵押C、 土地所有权抵押D、 预购商品房抵押E、 房屋所有权抵押答案：A,B,D,E解析：房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押可分为：房屋所有权抵押；土地使用权抵押；预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵