销售基础知识培训材料.doc

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1、第一章 房地产开发及投资房地产开发制度一、 房地产开发的概念房地产开发是指在信法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。二、 房地产开发的的原则房地产开发应当遵循下列原则：1. 严格执行城市规划原则2. 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。3. 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。三、 土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准：1. 基本农田；2. 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3. 其它土地超过七十公顷的。征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。房地产综合开发流程1. 房地产开发

2、项目策划主要目的是打算投资开发的对象。2. 房地产开发的前期工作主要目的是为开工建设做好预备。3. 房地产开发项目的建设管理主要目的是保证按期、按质、按量、节省、平安地完成房地产开发项目的建设。4. 房地产开发项目的经营工作主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。5. 房地产开发项目后评价环节主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其基因，弄清项目的综合效益如何。后评价经济核算 效益评价经营工作经营方式选择 评估促销工具 确定租售价格 经营企业 开展租售 建设管理落实监理 工程掌握竣工验收预租预售前期工作征地拆迁勘察、规划设计 开工预备 预租预售房地产开发项目策划市场讨论项目设想项目建议书可行性

3、讨论流程设计 l 房地产投资地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。特点：1、投资成本高2、投资回收期长 3、投资风险大 4、收益性好一、储蓄和投资的比较方式项目储蓄投资货币使用者银行直接对资金使用的参加间接直接货币增值程度较小较大酬劳形式利息利润担当风险程度较小较大二、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同1、花园公寓影响因素：销售时机2、写字楼影响因素：地段3、商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等4、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等5、旅馆、酒店、地段房地产投资及开发建设程序1. 企业注册2.

4、立项审批3. 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址4. 在向计委、建委报可行性讨论报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性。5. 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性讨论如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件。6. 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。7. 向土地管理部门输建设用地批准书。8. 申请建设用地批准书的同时，和城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费。9. 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。10. 领取房地产开发手册。房地产开发企

5、业应将有关内容照实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。11. 领取拆迁证，办理拆迁工作12. 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。13. 向城课桌规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳执照费。14. 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。15. 到建委办理建设工程开工手续领取开工证。16. 持开工证到市政有问部门缴纳四源建设费和其他费用。17. 到招投标办公室办理建设工施工招投标手续。18. 申请办理商品房销（预）售许可证。房地产交易制度一、 商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，有承购人支付定金或房价款的行为。二、 商品房

6、预售的条件第一， 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第二， 持有建设工程规划许可证；第三， 按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；第四， 县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。第二章 建筑学问专业名词1、 规划用地：规划批准的可以使用的土地。2、 建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。3、 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。4、 道路用地：规划区域内道路的占地面积。5、 容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。6、 建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。7、 使

7、用面积：一个使用单位扣去墙风光积之后剩余的净面积。8、 面积使用率：使用面积决和与建筑面积之比g个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。9、 层高：本层楼地面距上层楼地面之间的距离。10、 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。11、 一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承美重的内隔。12、 二四墙（240mm）:指墙体的厚度240mm（一砖墙），室内市内的承重墙。13、 三七墙（370mm）指墙体的370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。14、 砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，

8、适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。15、 框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较敏捷，土地利用率较高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。16、 剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能特别好。17、 框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较敏捷，土地利用率高，抗震好。18、 开间：两条横向定位轴线之间的距离。横向建筑物的宽度方向。19、 进深：两条纵向定位轴线之是的距离。纵向指建筑物长度方向。20、 总建筑面积

9、：指小区内全部建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。21、 建筑面积：指建筑物外围所围成的空间水平面积。22、 共用面积：指住宅楼内为住户便利出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。23、 套内使用面积：指主要使用房间和帮助合用房间的净面积。24、 套内墙风光积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。25、 阳台建筑面积：封闭工阳台，按其外围水平投影面积市场市场计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。26、 面积计算公式：销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积人=

10、套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积容积率=总建筑面积/总占地面积绿化率=绿化占地面积/总占地面积建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积使用率=使用面积建筑面积27、 七通一平：指本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。28、 八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设预备工作。29、 三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。30、 大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。31、 外墙：指位于房屋四周的

11、墙体。32、 产权：泛指全部者对财产的占有、使用、收益和处分并排解他人干涉的权限力量。33、 红线：指在地形地图上用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。34、 防潮层：一般设在室外地坪标高上，室内地坪标高之下。35、 防风柱：指支承房屋墙以承受风荷载的柱子。36、 防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。37、 联排式住宅：将很多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。38、 标高：一般地图上标记的地面点高程。有时作“高标”。39、 四源费：建设项目需外部供应：

12、自来水、热力、自然气、排放污。40、 物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租的供应高效、优质、经济的服务。使物业发挥最大的使用效益和经济效益。41、 单元住宅：指除卧房外，包括起居室、卫生间、厨房等帮助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。42、 公寓式住宅：公寓住宅是区分于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店这内，从一些经常往来的中外客商及其家属中短期租用。4

13、3、 跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他帮助用房可以分层布置，上下层这间的交通不通过公共楼梯而采纳户内独用小楼梯连接。优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。 B、户内居住面积和帮助面积较大。 C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。44、复合住宅：一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眼和贮藏用，户内设有起居室2米，上层直接作为卧房的床面，人可坐起但无法直立。基础学问一、 房屋建筑分类1、 按使用性质划分建

14、筑物的有用性质又称为功能要求，详细可以划分为以下几种类型：A、 生产性建筑1) 工业建筑：指各类生产用房和生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。2) 农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。B、 非生产性建筑非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：1) 居住建筑：如住宅、同学宿舍、款待所。2) 公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业，邮电，交通和其他建筑等。2、 结构类型划分结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。A、 砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围

15、护和分隔作用。这种结构空间划分敏捷，可以用于多层和高层建筑中。B、 框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分敏捷，可以用于多层和高层建筑中。C、 混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采纳钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以于多层和高层建筑。D、 间架结构：它包括悬索结构：壳体结构：折板结构，拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育馆、大剧院、航空港等。3、 依据建筑物层数或高度划分建筑层数是房屋的实际层数的掌握

16、指标，但我与建筑总高度共同考虑。A、 住宅建筑的1-3层为低层;4-6层为多层，7-9层为小高层；10层以上为高层。B、 公共建筑及综合性建筑超过24mm为高层建筑，低于24mm为多层建筑。C、 建筑总高度超过100mm时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。D、 联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的进展状况，把高层建筑划分为四种类型。4、 依据施工方法划分施工方法是指建筑房屋所采纳的方法，它可以划分为以下三种形式；A、 现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑（砖墙等）或浇注（钢筋混凝土构件等）。B、 预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场

17、进行装配。C、 现浇现砌，部分预制装置：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构件为预制装配。二、 面积计算原则1、 商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积套内使用空间四周维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种；共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑窨之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙风光积。非共用墙墙体水平投影面积全部记入户内墙风光积。2、 阳台建筑面积，按国家现行建筑面积计算规定进行计算1) 封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算

18、建筑面积；2) 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3) 凹阳台按其净面积（含挡板墙墙风光积）的一半计算建筑面积；4) 半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3、 面积的分摊原则：商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房公摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑墙体部位，但任何人不

19、得侵占或转变原方案的使用功能。4、 可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防掌握室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该幢建筑服务的设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙风光积水平投影面积的一半。5、 不应计入的公用建筑空间1) 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2) 售房单位自营、自用的房屋。3) 为多幢房

20、屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。6、 分摊的公用建筑面积的计算方法分摊的公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积任何人不得侵占或转变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。7、 建筑面积的范围（不）1) 突出墙面的构件配剪和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。2) 检修、消防等用的室外爬梯。3) 层高在2.2m以内技术层。4) 构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。5)

21、 建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的窨安置箱罐的平台。6) 有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7) 单层建筑物内分割的操作间、掌握室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2m的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。8) 建筑高度：。第三章 房地产学问基础学问1. 五证：国有土地使用证：本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得一年定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：经城市规划主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符

22、合城市规划要求的法律凭证。建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准性证件。商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。2. 两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。3. 商业贷款（银行按揭）：满意银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥用产权的房屋向贷款银行抵押行为。4. 公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提出公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。5. 组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥用的产权房屋向贷款银行抵押行为。6. 经济适用房：以中低收入家

23、庭住房困难户为供应对象，依据国家住宅建设标准建设，得到国家政策扶持的一般住宅。7. 商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。8. 商品房价格由什么构成？怀由三部分组成：（1）成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。9. 商品房与经济适用房的区分：经济适用房商品房性质微利商品房商品性质产权不完全产权完全产权销售许可经济适用房销售许可证等五证商品房销售许可证等五证土地证划拔国有土地使用权证及政府批准的年度方案出让国有土地使用权证价格政府限价企业自定建设

24、标准户型、面积、档次等政府指导性企业自定规划设计招投标招投标或议标开发建设招投标（不得转包）招投标或议标物业管理同一般商品房按国家规定抵押贷款可以按规定10. 板楼和塔楼的优缺点：板楼塔楼通风采光南北通风采光单面采光，无对流空气空气清爽空气差得房率80-85%70-75%楼高矮高视野差好物业费低高抗震性差好11. 商品房销售有哪几种类型？现房销售和商品房预售有什么不同？目前，商品房销售分现房销售和期房销售两种，按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋全部权证的，将不再办理商品房销许可证：已经竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋的全部权证的现房，仍需依据有关规定办商

25、品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者商定，与购房人交定金或预付款，而在将来的肯定日期拥有的现房的房产交易行为。12. 什么是房屋的产权？以房地主为标的产权，称为房地产产权，产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国定实行房屋全部权登记发证制度，各地必需使用建设部统一制作的房屋权属证书，其它部门单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律爱护。13. 与房改房、商品房相比，经济适用住房的产权与它们有何不同？居民个人购买的经济适用住房产权归个人。房屋产权分四个部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与房改房、商品房相比，经济适用住房的产权只在收益上与它们不同：房屋种类占有权使用权收益

26、权处置权房改房相同相同要与原产权单位分成买方须补交10%的土地出让金与原产权单位有商定的，原产权单位有优先购买权经济适用房相同相同收益归买售人，买方要补交10%的土地出让金自由上市商品房相同相同收益归买售人自由上市法律法规1. 取得房屋全部权证的购房者，可以受到国家法律的哪些爱护？房屋全部权证是国家依法爱护房屋全部权的合法作证，房屋全部者作证管理和使用自己的房屋。取得合法全部权的房屋全部人，可依法对自己的房屋行使占用、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡阻碍全部权人对其全部房屋占有、使用、收益和处分权利的，都是对全部权人的侵害。2.

27、 商品房预售登记后，购房人要求更名，依据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。办理时应具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办事。3. 经济适用住房的物业管理费标准是多少？按有关规定，经济适用住房公共性物业管理服务费为0.5/平方米（月）绿化率超过30%.为0.52元/平方米（月），由产权人交纳。服务范围包括公共的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区公共设施的日常维护。假如是多层住宅，产权人还需要交纳电梯费、高压水泵的动行维护费，费用为0.470.56元/平方米（月）。房屋自用部位的修理费用标准由产权人和物业管理企业协协商定，并由产权个人人负担。4. 产权登记用未成

28、年人的名字，该如何办理？购房人只须做个公证就可以，证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。5. 房地产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管？房地产抵押需到房地产登记部门进行房地产抵押登记，抵押人所持有的记屋全部权证和土地使用证对抵押状况进行记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的房屋他项权证和国有土地他项权证。6. 购买一套商品房，住宅费用由以下四部分组成：房价款税费，契税：住宅为房款的1.5%，建筑面积在120平方米以上的，超过120平方米以上 的部分交纳3%.买卖手续费：120平方米以下（含120平方米的），每套500元；120平主米以上的，5000平方米（含

29、）以下的，每套1500元;5001平方米以上的，每套5000元。印花税：买卖双方稳中有降缴纳房价款的0.5。公共修理基金：购房款的2%。办理贷款，还要交律师，保险费或评估费等。在申办产权证过程中： 登记费：每建筑平米0.3元。 房屋全部权工本费：每证收费4元 印花贴税：每件5元物业管理费：按相关规定收取。供暖费：采纳热力供暖，24元/建筑平方米，每个供暖季；采纳燃煤锅炉集中供暖，1618元/建筑平方米，每个供暖季；采纳烧自然气锅炉集中供暖，30元/建筑平方米，每个供暖季：（详细项目不同，也不太一样）。7、 工行办理个人住房贷款是需要缴纳哪些费用？从北京市各商业银行目前供应的个人住房担保贷款（又

30、称商业性贷款）、个人住房担保托付贷款（又称政策性贷款）、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简洁的公式来表示。即：个人住房贷款涉及的费用=律师费+保险费+抵押登记费上面列出的公式严格来说并不精确（因详细状况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同）。评估费建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费；利用公积金政策性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估资，假如依据要求必需评估，则其费用按500元计收。（注：经济适用房的评估费为500元）律师费办理商业性贷款时，银行托付律师事务所或公

31、证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的2.5向贷款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元，详细项目收费不完全相同；办理政策性贷款时不需支付律师费；假如属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款方法收取。保险费由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的平安偿还，借款人必需供应担保。房屋财产保险=总房款保险费率（由承保范围）抵押登记费200元8、 商贷中的保证担保由开发商供应银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目，在协议中一般有规定，开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人供应保证担保，所以一般有银行商业贷款购买商品房开发商都同

32、意为贷款人供应保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供贷款人选择，即用住房公积金贷款购买商品房，开发商可以给供应保证，也可以不供应保证。开发商不供应保证，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做做主或购买综合保险。9、北京市个人住房公积金贷款操作流程：供应询问受理申请贷前调查贷款审批贷款发放贷后管理贷款回收北京市个人住房公积金贷款操作流程：1) 资金管理中心向银行出具贷款托付书2) 借款人向当地资金管理中心提出申请3) 贷款审批4) 贷款发放签订合同5) 借款的回收6) 贷后管理10.申请住房商业贷款的程序：A、与开发商签订了北京市内（外）销商品房预售契约并支付了2

33、0%以上的房款。B、去房管部门办理预售登记后，（备案），填写借款申请及借款合同，并向律师递交有效文件；1) 身份证件复印件（夫妻双方）2) 结婚证、学历、购房合同、付款发票复印件3) 收入证明4) 营业执照副本复印件加盖公章（所在单位出）5) 其他资产（存款、股票、车、债券等）证明复印件6) 兼职收入证明，复印件及营业执照高副本复印件加盖公章（兼职单位出）7) 借款申请表2份8) 借款申请表2份9) 借款合同4-5份10) 非本市户口须提交复印件C、 经银行批准后与银行签订借款手续。买方交保费办理收押手续D、 借款人开户11、如何办理商品房预售、预购登记手续？买卖双方签订北京商品房买卖合同后3

34、0日内，办理预售、预约登记手续。依据开发商的不同属性，需到买方而言应提交以下资料：1) 本市居民身份证原件及其复印件2) 本市户口簿及其复印件：若是托付他人办理的，还应当出示托付人的身份证及有效的托付书。其中，以下商品房买卖需到北京市房地局办理预、预购登记手续；1. 中心、市属房地产开发企业预售内销商品房，买卖双方应到市房地局办理预售、预购登记手续；2. 外销商品房的买卖须到北京市房地局市场处办理预售、预购登记手续；3. 在京部队等购买内销商品房，到市房地局办理预售、预购登记手续l 定金与订金的区分在哪？“订”字是表达意向的意思，不能真正约束买卖双方确保完成交易过程，而“定”是确定的意思，是买卖双方以此为担保，从而完成交易，一旦一方违反商定，究其责任，没收定金或双倍返还而且担当全部责任。