房地产估价师每日一练9辑.docx

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1、房地产估价师每日一练9辑房地产估价师每日一练9辑 第1辑 土地价格、建筑物价格和房地价格，是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：某建设用地使用权于2022年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格

2、为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2022年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2022年10月15日的市场价值。（折现率为10%）答案：解

3、析：方法一：（1）面积计算（1分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=32（万m2），限价房面积=4020=8（万m2）。（2）售价计算（2分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10+6）（1分），（1+10）1.25或单独贴现计算：（万元）（单价=532.61元/m2）。（1分）21304.45310=2130.445（万元）（单价=53.26元/m2）。（1分）21304.4536=1278.267（万元）（

4、单价=31.96元/m2）。（1分）2）销售费用（1分）（万元），其中 （1分）。3）销售税费（1分）（万元）。（4）在建工程市场价值（2分）V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V3（1分）=167448.646（万元）（1分）方法二：其中，售价7000320000+480080000=262400（万元）。（1分）销售税费2624006=15744（万元）。居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以11.5万人为宜。答案：错解析：居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和

5、管理等方面的要求，人口一般以35万人为宜，其用地规模应在501OOh左右。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（）答案：错解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A、核心区域B、影响区域C、主要区域D、次要区域E、边界区域答案：C,D,E解析：考点:零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。房地产估价师每日一练9辑 第2辑下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A、利率是资金时间价值的一种标

6、志B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿答案：C解析：本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P151。 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据不动产登记实施细则规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。A.房屋所有权转让B.房屋抵押C.在建工程抵押D.预购商品房抵押E.预购商品房答案：A,B,D,E解析：本题考查的是不动产

7、登记的类型。有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。参见不动产登记实施细则。 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳营业税40万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD 某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币/m2。

8、1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A7999B7967C7996D8028正确答案：D答案 D10008.29(1-0.4%)88028(元/m2)证券是一种间接融资的金融工具，故也称为“虚拟资本”。（）答案：错解析：本题考查的证券市场。广义上的证券，可以作为直接融资工具，也可以作为间接融资工具。参见教材P281。某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造

9、类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。则该宗房地产的现时单价为（ ）元/m2。A.1510 B.1270C.1100 D.550答案：B解析：房地产估价师每日一练9辑 第3辑市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三 B.四 C.五 D.六答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析房地产间接投资包括（）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款答案：B,D解析：本题考查的是房地产间接投资

10、。间接投资是指投资于房地产有价证券。参见教材P12。 生态强调客体对主体的效应，而环境则阐述客体与主体之间的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（ ）。A可能的面积组合B寻租者经营业务的性质C寻租者经营水平D寻租者将来扩展办公室面积的计划正确答案：ABD 通常计算平均发展速度采用（ ）。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者都不对正确答案：C下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估

11、价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定答案：A,D解析：本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。B是依

12、据不足假设；C是一般假设；E是未定事项假设。下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市场成交价格B、挂牌价格一般低于市场成交价格C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确、选项B错误，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项C、D错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。房地产估价师每日一练9辑 第4辑在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与

13、现值等值的金额。（）答案：对解析：本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险A.信用 B.管理 C.法律 D.操作答案：D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭” 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他

14、费用C预备费D直接工程费正确答案：B(2022真题) 专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益答案：A解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。 房地产开发投资的经济效果的大小主要由（ ）等指标来衡量。A销售收入B成本利润率C现金回报率D投资收益率E开发利润正确答案：BDE房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是( )。A、 优惠利率B、 提高再贴现利率C、 提高法定存

15、款准备金率D、 中央银行在公开市场上买卖有价证券E 对房地产贷款风险进行提示劝告答案：B,C,D解析：优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。房地产估价师每日一练9辑 第5辑按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。A业务型B风险型C确定型D群体型E不确定型答案：B,C,E解析：决策可以划分的类型包括：按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。 关于个人住房公积金的说法，正

16、确的是（ ）。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日正确答案：A 报建审批管理主要包括审批核发（ ）。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证正确答案：ABC 下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表正确答案：A（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A、开发销售B、开发持有出

17、租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：D解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120答案：D解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B

18、10C15D30正确答案：C房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。房地产估价师每日一练9辑 第6辑 在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。A.改进物业管理B.重新装修投资C.增加容积率D.调整城市规划E.通货膨胀答案：C,D解析：本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导

19、致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。工程量清单计价法，以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法，是以直接费单价为基础，属于不完全单价。工程量清单计价法，采用综合单价的方式，属于完全单价。P151。 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格

20、的影响幅度为2.04%正确答案：D答案 D根据直接比较公式，100()0.98，可以计算出括号内的数值应为 102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-1002.04。只要是属城市市区内的土地，肯定是国有土地。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。土地管理法第八条明确规定：城市市区的土地属于国家所有，宪法和物权法也规定，城市的土地属于国家所有某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，

21、所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。A、 6.25%B、 10%C、 16.67%D、 16%答案：B解析：税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A、 竞争情况调查B、 价格调查C、 市场需求质量调查D、 分销渠道调查E 促销策略调查答案：B,D,E解析：房地产估价师每日一练9辑 第7辑 是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。A网络图法B坐标系数C横道图法D表格法正确答案：C答案 C 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工

22、程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较合适的。 两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，但所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。（）答案：错解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。共同共

23、有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。 要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确( )。A估价目的B估价对象C估价方法D估价时点E估价原则正确答案：ABD答案 ABD在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。住房公积金贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，仍可实行合同利率。（）答案：对解析：个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。根据投资的对象，投资基金可以分为（）基

24、金。A、股权式和有价证券 B、固定型和管理型 C、单位型和追加型 D、封闭型和开放型答案：A解析： 本题考查的是投资基金类别。依据投资的对象，可分为股权式基金和有价证券基金。房地产估价师每日一练9辑 第8辑在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失答案：D解析：本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。#下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（）。A、起价是销售新建商品房的最低价B

25、、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价D、均价是指新建商品房成交价的平均价格答案：D解析：考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（）答案：错解析： 本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为

26、尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。 2022年未，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2022年末的商品住房空置率是（ ）A9%B12%C125%D15%正确答案：B 根据城市用地适用性评价结果，i类土地一般是不适于修建的用地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：王某以总价150 万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60 万元，每年的还本付息额为7.8 万元，扣除运营费用的年租金收入为18 万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是（）。A11.33%B12.00%C17

27、.00%D20.00%答案：A解析：现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润(净经营收入)扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。根据题意，税前现金回报率=（187.8）（15060）11.33%。利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（ ）。A.功能提高小于费用提高B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降D.功能不变，费用増加答案：B解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论，提高价值的方法有：（1）功能提高，费用不变；（2）功能不变，费用降低；（3）功能提高，费用下降；（4）功能提高大于费用提高；（5

28、）功能下降小于费用下降。房地产估价师每日一练9辑 第9辑 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A810B132025C2835D4860正确答案：C结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。答案：对解析：建筑和设备工种图纸注明比例尺。一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。A估价对象B估价时点C价值类型D估价方法E估价所需材料正确答案：BC 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。A物业增值收益B所得税C还本付息额D投资

29、者权益增加值E权益投资正确答案：AD 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求 答案：A,B,C解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准的工作重点：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和

30、改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。 构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税( )万元。A.9000B.10250C.12000D.15000答案：B解析：(1)计算土地增值额。土地增值额=65000 万元35000 万元30000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/3500085.71%，5085.71%100%。(3)选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额=土地增值额40扣除项目5=3000040350005=10250(万元)。