房地产估价师预测试题7辑.docx

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1、房地产估价师预测试题7辑房地产估价师预测试题7辑 第1辑 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠正确答案：D(2022年真题) 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.

2、9.00%答案：C解析：本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：自2022年2月22日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税税率暂统一下调到2%。（）答案：错解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征

3、收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。规划调整给该酒店造成的价值减损额为（）万元。A.655.85B.682.08C.16

4、75.85D.1702.08答案：D解析：房地产损害估价是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值估价。房地产损害估价的价值标准采用公开的市场价值标准。商品房质量缺陷评估的价值定义应当是价值时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。本案例，采用损失资本化法计算规划给该酒店造成的损失为：房地产估价师预测试题7辑 第2辑开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（）。A.经规划管理部门同意B.经房产管理部门同意C.经原土地使用权出让方同意D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议E.调整土地使用权出让

5、金答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A12B15C18D20正确答案：A 注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：拍卖时买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。A委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍

6、卖标的的真伪或者品质D买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵答案：B,C,D,E解析：当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：委托人、拍卖人无过错。买受人过错，表现为：A疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵，或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。B误解。买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵，此类瑕疵不能作为瑕疵请求权的依据。C不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等；当拍卖标的的瑕疵是由于买受人自己的不当行为引起的，买受人丧失瑕疵请求权。声明不保证，指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予

7、保证。 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB房地产估价师预测试题7辑 第3辑基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法答案：B解析：考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。 某估价事务所在2022年6月20 日至7月20评估了一宗房地产于2022年5月30日的价格。之后，有

8、关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。A2022年5月30日B现在C重新估价的作业日期D要求重新估价的委托方指定的日期正确答案：A 运用（ ）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A抽检法B平滑法C指数加权法D市场法正确答案：D运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法正确答案：B同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。答案

9、：错解析：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位。房地产估价师预测试题7辑 第4辑下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.净收益包括有形收益和无形收益 B.通常只有客观收益才能用于估价 C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值 E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算答案：A,B,D,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但

10、是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。 某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。A农用地B工业用地C建没用地D乡镇企业用地正确答案：C某房地产的土地面积2000，建筑面积8000，土地于2022年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/。建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/，2022年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/，该类房屋的重置价格（

11、含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2022年10月1日的总价。答案：解析：（1）建筑物重置价格80003000600020001200万元（2）建筑物累计折旧额1200（12%）6/39180.92万元（3）建筑物价格1200180.921019.08万元（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A60002000/（P/A，6%，40）；再计算33年土地使用权价格PA（P/A，6%，33）（P/A，6%，33）600020006%/1（1/1.06）40/6%1（1/1.06）33113

12、4.92万元（5）该房地产的总价1019.081134.922153.99万元房产分户图的主要内容有（）。A丘界B房屋边长C房屋建筑面积D房屋权界线E四面墙体归属答案：B,C,D,E解析：分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。分户图表示的主要内容包括：房屋权界线；四面墙体的归属和楼梯；走道等部位以及门牌号；所在层次；户号；室号；房屋建筑面积；房屋边长等。某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额

13、减少了( )元。A、 994.37B、 1016.81C、 1255.16D、 1387.24答案：A解析：解析 复利系数的应用房地产估价师预测试题7辑 第5辑 在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。A50%B60%C70%D80%正确答案：D 会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计核算所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权答案：A,C,D,E解析：本

14、题考查的是股票的基本分类。B普通股不具有要求赎回的权利。房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）答案：对解析：房地产权益融资主要表现为房地产企业权益融资。房地产企业也可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润，不需要还本付息。房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（）。A.房地产的供给价格 B.房地产的需求价格 C.房地产的市场价格 D.房地产的均衡价格答案：D解析：

15、本题考查的是房地产均衡价格。房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。房地产估价师预测试题7辑 第6辑业主大会履行的职责有( )。A、 制定、修改业主公约和业主大会议事规则B、 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C、 监督业主公约的实施D、 决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E 选聘、解聘物业企业答案：A,B,D,E解析：监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理

16、的职责。凡是有内部孔隙的材料，其密实度都小于1。（）答案：对解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。(2022真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。从本质上看，法院处置权限定原则是由（）决定的。A.国家强制性 B.标的的非自有性 C.主体的特定性 D.目的利他性答案：B解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，

17、法院处置权限定原则是由标的的非自有性决定的。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。（）答案：对解析： 本题考查的是统计数据的收集。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。房地产估价师预测试题7辑 第7辑 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税率D各地适用税率正确答案：D下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）。A、建设期又可分为前期和建造期 B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠 C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠 D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

18、E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日答案：A,C,D,E解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在预售情形下，建设期和销售期有重叠下列关于担保物权的表述，错误的是（ ）。A.质权的标的物只能是动产或不动产B.担保物权包括抵押权、质权、留置权C.留置权是债权人留置债务人动产的权力D.抵押权是不转移标的物占有的物权答案：A解析：本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。P422。商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押估价。商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。我国现行建筑安装工程费用主要由直接费、间接费、利润、利息和税金。（）答案：错解析：根据原建设部关于印发（建筑安装工程费用项目组成的通知（建标2022 206 号），我国现行建筑安装工程费用主要由直接费、间接费、利润和税金四个部分组成。