2022房地产估价师经典例题5篇.docx

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1、2022房地产估价师经典例题5篇2022房地产估价师经典例题5篇 第1篇 根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人）单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见正确答案：B估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价

2、报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.6.25% B.80.00% C.133.33% D.200.00%答案：D解析：本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=2000/1000=2。城镇土地使用税的计税依据是（）。A.纳税人实际占用的土地面积 B.纳税人实际建设的房屋使用面积 C.纳税人实际建设的房屋建筑面积 D.纳税人自己测定的土地面积答案：A解析：

3、本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。 某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是（ ）元。A388000B388640C399640D400000正确答案：C下列( )属于投保人承担的义务。A、 交付保险费B、 如实告知保险标的情况C、 保证保险标的的正常情况和安全D、 不得非法侵害保险标的E 危险增加时通知保险人答案：A,B解析：保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标

4、的是受益人的义务。决策可以按不同的标准划分类型，按按未来事件的自然状态的确定程度划分包括（）。A、战略性决策B、管理性决策C、确定型决策D、风险型决策E、不确定型决策答案：C,D,E解析：本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按未来事件的自然状态的确定程度划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（）。A、一般因素B、国际因素C、市场因素D、区域因素E、个别因素答案：A,D,E解析：

5、考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。具有历史性的重要建筑物的耐久年限是（）。A.120年以上 B.100年以上 C.50100年 D.4050年答案：B解析：本题考查的是建筑等级。具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）建筑物的耐久等级是1级，耐久年限是100年以上。 城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。A5B10C15D20正确答案：A城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。2022房地产估

6、价师经典例题5篇 第2篇某新建房地产的土地成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建成本的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建成本为（）万元。A、939.56B、947.80C、952.51D、986.84答案：C解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。V200500503%V6%V（200500503%V）15%，V952.512（万元）。参见教材P306。在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )答案：错解析：房地产损害赔偿估价中，估价时点为现在，估价对象为历

7、史状况下的情形。因为评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(估价对象实际上已经不存在了)。城乡规划法规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（）的，应当先修改总体规划。A.规范性内容 B.全部内容 C.部分内容 D.强制性内容答案：D解析：本题考查的是城乡规划的编制和审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑。A产品定位B市场定位C产品细分D目标选择E市场细分答案：C,E解析：识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细

8、分结合起来，综合考虑。如果某品牌试图进入其他细分市场，就需要估计各个细分市场的规模、现有竞争者的市场份额，以及他们当前的实力、目标和战略，掌握每个细分市场提出的不同竞争问题和市场营销机会。下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。A.人文环境 B.讲究风水 C.吉祥数字 D.时尚风气答案：A解析：本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加

9、强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。A从容不迫型B选择型C凶猛型D随机型正确答案：B( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A、 易受政策影响性B、 存在效益外溢和转移C、 适于进行长期投资D、 最高最佳使用性答案：A解析：开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.长期趋势法 E.推测法答案：A,D解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋

10、势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A解析： 本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。2022房地产估价师经典例题5篇 第3篇 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价的

11、假设和限制条件内容片断：（一）估价的假设条件1.估价时点2022年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生

12、产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2022年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责

13、任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据 市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。正确答案：错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料

14、及数据真实、合法、完整、准确为前提。错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是( )。A.一氧化碳 B.一氧化氮C.甲烷 D.二氧化氮答案：A解析：一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气。 路线价通常为土地总价。（ ）正确答案：路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。 高层建筑地价按建

15、筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是( )。A该部分的建筑面积/总建筑面积B(土地总价值/总建筑面积)该部分的建筑面积C(土地总价值/房地总价值)该部分的房地价值D该部分的房地价值/房地总价值正确答案：B评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A、收益期应为租赁合同剩余租赁期 B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D、净收益应为市场租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。

16、参见教材P240、254。某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A、10923.89B、12673.39C、23326.61D、25076.11答案：B解析：本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。第10年的投资回报即求第10年的贷款利息，首求出第十年初的贷款额度求出，即P=A/i1-1/（1+i）n=36000/7.5%1-1/（1+7.5%）6=168978.47元，第10年投资回报=Pi=168978.477.5%=12673.39元。李某通过继承

17、，得到某房地产所有权，若李某欲处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（ ）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。P155。根据建设项目工程计算编审规程中的有关规定，工程价款结算主要包括( )。A.竣工结算 B.分阶段结算C.专业分包结算 D.合同中止结算E.合同执行结算答案：A,B,C,D解析：建设项目工程结算编审规程规定，工程价款结算主要包括竣工结算、分阶段结算、专业分包结算和合同中止结算。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两

18、方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A、项目用地B、房地产市场供需C、房价现状及走势D、交通运输条件E、外围基础设施答案：A,D,E解析：考点:可行性研究的步骤。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。2022房地产估价师经典例题5篇 第4篇银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了（）。A.金融工具的流动性与收益性呈正相关 B.金融工

19、具的流动性与收益性呈负相关 C.金融工具的收益性与安全性往往呈负相关 D.金融工具的流动性与安全性呈正相关答案：B解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。 优先股与公司债的主要区别在于不退股。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗拟出让的熟地面积为10000，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/，专业费用为建筑安装工程费的6%.管理费为建筑安

20、装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/；精装修公寓售价为10000元/。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不

21、同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）正确答案：答案暂缺关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于、流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系答案：B,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误；股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司

22、债券利息，并且数额事先已经确走，不受公司经营状况的影响。参见教材P276。 直接房地产金融主要方式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：开标由( )主持，邀请所有投标人参加。A、公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人答案：D解析：开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时间应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止期限后的时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作

23、人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，一定是开发完工之时。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。某房地产估价机构于 2022 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 20

24、22 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2022 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2022 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?答案：解析：（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部

25、分。其中，利率应为新调整的贷款利率。2022房地产估价师经典例题5篇 第5篇房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A、2.00B、7.30C、8.53D、9.00答案：A解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。IFPP（1i）nP，按月计算：I1000（18%/12）1231000270.24（万元），按季计算：I1000（18%/4）431000268.24（万元），利息差270.24268.242.00（万元）。在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。A.估价主体资格需依法取得

26、B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B，估价对象的状况，是需要依法确定的。选项A，估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选项C，估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D，估价方法是根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和法律也没太大关系。 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A 时点指标B 相对指标C 时期指标D 平均指标正确答案：A张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推

27、荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。 、张某的选择是否正确？ 、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？答案：解析：1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的

28、选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机答案：C解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。

29、抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。 (二)陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2022年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押( )。A可以B不可以

30、C难以确定D可以连同房屋一起设定抵押正确答案：D 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A 在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( )引起的。A特质性B有用性C稀缺性D有效需求E应急性正确答案：BCD答案 BCD房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。 下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经

31、济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能正确答案：ABD本题主要考查城市规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。