2017年湖北省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的含义试题.docx

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1、2017年湖北省房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目评估的含义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某承租人的基础租金为5万元/月，假如营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A50 B60 C70 D80 2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5、城市维护建设税7、教育费附加3，若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。 A：550 B：856 C：1500 D：1236 E：借款合同3、相对于现金回

2、报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增 加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：资本金利润率 D：资本金净利润率 E：借款合同 4、房地产投资方案比选通常是在_之间进行。 A独立方案 B互斥方案 C净现值法 D等额年费用法5、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。 A：建设施工制度 B：建设投资规定 C：建设规划制度 D：建设监理制度 E：执行层的组织协调 6、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：执行层的组织协调 7、某宗房地产的土地总

3、价为5000万元，建筑层数14层，14层建筑面积相等，514层为标准层，每层建筑面积为1240m2。建筑掩盖率为60%，容积率为5.5。则该宗房地产的楼面地价为_元/m2。 A2272.72 B2727.22 C2880.18 D4032.26 8、某房地产2009年4月的价格为6500元，已知该类房地产2009年310月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为元。 A：5110.51 B：5307.26 C：5549.95 D：5638.13 E：工业用地的

4、监测点评估价格 9、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，估计建成后的建筑面积为15 000 ，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估量该项目至建成还需15年，已知酬劳率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4 02304 B：4 07410 C：4 76850 D：5 65209 E：工业用地的监测点评估价格 10、净收益每年不变，收益年限为有限年时，酬劳资本化公式为（）。 A.A B.B C.C D.D11、某房地产将来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20，酬劳率为6，偿债基金系数为759。该房地产的价

5、格为万元。 A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格 12、依据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费 13、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。 A：16.67 B：16.71 C：16.80 D：17000 E：借款合同14、房地产开发企业所得税主要是对企业年（）征收的一种税。 A租售收入 B所得额 C扣除成本的销售收入 D营业额 15、下列状况中会导致房地产价

6、格上升的是。 A：上调贷款利率 B：收紧房地产开发贷款 C：开征房地产持有环节的税收 D：增加土地供应 E：工业用地的监测点评估价格 16、若标准宗地的临街深度为10m，依据“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为【2003年考题】 A：78 B：85 C：117 D：150 E：工业用地的监测点评估价格 17、工程_是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。 A成本掌握 B进度掌握 C质量掌握 D合同掌握 18、估计某宗房地产将来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的酬劳率为7%。则该宗房地产的收

7、益价格为（）万元。 A375 B750 C214.3 D166.7 19、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。 A：投资的资本价值 B：总开发成本 C：总开发价值 D：总投资额 E：借款合同 20、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采纳现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。 A：待开发房地产开发建设开头时的详细日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期 D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列选项中，_更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 A开发工作量 B经营利润 C

8、经营收入 D投资数额 22、房地产开发项目所采纳的建筑工程施工合同文件优先解释的挨次为（）。 A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书23、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。 A：房地产租金以外的收入 B：运营费用率 C：空置率 D：可出租面积的比率 E：工业用地的监测点评估价格 24、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。 A固定总价合同，采纳按日计价的增价条款 B固

9、定总价合同，采纳重大增价条款调整 C固定总价合同，采纳延期增价条款 D成本加浮动酬金合同25、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，国家指导性参考价格为一般询问报告，每份收费元。 A：100300 B：100500 C：300800 D：3001000 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为_万元。 A114 B63.84 C31.92 D28.71 2、

10、资金的时间价值体现了为放弃_的损失所应得到的补偿。 A利息收入 B即期消费 C将来消费 D税金3、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为_元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2400 4、下列不属于清偿力量指标的是_。 A借款偿还期 B利息备付率 C现金回报率 D偿债备付率5、零售商业物业的商业辐射区域通常包括(2008年试题) A：核心区域 B：影响区域 C：主要区域 D：次要区域 E：边界区域 6、房地产开发企业的经营成本主要包括。 A：土地转让成本

11、B：经营管理费用 C：配套设施销售成本 D：商品房销售成本 E：房地产出租经营成本 7、收益法，是依据土地收益求取土地价值，依据建筑物的收益求取建筑物的价值，或依据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采纳_。 A房地剩余技术 B市场剩余技术 C土地剩余技术 D建筑物剩余技术 E自有资金剩余技术 8、在房地产产品的生产过程中，一般担当结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A：建筑师 B：工程师 C：造价工程师 D：估价师及物业代理 E：借款合同 9、记账凭证依据经济业务是否涉及货币资金分为三种。 A：收款

12、凭证 B：付款凭证 C：转账凭证 D：原始凭证 E：记账凭证 10、下列关于商品房销售的说法正确的是。 A：必需按套销售 B：不得分割拆零销售 C：不必按套销售 D：可以分割拆零销售 E：在按套销售的基础上，可以实行分割拆零销售的方式11、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款 12、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 13、以下不属于一般商品住宅开发商竞争者的是_开发商。

13、 A经济适用房 B自建住宅 C高档别墅 D联建住宅14、某公司今年拟开发高档住宅项目，估计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于万元。 A：2000 B：2500 C：3000 D：3500 E：执行层的组织协调 15、国家对房地产开发企业实行资质管理，按企业条件分为四个等级，其中一级企业应具备的条件主要有_。 A注册资本5000万元以上 B从事开发房地产经营时间5年以上 C近三年累计竣工建筑面积5万m2上，质量合格率为100% D中级职称以上管理人员20人以上 E公司固定资产价值达到8000万元 16、房地产开发项目的主要不确定因素有_。 A土地费用 B建安工程费用 C运营费用 D空置率 E

14、容积率 17、_是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。 A弥隙市场 B细分市场 C主流市场 D消费市场 18、在实施平安评价时，划分评价单元的目的是_。 A便于提高生产效率 B为领导提出管理建议 C便于行业归口管理 D为评价目标和方法服务 19、属于物业管理企业运行机制的是。 A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我进展 20、中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题) A：查验申请人供应的权厲证明 B：审查申请人供应的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人 D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：准时登记有关事项 21、职工丢失缴存条

15、件的提取住房公积金，主要包括等。 A：离、退休时的提取 B：完全丢失劳动力量并与单位终止劳动关系时的提取 C：出境定居时的提取 D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取 E：职工翻建住房时的提取 22、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。 A平均指标 B变异指标 C肯定指标 D相对指标23、拆迁补偿安置协议的主要内容包括_。 A安置标准 B补偿方式 C补偿金额 D安置用房面积 E拆迁方式 24、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院25、下列划拨建设用地使用权应实行土地出让或出租方式处置的包括。 A：连续作为城市基础设施用地的 B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 C：国有企业改组为股份合作制的 D：国有企业租赁经营的 E：非国有企业兼并国有企业的