21年房地产经纪人考试真题及详解9辑.docx

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1、21年房地产经纪人考试真题及详解9辑21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第1辑商业地产项目的招商代理的招商工作原则有（）。A.商户的业务量B.商户的首选原则为高知名度主力商户C.利润最大化D.招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补E.核心主力店先行，辅助店随后的原则答案：B,D,E解析：商业地产项目的招商代理的招商工作原则包括：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；商户的首选原则为高知名度主力商户；核心主力店先行，辅助店随后的原则。国家征税必须通过法律形式，征税之前预先规定（）。A、纳税人B、征税对象C、加成D、违章处理E、税率答案：A,B,E解析：税收的固定性是指国家征税

2、必须通过法律形式，征税之前预先规定了统一的征税标准，包括纳税人、征税对象、税率、纳税期限、纳税地点等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。由于房地产是不动产，房地产市场具有很强的地域( )。A:选择性B:特殊性C:分割性D:管理性答案：C解析：房地产经纪人员享有的权利有（）。A、 独立办理经纪业务并获得合理报酬B、 加入房地产经纪机构并承担关键岗位工作C、 以自己的名义与客户订立房地产经纪合同D、 在全国范围内执业E、 同时在两个以上房地产经纪机构执业答案：A,B,D解析：房地产经纪人享有的权利有：依法发起设立房地产经纪机构的权利；受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利；执行房地

3、产经纪业务的权利；在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；要求委托人提供与交易有关资料的权利；拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；获得合理报酬的权利；依法享有的其他权利。CE两项，房地产经纪人和房地产经纪人协理均不得以自己的名义与客户订立房地产经纪合同，均不得在两个或两个以上的房地产经纪机构执业。房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。A.目标物业B.消费信用C.需求程度D.决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格

4、控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。下列建筑工程中，需要办理施工许可证的是（）。A.投资额为35万元的饮料厂B.建筑面积为150 m2的学校开水房C.投资额为25万元的社区公共卫生问D.建筑面积为250 m2的物业管理站答案：A解析：#21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第2辑关于景观及其相关概念的说法错误的是（ ）。A.景观是一种客观形象信息，应尽量避免从主观感受出发判别景观的好坏B.景观可理解为房地产的配景或背景，包括周围的园林绿化、建筑小品以及由此向四周远望所能看见的外围

5、状况C.园林景观分为两类，软质景观通常是自然的，硬质景观通常是人造的D.景观既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在E.园林的概念较为宽泛，一块苗圃、一片菜园也可以称之为园林答案：A,D,E解析：A项，景观应包括客观形象信息和主观感受两个方面。D项，景观是指构成人们周围环境的实体部分，是看得见的，以实体形式存在。E项，园林是指在一定的地域范围内，运用艺术设计和工程技术手段，通过利用和改造原有地形和地貌（如筑山叠石、挖池理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。仅是一圈篱笆围起一块种花、种菜的园子是不够的，加上园林建筑、山水、工程构筑物和园林植物等才可称为园

6、林。共用题干小张、小王、小李、小赵4人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)，小张、小王是房地产经纪人，小李、小赵是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲公司签订了房地产经纪合同。甲机构可能是( )。A:个人独资房地产经纪机构B:合伙制房地产经纪机构C:房地产经纪公司D:房地产经纪机构设立的分支机构答案：B,C,D解析：合同对合同当事人具有（）约束，当事人必须依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。A、行为B、法律C、条件D、道德答案：B解析：合同是平等的民事主体就某一具体事项中双方权利义务关系协商一致后所形成的法律文件，对合同当事人具有法律约束力

7、。合同一旦生效，当事人就必须依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在租赁合同签订后（ ）日内，房屋租赁双方当事人相关材料到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A.20B.30C.40D.50答案：B解析：在租赁合同签订后30日内，房屋租赁双方当事人持房屋租赁合同、房屋租赁双方身份证明、房屋产权证明文件和其他政府主管部门要求的其他材料到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。房地产经纪人要帮助租赁双方在房屋租赁合同订立后，立即约定备案时间。承租人未按照约定的方法使用房屋，则出租人（ ）。A.可单方面解除合同B.需与承租人协商解除合同C.可加收租金D.需经工商管理部门同意解

8、除合同答案：A解析：承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。下列哪些情况属于不得发布公告的房地产()。A在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B预售房地产,目已取得该项目预售许可证的C权属有争议的D违反国家有关规定建设的E不符合工程质量标准,经验收不合格的答案：A,C,D,E解析：B中应为未取得该项目预售许可证的。#21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第3辑房地产经纪人在对物业进行

9、现场勘察时要特别注意的事项有（）。A、 仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符B、 了解物业所在区域是否划入拆迁范围C、 对底层并沿街有商业价值的物业应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次等内容D、 详细勘察水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况E、 对煤气或天然气的气路要请专业人士进行查验答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人在对物业进行现场勘察时要特别注意的事项有：现场勘察时，应仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出；了解该物业所在区域是否划入拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；对底层并沿街有商业价值的

10、物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；耐心查勘物业所处的外部环境；了解掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；详细勘察水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。“您买房子是打算和父母一起住吗?”这一问题属于()。A:开放式问题B:指引型问题C:镜像型问题D:试探

11、型问题答案：D解析：运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括（）等。A.与估价对象类似的房地产B.成交日期与估价时点接近C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格E.与估价对象位于同一街区的关联交易案例答案：A,B,C,D解析：参见第3题解析。王先生委托房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程小姐经过比较，推荐了房地产开发公司开发的内销商品住宅，王先生同意购买。于是程小姐与房地产开发公司于2022年3月15日签订市内销商品房预售合同。王先生将佣金交给程小姐，并将全部购房款交给房地产开发公司，该开发公司于2022年11月

12、23日将王先生所购商品住房交付其使用。王先生取得所购商品住房所有权的日期为（）的日期。A.商品房预售合同签订B.商品房预售合同生效C.王先生所购商品住房竣工D.取得房屋权属证明答案：D解析：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证的规定，所购商品住房所有权的日期为取得房屋权属证明的日期。王某向甲房地产开发企业预购了1套建筑面积为100m2的商品住房，单价为6000元/m2，预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房产权登记面积为98.5m2，则房地产开发企业正确的做法是（ ）。A.可以退房B.可以不做任何处理C.据实结算房款D.误差部分房价款

13、由房地产开发企业双倍返还买受人答案：C解析：由题意知，面积误差比（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积100%，即面积误差比（98.5100）100100%1.5%，绝对值小于3%。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和（ ）。A、可行性B、概念性C、时效性D、附加值 答案：D解析：楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和附加值。#21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第4辑房地产经纪人在带领客户看房前应设计好看房路线，其目的是（）。A.展示房

14、源的品质B.展示房源周边设施C.深入了解客户需求D.加深与客户的感情答案：B解析：房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认已准确掌握该房屋的各项信息，包括房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋，并适时向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况。住宅使用说明书的内容不包括().A:住宅的结构、性能B:有关设备、设施安装注意事项C:保修单位D:消防设施配置的说明答案：C解析：本题考核的知识点为住宅使用说明书的内容。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明

15、，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。为了担保债务的履行，债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产并就该财产优先受偿的权利称为（）。A、担保物权B、留置权C、质权D、抵押权答案：B解析：担保物权包括抵押权

16、、质权和留置权。其中，留置权是指在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利。厨房、卫生间地面装饰装修材料应满足的要求有（ ）。A.不易发霉B.不易泛霜C.渗水性好D.防滑E.易擦洗答案：A,D,E解析：建筑装饰装修选材基本要求；建筑装饰材料的品种繁多、性能不尽相同、质量差异较大、价格相差悬殊。在选用装饰材料时，应满足与环境相适应的使用功能。外墙面应选用耐侵蚀、不易褪色、不易玷污、不泛霜的材料；地面应选用耐磨性和耐水性好、不易玷污的材料；厨房、卫生间应选用耐水性和抗渗性好、防滑、不易发霉、易擦洗的材料。现在通常所说的道德，是指人们在社

17、会生活实践中所形成的关于善恶、是非的观念、情感和行为习惯，通常包括( )的方面。A:客观B:宏观C:主观D:微观E:社会答案：A,C解析：李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。李某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（）。A.指向性B.时效性C.潜在性D.发展性答案：A解析：指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的、或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有

18、无特殊需要等，客户均有明确的要求。21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第5辑房地产经纪服务合同可以使用（ ）。A.口头约定B.电子签名C.数据电文D.印章E.手写签名答案：B,C,E解析：房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。房地产经纪服务合同可以使用电子签名和数据电文，尽管2022年发布的电子签名法第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同，不涉及土地和房屋的不动产权益转让，因此房地产经纪人的签名既可以手写签名，也可以采用电子签名

19、。某开发商向银行贷款1000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6，投资基准收益率为8，银行实际利率为7，假设开发商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是（）万元。A、1191、02B、1210、00C、1225、04D、1259、71答案：C解析：复利计息方式下，开发商到期需偿还的贷款本息为：Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单

20、位。依据国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为（ ）年。A.30B.40C.50D.70答案：B解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。题中，该地块进行商业开发，土地使用权出让的最高年限是40年。从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是（）。A、资金B、关系C、房源信息D、房地产经纪人答案：C解析：房源是房地产经纪企业必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争

21、力的重要组成部分。房地产经纪业务是以提供房地产交易信息，撮合房地产交易双方实现交易为经营目标。一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。综合布线系统的（ ）是指综合布线系统将语音信号、数据信号和图像信号的配线进行统一规划和设计。A.先进性B.重构性C.灵活性D.兼容性答案：D解析：综合布线系统的兼容性是指综合布线系统将语音信号、数据信号和图像信号的配线进行统一规划和设计，采用相同的电缆、插座等，组成一套标准的综合布线系统，使布线系统大为简化，节约了大量的物质、时间和空间。引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（）。A、有利于优化

22、土地布局B、有利于保持国民经济平稳较快增长C、有利于人民群众安居乐业D、有利于满足广大居民的合理住房消费需求答案：A解析：#21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第6辑建筑物的基础构造可分为()。A:钢筋混凝土基础B:砖基础C:独立基础D:筏板基础E:桩基础答案：C,D,E解析： 下列关于房地产经纪企业经营模式选择的表述中，错误的是（）。A、企业选择是否开设店铺主要是由其计算机信息技术的应用水平决定的B、企业管理水平决定了企业扩张规模C、随着连锁店经营规模的扩大，其扩张成本相对较高D、高速扩张的特许经营模式对信息控制要求更高 答案：A解析：房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是

23、由其所面向的客户类型所决定的。一般而言，面向零散客户的经纪机构通常需要开设店铺，而面向机构类大型客户的经纪机构不一定要开设店铺。但是，随着计算机信息技术的推广，即使是面向零散客户的经纪企业也有可能以网上虚拟店铺来代替有形店铺。决定某种房地产供给的基本因素包括（）。A.该种房地产的价格水平B.相关物品的价格水平C.该种房地产的开发建设成本D.该种房地产的开发建设技术水平E.消费者对未来的预期答案：A,C,D解析：某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发建设成本；该种房地产的开发建设技术水平；房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。BE两项决定房地产需求

24、的基本因素。房地产经纪机构针对片区内大学刚毕业、以租房居住为主的年轻人，制订较长时期的营销战略，说明该细分市场具有()。A:赢利性B:稳定性C:可进入性D:可衡量性答案：B解析：佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方的回报，一般应根据（）进行确定。A.服务的时间长短B.服务的结果C.协商确定D.交易类型E.服务企业资质答案：B,C,D解析：房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金，一般根据服务的结果来最终确定。经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定，一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得了某城市规划区内一地块的土

25、地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括李某的住房与一处社会福利院。李某由于不在本市居住，长期将其住房出租给刘某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余5年。甲公司可以以()方式获得该地块土地使用权。A:拍卖B:招标C:划拨D:转让答案：A,B,D解析：21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第7辑郑某今年12周岁，父母双亡，有一套自己的房屋，现因出国求学需将其出售，所在地居民委员会代理其与购房者订立房屋买卖合同，这种民事活动属于（）。A、委托代理B、法定代理C、指定代理D、无权代理答案：B解析：代理可分为下列三种：委托代理；法定代理；指定代理。其中，法定代理是指基于法律的规定而

26、产生的代理，主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。下列各项属于人工环境的有（）。A、 园林绿化B、 建筑小品C、 建筑物D、 文化传统E、 居住区答案：A,B,C,E解析：人工环境是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，如居住区、建筑物、园林绿化、建筑小品等。人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有

27、的面貌。个人住房抵押贷款代办服务的内容包括（）。A.查询买方征信B.前往登记部门办理登记C.拟定贷款方案D.协助准备贷款申请材料E.协助办理贷款申请手续答案：A,C,D,E解析：个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。B项，前往登记部门办理登记是不动产登记代办的内容。在房地产经纪服务中，房地产经纪机构通过向房地产开发企业传递有价值的信息，可以让开发企业( )。A:及时地了解市场行情B:增加房地产开发企业的经济效益C:减少盲目开发D:提高房地产的有效供给E:降低成本并且减少风险答案：A,B,C,D解析：随着互联网的迅速发展，中国网民数量

28、已跃升至世界第一位，互联网已成为各类信息传播的重要渠道。目前（）是房源发布的主要网络渠道。A.雅虎B.安居客C.搜狐焦点D.新浪乐居E.搜房答案：B,C,D,E解析：随着互联网的迅速发展，中国网民数量已跃升至世界第一位，互联网已成为各类信息传播的重要渠道。房地产经纪机构的房源发布也趋于信息化，通过专业网站、门户网站、Email、发布房源信息已非常普遍。目前房源发布的主要网络渠道包括：搜房；新浪乐居；搜狐焦点；安居客。王某于2022年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2022年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2022年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。

29、(2022年真题)根据物业管理条例王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。A.业主B.物业使用人C.物业服务的对象D.物业所有权人答案：B,C解析：BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第8辑共用题干2022年1月，F房地产开发公司征用G乡基本农田以外的耕地30hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置

30、补助费、青苗补偿费等共计3000万元，2022年6月F公司将项目整体转让给H公司，H公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。H公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，H公司用在建工程(建筑物的价值约为4000万元)作抵押从C建行获得了一部分资金，2022年9月，H公司开始预售该商品住宅。2022年6月，王某从H公司手中购得一套经济适用住房。H公司与C建行的抵押关系需要()，方为有效。A:签订抵押合同B:办理公证C:办理抵押登记D:经房地产估价机构评估答案：A,C解析：按( )的不

31、同，统计指标分为实物指标和价值指标。A:总体B:计量单位C:内容D:性质答案：B解析：在房地产经纪机构客户资料中，最重要的表格是（）。A、房源登记表B、销售进度登记表C、客户登记表D、房价信息表答案：C解析：客户登记表是客户资料中最重要的报表。通过客户登记表既可以反映客户人数的变化、所属区域变化、产生客户区域变化的原因；还可以反映客户需求的变化，变化的原因；并且可以反映政策的变化所导致的销售情况的变化以及退房的人数、原因等。项目开发前，要对项目地块做深入的研究，具体研究指标有（）等。A、 物业地段价格状况 B、 地段位置及临路状况C、 交通及地块的易达性状况D、 项目的昭示性情况E、 周边的商

32、业设施状况答案：B,C,D,E解析：一个商业地产项目的收益能力，跟它周边的环境、道路等有密切关系。因此，项目开发前，要对项目地块做深入的研究。具体研究指标有：地段位置及临路状况；交通及地块的易达性状况；周边的商业设施状况；项目的昭示性情况。在商业银行办理的贷款中，担保方式有（）。A.保证B.信用C.质押D.抵押E.保险答案：A,C,D解析：担保贷款可分为：保证贷款，指由第三人提供保证发放的贷款；抵押贷款，主要是房地产抵押贷款，指以房地产作为抵押物发放的贷款；质押贷款，是指以借款人或第三人的动产或权利作质押发放的贷款。某房地产投资项目的现金流量如表7-1所示（假设投资、租赁收入、装修支出各自发生

33、在相应期初，转让收入发生在相应期末）。表7-1下列关于投资的表述中，正确的为（）。A、投资必须有投入B、投资必须有回报C、投资具有时间性D、投资具有风险性答案：A,B,C,D解析：作为投资，具有以下特性：必须有投入。没有投入就取得回报是一种勒索、抢劫，或是他人的施舍。必须求回报。不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。必须有时间差。投入是即期的，回报是预期的，从投入到回报总要经过一定的时间间隔，否则就是一般的买卖行为。具有风险性。投入由于是事先的（通常是现在的），所以投入之后就变成了确定的，而回报由于是事后的（即未来的），所以它是不确定的可能得到，也可能得不到，可能得到的比预期的多，也可能得到的

34、比预期的少。21年房地产经纪人考试真题及详解9辑 第9辑在城市紫线范围内禁止进行（）。A、用地改作他用B、违反保护规划的大面积拆除、开发C、对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建D、损坏或者拆毁保护的建筑物、构筑物和其他设施E、占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等答案：B,C,D,E解析：城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行活动包括：违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌

35、构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。目前（）经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。A.商品房B.集资房C.房改房D.解困房答案：C解析：清晰的房屋产权是营销的前提之一。存量房设定了抵押权、被查封都会影响房地产市场营销。另外，在不同发展时期根据住房保障政策建设的保障性住房，其上市条件存在诸多差异。比如，房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在

36、市场上进行流通。限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购；5年后转让所购住房，需要补交土地收益等价款。关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，表述正确的有（）。A.经纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动B.经销同交易标的之间是不占有交易标的C.行纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动，但行为受到一定的限制D.经纪报酬的形式是差价酬金E.包销同交易标的之间是不占有交易标的答案：C,E解析：A项，经纪活动的主体同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动；B项，经销的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，即是占有交易标的；D项，经纪报酬的形式是佣金

37、，行纪的特殊形式（包销）的报酬形式是差价酬金。经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别如表1-2所示。表1-2经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别房屋的出售价格超出合同中标明的价格的部分，应归（ ）所有。A.国家B.委托人与房地产经纪机构C.委托人D.房地产经纪机构答案：C解析：在房屋出售经纪服务合同中，应标明委托人要求的房产出售价格，如实际成交价高于上述价格，超过部分归委托人所有。房地产价格的形成条件有（）。A、房地产位置不可移动B、房地产有使用价值C、房地产是稀缺的D、对房地产有有效需求E、房地产的价值大答案：B,C,D解析：房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有

38、效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。下列民事法律事实中，属于法律行为的是（）。A.乙中途遇到晕倒的陌生人，为其垫付医药费B.丙因债务纠纷将戊打伤C.甲将购物卡八折卖给同事D.丁在海边游玩时捡拾贝壳答案：C解析：知识点:法律行为。事实行为，是指无需表示内心意思即依法发生法律效果的行为。如作品创作行为、拾得遗失物、先占、无因管理、侵权行为等。选项A为无因管理，选项B为侵权行为，选项D为先占，均属于事实行为。所以选项A、B、D错误。法律行为，是指以意思表示为核心要素，旨在按照意思表示的内容发生相应民法效果的表意行为。如订立合同、立遗嘱。甲将购物卡卖给同事的行为就属于合同行为，所以选项C正确。