2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑.docx

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1、2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第1辑注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（ ）答案：对解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时。 如果没有( )的约束，人们的需要可以说是无止境的。A支付能力B国家政策C经济法律D市场控制正确答案：A答案 A如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余

2、额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（）万元。A、2000B、3000C、3500D、4000答案：A解析： 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=500010001000/50%2000（万元）。（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A、内部收益率B、基准收益率C、期望投资回报率D、名义投资回报率答案：B解析： 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价

3、值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积？（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。参见教材P145。( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A、 物权B、 债权C、 租赁权D、 所有权答案：A解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是（ ）。A7.02B7.04C7.50D7.85正确答案：A时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还

4、表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第2辑下列关于拍卖特征的说法中，错误的是（）。A.在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定 B.境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行 C.拍卖交易方式中，价格的竞争是在买方中间展开的 D.拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利

5、的关系答案：D解析： 本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项D错误，拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。财产保险业务和人身保险业务的承保手续、保险费计算、保险金的给付和赔偿方法等完全相同。（）答案：错解析：本题考查的是保险的业务范围。财产保险业务和人身保险业务的承保手续、保险费计算、保险金的给付和赔偿方法等不完全相同。会计主要以货币为计量单位，一般不会采用实物量和劳动量单位。（ ）答案：错解析：本题考查的是会计计量。会计主要以货币为计量单位，有时也会采用实物量和劳动量单位。P370。 根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询

6、的登记信息有（ ）。A房屋的自然状况B房屋权利限制状况C与诉讼案件直接相关的原始登记凭证D与产权登记相关的原始登记凭证E与公证事项直接相关的原始登记凭证、正确答案：AB估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（）元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。d（81407800）0.1（84708140）0.2（88008470）0

7、.3（91308800）0.4331元/m2，未来第一年的价格780033159455元/m2。参见教材P387。人均耕地不超过l 亩的地区(以县级行政区域单位)，每为( )元。A.1050B.840C.630D.525答案：A解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。 国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A政府直接建房B对住房投资人减税C

8、对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房正确答案：ABD 瑕疵请求权是指（ ）。A拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷正确答案：C2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第3辑下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A、资产负债表B、投资计划与资金筹措表C、借款还本付息估算表D、财务计划现金流量表E、利润表答案：A,D,E解析：考点:基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财

9、务计划现金流量表、利润表和资产负债表。下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A、房地产价值分配业务 B、房地产价值减损评估业务 C、房地产投资价值评估 D、相关经济损失评估业务答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。 ( )答案：对解析：房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一

10、些其他因素调整。（）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理 某房地产占地面积2580 m2，建筑面积9440 m2，每层建筑面积2360 m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为l2309元m2，三层价格为ll694元m2，四层价格为ll460元m2，从而得出

11、估价对象房地产的市场价格为： (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?正确答案：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。 人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（ ）个月。A1B3C6D12正确答案：C 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经( )以上的业主同意。A、 专有部分占建筑物总面积1/2

12、以上的业主且占总人数1/2B、 专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3C、 专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3D、 专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4答案：C解析：知识点 业主大会与业主公约2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第4辑 建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）答案：错解析： 本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假

13、评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。 下列设计拆迁估价有关说法中正确的是（ ）。A房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住誊雳麈造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿金额。B拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。C实地勘察记录由实地勘察的估价人员、被拆迁人两方签字认可就可D需要有两家或者面家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准E对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测

14、绘管理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，司以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算正确答案：BDE纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和( )的，免征土地增值税。A.10B.20C.30D.40答案：B解析：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。A、类比法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法答案：B解析：考点:公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率

15、与贴现模型，计算出拟上市公司价值。实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A、开发商B、监理单位C、分包单位D、总承包单位答案：D解析：考点:安全管理。实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由总承包单位负责。 假设开发法的操作步骤包括（ ）。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。 机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中，也

16、出现在企业财务会计的记录中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第5辑在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。参见教材P6。物业服务用房属于物业服务企业所有。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。参见教材P192。（）是指由于

17、REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。A.市场风险 B.经营风险 C.利率风险 D.管理风险答案：A解析： 本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。A国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C房地产估价师执业资格注册有效期为35年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销正确答案：AB

18、D估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A.估价报告名称 B.估价项目名称 C.估价委托人 D.估价师声明答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。影响面最广的一种环境污染是（）。A.大气污染 B.环境噪声污染 C.水污染 D.固体废物污染答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染的概念。大量的研究表明，环境噪声污染是影响面最广的一种环境污染。房地产估价师的注册管理部门是（）。A国务院人力资源和社会保障主管部门B国务院住房和城乡建设主管部门C所在地省级住房和城乡建设主管部

19、门D所在地市级住房和城乡建设主管部门答案：B解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停水.停电.中断道路交通 B.需临时占用规划批准范围以外场地 C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施 D.需要进行大量人工拆除作业的答案：D解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停

20、电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第6辑 关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D违约的形式包括预期违约和实际违约正确答案：A建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。（）答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人在它们的长期综合作用

21、下，会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。答案：解析：通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房

22、地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。划定城市规划紫线的作用是确定( )。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水保护范围D.城市基础设施用地控制界线答案：B解析：在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。某工厂有一处临街

23、厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2022年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2022年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2022年5

24、月9日，其合理的评估价值约为（）万元。A.216.0 B.295.2 C.315.0 D.333.0答案：A解析：零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（）答案：对解析：本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。参见教材P357。城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线 B.黄线 C.绿线 D.紫线答案：C解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。因不可

25、抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。（）答案：对解析：城市房地产开发经营管理条例规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：因不可抗拒力造成开工延期；因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。2022房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第7辑 2022年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。A12%B18%C27%D33%正确答案：C比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的价格。（）答案：错解析：考点:比较法的含义。比较法的本质是以

26、房地产的市场成交价格为导向来求取房地产的价值或价格。 我国的国库券为（ ）。A短期债券B中期债券C长期债券D永久债券正确答案：B根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。我国的国库券属于中期债券。廉租住房单套建筑面积应当在（）以内。A、30 B、50 C、60 D、90答案：B解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50以内，保证基本居住功能。参见教材P7。当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。答案：错解析：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就是说，定金和违约

27、金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由 于房地产投资具有（ ）。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性正确答案：DD相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A.现状价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。