2022房地产估价师历年真题和解答7卷.docx

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1、2022房地产估价师历年真题和解答7卷2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第1卷 一般来说，直接融资方式要比间接融资方式有较多的优越性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：设置调查项目，必须注意的问题包括（）。A.对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问 B.所问的问题应便于被调查者回答 C.备选项目必须互不相容 D.问题的形式不宜太难和过于复杂 E.问题不宜太短答案：B,C,D解析：本题考查的是统计数据的收集。设置调查项目必须注意以下几点：（1）对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；（2）所问的问题应便于被调查者回答；（3）备选项目必须互不相容；（4）调

2、查项目应当防止渗入调查者的思想导向；（5）问题的形式不宜太难和过于复杂；（6）问题不宜太长。以下( )，属于物业管理的基本特性。A.社会化B.专业化C.市场化D.私有化E.制度化答案：A,B,C解析：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（）万元罚款。A、1B、2C、3D、6答案：C解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有

3、违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理答案：D解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况

4、修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A、采用综合单价计价 B、工程量清单由招标人编制 C、工程计价依据是各种定额 D、计算的工程量不包含工程量的合理损耗答案：C解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。选项C错误，工程量清单计价的主要计价依据是“清单计价规范”，其性质是含有强制性条文的国家标准，清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的，每个分项工程一般包含多项工作内容。参见教材P151。根据（），债券一般可分为附息债券和贴现债券

5、。A.发行主体的不同 B.偿还期限的长短 C.利息的不同支付方式 D.发行方式答案：C解析：本题考查的是债券的分类。根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。 目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）答案：对解析：本题考查的是看懂账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。参见教材P377。2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第2卷 在应用指数修匀法进

6、行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A、写字楼市场B、零售商场或店铺C、休闲旅游设施市场D、高新技术产业用房答案：D解析：本题考查的是房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。 在一个估价项目中

7、，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。（）答案：错解析：本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种；净收益按一定数额递减的公式只有收益期为

8、有限年一种。如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）。A达到了基准收益率的要求B超过了基准收益率的要求C未达到财务内部收益率的要求D达到了财务内部收益率的要求答案：A解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV 大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。 可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。（ ）此题为判断题(对，错)。正

9、确答案： 在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿正确答案：D下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A、标准厂房B、房地产开发用地C、行政办公楼D、写字楼E、在建工程答案：A,B,D解析： 本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，可比性很差。2

10、022房地产估价师历年真题和解答7卷 第3卷 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。（ ）正确答案：搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A、 3000B、 3277C、 3295D、 3599答案：C解析：知识点 房屋建筑面积利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（ ）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房

11、地产投资回报率与债务回报率的差额值。如果这种差额是正的（房地产投资回报率大于债务回报率），那么较大的金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。（）答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 新设项目法人融资形式的特点有（ ）。A项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

12、D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产正确答案：ABC在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：考点:按是否产生收益划分的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 （一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司

13、委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。正确答案：理由包括：1本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）2投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）3不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（）答案：错解析：本题

14、考查的是个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是( )。A.汇兑业务 B.信用证业务 C.委托收款业务 D.融资租赁业务答案：B解析：担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第4卷政策性保险是一种经济行为投保人和保险人通过签订合同明确各自的权利和义务，从而建立起保险关系。 ( )答案：错解析：应是商业保险。对小规模纳税人而言，增值税应纳税额的计算式是（）。A.销售额

15、征收率 B.销项税额进项税额 C.销售额征收率/（1-征收率） D.销售额（1征收率）征收率答案：A解析：本题考查的是增值税。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法，应纳税额=销售额征收率。 工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业 B.商用物业 C.工业物业 D.出租物业 E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。按照物业

16、用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）。A700000元B695554元C777268元D800500元正确答案：C租赁期限内的年净收益200180(130%)12302400(元)租赁期限外的年净收益200200(130%)12336000(元)V302400(1+10%

17、)+302400(1+10%)2+336000(1+10%)3777268(元)在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（）。A、比例调整B、加法调整C、减法调整D、乘法调整E、换位调整答案：B,D解析：考点:房地产状况调整的方法。在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。印花税采用比例税率。（）答案：错解析：本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。参见教材P225。 下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。A抵押价值B市场价值C计税价值D投资价值E在用价值正确答案：AB名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1实际

18、收益率（1名义收益率）（1通货膨胀率）。（）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1名义收益率（1实际收益率）（1通货膨胀率）。2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第5卷我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A.适度从紧 B.适度宽松 C.稳健 D.适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（ ）。A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收政策答案：A

19、,B,C,E解析：可行性研究报告正文的写作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。(2022真题) 资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。A.可变现净值B.现值C.公允价值D.重置成本答案：C解析：本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修

20、和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。房地产转让价格时点在（）。A.估价作业日期之前 B.估价作业日期之后C.转让前 D.转让后答案：B解析： 我国土地实行社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集体土地使用证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列保险职能中，属于保险基本职能的是（）。A.融通资金职能 B.分配职能 C.组织经济补偿 D.防灾防损职能答案：C解析：本题考查的是保险的职能。保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约

21、定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。（ ）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。P37。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。 预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 （ ）正确答案：2

22、022房地产估价师历年真题和解答7卷 第6卷在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )。A、 等于报酬率B、 大于报酬率C、 小于报酬率D、 无法知道答案：A解析：某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主

23、机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为5. 25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A. 7 B.8C. 9 D.10答案：D解析： 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括( )。A朝阳面B构筑物C水域D有氧层正确答案：B答案 B广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。 下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是

24、()。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等正确答案：D房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。因为：1.房地产量大面广，其他财产相对较少。房地产的存量和增量都很大。2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。3.房地产估价

25、还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。房地产图中，通常采用比例尺为 11000 的地形图为（）。A城市总体规划图B竣工图C城市详细规划图答案：C解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。法院处置权限定原则本质上是由强制拍卖（）决定的。A、主体的特定性 B、标的的非自有性 C、权利义务的不对等性 D、目的的利他性答案：B解析： 本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。法院处置权限定原则，是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。该

26、原则本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。 根据以下材料，请回答 107111 问题： 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余309，6用作出租用房，并且还清了所有贷款。第107题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D四类用地正确答案：B某

27、写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的 总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率 的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答案：A解析：根据城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权进行房屋建设的，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。A.15B.20C.25D.30答案：C解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土

28、地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。2022房地产估价师历年真题和解答7卷 第7卷与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值答案：D解析：房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与

29、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCD向权利人发放权属证书是登记程序的开始项。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 （ ）正确答案：(2022年真题)

30、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模答案：A,B,C解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 房地产业与建筑业是相互平行的两个独立产业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（）答案：对解析：目前，我国的住房供应政策是以商品性住房供应为主体，同时，对

31、低收入住房困难家庭以及中等偏下收入、新就业大学生、外来务工人员中的住房困难群体提供保障。下列关于契税的表述中，正确的有（）。A、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税C、契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D、法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E、非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不征收契税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是契税。法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：