2022房地产经纪人历年真题5章.docx

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1、2022房地产经纪人历年真题5章2022房地产经纪人历年真题5章 第1章某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2022年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2022年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2022年8月末开始预售该商品住房。该地块的建筑密度为（）。A、0、17B、0、23C、0、74D、1、36答案：B解析：建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即：，所以，该地块的建筑密为：30606

2、2250100%=23%。张某上年度年薪为48000元，公积金缴存比例为12%，则张某的住房公积金月总缴存 额为（）元。A:200B:400C:480D:960答案：D解析：在一个网站平台上发布房源信息，要想在众多信息中脱颖而出，在图片质量和文字描述上应做到（ ）。A.标题描述要醒目B.重点宣传优势项目C.夸大核心卖点，吸引顾客D.追求房源图片的质量E.房源描述详尽答案：A,D,E解析：通常在一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，要做到：标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点；追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖；房源描述详尽

3、，要从房屋的“特征”、“优点”以及给客户带来的“利益”等多方面进行描述。售楼处设置的一般程序不包括（）。A、制定售楼处管理制度B、组建售楼处工作团队C、确定售楼处的主要功能D、创造有利的经营环境答案：D解析：售楼处设置一般应按照以下程序进行：售楼处功能确定；售楼处的选址；售楼处的布置；售楼处管理制度的制定；售楼处工作团队的组建。“有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交”的客户属于（）。A.试探型客户B.引导型客户C.加强型客户D.成熟型客户答案：D解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：试探型客户，有意向

4、在近期购房，前来咨询了解市场行情；引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿；成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有()。A:甲公司新建房屋B:李某继承取得房屋C:王某购买取得房屋D:张某以生效法律文件取得房屋E:陈某受遗赠取得房屋答案：A,B,D,E解析：房地产经纪特许加盟连锁经营模式对（）有很高的要求。A.特许人的管理水平B.知识产权保护的制度环境C.加盟者的专业水平D.社会诚信氛围E.加盟者的投资规模

5、答案：A,B,D解析：特许加盟连锁经营模式对特许人的管理水平、知识产权保护的制度环境和社会诚信氛围的有很高的要求。如果特许人没有一套严密、高效的管理制度，或者管理水平的提升跟不上加盟机构的发展速度时，容易造成整个体系的脱节和分散。2022房地产经纪人历年真题5章 第2章 房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（）等因素决定销售人员人数。A、销售进度B、销售难度C、宣传推广D、物业档次 答案：C解析：房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。下列房地产经纪机构中，以其全部资产对其债务承担责任的机构是（ ）。(202

6、2年真题)A.房地产经纪有限责任公司B.房地产经纪机构的分支机构C.合伙制房地产经纪机构D.个人独资房地产经纪机构答案：A解析：房地产经纪机构设立的分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。张某出国留学前

7、将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（ ）。A.应签订书面抵押合同B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权D.抵押权自抵押合同登记之日起成立答案：A,D解析：A项，房地产抵押是一种价值量很大

8、的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，物权法规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。在所有的感觉器官中，以视觉方式获得的信息量最多，大约占（）以上。A.40B.50C.80D.90答案：C解析：在所有的感觉中，视觉最为重要，以视觉方式获得的信息量最多，大约占80以上。根据房地产市场按区域范围分类，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是（）市场。A、局部房地产市场B、区域房地产市场C、整体房地产市场D、地区房地产市场答案

9、：B解析：按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产市场。城市次级商圈的特点为（ ）。A.顾客的集中度高，消费额高B.顾客的集中度高，消费额低C.顾客比较分散D.顾客非常分散答案：C解析：根据客户的比率或距离的范围，商圈划分为：核心商圈，在该商罔的客户占客户总数量的70%80%，客户的集中度高，消费额也高；次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%20%，顾客比较分散；边缘商圈，在该商圈的客户占客户总数量的5%10%，客户非常分散

10、。房地产经纪人员在工作中可能感到心理压力很大，关于消除心理压力的做法，错误的是（ ）。(2022年真题)A.提高自己的心理承受能力B.仔细分析自己的心理压力来源C.努力减轻自己的心理压力D.要对过去的不足耿耿于怀答案：D解析：房地产经纪人应努力减轻和消除自己的心理压力。减轻和消除心理压力应做到下列几点：提高自己的心理承受能力；仔细分析自己的心理压力来源；努力减轻自己的心理压力。2022房地产经纪人历年真题5章 第3章宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋

11、某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15左右。关于墙体裂缝，下列说法中正确的有（ ）。A.宋某不应故意隐瞒危险因素B.宋某无法预知“百年不遇暴雨”这一可能危险因素C.李某应预先请熟人检查导致裂缝原因D.李某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出答案：B解析：违约责任中的免责事由包括：不

12、可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。约定免责事由。但根据合同法规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。有关消费者权益争议的解决方法，错误的是（ ）。A.与经营者协商和解B.根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁C.请求消费者协会调解D.向人民检察院提起诉讼答案：D解析：消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：与经营者协商和解；请求消

13、费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；向有关行政部门投诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼。王某、于某、李某和赵某共同开办了一家房地产经纪公司B公司，王某和于某是房地产经纪人，而李某和赵某是房地产经纪人协理。某日，客户吴某委托B公司代理出租或销售其拥有的一间商业用房，吴某与B公司签订了房地产经纪合同。2.吴某与B公司在进行业务洽谈时，B公司的经纪人应向吴某告知的事项有（）。A、 经纪人姓名及资格B、 执行委托时可能遇到的风险C、 提供服务的时限D、 纠纷的解决方式答案：A,B,C,D解析：在与客户进行业务洽谈时，具体应该做到：倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意

14、图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力；要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项；要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。而经纪合同内容之一就是违约责任和纠纷解决方式。赵小姐曾是某市一家房地产经纪公司的房地产经纪人。在长期的业务实践中，赵小姐发现外国人的租赁经纪业务是该市房地产中介市场中的一个空白点。2022年3月，赵小姐辞去原工作，发起设立了A房地产经纪公司（以下简称A公司），专门为在本市的外国人提供租赁经纪服务。经过几年的发展，到2022年A公司的组织结

15、构如下图：A公司采用的组织结构模式是（ ）。A.直线参谋制B.网络制C.矩阵制D.分部制答案：D解析：分部制组织结构模式的特点是在高层管理者之下按商品类型（如住宅、办公楼、商铺）、地区（如东城区、西城区、南城区、北城区）或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线参谋制形式建立其结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略，并将任务分解到各分部，在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监督。某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进

16、行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40、总建筑密度为50、住宅建筑净密度为80；该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。该居住区的住宅用地包括（）。A.住宅基地占地B.住宅绿地C.宅间小路D.住宅配套设施用地答案：A,B,C解析：居住区用地包括：住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)；公共服务设施用地，是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等；道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场

17、地。孙某通过房地产经纪机构向业主沈某承租一幢酒楼，该酒楼共3层，为钢筋混凝土现浇框架结构，一层为大堂、厨房和办公室，二、三层为餐饮包间，室内为中国古典传统风格高档装修。房地产经纪机构撮合孙某和沈某达成租赁意向，并于2022年10月8日专门举行了租赁合同签字仪式。该租赁合同约定，承租人应当投保火灾保险，保险费用由出租人承担。孙某为租用该酒楼与业主沈某签订的租赁合同属于（）。A、非典型合同B、从合同C、要式合同D、有偿合同答案：D解析：租赁合同有以下特征：是转移财产使用权的合同；是双务、有偿合同；是诺成合同。有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同，如买卖合同、租赁合同。A项，合同

18、法规定，买卖合同、租赁合同、委托合同、居间合同、借款合同等合同为典型合同；B项，从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同，租赁合同属于主合同；C项，除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同，当事人可以采用书面形式，也可以采用口头形式订立。电磁辐射中，对人体危害程度最强的是（）。A、微波B、短波C、中波D、长波答案：A解析：根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。它们对人体的危害程度依次降低。其中，中、短波频段俗称高频辐射。经常接受高频辐射的人普遍感到头痛、头晕、周身不适、疲倦乏力、睡眠障碍、记忆力减退等，还能引起食欲不振、心血管系统疾病及女性月经周期紊乱等

19、。2022房地产经纪人历年真题5章 第4章房地产经纪业务（ ）是指房地产经纪机构和人员为推广业务与获得委托，让公众知悉、了解房地产经纪机构和人员及其获得授权的房源客源，进行宣传广告或者发布信息的行为过程。A.承包B.招揽C.推销D.宣传答案：B解析：房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得委托或者推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源客源信息，及进行广告宣传的行为。按照业务分类，业务招揽可以分为存量房交易经纪业务的招揽和新建商品房销售代理业务的招揽。某房地产开发项目第4年的累积净现金流量出现正值，上一年累积净现金流量为4000万元，当年净现金流量为8000万元，其静态投资

20、回收期为（ ）年。(2022年真题)A.2.50B.3.50C.4.00D.4.50答案：B解析：静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。静态投资回收期的计算公式为当各年的净现金流量不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式为本案例中，该项目的静态投资回收期为：在房源实地勘察前，房地产经纪人应做好的准备工作有（）。2022年真题A、与业主确定勘察时间B、明确房源的具体位置C、带好房源勘察的必要工具D、审查业主提供的权属证书E、

21、让业主在实地勘察表上签字答案：A,B,C解析：勘察评估前的准备工作主要有：经纪人应该提前和业主确定上门勘察的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘察时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘察时间，同时向业主详细询问委托物业的地理位置。勘察前，做好现场勘察的资料和物品准备。检查是否带好了工牌、名片、房屋现场勘察表、测量工具、计算器等必要的勘察工具及物品。若一次要勘察多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘察的先后次序，节省时间，提高效率。门店形象设计的基本原则（）。A.符合经纪机构的形象宣传B.注重美观化C.注重个性化D.注重大众化E.注

22、重人性化答案：A,C,E解析：门店的形象设计与装潢，要符合房地产经纪行业的基本特征，并充分考虑客户的消费心理等因素。门店的形象设计与装潢必须符合下列基本原则：符合经纪机构的形象宣传。设计风格要与经纪机构的形象宣传、主色调等保持一致，尽量给人简约、干练的视觉感受。注重个性化。设计风格要独具匠心，个性化，便于识别，做到“出众”但不“出位”。注重人性化。门店设计要符合机构本身的目标客户群的“口味”，突出针对性，提升门店给客户带房地产经纪人获取业主委托是专业化服务过程中的一个重要环节，可以分为( )等步骤。A:获取业主信任B:收集物业及业主信息C:评估房地产市场出售价格D:办理相关房贷业务E:签署委托

23、协议答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，其就负有一定的义务，包括( )。A:按照指示处理事务的义务B:处理事务的收益和所得交付被代理人的义务C:亲自处理事务的义务D:承担处理事务的费用的义务E:向被代理人报告处理事务情况的义务答案：A,B,C,E解析：下列关于房地产经纪人员应当履行义务的说法中，错误的是( )。A.为委托人保守商业秘密B.接受职业继续教育，不断提高业务水平C.执行房地产经纪业务并获得合理佣金D.向委托人披露相关信息答案：C解析：2022房地产经纪人历年真题5章 第5章对按揭房屋进行财产保险是防范（）的关键措施，对银行与购房者都非常

24、必要。A.利率变化风险B.房屋贬值风险C.无力继续偿还贷款本息风险D.购房者房屋处置风险答案：B解析： 导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。因此，对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施，对银行与购房者都非常必要。房地产客户信息管理原则包括( )。A:有效原则B:记录和更新原则C:合理使用原则D:保持联系原则E:重点突出原则答案：A,C,E解析：李某于2022年2月1日将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳房产税（）元。A.528B.576C.1584D.1728答案：A解析：财政部、国家税务总局关于廉租住房经

25、济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税2022第024号）规定，自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。则李某该年度应缴纳房产税为：12004%（121）528（元）。用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（ ）。(2022年真题)A.均价的制定要考虑房地产本身的成本B.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期C.均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正D.均价的确定不必对交易情况进行修正答案：B解析：均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上

26、，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：确定市场调查的范围和重点；对影响价格的各因素以及权重进行修正；对每个重点市场比较进行调整；交易情况修正；市场比较结果表。下列司法机关中，有权作出司法解释的是（ ）。A.基层人民检察院B.中级人民法院C.高级人民检察院D.最高人民法院答案：D解析：最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院关于贯彻执行继承法若干问题的意见关于适用婚姻法若干问题的解释（

27、二）（三）关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理房屋登记案件若干问题的规定关于适用合同法若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释关于适用物权法若干问题的解释等，也是我国房地产法律体系的组成部分。职工可以提取住房公积金的情形有（ ）。A.家庭月工资收入2400元，房屋月租金涨至600元B.购买自用二手商铺C.自建自住住房D.购买家用电器E.偿还购买住房的贷款本息答案：C,E解析：职工提取住房公积

28、金有两类情况：职工住房消费提取。主要包括：a职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；b偿还购房贷款本息的；c房租超出家庭工资收入规定比例时的；d在缴存城市无自有住房且租赁住房的。职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：a离、退休的；b完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；c出境定居的；d职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是()。A:可以终止合同并赔偿损失B:经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成C:由委托人自行处理，收取部分佣金D:在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式答案：C解析：