21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑.docx

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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第1辑 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位正确答案：D“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（）答案：对解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、

2、监督。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。A、 3816B、 3899C、 4087D、 4920答案：D解析：知识点 净收益每年不变的公式如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（）答案：对解析：本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。 由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。A价格越高，需求

3、越B价格越低，需求越小C价格越低，需求越大D价格越高，需求越大正确答案：D由于消费者追逐“高雅”，产生了“炫耀效应”，以至出现D所述情况。 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。A速动比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率正确答案：ABCE控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（）。A、用地性质 B、用地面积 C、建筑密度 D、人口容量 E、绿地率答案：A,B,C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。21年房地产估价师考试真题精

4、选及答案7辑 第2辑乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。采用动态分析法进行估价时，正确的是（）。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对五期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案：

5、C解析：动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、偿债备付率C、投资利润率D、资产负债率E、利息备付率答案：A,D,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。混凝土的和易性是一项综合性能，下列不属于和易性指标的是（）。A.流动性 B.吸湿性 C.黏聚性 D.保水性答案：B解析：本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式

6、予以处置。A、国有土地出让 B、国有土地转让 C、国有土地租赁 D、国有入地作价出资（入股） E、保留划拨土地使用权答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元

7、，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。A80%B120%C171%D200%正确答案：A 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为

8、100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)正确答案：(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本600万元管理费用6003%18(万元)投资利息(600+18)40%(1+6%)4.5-1)+(600+18)60%(1+6%)3.5 -1158(万元)销售税费90万元开发利润120万元建筑物的重新购建价格600+18+158+90+1209860000(元)986(万元)(4)计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额8万元装修部分的折旧额1401/5384(万元)设备部分的折旧额1001/10330(万元)长寿命项目的折旧额(986-8-

9、140-100)1/38358.26(万元)建筑物的折旧总额8+84+30+58.26180.26(万元)(5) 该宗房地产的现时价格390.94+986-180.261196.68(万元)21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第3辑 一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行（ ）登记。A转移登记B变更登记C先进行变更登记再进行转移登记D先进行转移登记再进行变更登记正确答案：B房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化 在颗粒污染物中

10、，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。保险资金的性质主要有（ ）。A.自有性B.负债性C.相对稳定性D.不稳定性E.社会性答案：B,C,E解析：本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资

11、金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P336。 城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。A应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金正确答案：C在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（）。A概算指标B概算定额C预算定额D施工定额答案：D解析：施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直

12、接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励工资等，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第4辑 我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。A37.14%B46.18%C53.17%D61.58%正确答案：DA为国有储备土地数据；B为集体所有土地数据；c为国有农林牧渔土地数据。因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。（）答案：对解析：城市房地产开发经营管理条例规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：因

13、不可抗拒力造成开工延期；因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 （）答案：对解析：本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。失信被执行人可以购买普通住房。（）答案：错解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。(2022真题) 个人购房抵押贷款

14、保证保险属于强制保险。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。社会保险才是强制保险。个人购房抵押贷款保证保险是商业险，属于自愿保险。 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12 %，五年中每年年末至少要 存款（ ）元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案：A 最小二乘法的基本原理是（ ）。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小正确答案：D从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的不是购买该房地产本身，而是为了购买该房地产未来所

15、能产生的一系列收益，（ ）答案：对解析：本题考查的是收益法概述。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。P216。21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第5辑通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。A规划意见书（选址）B建设用地规划许可证C国有土地使用证D建设工程规划许可证答案：A解析：对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书（选址）审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分确定下来，开发商只需

16、向政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混合用途正确答案：B 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D可以免征房产税的房产有：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产。(2022真题) 下列区域中，对环境噪声

17、限值要求最低的是（）。A.医院B.疗养院C.商场D.住宅区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A、供需分析B、竞争分析C、市场占有率分析D、投资收益分析E、宏观因素分析答案：A,B,C解析：考点:房地产市场分析的内容。注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。下列关于城乡规划编制的

18、表述中，错误的是（）。A.城市详细性规划必须以所在城市的总体规划为依据 B.控制性详细规划必须以修建性详细规划为依据 C.以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效 D.城市的总体规划必须以所在省.自治区的省域城镇体系规划为依据答案：B解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。选项B错误，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是出售房地产时公开标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌

19、价一般不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。参见教材P86。商品房预售方案应包括的内容包括( )。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体答案：A,B,E解析：预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第6辑马克思的地租理论不包括（）。A、级差地租 B、剩余地租 C、垄断地租 D、绝对地租答案：B解析：本题考查的是地租理

20、论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A期望值不同、标准差小的方案为优B期望值相同、标准差大的方案为优C标准差相同、期望值小的方案为优D期望值不同、标准差系数小的方案为优答案：D解析：判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期

21、望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。A.规划许可证B.设计条件通知书C.选址意见书D.建设工程许可证答案：C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国城乡规划法规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。 该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为（ ）等单项工程。A土建B管道C电气安装D住宅正确答案：D下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有

22、（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法答案：B,C,D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A、续建完成后的价值B、在建工程取得税费C、续建成本D、管理费用E、投资利息答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值续建完成后的价值在建工程取得税费续建成本管理费用销售费用投资利息销售税费续建利润。评估

23、某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。A0.4、0.4、0.2B0.3、0.4、0.3C0.4、0.2、0.4D0.4、0.3、0.3答案：A解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。21年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第7辑已知某家庭1998

24、年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70% 的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于 某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发 放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时,最多能得到多少抵押贷款？(1)2022年1月1日住房市场价值V=500 000 元X（1+ 5%)6=670 047. 82 元(2)第一次抵押贷款月还款额答案：解析：改错如下：成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。（）答案：错解析： 本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般

25、适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。（）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A.寻求多样化购买行为 B.习惯性购买行为 C.化解不协调购买行为 D.复杂购买行为答案：B解析：本题考查的是消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是

26、200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）。A700000元B695554元C777268元D800500元正确答案：C租赁期限内的年净收益200180(130%)12302400(元)租赁期限外的年净收益200200(130%)12336000(元)V302400(1+10%)+302400(1+10%)2+336000(1+10%)3777268(元)征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（）答案：对解析：征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改

27、变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。A500B1000C250D1500正确答案：A 规划设计条件附图包括的内容有（ ）。A建筑密度B地块区位和现状C道路红线坐标D建筑高度E容积率正确答案：BCBC附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。