21年房地产估价师考试答案7章.docx

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1、21年房地产估价师考试答案7章21年房地产估价师考试答案7章 第1章按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（）答案：对解析：按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。按照建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一

2、个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2022第号估价项目名称：市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号），（注册号）估价作业期：2022年6月14日至2022年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告

3、应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2022年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至价值时点，估价对象已抵押给银行支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构估价机构：房地产估价有限公司住所：市区路号大厦10楼法定代表人：资质等级：一级证书编号：建房估证字号有效期限：2022年月日至2022

4、年月日（三）估价目的为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。（四）估价对象1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于市区号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。2.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为市区号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2022年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水

5、均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。3.估价对象权益状况描述与分析依据估价委托人提供的省房地产权证（粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号、粤房地权

6、证穗字第号、粤房地权证穗字第号）等资料记载，房地产权属人均为。权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为。4.估价对象区位状况（1）位置现状描述与分析1）坐落：市区号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km

7、。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。（2）周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是市内重要商务办公区。（3）景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。（4）外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供

8、电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。（五）价值时点2022年6月17日（确定理由略）（六）价值类型估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。（七）估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。（八）估价依据1.法律、法规和政策性文件中华人民共和国房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法实

9、施条例；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；中华人民共和国拍卖法。2.技术标准、规程、规范房地产估价规范；城镇土地估价规程（GB/T18508-2022）。3.委托方提供的相关资料（略）4.估价人员调查收集的相关资料估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。（九）估价方法估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价

10、对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。收益法原理：如果将价值时

11、点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。（十）估价结果本次估价对象为市区号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对

12、象在价值时点2022年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。（十三）估价作业日期二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。商业房地产市场价值评估技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于市区号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红

13、线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。2.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为市区号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2022年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施

14、均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。（二）估价对象权益状况描述与分析1.合法权利人依据估价委托人提供的省房地产权证（粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号、粤房地权证穗字第号）等资料记载，房地产权属人均为。2.权属来源方式估价对象权属来源于购买所得。3.土地权益状况描述估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，

15、剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为。4.建筑物权益状况描述估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。（三）估价对象区位状况描述与分析1.位置现状描述与分析1）座落：市区号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。2.周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环

16、境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。3.景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。4.外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析1.合法性分析估价对象为市区号的商业房地产，根据估价委托人提供的省房

17、地产权证等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。2.利用方式分析最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装

18、修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。（3）改变用途前提（略）（4）重新开发前提（略）（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。估价对象为市区号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2022年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商

19、业，按现行市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。四、估价方法适用性分析1.估价方法选取通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益

20、法。（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。比较法技术路线（略）收益法技术路线（略）五、估价测算过程1.收益法计算过程（1）公式选用估价对象为出租型的商业物业，市一般出租物业

21、在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。收益法测算公式为：V一房地产价值；A一未来第一年房地产净收益；Y一报酬率；g一净收益逐年递增的比率；n一房地产剩余收益年限。（2）租金收入的确定经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元m2。具体测算过程略。（3）有效出租面积的确定根据估价人员

22、对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为省房地产权证登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。（4）空置率的确定据了解市商业物业在2022年上半年市场平均空置率为7。经调查，估价对象位于市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。（5）其他收入的确定根据相关调查的数据，市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：其他收入1001340.4523.5%=9383元年。（6）租金变

23、化趋势分析估价对象位于繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2至5之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。（7）年有效毛收入年有效毛收入=（潜在毛租金收入12个月有效出租面积-空置和收租损失）其他收入=（100121340.45100%）（1-5%）+93831340.45=1147元/（年m2）（8）运营费用一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。经计算确定年运营费用为元/（年m2）（具体计算过程略）。（9）年净收益估价对象年净收益=年有效毛收入年运营费用=1147-302=845

24、元/（年m2）（10）报酬率的确定采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。（11）收益年限估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2022年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年

25、，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。（12）测算过程表及测算结果经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：式中V一收益价格（元，元m2）；A一第一年净收益（元，元m2）；Y一报酬率（%）；n一未来可获收益的年限（年）；g一年净收益递增率；按照以上公式代入数据测算得：V845（5.5-3.8%）1一（13.8%）（15.5%）32.5820432（元m2）总价值=204321340.4

26、527388074（元）2.比较法测算过程公式选择：比准单价=实例成交单价交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（1）可比实例选取与分析可比实例A：街号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元m2。交易日期2022年8月17日。可比实例B：街号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元m2，交易日期2022年7月21日。可比实例C：街号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元m2，交易日期2022年5月17日。（2）交易实例与估价对象比较分析将可比实例与改造完

27、成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：因素条件对比说明表（3）比较因素修正系数确定根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。（4）比较价值计算根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。比较价值计算表根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（205881904821798）320478（元/m2）（5）总价格已知裙楼建筑面积为1340.45，则裙楼部分的总价为：20478元/1340.4527449735（万元）3.确定估价对象评估结果通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格

28、，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，204320.5+204780.5=20455元m2。总价格=204551340.45=27418905元。六、评估结果确定本次估价对象为市区号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影

29、响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2022年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。答案：解析：1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价

30、值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40（2022年6月17日2022年10月18日）29.33年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则

31、，确定收益年限建筑物剩余年限为60（2022年6月17日2022年10月18日）52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。15.可比实例建成时间不同，应对建成时间做相应调整。16.朝向不同，没有做相应调整。17.应对可比实例进行成新率调整。18.因素条件对比说明表中，可比实例A、B的室内装修均为“好”，但因素修正系数表中得分不同。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：考点:估价报告的组成。

32、如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）答案：对解析：考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（）答案：错解析：投资回报率相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值

33、，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优答案：A,D,E解析：本题考查的是概率分析中期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。房屋抵押权自（）之日起生效。A、抵押合同签订B、抵押合同生效C、抵押权登记D、核发他项权利证书答案：C解析：本题考查

34、的是房地产抵押登记。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押权人不享有优先受偿权。 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳营业税40万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD21年房地产估价师考试答案7章 第2章被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续

35、。参见教材P156。某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。A.2022年1月10日B.2022年1月10日C.2022年1月10日D.2022年1月10日答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。保修期不得低于工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。承包人承诺的保修期从1999年1月10日至2022年1月10日，5年；发包人承诺业主的保修期从2022年1月10日至2022年1月10日，3年。下列税种中，采用比例税率的有( )。A.契税B

36、.房产税C.耕地占用税D.土地增值税E.城镇土地使用税答案：A,B解析：印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。 （）答案：对解析： 本题考查的是房地产区位因素。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。A风险基金B保证金C预留金D周转金答案：B解析：担保公司应

37、当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。 下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。A购买房地产股票B购买商铺C购买房地产债券D购买住房抵押支持证券正确答案：B下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：A,D解析：房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。

38、包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是( )。A.汇票 B.本票 C.支票 D.银行券答案：B解析：本票的出票人就是付款人，根据出票人身份的不同，可分为由企业签发的商业本票和由银行签发的银行本票。21年房地产估价师考试答案7章 第3章对被执行人所有

39、的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的注意事项。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的

40、成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。 如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?正确答案：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400 B.2405 C.2410 D.2415答案：C解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）402500=2410（元/平方米）从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义

41、。广义的建筑物包括房屋和构筑物。电磁辐射对人休的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。（ ）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。电磁福射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。 物业管理的准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试答案7章 第4章 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物

42、业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了

43、修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（）。A.风水好，上等人居B.位置优越，距市中心仅一分钟车程C.设施配套绝佳，升值在即D.提供前期物业服务答案：D解析：A 项，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。B 项，房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。C 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，

44、不得含有升值或者投资回报的承诺。 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）正确答案：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。(2022真题) 砖混结构的建筑物宜采用独立基础。（）答案：错解析：本题考查的是地基、基础与地下室。条形基础的形状为长方形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。 根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之间的因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C近因原则是指根据保险事故与保险

45、标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。（）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。A.国土资源部B.住房城乡建设部C.国家林业局D.农业部答案：A解析：本题考查的是不动产登记机构。2022年12月，中央机构编制委员会印发了中央编办关于整合不动产登记职能的通知，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统

46、一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。参见教材P159。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。答案：错解析：封闭型基金证券由于不允许持有人赎回，故资产比较稳定，便于经营；21年房地产估价师考试答案7章 第5章 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润

47、人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B正确的公式为：土建工程的利润=（直接工程费+间接费）利润率。房地产估价机构管理办法规定，二级房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。A.城市房屋拆B.课税C.企业清算D.司法鉴定答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 下列表述中，不正确的是（ ）。A丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税B丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税C甲公司必须交耕地开垦费D乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响正确答案：ABC 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价 值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于不定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（