2022房地产估价师考试答案7章.docx

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1、2022房地产估价师考试答案7章2022房地产估价师考试答案7章 第1章下列计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨蓬B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。无柱雨棚不计算建筑面积；骑楼本身计算建筑面积，其下方公共交通空间不计算建筑面积；无顶盖的阳台，实则不属于阳台，无法实现阳台功能，不计算建筑面积。下列估价师的行为中，符合估价规范的有（）。A、估价师对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查之后，可以不进行现场查勘B、委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C、估价师把委托人的技术秘密透漏给其竞

2、争对手D、估价师不得接受除评估费以外的额外好处E、估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作答案：D,E解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料并依法进行检查或核查验证，应对估价对象进行实地查勘；选项B，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他个人、单位的高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价；选项C，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人秘密予以保密，应妥善保管估价委托人提供

3、的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37。 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括( )。A朝阳面B构筑物C水域D有氧层正确答案：B答案 B广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。 政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（）。A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益 B.直接资本化法的计算过程较简单 C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况 D.直接资本化法对可比实

4、例的依赖性较差答案：D解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。2022房地产估价师考试答案7章 第2章 下列表述中，不正确的是（ ）。A丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税B丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税C甲公司必须交耕地开垦费D乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收时甲公司预期投资回报率的影响正确答案：ABD就一般工业与民用建筑而言，下列项目属于分部工程的是（）。A.工业管道工程 B.电气安装工程 C.通风工程 D.楼地面工程答案：D解析：本题考查的是工程项目的划分。分部工程是按照单位工程的不同部

5、位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）答案：错解析：考点:估价报告的含义。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。关于网络图特点的说法中，不正确的是（）。A、通过网络图可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系B、通过网络图可以找出关键工作和关键线路C、网络图制作简便，明了易懂，在进度管理中普遍应用D、在工程实施中

6、，可以根据工程实际情况和客观条件变化，随时调整网络计划答案：C解析：考点:进度控制。选项C为横道图的特点。建筑物按其重要性和使用要求分为四等，为特等、甲等、乙等、丙等。（）答案：错解析：本题考查的是建筑等级。建筑物按其重要性和使用要求分为五等，为特等、甲等、乙等、丙等、丁等。2022房地产估价师考试答案7章 第3章房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析： 本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同来继续承租，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。(2022真题)

7、 集体土地上的房屋禁止抵押。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（）。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让

8、土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共50

9、00平方米的商品房。2022年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。现甲方想请丙房地产估价机构评估剩余部分房地产市场价值。优先选用的方法为（）。A.比较法和收益法B.假设开发法和收益法C.成本法和基准地价修正法D.成本法和假设开发法答案：A解析：建造的商品房总面积为5000平方米，已经售出3000平方米，剩余未出售部分为2000平方米，评估剩余部分房地产市场价值时，可选用比较法和收益法。建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建筑

10、工程施工许可证D.建设工程规划许可证答案：D解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。2022房地产估价师考试答案7章 第4章某类房地产20222022年的价格见表1，根据平均发展速度法，预测该类房地产2022年的价格为（）元/m2。表1某类房地产20222022年的价格A10300B10400C11165D11265答案：C解析：2022年该房地产价格V5=P0?ti=38001.240555=11165（元/m2）。下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（）。A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而

11、言，评估的含义更加精准、明确C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上答案：B解析：本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。# 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房预售合同应当由（ ）向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A.预售人B.预购人C.预售合同约定的一方D.预售人和预购人共同答案：A解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订书

12、面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。正常成交价格的形成条件包括( )。A、 公开市场，交易对象本身也具备市场性B、 理性的经济行为C、 适当的期间完成交易D、 买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量答案：A,B,C,D解析：正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。2022房地产估价师考试答案7章 第5章 下列不确定性因素中，属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。A土地费用B权益

13、投资比率C运营费用D开发期E贷款利率正确答案：ADE 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A、估算后续开发经营期 B、估算后续开发的各项支出、收入 C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D、估算投资利息和开发利润答案：D解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。在估算某教学楼的

14、房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程量近似匡算法答案：A解析： 本题考查房屋开发费的估算方法。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。( )答案：错解析：知识点 房地产转让管理的有关内容2022房地产估价师考试答案7章 第6章多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是( )，且各因素发生变化的概率相同。A、 相互影响的B、 相互独立的C、 相互作用的D、

15、 相互无关的答案：B解析：知识点 单因素与多因素敏感性分析 强制保险也称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格。会下降。（ ）正确答案：房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。下列用地，法定出让年限为50 年的有（）。A居住用地B工业用地C体育用地D娱乐用地E旅游用地答案：B,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最

16、高年限如下：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收，则会使房地产价格下降。2022房地产估价师考试答案7章 第7章工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价

17、的A.投资者 B.承包商 C.分包商 D.政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。 房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的粗部测量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：资金运动过程中某一时间点

18、上与现值等值的金额称为（）。A、现值B、终值C、年值D、时值答案：D解析：考点:资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。修筑道路对居住小区的最终影响，还要看受影响住宅小区离该道路的远近以及该道路的性质等。参见教材P120。 某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。

19、该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。问题：1请写出房地产估价的技术路线?2该房地产的土地使用权年限应设定为多少?3该房地产的抵押担保额为多少?正确答案：评估该房地产房屋的重置成新价；评估该房地产土地使用权的市场价值；由土地使用权市场价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。从估价时点算起为50年。V=100004000.8+430-(43080%)+170+90+7030000元=1568万元试题分析对工业房地产进行抵押价值的评估，要分别计算房屋和土地的价值。房屋可用重置成新法，土地可用市场比较法估算，之后扣除土地出让金。