2022房地产估价师考试题免费下载6篇.docx

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1、2022房地产估价师考试题免费下载6篇2022房地产估价师考试题免费下载6篇 第1篇 根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A与外部环境最协调B达到规模递增C内部构成要素的组合最适当D外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（）。A、房地产抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、房地产改扩建费用D、房屋保险费用答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，

2、运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。缺1题答案：B解析：收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。A、 租金收入B、 绿地管理费C、 保安费用D、 能源费答案：A解析：因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（）。A.不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C.同一影响因素在不同地

3、区对房地产价格的影响可能不同 D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A易受限制B独一无二C相互影响D不可移动答案：C解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地

4、产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。此题为判断题(对，错)。正确答案：封闭型指不允许证券持有人向发行人请求赎回证券，如持有人不满意该基金的经营和收益时，可在公开市场上将其持有的证券卖出，收回投资。开放型指允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债;而封闭型

5、基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。2022房地产估价师考试题免费下载6篇 第2篇 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中未封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房屋面积测算的一般规定。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 在同一条街道上，如果两

6、侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 自动扶梯的坡度，通常为30%（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：投标人数少于（）人的，应终止招标。A.3 B.4 C.5 D.6答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。城市水污染的主要来源是（）。A、工业废水B、生活污水C、农业污染源D、固体废物答案：A解析：本题考查的是水污染源。工业废水的数量大、种类多、成分复杂，是城市水污染的主要来源。参见教材P59。伞型合伙REITS是

7、指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。2022房地产估价师考试题免费下载6篇 第3篇关于工程建设项目招标的说法，正确的有（ ）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密答案：A,C,D解析

8、：工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据建设工程工程量清单计价规范规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。 城市房

9、屋拆迁管理是政府调控地价的手段。（ ）正确答案：城市规划管理是政府调控地价的手段。地价的高低对社会经济发展影响很大 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A 全民所有制的土地被称为（ ）。A国有土地B全民土地C公有土地D集体土地正确答案：A全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7% ，则当年应计利息为（）万元。A.896B.910C.1050D.1099答案：A解析：

10、本题考查的是利息。 当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）贷款利率=（10000+300+5000/2）7% =896（万元）。某房地产开发公司2022 年开发保障性住房项目，预计总投资为2 亿元，其项目资本金应不低于( B )万元。A.2000 B.4000C.6000 D.8000答案：B解析：2022 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。A独立方案B互斥方案C净现值法D等额年费用法正确答案：B2022房

11、地产估价师考试题免费下载6篇 第4篇物业承接验收是物业服务的基础工作。（）答案：对解析：本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。(2022年真题) 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A.I3I2I1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I3答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。A、现值B、终值C、年值D、时值答案：D解析：考点:资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动

12、起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。评估机构根据业务需要建立（），完善风险防范机制。A、职业赔偿基金 B、职业风险基金 C、职业保证金 D、职业准入基金答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。参见教材P183。抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（）答案：错解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守

13、的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。参见教材P171。 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 （ ）正确答案：经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载6篇 第5篇某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600

14、D.900答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。容积率总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积6000/32000（m2）；土地单价1800000/2000900（元/m2）。下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值 B.房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 C.判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较 D.估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的答案：A解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价

15、有较大的误差，但这种误差又要适度；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际上是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B动态分析法中要进行现金流量预测C静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：对开

16、发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。在静态分析法中投资

17、利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。# 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能

18、够显著地反映现象发展变动总 趋势的方法称为（ ）。A移动平均法B扩大时距法C最小二乘法D趋势观察法正确答案：B关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和答案：B,C,E解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房

19、屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（） 元/ m2。A、2022.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析： 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格买方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）2500/（15%）2380.95（元/ m2）。2022房地产估价师考试题免费

20、下载6篇 第6篇某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。A2025B2250C2700D3000答案：B解析：“四三二一法则（fourthreetwoonerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40、30、20和10。故可设路线价为a，则根据题意有2450（40%+30%+20%）a=24310000，解得a=2250（元/m2）。图1除独立、客观

21、、公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，实际状况包括实际的用途、规模和档次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用；可能是最高最佳利用状况，也可能不是最高最佳利用状况。因此，现状价值可以不遵循最高最佳利用原则。也不必必须遵守合法原则。 某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力( )万元。A.450B.525C.600D.900正确答案：

22、B 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。 （ ）正确答案：通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。三级房地产估价机构，其专职注册房地产估价师人数在（）名以上。A.3 B.4 C.5 D.6答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构等级。三级房地产估价机构要求有3名以上专职房地产估价师；一级（15名）；二级（8名）。 预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的( )。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指标D评价标准类指标正确答案：B答案 B经济评价中的

23、基础参数，包括以下几个方面的指标：(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。(2022年真题) 房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。